2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题

2008 年房地产估价师考试制度与政策真题 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( ) 。 A.商品住房 B.限价商品住房 C.经济适用住房 D.廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家 庭基本住房需求。 2.某宗以房产为主的房地产评估价格为 1200 万元人民币，根据国家关于估价收费标准 的一般规定，该房地产估价最高收费额为( ) 万元。 A.1.80 B.2.80 C.3.05 D.5.00 答案：C 解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次， 分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价 收费标准，1005+9002.5+2001.5=3.05 万元。 3.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( ) 。 A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于 期满前 6 个月申请续期 D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于 期满前 2 年申请续期 答案：B 解析：物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。 A.与产权调换房屋结算差价 B.价值 C.货币补偿金额 D.重置价格 答案：C 解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场 价格”。 5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。 A.国务院人事主管部门 B.国务院建设主管部门 C.省级人事主管部门 D.省级房地产主管部门 答案：B 解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民 政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。 6.2006 年 1 月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资 2 亿元， 则该项目资本金应不低于( )万元。 A.4000 B.5000 C.6000 D.7000 答案：D 解析：国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发 200413 号) ，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由 20%提高到 35%。2 亿元35%=7000 万元。 7.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( ) 签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册施工管理师 答案：C 解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并 加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 8.住房公积金管理的决策机构是( ) 。 A.住房公积金管理委员会 B.住房公积金管理中心 C.存储住房公积金的金融机构 D.设区城市人民政府 答案：A 解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责 人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管 理的决策机构。 9.商品房买卖合同约定面积为 150，价格为 4000 元/，交付使用时，产权登记面积 为 155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款 应为( ) 万元。 A.60.0 B.61.0 C.61.8 D.62.0 答案：C 解析：(1)面积误差比=( 产权登记面积 -合同约定面积 )/合同约定面积100%=(155-150) /150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过 3%时，买受人有权退房。买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%之内( 含 3%)的房价款由买受人补足; 超出 3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150(1+3%)4000 元/=61.8 万元。 10.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由( ) 确定。 A.房地产估价机构 B.人民法院 C.抵押权人 D.人民法院和房地产估价机构共同 答案：B 解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评 估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。11.在我国，房地产价格评估制度是根据 ( )确立的一项房地产交易基本制度。 A.法律 B.行政法规 C.部门规章 D.政府规范性文件 答案：A 解析：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度”。 12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记;后又以该房地 产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程 序拍卖，拍卖所得款( )。 A.甲银行优先受偿 B.按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C.乙银行优先受偿 D.按二家银行的债权比例受偿 答案：A 解析：依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵 押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序 相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿; 抵押权未登记的，按照债 权比例清偿。 13.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金( ) 。 A.由物业管理企业代管 B.由房地产管理部门代管 C.由财政部门代管 D.由业主自行管理 答案：B 解析：维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部 门代管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物 业管理企业代管。 14.合法建造房屋的物权自( ) 发生效力。 A.记载于不动产登记簿时 B.颁发房屋权属证书时 C.申请房屋所有权登记时 D.事实行为成就时 答案：A 15.下列关于预告登记的表述中，错误的是( ) 。 A.预告登记的目的是保障将来实现的物权 B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的， 预告登记失效 C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 答案：D 解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目 的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动 产的，不发生物权效力。 物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 16.根据房产测量规范 ，不计算房屋建筑面积的是( ) 。 A.属永久性建筑有柱的货棚 B.有顶盖不卦闭的永久性架空通廊 C.无顶盖的室外楼梯 D.与室内不相通的类似于阳台的建筑 答案：D 解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯 按各层水平投影面积的一半计算。 17.房地产估价报告应有至少( ) 名专职注册房地产估价师签字。 A.1 B.2 C.3 D.4 答案：B 解析：房地产估价机构管理办法规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具， 加盖房地产估价机构公章，并有至少 2 名专职注册房地产估价师签字。 18.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的， 申请注册时，需要提供( )。 A.人才服务中心托管人事档案的证明 B.社会保险缴纳凭证复印件 C.所在单位同意其注册的书面意见 D.所取得的房地产估价科研成果 答案：C 解析：注册房地产估价师管理办法规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事 房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用 单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳 动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构 注册的书面意见。 19.房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构不得从事( ) 估价业 务。 A.城市房屋拆迁 B.课税 C.企业清算 D.司法鉴定 答案：C 解析：房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司 上市、企业清算以外的房地产估价业务。 20.某房地产估价师于 2004 年 8 月初始注册在甲房地产估价机构，后于 2006 年 2 月变 更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( ) 。 A.2006 年 8 月 B.2007 年 8 月 C.2008 年 2 月 D.2009 年 2 月 答案：B 解析：房地产估价机构管理办法规定，房地产估价师注册有效期为 3 年。注册有 效期满需继续执业的，应在注册有效期满 30 日前，申请办理延续注册。21.业主选聘和解 聘物业服务企业，需要经( )同意。 A.业主委员会 B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C.