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文档简介
一、机器设备评估 被评估设备购建于 2005 年 11 月,账面原值为 100 万元,其中设备购置价 80 万元, 基础及安装费用 18 万元,运杂费 2 万元。2008 年 11 月对该设备进行评估,现收集到以 下数据资料: (1) 2008 年该类设备的购置价比 2005 年上涨了 50%,基础及安装费的物价上涨了 30%, 该设备的运杂费用达到 3 万元。 (2)由于开工不足,该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%,尚可使用 5 年。 (3)与同类技术先进设备相比,该设备预计每月工人超支额为 1000 元。 (4)该企业的正常投资报酬率为 10%,所得税率为 25%。 要求: 根据上述资料,分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 计算被估设备的评估值。 二、房地产评估 1. 某宗地为“七通一平” ,面积 5 000 平方米,容积率为 2,适宜建造一幢乙级写字楼。 预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要 2 年的时间,建筑安装工程费为 1 500 平方米, 勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程 费的 6%;第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他工程费 和管理费用等;第二年需要投入 40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他 工程费和管理费用等。在写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用,该费用 预计为售价的 2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的 6%,买方应 缴纳的契税等税费为交易价格的 3%。预计该写字楼在建成时可全部售出,售出时的平均 价格为 3 500 元/平方米,请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗地的总价(折现率 为 12%)。 2. 南海市某砖混结构住宅建筑面积 2 000 平方米,其建筑工程预算金额为 400 000 元, 设备安装工程预算为 100 000 元,专业费用预算 6 000 元,建设税费预计为 20 000 元。评 估基准日该住宅基础工程已完工,结构工程完成了 30%,设备安装工程、装饰工程尚未 进行,工期已进行了 8 个月( 总工期 2 年) ,发生专业费用成本 4 000 元,建设税费支出 20 000 元。现拟转让,需评估其价值(不含土地) 。 3. 南岗公司有三栋钢筋混凝土结构 5 层楼房,经评估师现场观察打分,结构部分合 计得分 80 分,装修部分为 70 分,设备部分为 70 分。再查评分标准表:修正系数 G=0.75, S=0.12,B=0.13,则该楼房实体性成新率和实体性贬值率是多少? 4. 南岗公司有一地块是通过城镇土地出让取得的,出让金为 10 万元/亩,拆迁费 5 万元/ 亩,其他费用(含税费) 3 万元/亩,开发费 3 亿元/ 平方公里。当地银行一年期贷款利 率为 9%,两年期为 10%,开发周期为两年,第一年投资占总投资的 75%,利润为 10%, 试计算熟地的价格。 三、无形资产评估 1. 后启公司拟转让一专利技术,与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别 为 700 万件和 500 万件产品。该专利技术的开发成本为 500 万元,已经使用 5 年,剩余 经济使用年限为 3 年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响,由于市场 竞争使得产品销售额下降,减少净收入的现值为 70 万元。转让后为受让方提供技术指导 等转让成本为 20 万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。 2. 朱山公司将一项专利使用权转让给乐圩公司,拟采用利润分成支付的方法。该专 利技术是三年前自行研制的,账面成本为 80 万元,三年间物价累计上升了 30%,该专利 保护期为 10 年,剩余保护期为 6 年,专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为 400%, 乐圩公司资产的重置成本为 4 000 万元,成本利润率为 13%。专业人员通过对该专利技术 的同类技术发展趋势分析,认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年。