2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(10)-中大网校

2010-2012 年房地产估价师考试房地产估价理论与方法 模拟试卷 (10) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)某 8 年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实 地观测判定其剩余经济寿命为 30 年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（ ） 。 (2)资本化率是（ ）的倒数。 (3)房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。 (4)在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（ ）计算所需要缴纳的税费， 在出售开发完成后的房地产时作为（ ）计算所需要缴纳的税费。 (5)某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30%，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按月 等额还本利息，贷款年利率为 75%，自有资金资本化率为 8%。则其综合资本化率为（ ） 。 (6)对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。 (7)假设开发法最基本的公式是（ ） 。 (8)房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。 (9)下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ） 。 (10)（ ）年建设部发出了关于建立房地产企业及执 (从)业人员信用档案系统的通知 (建住房函2002192 号)，决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业 及执(从) 业人员信用档案系统。 (11)房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实 体的质量以及（ ） 。 (12)某套住宅建筑面积 100m2，套内建筑面积为 92m2，使用 面积系数为 08，每平方米使用面积价格为 3000 元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (13)对于新开发区土地的估价， （ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产 市场一般还未形成，土地收益也没有。 (14)某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 日进行复估，则复估的估价时点为（ ） 。 (15)估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。 (16)人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（ ） 。 (17)某地区某类房地产 2008 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 796、747、767、850、892、925、981(均以上个月为 100)。其中有一房地 产在 2008 年 6 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期调整到 2006 年 10 月 1 日的价格为（ ）元/m2。 (18)评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ） 。 (19)某居民楼总建筑面积为 5000，总价值为 1000 万元，其中土地总价值为 500 万元，某 人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150，房地总价值为 35 万元。若按照土 地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ） 。 (20)（ ）是指权利人对特定的物体享有直接支配和排他的权利。 (21)人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是（ ） 。 (22)某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命 为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过 年数为 9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。 (23)单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（ ）估价。 (24)供给规律是指供给量和价格（ ）的关系。 (25)下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (26)下列房地产影响因素中不属于个别因素的是（ ） 。 (27)某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，某宗 房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买 方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/m2。 (28)某幢应用中央空调而没有中央空调的写字楼，重建价格 3000 万元，现增设中央空调的 成本；是 280 万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需 200 万元。则该写字楼因 没有中央空调二引起的折旧后的价值为（ ）万元。 (29)某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/和 4800 元/，采用 平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于（ ）元/。 (30)路线价法主要适用于（ ）的估价。 (31)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ） 。 (32)房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。 (33)某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2的商住楼，经评估总地价为 l80 万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。 (34)下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（ ） 。 (35)在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的 汇率。 (36)对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具 有经济可行性，否则应被淘汰。 (37)某宗房地产。建筑面积 500m2，重置价格为 7000 元/m2， 预计年净收益为 8 万元。房地产收益年限为 30 年，房地产的报酬率为 10%，则该房地产 的收益价格为（ ）万元。 (38)甲土地的楼面地价 2000 元/m2 ，建筑容积率为 5。乙土地的楼面地价 1500 元/m2，建筑容积率为 7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价 相比（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (39)开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（ ）评估。 (40)对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。 二、多项选择题(共 20 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ） 。 (2)所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（ ）等方面与估价对 象相同或者相似的房地产。 (3)在合法产权方面，应以（ ）为依据。 (4)归纳起来，房地产有（ ）存在形态。 (5)下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ） 。 (6)运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ） 。 (7)成本法主要适用于评估的建筑物是（ ）等房地产的价值。 (8)下列关于现金流量折现法马传统方法说法正确的是（ ） 。 (9)房地产的开发经营期可分为（ ） 。 (10)在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (11)直接资本化法的优点是（ ） 。 (12)房地产估价机构应当由自然人出资，以（ ）形式设立。 (13)地价与一般物品价格的不同主要有（ ） 。 (14)房地产估价师的职业道德包括（ ） 。 (15)获取房地产估价业务的措施可以有（ ） 。 (16)从某种意义上讲，房地产价格是（ ） 。 (17)从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ） 。 (18)完好房的成新度可以是（ ） 。 (19)甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元/m2 ，容积 率为 15，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元m2，容积率为 24，土地 使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有（ ） 。 (20)土地实物因素包括（ ） 。 三、判断题(共 20 题，每题 1 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错 误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。) (1)某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成 6 年后补办了土地使用权出让手续，土 地使用权出让年限为 40 年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为 50 年。 该建筑物折旧的经济寿命应为 44 年。 （ ） (2)估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用， 则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。 （ ） (3)抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的 “净值” ， 也不是不扣除法定优先受偿款下的“完全价值” 。 （ ） (4)具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ） (5)在路线价法中， “标准临街宗地”可视为市场法中的“ 可比实例” 。 （ ） (6)建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和 建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑 物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 （ ） (7)当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。 （ ） (8)某宗房地产 2008 年 6 月 1 日的价格为 1800 元/m2，现需要将其调整到 2008 年 l0 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2008 年 4 月 1 日至 l0 月 1 日的价 格指数分别为 792，745，765，850，891，927，980(以 2006 年 1 月 1 日 为 l00)。该宗房地产 2008 年 1O 月 1 日的价格为 230588 元。 （ ） (9)重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ） (10)房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则， 运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见 的活动。 （ ） (11)在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期 的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或 符合实际。 （ ） (12)房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 （ ） (13)从估价角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开， 不能算作开发利润。 （ ） (14)如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售 者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房 地产价格下降。 （ ） (15)某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为 5%，为吸引 3 年期的储 户，则其 3 年期存款的单利年利率应大于 525%。 （ ） (16)资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资 金的价值是相同的，只是时间上的不一致。 （ ） (17)房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会 上升。 （ ） (18)经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。 （ ） (19)在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、 销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （ ） (20)房地产所在地区的绿地率( 或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其 环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （ ） 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :C (2) :D (3) :A (4) :B (5) :D (6) :A 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (7) :A (8) :C (9) :C (10) :B (11) :C (12) :A (13) :B (14) :A (15) :C (16) :D (17) :A (18) :B (19) :D (20) :A (21) :D (22) :B (23) :D (24) :B (25) :A (26) :A (27) :D (28) :C (29) :C (30) :A (31) :C (32) :B (33) :D (34) :A (35) :A (36)