占总人数过半数的业主 D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 答案：D 解析：物权法规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则; (2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成 员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修 资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定第项和第项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业 主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 22.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比 例在( ) 以上的，应进行土地增值税的清算。 A.55% B.65% C.75% D.85% 答案：D 解析：关于土地增值税若干问题的通知规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转 让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上的，税务机关可以要求 纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增 值税的清算。 23.某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元人民币，扣除项目金额为 1500 万 元，则应缴土地增值税为( )万元。 A.450 B.525 C.600 D.900 答案：B 解析：(1)土地增值额=3000 万元-1500 万元=1500 万元。 (2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的，应纳税额=土地 增值额50%一扣除项目15%=150050%一 150015%=525 万元。 24.2007 年某市职工上一年度月平均工资为 2000 元人民币，该市职工张某上一年度月 平均工资为 2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为( ) 元。 A.125 B.250 C.300 D.375 答案：C 解析：根据财政部、国家税务总局关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关 个人所得税政策的通知(财税 200610 号)单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月 平均工资 12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单 位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职 工平均工资的 3 倍，具体标准按照各地有关规定执行。 25.王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生 活用品消费对王某的边际效用( ) 。 A.会减少 B.会增加 C.保持不变 D.可能增加也可能减少 答案：B 解析：根据边际效用递减规律，当增加商品 X 的消费时，X 的边际效用逐渐减少; 而商 品 Y 的消费量因商品 X 的增加而减少，故 y 的边际效用增加，所以 X 替代 Y 的边际替代 率(绝对值) 呈逐渐递减的趋势，因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。 26.商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( ) 。 A.负债业务 B.资产业务 C.中间业务 D.代理业务 答案：B 解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。 商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券) 两大类。 27.结合保险的本质，属于保险基本职能的是( ) 职能。 A.分散危险 B.融通资金 C.防灾防损 D.分配 答案：A 解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、 组织经济补偿职能。保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括 融通资金职能、防灾防损职能和分配职能。 28.某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配， 又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( ) 。 A.股份 B.股单 C.股票 D.公司债券 答案：C 29.下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( ) 。 A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B.除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D.委托人与拍卖人是平等的民事主体 答案：C 解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。 30.下列统计指标中属于变异指标的是( ) 。 A.众数 B.调和平均数 C.中位数 D.标准差 答案：D 解析：变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异系数等。众数、调和 平均数、中位数属于平均指标 31.资产负债表中应在资产方反映的项目是( ) 。 A.预收账款 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用 答案：C 解析：预收账款、应付账款、预提费用，属于在资产负债表中负债及权益方反映的项 目。 32.下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( ) 。 A.城市规划的制定 B.城市规划的实施和管理 C.城市规划的监督检查 D.城市规划法律法规的制定 答案：D 解析：城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。 33.某城市居住生活聚居地的人口规模约为 12000 户，配套建设有一套较完善的、能满 足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的 ( ) 。 A.居住区 B.居住小区 C.居住组团 D.居住社区 答案：B 解析：居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口 规模(10 00015000 人、3 0005 000 户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物 质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 34.下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是( ) 。 A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏 B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例 C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D.标高的单位用毫米计 答案：D 解析：标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面 第三位。 35.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致， 则该墙体( ) 。 A.既是外墙也是纵墙 B.既是外墙也是横墙 C.既是山墙也是纵墙 D.既是山墙也是横墙 答案：A 解析：墙体的类型中，按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。外墙指建筑四周与室 外接触的墙;内墙是位于建筑内部的墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建 筑长轴方向一致的墙;横墙是与建筑短轴方向一致的墙。 36.某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( ) 。 A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程 答案：B 解析：单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概(预) 算 书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工 程，电气安装工程，工业管道工程，暖卫工程，通风工程等。 37.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( ) 。 A.宗地图 B.房产分幅图 C.房产分丘图 D.房产分户图 答案：B 解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分 丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。 38.房产用地面积测算时，需计入用地面积的是( ) 。 A.公共使用的排水沟 B.市政道路 C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积 答案：D 解析：房产用地面积测算时，不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或 间隙地;市政管辖的道路、街道等公共用地 ;公共使用的河涌、水沟、排水沟 ;已征收、划拨 或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地;其他按规定不计入 用地面积的面积。 39.省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法文件是( ) 。 A.地方性法规 B.政府规章 C.部门规章 D.自治条例 答案：B 解析：地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行 政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行 政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。政府规章是有权制定地方性法 规的地方的人民政府根据法律、行政法规，制定的规范性法文件，也称为地方政府规章。 40.下列关于质权特征的表述中，错误的是( ) 。 A.质权是一种担保物权 B.质权的标的物只能是不动产权利 C.