【商业地产】2008年潜江市房地产市场调研报告-10doc

潜江市场调研简报 “章华首府”项目 市场研究中心 2008 年 10 月 7 日 2 目录 一、宏观投资环境调查 1、概况 2、自然资源 3、人文历史 4、交通 5、产业经济 6、远景规划 二、潜江房地产概况 三、潜江在售楼盘调研 1、花园 锦绣潜城 2、湖滨领地 3、公园春晓 4、育才花苑 四、项目所在区域调研 1、08 年区域经济 2、项目位置 3、项目规划 五、项目 SWOT 分析 1. 项目优势（Strenght） 2、项目劣势（Weakness ） 3、项目机会（Oportunty） 4、项目威胁（Threat） 3 一、宏观投资环境调查 1、概况 潜 江 ， 全 市 面 积 2004 平 方 公 里 ， 人 口 100 万 ， 辖 6 个 管 理 区 （ 农 场 ） 、 1 个 省 级 经 济 开 发 区 、 4 个 办 事 处 、 10 个 镇 、 1 个 原 种 场 。 境 内 座 落 着 全 国 十 大 油 田 之 一 的 江 汉 油 田 和 由 16 个 国 有 农 场 组 成 的 农 场 群 。 1994 年 被 列 为 省 直 管 市 。 行 政 区 划 ： 园 林 办 事 处 潜 江 开 发 区 竹 根 滩 镇 西 大 垸 管 理 区 总 口 管 理 区 高 石 碑 镇 老 新 镇 杨 市 办 事 处 渔 洋 镇 周 矶 办 事 处 周 矶 管 理 区 张 金 镇 高 场 原 种 场 广 华 办 事 处 熊 口 镇 王 场 镇 龙 湾 镇 熊 口 管 理 区 运 粮 湖 管 理 区 浩 口 镇 积 玉 口 镇 后 湖 管 理 区 2、 自 然 资 源 潜 江 ， 自 然 资 源 得 天 独 厚 。 地 上 盛 产 粮 油 棉 ， 地 下 富 藏 油 气 盐 。 地 下 蕴 藏 石 油 2 亿 吨 ， 天 然 气 9700 多 亿 立 方 米 ， 岩 盐 近 8000 亿 吨 ， 为 我 国 “盐 都 ”自 贡 的 30 倍 ， 卤 水 136 亿 立 方 米 。 地 下 富 含 溴 、 钾 、 碘 、 硼 、 硅 、 锶 、 镍 、 锰 、 锂 、 铯 、 铷 等 18 种 可 广 泛 用 于 电 子 、 冶 金 、 航 天 等 高 科 技 领 域 的 稀 有 微 量 元 素 ， 其 矿 化 度 均 超 过 国 家 开 采 标 准 。 是 全 国 商 品 粮 、 优 质 棉 、 商 品 鱼 、 速 生 丰 产 林 、 牲 猪 “四 化 ”、 农 业 综 合 开 发 、 农 业 创 汇 “七 大 农 业 基 地 ”和 油 气 综 合 开 采 加 工 ， 石 油 机 械 制 造 、 盐 化 工 业 、 石 化 科 研 、 对 外 服 务 “五 大 工 业 基 地 ”。 潜 江 ， 水 乡 园 林 特 色 独 具 。 这 里 系 古 云 梦 泽 一 角 ， 湖 泊 星 罗 棋 布 ， 河 网 纵 横 交 织 ， 林 木 葱 郁 茂 盛 ， 是 有 着 “活 化 石 ”之 称 的 水 杉 的 第 二 故 乡 。 20 世 纪 70 年 代 初 ， 一 部 反 映 潜 江 风 貌 的 纪 录 片 水 乡 园 林 在 联 合 国 公 映 ， 引 起 了 强 烈 反 响 ， 著 名 作 家 碧 野 盛 赞 潜 江 ： “这 是 一 座 绿 色 的 城 ！ ” 3、 人 文 历 史 潜 江 ， 是 楚 文 化 的 重 要 发 祥 地 之 一 。 号 称 “天 下 第 一 台 ”的 东 周 楚 灵 王 离 宫 章 华 台 距 今 已 有 2500 多 年 的 历 史 。 