通过对市场供求状 况及生产状况分析得知,乐圩公司的年实际生产能力为 20 万件,成本费为每件 400 元, 未来 4 年期间的产量与成本费用变动不大,使用该专利技术后产品的性能提高,预计每 件产品的售价在未来第一、二年为 500 元,第三、四年为 450 元。折现率为 10%,所得 税税率为 25%。试确定该专利的评估价值。 3. 麻丘公司为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来 5 年净利润分别 为 100 万元、110 万元、120 万元、150 万元、160 万元,预计从第 6 年起每年收益处于 稳定状态,即每年平均为 180 万元。该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和 固定资产,且其评估值分别为 150 万元和 600 万元。该企业有一尚可使用 5 年的非专利 技术,该技术使产品每件可获得超额利润 15 元,目前该企业每年生产产品 8 万件,经过 综合生产能力和市场分析预测,在以后 5 年每年可生产 10 万件,折现率为 6%,试评估 该企业的商誉价值。 4. 前房公司的某技术为一项新产品设计及工艺技术,已使用 3 年,证明技术可靠, 产品比同类产品性能优越。经了解,同类产品平均价格为 200 元/件,该产品价格为 250 元/件。目前该产品年销量为 2 万件。经分析,产品寿命还可以维持 8 年,但竞争者将会 第 3 页 共 6 页 介入。由于该企业较稳固地占领了市场,竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略, 预计该企业将会维持目前的市场占有,但价格将呈下降趋势。产品价格预计为:今后 13 年维持限价;45 年降为 180 元/件;68 年降 160 元/ 件,估计成本变化不大,故 不考虑其变化(折现率为 12%,所得税税率为 25%)。试评估确定该项新产品设计及工艺技 术价值。 5. 前房公司将一项专利使用权转让给乐圩公司,拟采用对利润分成的方法,该专利 是 3 年前从外部购入,账面成本 80 万元,3 年间物价累计上升 25%,该专利法律保护期 10 年,已过 4 年,尚可保护 6 年。经专业人员测算,该专利成本利润率为 350%,乐圩公 司资产重置成本为 4 000 万元,成本利润率为 12%,通过对该专利的技术论证和发展趋势 分析,技术人员认为该专利剩余使用寿命为 5 年。另外,通过市场供求状况及有关会计 资料分析得知,乐圩公司实际生产能力为年产某型号产品 25 万台,成本费用每台约为 400 元,未来 5 年间产量与成本费用变化不大,该产品由于采用了专利技术,性能有较大 幅度提高,未来第 1、第 2 年每台售价可达 600 元,在竞争的作用下,为维护市场占有率, 第 3、第 4 年售价将降为每台 500 元,第 5 年降为每台 430 元,折现率确定为 10%。确定 该专利评估值(不考虑流转税因素 )。 四、金融与递延资产评估 1. 南山公司持有南方公司发行的债券 10 000 份。已知该债券的期限为 10 年,面值 为 100 元,票面利率为 10%,每半年支付利息一次。评估日离债券到期日还有 6 年,当 前与该债券对应的市场利率为 8%。评估该公司持有的债券价值。 2. 朱山公司持有政府永久债券面值 10 万元,票面利率 4%,每年支付一次利息,当 前市场利率为 4.5%,评估该公司持有的政府债券价值。 3. 南大公司持有昌南公司发行的股票 1 万股,已知 A 股票最近一次的股利为 2 元。 预期昌南公司股票的股利增长率为 4%,投资者希望获得 8%的报酬率。评估该公司持有 的 A 股票的价值。 4. 南大公司持有初成公司股票 2 万股,初成公司目前处于高速增长期,其股利增长 率为 10%,预期高速增长持续 3 年,高速增长结束后,初成公司的股利增长率为 5%,股 东要求的收益率为 9%,上年初成公司支付的股利为 1.2 元。评估该公司持有的初成公司 股票价值。 5. 后房公司持有一上市公司的股票 10 万股,该上市公司本年度的净利润为 65 000 万元,发行在外的普通股为 1 000 万股。今年每股支付股利 2 元,预计该公司未来三年进 入成长期,第一年增长 12%,第二年增长 10%,第三年增长 7%,第四年以后将保持其净 利润的水平。该公司一直采用固定股利支付率的股利政策,并打算今后继续实行该政策。 该公司没有增发股票的计划,假设投资人要求的报酬率为 10%。试评估该公司持有的股 票价值。 8. 南岗公司因产权变动,涉及递延资产的评估,评估基准日递延资产账面价值余额 为 268 万,其中: (1) 办公楼装修费 50 万元,销售门市部(租赁) 装修 20 万元; (2) 预付销售门市部租金 60 万元,承租时间为 6 年,已租赁 1 年,摊销租金 10 万 元,账面余额 50 万元; (3) 租入固定资产改良费用支出 60 万元,租赁协议中设备租入期为 5 年,始租时间 为 1 年前,已经摊销 12 万元。