质权需转移质物的占有 D.质权是就质物优先受偿的权利 答案：B 解析：质权特征为：质权是一种担保物权;质权的标的物只能是动产或财产权利; 质权须转移质物的占有; 质权是就质物优先受偿的权利 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两上以上符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分;错选或多选的，不得分; 少选且选 择正确的，每个选项得 0.5 分) 1.廉租住房保障资金的来源有( ) 。 A.财政预算资金 B.房屋维修资金 C.土地出让净收益 D.住房公积金增值收益 E廉租住房预售资金 答案：ACD 解析：城镇最低收入家庭廉租住房管理方法第八条规定，城镇最低收入家庭廉租 住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：(一) 市、县 财政预算安排的资金;(二)住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金;(三) 社会捐赠的资金;(四)其他渠道筹集的资金。 关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知 (财综200625 号)规定，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。 国务 院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724 号) 规定，土地出让净 收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于 10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高 比例。 2.下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( ) 。 A.征收或者征用都是为了公共利益需要 B.征收或者征用都要依法给予补偿 C.征收是国家行为，征用是企业行为 D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E.征收是强制性的，征用是非强制性的 答案：ABD 解析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益 需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变， 是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移;征用是 使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征 用的土地应当如数返还给原权利人。 3.法律规定可以属于集体所有的自然资源有( ) 。 A.森林 B.矿藏 C.水流 D.山岭 E.荒地 答案：ADE 解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资 源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、 滩涂除外。 4.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( ) 。 A.村办企业的厂房可以抵押 B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押 D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E同一房地产不得设定两个以上抵押权 答案：ABD 解析：房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵 押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗 卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。 5.自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就( ) 出台了 部门规章。 A.红线 B.绿线 C.紫线 D.蓝线 E.黄线 答案：BCDE 解析：1989 年 12 月全国人大常委会通过了城市规划法 ，标志着我国城市规划走上 了法制轨道，城市规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新， 并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。 6.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额 1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( ) 。 A.该抵押属一般房地产抵押 B.该抵押是最高额抵押 C.若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 1.5 亿元 D.若银行实际发放了 1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 1.2 亿元 E该抵押可以不经登记即产生合同效力 答案：BD 解析：物权法规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定 期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定 的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额 抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。 设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确 定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。 7.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( ) 。 A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非” 的内容 答案：ACE 解析：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告。房地 产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示， 不得以所需时间来表示距离。 14.根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括( ) 。 A.价值相对指标 B.结构相对指标 C.强度相对指标 D.动态相对指标 E.时期相对指标 答案：BCD 解析：根据对比指标的性质差异和相对指标说明问题的特点，可以将相对指标划分为 结构相对指标、强度相对指标、比较相对指标、比例相对指标、计划完成相对指标、动态 相对指标。 15.下列关于所有权的表述中，正确的有( ) 。 A.所有权是从物权 B.所有权是自物权 C.可对所有权人的物设置他项权利 D.共有是确定份额的共同所有 E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 答案：BCE 解析：自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。共有可分为按份共有和共 同共有。共同共有与按份共有的最显著的区别在于，共同共有是不确定份额的共有，只要 共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额。业主对建筑物内的住宅、经营 性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用 “”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至零分) 1.物权法是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 ( ) 答案： 解析：物权法是规范财产关系的民事基本法律 2.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 ( ) 答案： 解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定，对有稳定收益的项目，农 民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。 3.建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。 ( ) 答案： 解析：物权法第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或 者地下分别设立。 4.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。 ( ) 答案： 解析：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以 及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。 5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。 ( ) 答案： 解析：购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理 了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之 后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。 6.商品住房购买人的房屋所有权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起 60 日 内负责办理。 ( ) 答案： 解析：房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房 地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记 的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 7.工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 ( ) 答案： 解析：工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 8.城市蓝线应当与城市规划一并报批。 ( ) 答案： 解析：城市蓝线应当与城市规划一并报批。 9.建设单位领取施工许可证后 2 个月未开工的，施工许可证自行废止。 ( ) 答案： 解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的， 应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过 3 个月。既 不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。 10、房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已 抵押担保的债权数额等。 ( ) 答案： 解析：假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包 括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先 受偿权利等情况。 11.房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有 权。 ( ) 答案： 解析：城市房屋租赁管理办法 规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的， 房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。 合同法第 230 条确认，出租人出卖租赁房屋 的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。 12.以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。 ( ) 答案： 解析：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品 房预售许可证。 13.商品房在销售时，购房者应当按购房款 2%3% 的比例缴交维修资金。 ( ) 答案： 解析：商品房在销售时，购房者应当按购房款 2%3% 的比例缴交维修资金。 14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的 共有建筑面积。 ( ) 答案： 解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不 相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅 自扩大登记信息的查询范围。 ( ) 答案： 解析：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登 记信息的查询范围。 16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时 为 120 学时。 ( ) 答案： 解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即 3 年内，接受继续教育的时间为 120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为 60 学时。 17.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 ( ) 答案： 解析：依据行政许可法国务院下发了国务院对确需保留的行政审批项目设定行 政许可的决定(国务院令第 412 号) ，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的 500 项 行政许可项目之一，由建设部负责房地产估价机构资质核准工作。 18.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承 担赔偿责任，所以机构承担连带责任。 ( ) 答案： 解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构 承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。 19.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。( ) 答案： 解析：物权法 规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属 于业主共有。 20.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。 ( ) 答案： 解析：偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪 21.居 民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 ( ) 答案： 解析：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分 免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 22.纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 ( ) 答案： 解析：纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义 务的单位和个人。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负 税人是实际负担税款的单位和个人。 23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在 1 年以内的， 实行合同利率;贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 ( ) 答案： 解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在 1 年以内 的，实行合同利率;贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率 规定。 24.单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( ) 答案： 解析：住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、 购买、翻建、大修和租赁自住住房。 25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 ( ) 答案： 解析：垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR=MC。完全竞争市场上， 对单个厂商而言，按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡条件是边际收益等于边际 成本。边际收益(MR)是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益。边际成本(MC) 是 指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。 26.国库券是一种直接金融工具。 ( ) 答案： 解析：直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、 公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银 行券、存款单、银行票据和保险单等。 27.保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( ) 答案： 解析：在财产保险中，投保人、被保险人往往是同一人，保险法律关系主体相对简单。 人身保险中，投保人、被保险人、受益人往往不是同一人，合同主体相对复杂。有可能是 同一人，如投保人为自己利益投保，保险事件发生后致残的情况;有可能是分属两人，如投 保人为自己利益投保，保险事件发生后死亡的情况;还有可能分属三人，如投保人为他人利 益投保，本人又非受益人或法定继承人的情况。 28.证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 ( ) 答案： 解析：普通商品出售后，该商品的所有权和使用权一并转移，而证券出售后，买主即 货币所有者拥有购买证券的货币所有权，而该货币的使用权则归证券发行单位拥有，所有 权和使用权发生了分离。 29.债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。( ) 答案： 解析：债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行;若市场利率等于债券利率， 则平价发行;若市场利率高于债券利率，则折价发行。 30.强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。 ( ) 答案： 解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事 人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司) 。 31.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。( ) 答案： 解析：房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急 切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场 成交价格偏低。 32.某城市 2006 年房地产投资额统计的统计总体，是指该市 2006 年全年累计新开工面 积的投资总额。 ( ) 答案： 解析：统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。某城市 2006 年房地 产投资额统计的统计总体，是指该市 2006 年全年累计房地产的投资总额。 33.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反 映。 ( ) 答案： 解析：资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短 期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备) 、存货、待摊费用等。 (2)长期投资，反映长期 投资的情况。(3)固定资产，包括固定资产( 减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4) 无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等。房地产开发公司所开发的未售商品 房价值属于固定资产。 34.在财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强， 因此该指标越高越好; ( ) 答案： 解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失， 而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低 的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上， 影响正常的资金运转。 