在 现 代 史 上 ， 这 块 饱 含 灵 气 的 土 地 孕 育 了 中 国 共 产 党 重 要 创 始 人 之 一 的 李 汉 俊 、 辛 亥 革 命 元 老 李 书 城 、 文 坛 泰 斗 曹 禺 、 世 界 举 重 冠 军 关 虹 ， 亚 运 会 赛 艇 金 牌 得 主 王 芳 等 众 多 英 才 。 江 汉 平 原 皮 影 的 雕 镂 艺 术 ， 源 于 潜 江 的 “汤 格 ”和 “郭 格 ”， 尤 以 图 案 精 细 、 人 物 造 型 逼 真 与 国 内 其 它 地 区 皮 影 造 型 比 较 ， 其 工 艺 精 细 、 造 型 生 动 、 圆 润 舒 展 、 以 大 见 长 ， 形 成 了 独 特 的 艺 术 风 格 。 江 汉 平 原 皮 影 戏 的 唱 腔 以 歌 腔 、 渔 鼓 腔 为 主 。 特 别 是 歌 腔 皮 影 中 的 “鸡 鸣 腔 ”， 源 于 东 周 时 期 的 楚 国 四 面 楚 歌 ， 是 我 国 传 统 音 乐 中 的 “活 化 石 ”。 渔 鼓 腔 出 自 旧 时 艺 人 的 乞 讨 唱 曲 ， 调 式 多 样 ， 具 有 浓 郁 的 乡 土 风 味 。 近 三 年 来 ， 潜 江 市 文 化 局 会 同 相 关 地 区 ， 开 展 了 深 入 细 致 的 普 查 和 发 掘 研 究 ， 收 集 整 理 了 约 12 万 字 的 文 字 集 成 ， 收 集 图 片 资 料 100 多 幅 ， 拟 正 式 出 版 江 汉 平 原 皮 影 艺 术 一 书 ； 完 成 了 申 报 国 家 级 非 物 质 文 化 遗 产 代 表 作 录 相 评 审 片 。 4、 交 通 融 入 “武 汉 城 市 圈 ”的 潜 江 市 是 湖 北 省 3 个 直 管 市 之 一 ， 也 是 湖 北 省 唯 一 的 中 国 明 星 市 ”， 地 处 江 汉 平 原 腹 地 ， 东 通 武 汉 ， 南 连 监 利 ， 西 邻 荆 州 ， 北 接 荆 门 ,隔 汉 水 与 天 门 相 望 ， 沪 （ 上 海 ） 蓉 （ 成 都 ） 高 速 公 路 与 318 国 道 横 贯 全 境 。 目 前 ， 全 市 公 路 通 车 里 程 1710.24 公 里 ， 其 中 国 道 49.123 公 里 ， 省 道 108.51 公 里 ， 县 道 356.131 公 里 ， 乡 道 1121.59 公 里 ， 专 用 路 31.59 公 里 ,延 长 新 增 2.3 公 里 。 371 个 自 然 村 、 分 场 村 村 通 了 公 路 ， 并 且 有 50%以 上 的 行 政 村 通 了 水 泥 路 ， 初 步 形 成 了 农 村 公 路 网 络 4 结 构 。 5、 产 业 经 济 目 前 ， 潜 江 已 成 为 国 家 商 品 粮 、 优 质 棉 、 特 种 水 产 、 速 生 丰 产 林 、 瘦 肉 型 生 猪 、 农 业 综 合 开 发 和 农 业 创 汇 七 大 基 地 ， 已 形 成 油 气 开 采 、 冶 金 机 械 、 医 药 化 工 、 纺 织 服 装 、 农 副 产 品 加 工 五 大 支 柱 产 业 。 拥 有 潜 江 制 药 、 江 钻 股 份 、 幸 福 实 业 等 三 家 上 市 公 司 。 石 油 钻 头 的 生 产 ， 占 亚 洲 市 场 份 额 的 50% 以 上 ； 拥 有 国 家 唯 一 的 眼 科 用 药 生 产 基 地 “潜 江 制 药 ”； 中 国 牛 磺 酸 生 产 基 地 “永 安 药 业 ”， 销 量 占 国 际 市 场 份 额 的 60% 。 目 前 长 江 路 桥 已 进 入 上 市 辅 导 期 。 潜 江 ， 科 技 智 力 实 力 雄 厚 。 