高校物业社会化管理问题与对策分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 高校物业社会化管理问题与对策分 析 摘要：高校物业管理实行政府公 开招标采购，由社会企业进行管理，是 高校后勤社会化改革及落实政府采购和 国家财政政策的必然要求。社会化物业 管理在实施过程中存在经济指标及服务 范围界定不清、服务专业化程度不高、 考核评价机制不到位、校企之间缺乏有 效的沟通等问题，亟需高校物业监管部 门建立从明确采购需求、优化评标标准 到监管考核、控制反馈再到履约评价等 一系列全过程的监管机制。 中国论文网 /7/view-12942285.htm Abstract： The management of property in colleges and universities is -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 carried out by public bidding and procurement. Property management by enterprise is the inevitable requirement of the socialization reform of university logistics and the implementation of government procurement and national fiscal policy. There are many problems in the implementation process of social property management， unclear economic indicators and services range， not high degree of professional services， assessment mechanism not in place， lack of effective communication between schools and enterprises， so it is necessary to build a series of the whole process of regulatory mechanisms for university property management departments from clearing the procurement needs， optimizing the evaluation criteria and regulatory assessment， controlling feedback and performance evaluation. -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 P 键词：高校物业管理；社会 化服务；问题对策分析 Key words： university property management；socialized service；problem countermeasure analysis 中图分类号：G647 文献标识码： A 文章编号： 1006-4311（2017）18- 0083-02 0 引言 从 1999 年开始，伴随着高校后 勤社会化改革不断向前推进，高校物业 管理也率先进入社会化改革之列，由学 校自办为主逐渐推向市场向社会化专业 管理转变。社会化物业公司的引入，在 规范物业管理和提高服务水平的同时， 也给高校的物业管理带来了一些问题， 学校主管部门需探索完善物业管理社会 化的监管机制。 1 高校物业管理 高校物业管理是指为学校的教学、 科研和师生的学习、生活提供全方位、 多层次的综合性管理与服务工作，包括 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 卫生保洁、楼宇管理、绿化养护、安全 保卫、房屋修缮、零星改造与维修、水 电设施设备和校具保养维修等。高校物 业管理区别于社会其他物业管理，其业 主是高素质的教师和接受高等教育、个 性化需求不断提升的学生，不同的服务 对象决定了高校物业管理功能的特殊性。 2 高校物业社会化管理现状 当前我国高校物业管理正逐步由 学校后勤自办自管为主逐渐向社会化管 理转变。在市场经济体制下引入专业的 物业管理公司，实现物业管理的社会化。 高校通过市场配置、行业企业竞争的方 式引入社会物业管理公司，打破多年来 高校自办物业形成的固有模式和管理机 制。目的是引进先进的管理理念和工作 方法，提高物业管理水平和服务能力， 提升师生对学校后勤服务的满意度；同 时减轻学校一线员工人员配置的压力、 减轻劳动纠纷、安全隐患等方面的风险； 使高校可以投入更多的时间与精力加强 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 和改善校园的基础设施建设、日常维修 改造等工作。 3 物业社会化管理存在的问题 ZJY 学院自 2016 年开始，先行 将校园的卫生保洁（楼宇管理）实行政 府公开招标，目前已完成第二期 2017- 2018 年物业服务合同的签订工作。学校 总务处代表学校，并委托后勤服务中心 共同履行对社会化物业服务企业的监管 工作。物业社会化管理过程中存在以下 问题： 3.1 经济指标及范围界定不清 由 于高校物业服务与居民小区等相比工作 量较大，时效性要求高，人员配备数量 多，但参与投标的企业，为取得项目管 理权，往往出较低的价格，而业界口碑 较好、高校服务经验丰富、综合评价较 高的物业公司，在价格上很难取得优势。 低价中标，往往造成工作人员数量配置 不足，人员老龄化现象严重，设施设备、 物料、工具等投入不足。社会企业物业 管理的经济属性和满足学校教学、科研 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 等教育属性之间的矛盾时有发生，物业 公司首先考虑的是服务内容是否在服务 合同范围内，尤其在学校组织的大型活 动、会议、比赛时的卫生保洁、场地布 置和物品搬运等工作上，更多的需要协 调合同内外的服务内容的界定以及费用 标准的确认。 3.2 物业服务专业化程度不高 入 围政府采购的物业企业整体管理能力和 服务水平层次参差不齐，缺少服务高校 的从业经历。因物业招标的年限一般为 1-3 年不等，物业企业经营的短期行为 现象比较突出。公司比较注重业务开拓 和资金管理，而对于物业项目的专业化 管理及对物业服务水平的提升关心较少。 