《资产评估》实训题

一、机器设备评估 被评估设备购建于 2005 年 11 月，账面原值为 100 万元，其中设备购置价 80 万元， 基础及安装费用 18 万元，运杂费 2 万元。2008 年 11 月对该设备进行评估，现收集到以 下数据资料： (1) 2008 年该类设备的购置价比 2005 年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了 30%， 该设备的运杂费用达到 3 万元。 (2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%，尚可使用 5 年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为 1000 元。 (4)该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为 25%。 要求： 根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 计算被估设备的评估值。 二、房地产评估 1. 某宗地为“七通一平” ，面积 5 000 平方米，容积率为 2，适宜建造一幢乙级写字楼。 预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要 2 年的时间，建筑安装工程费为 1 500 平方米， 勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程 费的 6%；第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他工程费 和管理费用等；第二年需要投入 40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他 工程费和管理费用等。在写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用 预计为售价的 2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的 6%，买方应 缴纳的契税等税费为交易价格的 3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均 价格为 3 500 元/平方米，请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗地的总价(折现率 为 12%)。 2. 南海市某砖混结构住宅建筑面积 2 000 平方米，其建筑工程预算金额为 400 000 元， 设备安装工程预算为 100 000 元，专业费用预算 6 000 元，建设税费预计为 20 000 元。评 估基准日该住宅基础工程已完工，结构工程完成了 30%，设备安装工程、装饰工程尚未 进行，工期已进行了 8 个月( 总工期 2 年) ，发生专业费用成本 4 000 元，建设税费支出 20 000 元。现拟转让，需评估其价值(不含土地) 。 3. 南岗公司有三栋钢筋混凝土结构 5 层楼房，经评估师现场观察打分，结构部分合 计得分 80 分，装修部分为 70 分，设备部分为 70 分。再查评分标准表：修正系数 G=0.75， S=0.12，B=0.13，则该楼房实体性成新率和实体性贬值率是多少？ 4. 南岗公司有一地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为 10 万元/亩，拆迁费 5 万元/ 亩，其他费用(含税费) 3 万元/亩，开发费 3 亿元/ 平方公里。当地银行一年期贷款利 率为 9%，两年期为 10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的 75%，利润为 10%， 试计算熟地的价格。 三、无形资产评估 1. 后启公司拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别 为 700 万件和 500 万件产品。该专利技术的开发成本为 500 万元，已经使用 5 年，剩余 经济使用年限为 3 年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场 竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为 70 万元。转让后为受让方提供技术指导 等转让成本为 20 万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。 2. 朱山公司将一项专利使用权转让给乐圩公司，拟采用利润分成支付的方法。该专 利技术是三年前自行研制的，账面成本为 80 万元，三年间物价累计上升了 30%，该专利 保护期为 10 年，剩余保护期为 6 年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为 400%， 乐圩公司资产的重置成本为 4 000 万元，成本利润率为 13%。专业人员通过对该专利技术 的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年。