中级会计实务练习题4

第四章 投资性房地产 一、单项选择题 1、下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。 A、房地产企业开发的准备出售的房屋 B、房地产企业开发的已出租的房屋 C、企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D、企业以经营租赁方式租入的建筑物 2、2011 年 1 月 1 日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为 100 万元，款 项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为 0.2 万元，差旅费为 0.3 万元。该投资性房地 产的入账价值为（ ）万元。 A、100 B、100.2 C、100.3 D、100.5 3、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2010 年 7 月 1 日开始对一项投资性房地 产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为 500 万元，采用直线法计提折 旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零，已使用 4 年。改良期间共发生改良支出 100 万元，均满 足资本化条件，2010 年 12 月 31 日改良完成，则 2010 年末该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。 A、500 B、487.5 C、475 D、100 4、下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（ ）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目 C、发生减值时，需要将减值的金额记入 “资产减值损失”科目 D、在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量 5、大华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2010 年 3 月 10 日将达到预定可使 用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为 3 700 万元，预计使用年限为 30 年， 预计净残值为 100 万元在采用年限平均法计提折旧的情况下， 2010 年该办公楼应计提的折旧额 为（ ）万元。 A、90 B、120 C、0 D、100 6、甲公司的投资性房地产采用成本模式计量。2011 年 4 月 25 日，甲公司将一项投资性房地产转 换为固定资产。转换时该投资性房地产的账面余额为 240 万元，已提折旧 40 万元，已经计提的减 值准备为 20 万元。该投资性房地产的公允价值为 150 万元。转换日固定资产的账面价值为（ ）万元。 A、200 B、150 C、180 D、240 7、甲股份公司采用成本模式计量投资性房地产，企业于 2011 年 5 月 15 日将行政管理部门使用的 办公楼转为投资性房地产，转换日的办公楼的账面余额为 800 万元，累计折旧额为 420 万元，计 提的减值准备金额为 50 万元，预计尚可使用年限 15 年，采用平均年限法计提折旧，无残值，则 甲公司在 2011 对该投资性房地产应计提的折旧额是（ ）万元。 A、14.67 B、12.83 C、29.17 D、33.33 8、下列关于处置投资性房地产的会计处理中，表述不正确的是（ ）。 A、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应将其账面价值转入其他业务成本 B、企业处置投资性房地产时，应当将取得的价款计入其他业务收入 C、企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入投 资收益 D、企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成 本 9、甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010 年 1 月 1 日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成 本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价 3 000 万元，已计提折旧 1 500 万元，计提减值 准备 250 万元，当日该大楼的公允价值为 3 500 万元。甲公司按净利润的 10计提盈余公积。不 考虑递延所得税等因素的影响，则该事项对“利润分配未分配利润” 科目的影响金额为（ ）万 元。 A、2 025 B、2 250 C、0 D、1 800 二、多项选择题 1、下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A、企业拥有并出租给员工居住的宿舍 B、企业以经营租赁方式租出的写字楼 C、房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋 D、企业持有拟增值后转让的土地使用权 2、下列有关投资性房地产初始计量的表述中，正确的有（ ）。 A、外购的投资性房地产应以购买价款作为投资性房地产的成本，相关税费计入当期损益 B、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 C、债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理 D、非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理 3、下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有（ ）。 A、成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧 B、公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧 C、成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销 D、成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销 4、下列关于采用成本模式计量的投资性房地产的表述中，不正确的有（ ）。 A、如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的当月开始计提折旧 B、如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的次月开始计提折旧 C、如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的当月开始摊销 D、如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的次月开始摊销 5、下列各项中，影响企业当期损益的有（ ）。 