1998年以来,面对国内外经济

国家宏观调控政策 对金华市建设行业的影响及对策 李国辉 1998 年以来，面对国内外经济 的巨大压力，我国 实施了积 极的财政政策，用国家举债方 式保持相当规模的政府投资，以防止 亚洲金融危机所带来的冲 击，拉 动有效需求，促进经 济增长。随着该政策实施时间 的推移，国 债投资的正面效应 正逐步减弱，过度的财政赤字给 经济稳健发展带来了负面效应，指望 长期依赖政府扩大公共投 资来拉动经济增长已不现实。 在此背景下，今年以来国家采取了一系列的宏观调控政策，控制的主要方面集中在投资，并 相应在土地、资金、产业等方面采取了一些措施。我们既要认真贯彻宏观调控政策，又要正 确看待对金华市建设行业的影响， 积极采取应对措施，努力保持金华市国民经济健康的发展。 一、国家宏观调控政策对金华市建设行业的影响 （一）土地政策的影响 为了保护耕地，有效利用土地 资源，中央出台了加 强土地管理的相关措施，一方面随着 国家土地治理整顿的开展和实行最严格的土地保护政策，土地供应量减少；另一方面由于城 市拓展、工业投资大项目增多 带来的用地量增加，土地供需矛盾更加突出，建 设用地紧张形 势日趋严峻。今年全国宏观调 控政策实行后，我省各地土地拍卖受银根紧缩的波及，相继出 现土地拍卖流拍现象，金华市也是如此，今年 16 月市区共推出拍 卖土地 21 宗，其中 4 宗 流拍、占宗地数的 19.05。成交地价虽与预期价格基本相符，但参加报名的单位大为减少。 市城开公司解放东路北侧三宗土地拍卖，其中二宗只有二家报名、一宗无人 报名。究其原因： 一是开发所需的资金量大，开 发商在没有银行支持的情况下，不敢冒然进入；二是新信贷政 策对商业用房按揭实行了限制，开 发商对纯商业地产的开 发缺乏信心；三是准备不足，地 块 价值过高。本以为三宗土地地 处市中心，且 询问的人多，肯定能热拍，但未曾想到连报名都 不足。由此可见，市城开公司存量土地的拍卖不容乐观，估计纯商业地块的拍卖成交价达不 到我们的期望值或流拍的可能性非常大，商住综合地块拍 卖流拍的可能性虽不大，但成交价 很可能低于我们的期望值。市城开公司今年新建工程从原 计划的 28 项缩至 15 项，都因需征 用土地的项目无法实施。因缺地、项目推迟开工的现象已经出现，并因此影响到招商引资， 对未来经济的增长形成了制约。土地政策的 调整还影响了旧城改造中 农民安置房和经济适 用房的建设，由于市政府红线储备 的土地只能保障城市建 设的需要， 对当前农保地收储成本 将大大提高，可操作性难度也将加大。 （二）货币信货政策的影响 为抑制投资过热，央行对货币 政策进行了大幅度调整，调整存款准备金，减少货币供应 量，金华市各大商业银行和股份制 银行均根据总行安排进 行了贷款政策的调整。央行政策 调整对金华市建设行业的影响主要体现以下几个方面：一是减少全市建设资金的资金运用， 预计今年将减少直接投放城建资金 20 多亿元；二是对建设行业的信贷投放严格监控，2003 年底市区原计划投资 28.7 亿元建设的 28 个项目，根据中央对国有固定资产清理整顿的要求， 到目前为止只排定 15 个，总投 资 15.8 亿元，减少了 44.9%。2004 年计划投资 3.8 亿元，其中 把受资金和土地政策影响的金罗路、 电大路、丹溪路、东市街南端延长、江北污水总管等城 建项目及二七新村等局部地块旧城改造进行了调整。 为了确保城市道路框架和 续建工程的 顺利完工，2004 年尚需投入资 金 12 亿元左右。按 2004 年年初的融 资计划，各商业银行承诺 贷款 16 亿元，但是到目前为止，1 一 5 月份新增贷款仅 1.4 亿元，6-12 月份预计可贷入款项 2.1 亿元，前几年贷款今年到期需 还贷 12.08 亿元，目前已落实 8.03 亿元，还有 4.05 亿元正 在落实中，6-12 月份的续建工程款和新建工程款的支付存在着重大缺口，形势相当严峻。