35.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公 共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( ) 答案： 解析：公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研 设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 36.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构 造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( ) 答案： 解析：建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。包括;(1) 反映了建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、 花台、落水管、附墙柱、勒脚、台阶等构造形状;(2)标明外墙装修所用的材料、色彩及分格， 出人口处的做法及其装修等等。 37.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( ) 答案： 解析：楼、地面的构造层次一般有：基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层。 地面的基层是基土;楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。 38.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际 工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 ( ) 答案： 解析：投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各 种信息、资料，结合企业定额编制得出的。 39.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 ( ) 答案： 解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。 40.房地产抵押权是一种担保债权。 ( ) 答案： 解析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等 四、综合分析题(共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分;错选或多选的，不得 分;少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分) (一) 2005 年 1 月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司) 依法取得某市某区一块国有土地的 使用权，投资 6000 万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构) 对 被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。 该项目于 2005 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司) 承包施工。 该区私 营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2006 年 2 月以 5000 元/的价格预购了一套 80的住 宅。该项目于 2006 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006 年 9 月将该套住宅转让 给他人，售房收入 44 万元。 1.该项目土地使用权出让合同由( ) 与甲公司签订。 A.该市人民政府土地管理部门 B.该区人民政府土地管理部门 C.该区人民政府 D.该市人民政府 答案：B 解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合 同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 2.甲公司应向土地管理部门缴纳( ) 。 A.土地补偿费 B.土地使用权出让金 C.土地闲置费 D.房屋拆迁安置费 答案：B 解析：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 3.乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为( ) 。 A.由城市房产管理部门认定 B.由城市规划行政主管部门认定 C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 D.由乙机构根据经验确定 答案：C 解析：对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 4.下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为( ) 。 A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明 B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议 C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决 时限 D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉 答案：ABD 解析：中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。 5.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( ) 万元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000 答案：C 解析：城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度， 资本金占项目总投资的比例不得低于 20%”。2004 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化 经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发 200413 号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金最低比例由 20%提高到 35%。6000 万元35%=2100 万元。 6.该项目的工程竣工验收工作由( ) 负责组织实施。 A.该区人民政府建设行政主管部门 B.该市工程质量监督机构 C.甲公司 D.丙公司 答案：C 解析：工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设 行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。 7.在办理商品房预购手续时，王某( ) 。 A.可以申请住房公积金贷款 B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为 5% C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案 D.应当办理预购商品房抵押登记 答案：AD 解析：建设部商品房销售管理办法(建设部令第 88 号) 规定，面积误差比绝对值在 3%以内( 含 3%)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过 3%时，买受人有权退房。商 品房预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门 和土地管理部门办理登记备案手续。 8.王某购买的住宅的产权登记面积为( ) 。 A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 B.套内房屋使用面积+ 分摊的共有建筑面积 C.套内建筑面积+ 套内阳台面积+分摊的共有建筑面积 D.套内房屋使用面积牛套内墙体面积 +套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积 答案：AD 解析：房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房 屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的 分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部 分组成。9.王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为( ) 元。 A.100 B.140 C.1100 D.1540 答案：D 解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”) 税额为计税 依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为 7%、5%、1% 三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为 7%;在县城、建制 镇的，税率为 5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为 1%。5000 元/80=400000 元。职工王某以抵押贷款方式，于 2006 年 2 月以 5000 元/的价格预购了一套 80的住宅。 王某于 2006 年 9 月将该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。根据纳税人所在地在城市 市区的，税率为 7%，440000 元5%7%=1540 元。 (二) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司 )拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商 业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司) 达成协议，由乙公司为甲公司 提供市场分析、项目融资、营销计划、以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托 乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则， 甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务 和代理销售的进度支付。