A、采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值的差额 B、采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值的差额 C、企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值 的差额 第 3 页 D、自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于 账面价值的差额 6、下列有关投资性房地产的会计处理方法中，不正确的有（ ）。 A、非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，公允价值与原账面价值的差 额计入资本公积 B、无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入， 均应计入其他业务收入 C、将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，其在转换日的公允价值与原账面价值的 差额，应计入投资收益 D、投资性房地产的处置损益应计入营业外收入或营业外支出 7、下列各项中，应计入其他业务收入的有（ ）。 A、投资性房地产租金收入 B、投资性房地产公允价值变动额 C、出售投资性房地产收到的款项 D、处置投资性房地产时，结转与该项投资性房地产相关的资本公积 8、下列关于投资性房地产的会计处理中，正确的是（ ）。 A、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计估计变更处理 B、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应将变更时公允价值与账面价值的差额，计入 留存收益 C、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应将变更时公允价值与账面价值的差额，计入 公允价值变动损益 D、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理 9、投资性房地产转换日的确定方法，正确的有（ ）。 A、投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产 商品、提供劳务或者经营管理的日期 B、作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日 C、作为自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 D、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于 资本增值的日期 三、判断题 1、已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，不属于投资性房地产。（ ） 对 错 2、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出（ ）。 对 错 3、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成 本。（ ） 对 错 4、采用成本模式计量的投资性房地产，按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊 销，计入当期损益。（ ） 对 错 5、采用公允价值模式计量的投资性房地产可以转变为成本模式计量。() 对 错 6、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不需计提折旧或摊销，但应于每期期末进行 减值测试，如果可收回金额小于账面价值，应计提减值准备。（ ） 对 错 7、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值与原账面价值的 差额一律计入公允价值变动损益。（ ） 对 错 8、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转 换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入所有者权益。（ ） 对 错 9、企业出售、转让或报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额 计入所有者权益。（ ） 对 错 10、采用成本模式计量的投资性房地产，已经计提的减值准备，在以后期间价值回升时转回。（ ） 对 错 四、计算分析题 1、A 房地产开发公司适用的所得税税率为 25，所得税采用资产负债表债务法核算。A 公司对投 资性房地产采用公允价值计量模式，有关房地产的相关业务资料如下： （1）2009 年 12 月，A 公司与 B 公司签订租赁协议，约定将 A 公司开发的一栋写字楼于开发完成 的同时开始租赁给 B 公司使用，租期为 2 年，每年收取租金 400 万元，租金于每年年末收取。 （2）2010 年 1 月 1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为 6 000 万元。 （3）2010 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 6 600 万元。 （4）2011 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 6 300 万元。 （5）2012 年 1 月 1 日，租赁期届满， A 公司收回该项投资性房地产。为了提高该写字楼的租金收 入，A 公司决定于当日起对该写字楼进行装修改良。 （6）2012 年 12 月 31 日，该写字楼改良工程完工，共发生支出 600 万元，均以银行存款支付完 毕，即日按照租赁合同出租给 C 公司。 （7）对于该项房地产，税法规定采用直线法计提折旧，预计使用年限为 30 年，预计净残值为零。 税法规定资产在持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，待处置时一并计算确定应计入应纳 税所得额的金额。 （8）各期租金均已按期收到；假定不考虑除所得税以外的其他税费；假定投资性房地产改良期间 税法上不计提折旧或摊销。 要求： （1）编制 A 公司 2010 年与该项投资性房地产有关的分录； （2）编制 A 公司 2011 年与该项投资性房地产有关的分录； （3）编制 A 公司 2012 年与该项投资性房地产有关的分录。 2、A 公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下： (1)2010 年 11 月 10 日 A 公司与 B 公司签订协议，将自用的办公楼出租给 B 公司，租期为 3 年， 每年租金为 500 万元，于每年年末收取，2011 年 1 月 1 日为租赁期开始日，2013 年 12 月 31 日 到期。2011 年 1 月 1 日转换日的公允价值为 9 000 万元，该固定资产账面原值为 30 000 万元， 已计提的累计折旧为 20 000 万元，未计提减值准备。各年年末均收到租金。 (2)2011 年 12 月 31 日该投资性房地产的公允价值为 12 000 万元。 第 5 页 (3)2012 年 12 月 31 日该投资性房地产的公允价值为 18 000 万元。 (4)2013 年 12 月 31 日租赁协议到期， A 公司将办公楼出售，取得价款 30 000 万元。 要求： （1）编制转换日转换房地产的有关会计分录。 （2）编制 2011 年收到租金 、2011 年 12 月 31 日调整投资性房地产的会计分录，同时计算影响 2011 年营业利润的金额。 （3）编制 2012 年 12 月 31 日调整投资性房地产的会计分录，说明 2012 年 12 月 31 日资产负债 表“投资性房地产”列示金额。 （4）编制 2013 年 12 月 31 日处置投资性房地产的相关会计分录，并计算出售投资性房地产时影 响营业利润的金额。 3、甲公司主要从事房地产开发业务，按净利润的 10提取盈余公积。有关业务如下： （1）2010 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租 给乙企业使用，租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日，租赁期为 3 年，每年年末收取租金 250 万。甲 公司此前将该项房地产作为存货管理，账面余额为 3 600 万元，已计提存货跌价准备 600 万元。 甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为 30 年，预计净残值为 0， 采用直线法计提折旧。假定该写字楼作为投资性房地产核算就开始计提折旧，当年相关的会计处理 为： 借：投资性房地产 3 600 存货跌价准备 600 贷：开发产品 3 600 投资性房地产减值准备 600 借：银行存款 250 贷：其他业务收入 250 借：其他业务成本 120 贷：投资性房地产累计折旧 120 （2）2011 年 1 月 1 日，甲公司认为该项房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用 公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日， 该项房地产的公允价值为 3 200 万元。 2011 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 3 800 万元。 当年相关的会计处理为： 借：投资性房地产成本 3 200 投资性房地产累计折旧 120 利润分配未分配利润 252 盈余公积 28 贷：投资性房地产 3 600 借：银行存款 250 贷：其他业务收入 250 借：投资性房地产公允价值变动 600 贷：公允价值变动损益 600 （3）假定各期租金均按期收到，不考虑所得税、营业税等因素。 要求：根据上述材料。逐笔分析，判断会计处理分录是否正确，如不正确，请说明正确的会计处理 （答案中金额单位用万元表示）。 答案部分 一、单项选择题 1、 【正确答案】 B 【答案解析】 房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于 无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认 为投资性房地产。 【该题针对“投资性房地产的范围 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659639,点击提问】 2、 【正确答案】 A 【答案解析】 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中， 支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直 接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。 【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659609,点击提问】 3、 【正确答案】 A 【答案解析】 投资性房地产改良期间，不应计提折旧，因此 2010 年末该项投资性房地产的账面价值 500 500/204100500（万元）。 【该题针对“投资性房地产的后续支出 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659563,点击提问】 4、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的计量。选项 B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额 应记入“其他业务成本”等科目。 【该题针对“成本模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659548,点击提问】 5、 【正确答案】 C 【答案解析】 在采用公允价值模式计量的情况下不对该投资性房地产计提折旧或摊销。 【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659494,点击提问】 6、 【正确答案】 C 【答案解析】 采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产，固定资产应该以投资性房地产的账面价值 作为其账面价值。 【该题针对“投资性房地产转换为自用房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659469,点击提问】 第 7 页 7、 【正确答案】 B 【答案解析】 转换后的投资性房地产的账面余额 800 万元，2011 年计提的折旧额是（800 42050） /157/1212.83（万元）。 【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659418,点击提问】 8、 【正确答案】 C 【答案解析】 企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入其他业 务成本科目。 【该题针对“投资性房地产的处置 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659389,点击提问】 9、 【正确答案】 A 【答案解析】 该事项对“利润分配未分配利润 ”科目的影响金额3 500（3 0001 500250 ） （110）2 025（万元）。 相关会计分录为： 借：投资性房地产成本 3 500 投资性房地产累计折旧 1 500 投资性房地产减值准备 250 贷：投资性房地产 3 000 盈余公积 225 利润分配未分配利润 2 025 【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659350,点击提问】 二、多项选择题 1、 【正确答案】 BD 【答案解析】 本题考核的是投资性房地产核算内容的判断。选项 A 是自用房地产，选项 B 因为是经营租赁租出 资产，说明已经租出，所以可以作为投资性房地产；选项 C 属于作为存货的房地产，不符合投资 性房地产的定义。 【该题针对“投资性房地产的范围 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659640,点击提问】 2、 【正确答案】 BCD 【答案解析】 选项 A，外购的投资性房地产成本按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出确定。 【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659612,点击提问】 3、 【正确答案】 BD 【答案解析】 成本计量模式下，投资性房地产属于固定资产的按照固定资产的核算原则处理，投资性房地产属于 无形资产的按照无形资产的核算原则处理；公允价值模式下的投资性房地产不用计提折旧或摊销。 