物业服务人员基本没有变化，只是将人 事劳动关系从原来学校后勤服务公司转 移到物业服务公司。他们固有的服务观 念已经根深蒂固，往往将不同物业企业 的管理模式和服务标准进行对比，并停 留在“过去”的老观念中，学习、改进的 主动性和自觉性不高，甚至阻碍物业服 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 务专业化建设的进程。 3.3 服务 考核与评价力度不强 总务处代表学校 对物业服务单位履行监管职能，并委托 后勤服务公司进行监管配合。学校相关 职能部门，如保卫处、学工部、二级部 门以及师生等未能参与进来。总务处未 配备专职监管人员，日常工作主要由原 后勤物业管理人员进行检查考核，往往 按照以往的管理经验。检查考核采用打 分的形式，对于事关学校安全的值班员 不在岗，使用高功率电器引起安全隐患 等现象，虽然与履约保证金的扣罚数相 关，但一般每次扣分点不多，经大项、 总分平衡后，均在良好线以上。即使履 约保证金全部扣除，但对于物业服务单 位也没有实质性的压力，同时因学校稳 定工作的需要，常常进行不断地协调和 沟通。 3.4 校企之间沟通与交流不畅 学 校总务处、后勤服务公司代表学校履行 对物业服务企I 的监管职能，在一定 程度上充当了两者之间的“中介” 和“保 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 姆”。物业公司只是按部就班，一方面 按照后勤物业原有的做法和套路实施， 另一方面遇到学校临时性、紧急性工作 任务时，往往学校先将任务传达给物业 监管人员，再由物业监管人员传递给物 业公司，甚至还要协助物业公司人员与 学校职能部门进行对接和协调。学校相 关职能部门还未真正了解学校物业已外 包给社会服务企业进行管理。企业的形 象设计、公众标识、企业文化、管理规 章制度等未完全体现。工作中员工之间 的日常协调较多，管理层之间包括管理 理念、服务标准、服务规范提升的对接 比较少。 4 解决物业社会化管理问题的对 策 高校物业社会化管理，是符合市 场经济规律，发挥市场在高校资源配置 中的作用，也是高校后勤社会化改革的 必然要求。根据财政部于 2016 年 11 月 发布的关于进一步加强政府采购需求 和履约验收管理的指导意见 。高校与 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 物业社会企业之间形成合同法律关系， 从招标采购需求、资格审核、合同管理、 监督考核、结果反馈落实、履约验收管 理等一系列的全过程管理。 4.1 把控主要经济指标，明确物 业服务范围 物业服务主要经济指标为 人工费及物料费。人工的数量、人员素 质、物料的配备将影响物业公司各项服 务工作的有效开展。在采购需求中应明 确以下几项内容：一是最少应配备的总 人数，明确工作人员的具体配备数量； 二是规定工作人员的最低工资标准，五 险一金的缴纳要求；三是提交物料采购 配备计划表，用量分配表。明确将新生 报到、开学典礼、毕业典礼、师生运动 会、技能竞赛等作为物业服务单位的常 规性工作内容。在配备的总人数中单列 机动人员用工数，用于日常物品搬运、 场地布置、卫生保洁等任务。 将协议内工作范围界定清楚，涵 盖尽可能多的物业服务工作。在日常保 洁中，重点明确争议较大诸如屋顶、地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 下室、玻璃顶、玻璃幕墙等。在楼宇管 理中，明确值班点，值班时间，值班内 容需含门岗管理、楼群巡查、大楼服务。 除常规服务项目外，配合垃圾清运；学 校维修改造完成后的保洁及杂物清理； 配合设施设备及校具报修；灾害天气， 清扫积水（雪） 、保持道路畅通等。 4.2 严格审核评分，加强物业服 务专业化建设 因高校物业服务的特殊 性，在招标资格审核中：一般应要求物 业服务企业具有较强的本地化服务能力 和高校服务经验；适当降低投标报价的 分值；在投标方案整体情况中重点审核 投标方案与采购需求的吻合度；针对服 务项目的特点提出专业化的管理模式、 服务目标、具体举措；制定各类岗位、 各区域人员的设置、考核标准以及内部 管理制度和质量控制标准；服务质量满 意度的承诺。 物业服务公司利用自身优势配备 物业专业管理人员，从管理制度、服务 理念、服务标准等方面进行引领。加强 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 一线工作人员的日常业务培训，加强人 员的交流和调整，招聘新员工入职，派 驻优秀员工，带领其他员工共同提高。 在员工内部进行技能比舞、评选先进， 转变服务理念，明确服务规范，明确服 务标准：如在保洁服务中明确服务流程、 服务频次，尽量用量化的、可操作的指 标进行体现。 4.3 强化监管考核机制，落实结 果反馈 学校设立考核工作小组，由总 务处、学生处、保卫处等部门组成，日 常监督检查由总务处、后勤公司共同执 行；学期、年度考核由考核小组执行。 设定重点考核指标：如人员的配置情况， 日常服务质量，公共区域设施设备的报 修情况，问题及意见建议的整改反馈， 重大活动、会议、赛事期间的配合情况， 安全管理情况以及服务满意度高低等等。 在分值及履约保证金设定上，按项目进 行单独赋分，奖罚结合。在完成临时、 紧急性工作任务时，根据响应的速度、 完成的时间、工作效率以及协同执行力 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 情况等给予适当的奖励。 学校建立物业检查情况每日报送、 每周反馈、每月汇总制度。根据各区域 不同的服务内容侧重点，每周以专题检 查的形式对物业服务情况进行抽查，加 强互通交流，同时注重监管结果的反馈 效应。学校和物业企业之间召开座谈会， 听取师生和一线员工的彼此的建议和意 见。企业把握学校在不同阶段对不同项 目的差异化需求，做到有的放矢，及时 调整后续工作思路，学校也应主动将阶 段性的监管结果及需求反映给企业管理 人员。 4.4 构建双向交流渠道，注重履 约验收管理 物业公司及时获取高校师 生对物业项目的服务需求，这是物业公 司提高专业化服务水平，确保教学活动 正常进行的关键。高校相关部门适时了 解物业公司的人员配置、工作规范、服 务标准，有利于更好地安排、协调工作， 增强信任度。物业公司尤其在企业文化、 标识形象、管理理念方面不仅要向内部 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 员工传达，更要向学校传递专业、规范、 高