2012合肥房地产市场研究

2012 合肥楼市走量为王 住宅去化需 16 个月 | T合房网资讯中心 时间：2012-1-18 8:20:03 合房网讯 2012年，合肥楼市将面临前所未有的压力。 在降价、观望的恶性循环中，2012 年的合肥楼市从一开始 即不被看好，房价是否下跌已不是问题，问题只在于跌多 少。据合房网房地产研究中心统计数据显示，2012 年，合 肥楼市将在 53710套住宅库存的基础上起步，在没有新盘 入市的情况下，其消化周期仍然需要约 16个月。 去化周期达 16个月 合肥楼市风险飚高 不管是业界专家的拐点论、拼跌说，还是购房者的观望经， 对于 2012年的合肥楼市，一个实实在在的数据则是其住宅 库存量已经达到 53710套，较 2011年所面临的 44255套压 力更甚，增长幅度达到 21.4%。 按照合肥 2011年最后三个月的成交数据10109 套来算， 在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约 16 个月的时间来消化。 合房网房地产研究中心认为，这样的消化周期“是一个危 险的信号，基本上仍属于中度偏高的风险城市，短期内合 肥房价仍有较大的下行压力”。 据统计，合肥楼市住宅库存压力最大的为蜀山区，作为唯 一一个住宅库存量超过 5位数的区域，其住宅库存去化周 期需要至少 23个月。但由于其每个月的成交量即去化能力 尚较为可观，蜀山区的去化压力较高新区仍稍逊。 虽然是合肥市库存压力最小的区域，高新区由于单月不足 百套的成交量，将其去化周期拉伸至至少 35个月，反倒使 其成为合肥市去化压力最大的区域。 库存去化压力最小的为政务区，也是合肥市唯一一个去化 周期少于 10个月的区域。据悉，作为合肥未来的政治、文 化中心，政务区的可开发地块已经趋零，城市的未来发展 也会进一步将其划为寸土寸金的区域板块。 需要注意的是，自合肥版限购令落地以后，2011 年，合肥 楼市仅有 5、6 月份表现为“供不应求”，这也为其未来的 市场压力增大埋下了伏笔。 合肥将入 40 城购房信息系统 抑制炒房添猛药 | T合房网资讯中心 时间：2012-1-31 8:32:54 日前，住建部相关负责人透露，今年上半年，全国 40个 重点城市将实行个人住房信息系统联网。记者获悉，合肥 极有可能纳入其中。合肥市房产部门人士也表示，目前合 肥联网的“硬件”已准备就绪，已实现市、县个人住房信 息系统的联网。 上半年要实现联网 住建部部长姜伟新日前表示，今年要继续加快个人住房 信息系统建设，保证在 6月底前实现 40个主要城市的联网。 相关人士透露，今年上半年要实现联网的 40个城市，是除 拉萨和港澳台外，包括北京在内的直辖市及全部省会或首 府城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温 州、青岛、北海、三亚 10个房地产热点城市。 “合肥应该在这 40个城市之列，而且合肥个人住房信息 系统实行联网条件已经成熟。”昨天，合肥市产权监理处 相关人士向记者介绍说，合肥市区个人住房信息系统早已 建设完成，实现了主城区各登记中心的联网运行。只要轻 点鼠标，将市民个人信息输入电脑，便可知晓其在合肥市 区的房产情况。而去年 6月份，合肥还完成了市和肥东、 肥西、长丰三县房产部门的联网工作，实现全市个人住房 信息统一查询。 将进一步抑制炒房 根据安徽省个人住房信息系统建设工作方案，全省个人 住房信息系统建设将在 2012年 6月底前全面完成，届时全 省将实现省、市、县三级个人住房信息系统联网互通。 合肥市房产界人士分析说，实现联网，在全国大中城市 范围内查询购房情况成为现实，这将能进一步抑制投资投 机性购房行为。不过联网本身是一个技术上的问题，它只 是为抑制投资投机性购房和炒房行为奠定了技术基础，是 否能产生效果，关键要看国家下一步的政策。比如，目前 不少城市都在实行住房限购政策，但国家并没有出台一个 全国性范围的限购政策，实行联网后，国家还应该有一个 统一执行文件与之配套，才能真正抑制炒房行为。