到 目前为止，市本级基本建设总贷 款余额为 31.6 亿元， 财政 间隙调度资金 10.8 亿元，特别是金 融政策对房地产开发加大控制力度后，影响了 购买力，使金华市储备土地的出让不能达到预 期值，对储备土地的总价和还贷 能力形成严峻考验。如果宏观调控措施不松动，今年城建资 金筹备将相当困难，直接影响在建 项目和续建项目的完成。 （三）产业政策的影响 自国家出台对三大行业开展调查和控制投资规模以来，我国的钢材、水泥等主要建筑 材料价格出现了较大上涨，建材价格的攀升，对建筑施工企业和房地产开发企业带来了较大 影响，主要表现在：一是建筑工程造价大幅提升，部分建筑企业亏损加剧；二是建筑企业资金 紧张，拖欠现象加剧，建材价格一路上涨，导致工程成本不断增加，再加上 钢材生产企业普 遍要求先付款后供货，要求施工 单位垫付更多的流动资金，致使施工企业资金紧张的矛盾加 剧。特别是一些中小企业“ 资金链”出现断裂，将 产生对农民工工资和其他材料款的新拖欠。 三是延误工期，影响质量。为规避涨价而带来的风险，一些施工企业有意放慢施工进度或干 脆停工，导致工期拖延，甚至出现“半拉子”工程或“ 马拉松”工程；有些素质较差的包工头甚 至以次充好，偷工减料，影响了工程质量；四是结算困难，矛盾突出。由于建材价格上涨导致 工程实际造价大大超过合同造价，施工企 业要求投资方提高工程造价，而投资方很难同意， 由此将可能带来一系列的问题。 （四）对房地产业发展的影响 1、导致金融形势趋紧。央行 121 号文件规定四证齐 全才能贷款；商业银行只能对购买 主体结构已结顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付 款比例；开发商资本金的比率不得低于 30。四月底国 务 院最新通知将资本金比率又提高到 了 35，这意味着房地产开发 商的银行负债率不能超过 65。而目前 许多开发商的负债率 都达到了 80到 90（一般来说，50到 60的负债率才是正常的）。2004 年 4 月 25 日，中 国人民银行决定将存款准备金率由现行的 7提高到 7.5，使得全国可贷款资金额 减少了一千多亿。 2、导致土地门槛趋高。四月底国务院通知全国暂停半年 审批农用地转非农建设用地。 建设用地的减少将直接改变目前土地的供求关系，使得土地价格居高不下，这与房地产开发 商资金的紧缺又构成了一个新的矛盾。由于缺少用地指标 ，政府安置房 计划无法顺利实施， 拆迁农房用地无法落实，这对 后续工作的开展已经造成了影响。 3、导致项目开发、销售周期延长。由于受到资金的制约，许多房地产开发商无法一次性 大规模开发，只能分批、分期开发， 项目开发期延长而消费者投机心理的减弱，持币观望心 态的加重，又使得项目的销售周期延 长， 这对房地产企业的 资金回笼造成了很大的影响，企 业的规模扩张速度趋缓。 4、导致房地产业重新洗牌。央行统计显示，银行信贷资金占国内房地产开发资金的比例 达 80，负债率过高的房地产 企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场，市 场将会进一步两极分化，许多房地 产企业资金链产生了危机，一批在建的房地产项目，有可 能因为对开发贷款的严格限制，而缺乏后 续资金，成 为半拉子工程、烂尾工程。 5、导致旧城改造回建速度 趋缓。 银行的银根缩紧，房地产企业自有资金的短缺，对地方 政府的土地出让工作也造成了影响，近期省内和本地区发 生的几起土地流拍事件也验证了 这一点、土地无法顺利拍卖，资金无法按时回笼，计划无法如期完成，形成了一个 恶性循环。 已经拆迁的旧城项目，改造回建工作无法及 时跟上，大大影响了城市和政府形象，也影响了 市民参与旧城改造的积极性。 6、从事房地产中介的家数、人数、交易数较今年二三月份时有所减少，特别是近两个月 成交量比前两个月减少了三分之二。二手房市场“ 有价无市”现象明显。卖方挂牌数量大幅增 加，买方接盘数量少的可怜。