适当的折现率为 8%,试评估该公司递延资产的价值。 9. 前房公司 3 年前购入后启公司可转换优先股 10 000 股,面值 100 元,后启公司发 行时承诺 5 年后每股优先股可以转换成 25 股普通股。优先股股息率为 7%,当前无风险 利率为 2%,通货膨胀率为 2%,后启公司风险报酬率为 2%。后启公司当前普通股股票价 值为 5 元,预计股票价值上升率为 8%。试评估优先股的价值。 五、流动资产评估 1. 南岗公司向 A 企业出售材料,价款 1000 万元,商议 9 个月后收款,采取商业承 兑汇票结算,该企业于 3 月 10 日开出汇票并向 A 企业承兑。汇票到期日为 12 月 10 日。 现对该企业进行评估,评估基准日为 6 月 10 日。贴现率为月利息率 6,试评估该汇票 的价值。 2. 南方公司在联营过程中,对其某一工序上的在制品进行评估,该工序上的在制品 数量为 4000 件,根据行业平均定额标准得知,该在制品在该工序上的材料消耗定额为 20 千克/ 件,工时定额为 6 小时 /件。经过市场调查得知,该在制品耗用材料的近期市场价格 为 15 元/千克,相同工种的正常小时工资为 7 元/ 小时,经调查,该企业产品的销路一向 很好,假设不存在变现风险,求该在制品的评估价值。 3. 朱山公司评估某项低值易耗品,原价为 800 元,预计使用 2 年,现已使用 6 个月, 会计账面上已摊销 200 元,经调查,该低值易耗品的现行市价为 1200 元。试确定该低值 易耗品的评估值。 4. 后房保健公司生产的口服液十分畅销,由于其营销网络十分强大,因此被某集团 看中,欲收购该保健品厂。在评估过程中,涉及对于该厂库存口服液的评估。经查实, 第 5 页 共 6 页 该厂库存口服液账面价值为 208 950 元,查实数量为 2000 瓶,账面记载的单价为 105 元/ 瓶,出厂价格为 140.4 元/瓶(含增值税)。经调查,该产品的销售费用占销售收入的 3%, 销售税金及附加占销售收入的 2%,销售利润率为 20%,已知所得税率为 33%,试计算该 产品的评估值。 六、企业价值评估 1.南岗公司 2008 年支付的每股股利为 2 元,预期股利将永久性地每年增长 5%。股票 的 系数为 0.9,1 年期国债利率为 3.25%,市场风险补偿为 5%。估算该企业每股的价值。 2.南岗公司 2000 年的财务报表显示每股收益为 2.5 元,支付的每股股利为 0.72 元。 预期 2000 年至 2005 年期间收益将每年增长 15%,这一期间的股利支付率保持不变。自 2006 年起收益增长率预计将保持在 5%的稳定水平,股利支付率会达到 70%。企业目前 的 系数为 1.42,2005 年以后的系数预计为 1.1,国债利率为 3.35%,市场风险补偿为 5%。 试求 2001 年 1 月 1 日的每股股权价值为多少? 3.南岗公司 2007 年的销售额为 6 000 万元,预计 20082013 年以 6%的比率增长, 自 2008 年起增长率保持在 3%。该企业的税前营业利润率为 20%,资本支出等于年折旧 费,营运资本占销售额的 20%。该企业未偿还的债务为 3 000 万元,利息率为 10%,权 益与全部资本的比率为 80%, 系数为 1.35,国债利率为 3.35%,市场风险补偿为 5%。 企业所得税税率为 25%。估算该企业 200 8 年 1 月 1 日的企业价值和权益价值。 4.南岗公司 2000 年的收入为 95 000 万元,预期 20012005 年每年增长 6%,以后每 年增长 4%。2000 年每股收益为 3.50 元,预期 20012005 年期间每股收益年增长 10%, 以后每年增长 5%。2000 年每股的资本支出为 2.20 元,每股折旧为 1.10 元,20012005 年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的 5%水平上。企业当前的债务与 全部资本比率为 10%,系数为 1.35,国债利率为 3.35%,市场风险补偿为 5%。目标债 务比率为 20%,自 2006 年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有 6 000 万股股票。试 估算企业的权益价值。 5.南岗公司的基本情况如下:该企业未来 5 年预期净利润分别为 100 万元、110 万 元、120 万元、120 万元、130 万元;该企业适用的所得税税率为 25%;据查,评估 基准日社会平均收益率为 9%,无风险报酬率为 4%,被评估企业所在行业的基准收益率为 9%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率( )为 1.2;该企业长期负债占投资 资本的 50%,平均长期负债利息率为 6%,未来 5 年中年平均长期负债利息额为 20
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