(胡霞利) 合肥连续出台三条土地新政 暗助开发商拿地 2012年 02月 14日 08:32:30 中财网 龙年春节后上班伊始，合肥市就连续出台了三条土地 新政，给意欲在合肥城区拿地的开发企业提供了一个绝佳 的曲线入市机会。 2 月 1日，合肥市政府宣布实施三条土地新政。从即 日起至今年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、 综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造 发展成商服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿 地。 合肥富邦置业有限公司总经理助理孙斌认为，合肥土 地新政是为这类地块寻找买家的一种创新和尝试。这既可 推动此类地块的开发改造，保障原产权单位的利益，又可 给意欲进入合肥拿地的企业以曲线入市之机。拿地企业与 缺乏开发实力的原产权单位合作，还可降低拿地成本。 商服大项目地价打折 这三条土地新政分别是关于促进存量商业用地升级 改造提高土地利用效益的意见(新政一)、关于盘活存 量建设用地提高土地利用效益的意见(新政二)和关于 促进工业用地集约利用的意见(新政三)。 新政一显示，在合肥城市规划区内未纳入土地收购储 备范围的具有国有土地使用权证或合法权属来源的存量商 业用地，土地使用权人经政府批准后可自行改造升级，建 设商业、服务业项目(不含商品住宅)。 在土地出让金补缴方面，新政一对拆除重建项目、提 高容积率的在建和已建商业项目，都作了详细说明。对于 总投资在 5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、 商品住宅)和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上 给予五至七折优惠。 新政一表示，自行改造升级建设的商服项目，在规划 审批、土地出让方案的编制及公示、土地出让合同的签订 上，还须履行相关手续。 工业用地可改商服用地 新政二规定，合肥城市规划区内，城市总体规划、控 制性详细规划已调整为商服用地且未纳入土地收购储备范 围的原有工业、办公、综合等具有合法权属来源的存量国 有建设用地，土地使用权人可自行升级改造成商服项目(不 含商品住宅)。 新政二对工业用地的适用范围作了规定。指出二环以 内以及合肥经济技术开发区、合肥高新产业技术开发区、 合肥蜀山经济开发区、合肥庐阳工业园区、合肥包河工业 园区、合肥瑶海经济开发区(含新站综合试验区)、安徽肥 东经济开发区(仅指原龙岗开发区)等定界范围的工业用地， 且在 2007年 4月 2日之前已供应的，可改造升级为商业服 务项目。 土地使用权人须按照新的规划条件和土地用途下的市 场评估价格与原土地用途下的剩余年期市场评估价格(划拨 土地权益价)差额，补缴土地出让金。 土地使用权人也需要事先向合肥市政府提出自行升级 改造的申请，经相关部门变更规划、编制土地处置方案并 公示、签订土地出让合同等一系列程序后，才能进行改造 建设。 在新政三中，鼓励工业用地提高容积率，在不改变土 地用途的情况下，不再收取容积率增加部分的土地出让金。 曲线拿地的机会 新政出台后，合肥市国土资源局局长高国忠表示，各 个城市旧城改造都曾遇到因商业权属分散而导致的拆迁难 题。合肥市让商家和企业自行对中心城区内的旧商业、旧 工厂进行改造，可加快推进“退二进三“产业结构调整，促 进节约集约用地。 而在业内人士看来，合肥出台的三条土地新政，既与 2011年合肥土地市场招拍挂低迷、调控下开发企业对纯住 宅用地需求量下降有关，而且与合肥城区内存量商业、办 公、综合等旧改项目的改造难有关。 “比如合肥老城区中心的光明影都项目，四五年前就启 动拆迁，要改造成写字楼，但已经停了好几年！“孙斌介绍， 各大房企几年前就想积极参与合肥市上述类似的