【该题针对“投资性房地产的后续支出 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659568,点击提问】 4、 【正确答案】 AD 【答案解析】 投资性房地产属于建筑物的，应按照固定资产的核算原则处理；投资性房地产属于土地使用权的， 应按照无形资产的核算原则处理。 【该题针对“成本模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659543,点击提问】 5、 【正确答案】 BCD 【答案解析】 选项 A 不需要进行会计处理。选项 B 应计提资产减值损失，选项 C、D 应将差额计入公允价值变 动损益。 【该题针对“成本模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659536,点击提问】 6、 【正确答案】 ACD 【答案解析】 选项 A，非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，只有公允价值大于原账 面价值的差额才计入资本公积；选项 C，采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，转换 日公允价值与原账面价值的差额，应计入公允价值变动损益；选项 D，投资性房地产的处置损益应 通过其他业务收入与其他业务成本来反映。 【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659490,点击提问】 7、 【正确答案】 AC 【答案解析】 投资性房地产公允价值变动额，计入公允价值变动损益；处置投资性房地产时，与该项投资性房地 产相关的资本公积应转入其他业务成本。 【该题针对“投资性房地产的处置 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659383,点击提问】 8、 【正确答案】 BD 【答案解析】 投资性房地产从成本模式转变为公允价值模式是作为会计政策变更处理的，变更时公允价值和账面 价值的差额是调整期初留存收益。 第 9 页 【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659348,点击提问】 9、 【正确答案】 ABCD 【答案解析】 【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659628,点击提问】 三、判断题 1、 【正确答案】 错 【答案解析】 已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，由于日常维护一般属于不重大的辅助服务， 因此该建筑物一般属于企业的投资性房地产。 【该题针对“投资性房地产的范围 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659632,点击提问】 2、 【正确答案】 对 【答案解析】 【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659608,点击提问】 3、 【正确答案】 对 【答案解析】 【该题针对“投资性房地产的后续支出 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659569,点击提问】 4、 【正确答案】 对 【答案解析】 【该题针对“成本模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659544,点击提问】 5、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考核投资性房地产计量模式的转变，以公允价值模式核算的投资性房地产不能再转为成本模式 核算，而成本模式核算的投资性房地产符合一定的条件可以转为公允价值模式。 【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659523,点击提问】 6、 【正确答案】 错 【答案解析】 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不需计提折旧或摊销，也不需要计提减值准备， 应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。 【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659492,点击提问】 7、 【正确答案】 对 【答案解析】 【该题针对“投资性房地产转换为自用房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659473,点击提问】 8、 【正确答案】 错 【答案解析】 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的 公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项 投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。 【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659431,点击提问】 9、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考核投资性房地产的处置。企业出售、转让或报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账 面价值和相关税费后的金额应计入当期损益。 【该题针对“投资性房地产的处置 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10659402,点击提问】 10、 【正确答案】 错 【答案解析】 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。 【该题针对“成本模式计量的投资性房地产 ”知识点进行考核 】 【答疑编号 10659545,点击提问】 四、计算分析题 1、 【正确答案】 （1）编制 A 公司 2010 年与该项投资性房地产有关的分录： 2010 年 1 月 1 日： 借：投资性房地产成本 6 000 贷：开发产品 6 000 2010 年 12 月 31 日： 借：投资性房地产公允价值变动 600 贷：公允价值变动损益 600 借：银行存款 400 第 11 页 贷：其他业务收入 400 2010 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的账面价值为 6 600 万元，计税基础6 0006 000/305 800（万元），应确认递延所得税负债： 借：所得税费用 200 贷：递延所得税负债 200 （2）编制 A 公司 2011 年与该项投资性房地产有关的分录； 2011 年 12 月 31 日： 借：公允价值变动损益 300 贷：投资性房地产公允价值变动 300 借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 2011 年 12 月 31 日，该项投