市场观望气氛浓厚，降价转让渐成气候，对全市的经济拉动作 用造成了不利的影响。 二、应对国家宏观调控政策的对策 （一）土地方面 1、尽快完成剩余拆迁工作任 务。目前尚有 东市街两侧 、解放西路与五一路交又口、双 龙 大桥北端等地块拆迁工作未全部完成， 这些地块均为商住 综合地块，出 让前景较好，因此应 抓紧做好农房拆迁及军产外置工作。 2、加大土地出让宣传促销 力度。尽可能在省 级、国家级报刊进行宣传推介；积极探索沪、 杭、甬、温等地推介的方式，以扩大影响。 3、动员本地开发商联合竞 拍，既有利于企 业做大做强 上规模，又有利于城市建设的顺利 进行。 4、加大建设项目的包装力度，做好重点工程的前期准备工作，一旦国家宏观调控政策松 动，争取立即立项上马。同时做好土地出让准备工作，主动走出去进行招商，并对地块情况 进行调研、分析，提出合理方案。 （二）货币信贷政策方面 1、创造集中运作民间资 金的有效载体。从金 华的实际 出发，目前要充分发挥好金信公 司的民间资金集聚作用，加大金信公司的培育力度，帮助金信公司按照信托法和信托投 资公司管理办法加快改造，规 范企业运作，在巩固 财务顾问 的基础上，突出金信的人才优势、 市场优势、品牌优势，大力发展特定资金信托、指定资金信托、贷款信托和担保业务，引导和 鼓励金信公司积极创新，为发 展金华地方经济服务， 让更多的民 间资金投入本地的优势投资 项目。 2.、积极探索和创新项目融 资的组织方式，广泛汲取民间资金参与。一般生产经营性项 目应鼓励采取股份制、股份合作制、合伙制等方式投资经营；一些项目可以采取政府引导、群 众出资入股，民间定向募集资 金的方式；重大基础设施项目、大型公益事业，可以采取由政府 牵头、政府投资与民间投资相 组合的方式，也可以采取政府牵头、法人共同出资，组成股份 公司建设与经营。如高速公路、旧城改造等项目都可通过市场化运作，在向上争取资金的同 时，广泛汲取民间资金的参与。 3、积极包装项目，吸引民间资金参与经济建设和城市建 设。吸纳民间资金参与经济建 设和城市建设，是加快城市化 进程和区域经济发展的有效措施。为此，一是建立民间投资项 目信息库。在对国内外市场进 行认真分析预测的基础上， 筛选 一批符合金华实际的投资项目， 建立民间投资信息库，不断更新和 扩充项目容量，并定期在媒体上向社会推介公布，帮助民 间企业全面了解经济发展的现状和前景以及产品的供求状况，引导民间投资按照国家的产 业政策和市场需求变化投资，尽量避免低水平的重复建 设 ；二是实行政府项目推介制。凡是 投资效益好、回报率高的基础设 施项目、市政建 设项目、社会公益事业项目、重点技改项目 都应实行公开推介制，以股份制、BOT、企业债券等形式，通过政策优惠鼓励民间投资，减少 市场准入方面的限制。 （三）房地产方面 1,引导企业走规模型道路。在 资金实力不足，无法独立开发的情况下，企业间可以走互 相联合、优势互补、合作开发、风险共担、股份受益的道路，进行多种渠道的融资。在土地资 源、资金资源、人才资源三方面进行互补，以从根本上改变目前企业规模小、资金少、技术力 量薄弱的状况。在房地产项目开 发上树立品牌意识，延 长服 务链，从项目立项、规划、设计、 施工到销售、物管，进行全面质量管理，建立售后回访制度，加强与业主的沟通， 实现从“ 售 前宣传”向“售后服务” 的转变 。 2、引导媒体做正面宣传 。通 过电视、报纸、网络等媒体向社会、市民宣传国家宏观调 控政策的根本目的是防止固定资产投资过热，防止重复投资，提高 资金利用率，最终实现资 金、资源在社会化大生产中的合理配置。从目前的形势来看，房地产市场总体上是健康的， 局部存在过热的现象。通过宏 观调控，可以起到 规范房地产 市场的作用，实现房地产业健康、 稳定、可持续发展。 3、加快建立信息披露制度。通过建立信息披露制度，可以加强公众对行业的了解，从 而加强公众对行业的监管，促 进行业自律， 规范行业行为；可以改 变目前开发行业和公众“ 信 息不对称”状况，也可以避免