通过对市场供求状 况及生产状况分析得知，乐圩公司的年实际生产能力为 20 万件，成本费为每件 400 元， 未来 4 年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每 件产品的售价在未来第一、二年为 500 元，第三、四年为 450 元。折现率为 10%，所得 税税率为 25%。试确定该专利的评估价值。 3. 麻丘公司为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来 5 年净利润分别 为 100 万元、110 万元、120 万元、150 万元、160 万元，预计从第 6 年起每年收益处于 稳定状态，即每年平均为 180 万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和 固定资产，且其评估值分别为 150 万元和 600 万元。该企业有一尚可使用 5 年的非专利 技术，该技术使产品每件可获得超额利润 15 元，目前该企业每年生产产品 8 万件，经过 综合生产能力和市场分析预测，在以后 5 年每年可生产 10 万件，折现率为 6%，试评估 该企业的商誉价值。 4. 前房公司的某技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用 3 年，证明技术可靠， 产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为 200 元/件，该产品价格为 250 元/件。目前该产品年销量为 2 万件。经分析，产品寿命还可以维持 8 年，但竞争者将会 第 3 页 共 6 页 介入。由于该企业较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略， 预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后 13 年维持限价；45 年降为 180 元/件；68 年降 160 元/ 件，估计成本变化不大，故 不考虑其变化(折现率为 12%，所得税税率为 25%)。试评估确定该项新产品设计及工艺技 术价值。 5. 前房公司将一项专利使用权转让给乐圩公司，拟采用对利润分成的方法，该专利 是 3 年前从外部购入，账面成本 80 万元，3 年间物价累计上升 25%，该专利法律保护期 10 年，已过 4 年，尚可保护 6 年。经专业人员测算，该专利成本利润率为 350%，乐圩公 司资产重置成本为 4 000 万元，成本利润率为 12%，通过对该专利的技术论证和发展趋势 分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为 5 年。另外，通过市场供求状况及有关会计 资料分析得知，乐圩公司实际生产能力为年产某型号产品 25 万台，成本费用每台约为 400 元，未来 5 年间产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大 幅度提高，未来第 1、第 2 年每台售价可达 600 元，在竞争的作用下，为维护市场占有率， 第 3、第 4 年售价将降为每台 500 元，第 5 年降为每台 430 元，折现率确定为 10%。确定 该专利评估值(不考虑流转税因素 )。 四、金融与递延资产评估 1. 南山公司持有南方公司发行的债券 10 000 份。已知该债券的期限为 10 年，面值 为 100 元，票面利率为 10%，每半年支付利息一次。评估日离债券到期日还有 6 年，当 前与该债券对应的市场利率为 8%。评估该公司持有的债券价值。 2. 朱山公司持有政府永久债券面值 10 万元，票面利率 4%，每年支付一次利息，当 前市场利率为 4.5%，评估该公司持有的政府债券价值。 3. 南大公司持有昌南公司发行的股票 1 万股，已知 A 股票最近一次的股利为 2 元。 预期昌南公司股票的股利增长率为 4%，投资者希望获得 8%的报酬率。评估该公司持有 的 A 股票的价值。 4. 南大公司持有初成公司股票 2 万股，初成公司目前处于高速增长期，其股利增长 率为 10%，预期高速增长持续 3 年，高速增长结束后，初成公司的股利增长率为 5%，股 东要求的收益率为 9%，上年初成公司支付的股利为 1.2 元。评估该公司持有的初成公司 股票价值。 5. 后房公司持有一上市公司的股票 10 万股，该上市公司本年度的净利润为 65 000 万元，发行在外的普通股为 1 000 万股。今年每股支付股利 2 元，预计该公司未来三年进 入成长期，第一年增长 12%，第二年增长 10%，第三年增长 7%，第四年以后将保持其净 利润的水平。该公司一直采用固定股利支付率的股利政策，并打算今后继续实行该政策。 该公司没有增发股票的计划，假设投资人要求的报酬率为 10%。试评估该公司持有的股 票价值。 8. 南岗公司因产权变动，涉及递延资产的评估，评估基准日递延资产账面价值余额 为 268 万，其中： (1) 办公楼装修费 50 万元，销售门市部(租赁) 装修 20 万元； (2) 预付销售门市部租金 60 万元，承租时间为 6 年，已租赁 1 年，摊销租金 10 万 元，账面余额 50 万元； (3) 租入固定资产改良费用支出 60 万元，租赁协议中设备租入期为 5 年，始租时间 为 1 年前，已经摊销 12 万元。适当的折现率为 8%，试评估该公司递延资产的价值。 9. 前房公司 3 年前购入后启公司可转换优先股 10 000 股，面值 100 元，后启公司发 行时承诺 5 年后每股优先股可以转换成 25 股普通股。优先股股息率为 7%，当前无风险 利率为 2%，通货膨胀率为 2%，后启公司风险报酬率为 2%。后启公司当前普通股股票价 值为 5 元，预计股票价值上升率为 8%。试评估优先股的价值。 五、流动资产评估 1. 南岗公司向 A 企业出售材料，价款 1000 万元，商议 9 个月后收款，采取商业承 兑汇票结算，该企业于 3 月 10 日开出汇票并向 A 企业承兑。汇票到期日为 12 月 10 日。 现对该企业进行评估，评估基准日为 6 月 10 日。贴现率为月利息率 6，试评估该汇票 的价值。 2. 南方公司在联营过程中，对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品 数量为 4000 件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为 20 千克/ 件，工时定额为 6 小时 /件。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格 为 15 元/千克，相同工种的正常小时工资为 7 元/ 小时，经调查，该企业产品的销路一向 很好，假设不存在变现风险，求该在制品的评估价值。 3. 朱山公司评估某项低值易耗品，原价为 800 元，预计使用 2 年，现已使用 6 个月， 会计账面上已摊销 200 元，经调查，该低值易耗品的现行市价为 1200 元。试确定该低值 易耗品的评估值。 4. 后房保健公司生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此被某集团 看中，欲收购该保健品厂。在评估过程中，涉及对于该厂库存口服液的评估。经查实， 第 5 页 共 6 页 该厂库存口服液账面价值为 208 950 元，查实数量为 2000 瓶，账面记载的单价为 105 元/ 瓶，出厂价格为 140.4 元/瓶(含增值税)。经调查，该产品的销售费用占销售收入的 3%， 销售税金及附加占销售收入的 2%，销售利润率为 20%，已知所得税率为 33%，试计算该 产品的评估值。 六、企业价值评估 1.南岗公司 2008 年支付的每股股利为 2 元，预期股利将永久性地每年增长 5%。股票 的 系数为 0.9，1 年期国债利率为 3.25%，市场风险补偿为 5%。估算该企业每股的价值。 2.南岗公司 2000 年的财务报表显示每股收益为 2.5 元，支付的每股股利为 0.72 元。 预期 2000 年至 2005 年期间收益将每年增长 15%，这一期间的股利支付率保持不变。自 2006 年起收益增长率预计将保持在 5%的稳定水平，股利支付率会达到 70%。企业目前 的 系数为 1.42，2005 年以后的系数预计为 1.1，国债利率为 3.35%，市场风险补偿为 5%。 试求 2001 年 1 月 1 日的每股股权价值为多少? 3.南岗公司 2007 年的销售额为 6 000 万元，预计 20082013 年以 6%的比率增长， 自 2008 年起增长率保持在 3%。该企业的税前营业利润率为 20%，资本支出等于年折旧 费，营运资本占销售额的 20%。该企业未偿还的债务为 3 000 万元，利息率为 10%，权 益与全部资本的比率为 80%， 系数为 1.35，国债利率为 3.35%，市场风险补偿为 5%。 企业所得税税率为 25%。估算该企业 200 8 年 1 月 1 日的企业价值和权益价值。 4.南岗公司 2000 年的收入为 95 000 万元，预期 20012005 年每年增长 6%，以后每 年增长 4%。2000 年每股收益为 3.50 元，预期 20012005 年期间每股收益年增长 10%， 以后每年增长 5%。2000 年每股的资本支出为 2.20 元，每股折旧为 1.10 元，20012005 年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的 5%水平上。企业当前的债务与 全部资本比率为 10%，系数为 1.35，国债利率为 3.35%，市场风险补偿为 5%。目标债 务比率为 20%，自 2006 年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有 6 000 万股股票。试 估算企业的权益价值。 5.南岗公司的基本情况如下：该企业未来 5 年预期净利润分别为 100 万元、110 万 元、120 万元、120 万元、130 万元；该企业适用的所得税税率为 25%；据查，评估 基准日社会平均收益率为 9%，无风险报酬率为 4%,被评估企业所在行业的基准收益率为 9%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率( )为 1.2；该企业长期负债占投资 资本的 50%，平均长期负债利息率为 6%，未来 5 年中年平均长期负债利息额为 20