有 科 研 机 构 31 个 ， 中 南 地 区 最 大 、 最 先 进 的 电 子 计 算 机 中 心 就 座 落 在 市 区 ， 各 类 专 业 技 术 人 员 4 万 多 人 ， 其 中 自 然 科 技 人 员 2.1 万 人 ， 万 人 拥 有 自 然 科 技 人 员 226 人 ， 达 到 全 国 先 进 水 平 。 潜 江 ， 对 外 开 放 方 兴 未 艾 。 已 有 “三 资 ”企 业 近 百 家 ， 工 业 产 口 出 口 企 业 36 家 ， 其 中 自 营 进 出 口 企 业 9 家 ， 已 形 成 内 地 有 基 地 、 沿 海 有 窗 口 、 境 外 有 市 场 的 “三 点 一 线 ” 格 局 。 全 市 在 “三 沿 ”地 区 开 办 窗 口 30 多 个 ， 先 后 与 德 国 海 登 海 姆 市 、 辽 宁 新 民 市 和 广 东 普 宁 市 结 为 友 好 城 市 。 2007 年 ， 全 市 地 区 生 产 总 值 156.63 亿 元 ， 增 长 14.5%； 规 模 以 上 工 业 增 加 值 55.95 亿 元 ， 比 上 年 增 长 21.0%， 近 3 年 年 平 均 递 增 9.5%； 三 次 产 业 比 为 21.3:45:33.7； 外 贸 出 口 13800 万 美 元 ， 近 三 年 年 递 增 46.8%。 全 社 会 固 定 资 产 投 资 72.37 亿 元 ， 近 三 年 年 递 增 31.1%； 社 会 消 费 品 零 售 额 为 58.05 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 17.4%， 近 三 年 年 平 均 递 增 15.2%； 财 政 总 收 入 达 17.22 亿 元 ， 比 上 年 增 长 23.6%， 近 三 年 年 平 均 递 增 27.1%， 占 GDP 的 比 重 达 11.0%， 工 商 税 收 占 地 方 财 政 一 般 收 入 的 比 重 达 76.9%以 上 ， 全 市 综 合 经 济 实 力 连 年 位 居 全 省 县 市 前 列 。 6、 远 景 规 划 汉 宜 铁 路 和 随 岳 高 速 公 路 即 将 动 工 建 设 完 成 潜 江 经 济 开 发 区 的 控 制 性 详 细 规 划 ， 规 划 面 积 10 平 方 公 里 完 成 园 林 民 营 科 技 工 业 园 的 控 制 性 详 细 规 划 ， 规 划 面 积 8 平 方 公 里 完 成 张 金 经 济 开 发 区 的 控 制 性 详 细 规 划 ， 规 划 面 积 6 平 方 公 里 完 成 马 昌 湖 居 住 小 区 规 划 、 马 家 台 居 住 小 区 、 棉 原 居 住 小 区 规 划 、 向 阳 居 住 小 区 规 划 和 关 厢 门 居 住 小 区 改 造 规 划 城 南 新 区 推 行 10 公 顷 居 住 小 区 开 发 建 设 战 略 ， 形 成 集 中 开 发 ， 集 中 建 设 ， 提 升 城 市 品 位 完 成 兴 盛 路 、 紫 光 路 、 育 才 路 、 红 梅 路 东 段 、 殷 台 路 、 东 环 路 、 长 渠 西 路 、 东 方 路 、 城 南 河 西 路 、 紫 月 路 、 罗 潭 路 、 南 浦 路 、 保 驾 路 、 泰 丰 路 、 东 荆 大 道 的 道 路 规 划 二、潜江房地产概况 湖北省潜江市近年来在全市城区全面推行物业管理社会化。 2000 年2005 年，潜江市新增住宅建设面积约 80 万平方米，城区人均居住面积达到 23 平方 米，比 1999 年末增加 7 平方米，按规划，到 2009 年末潜江城区人均住房面积将达到 30 平方 米。 潜江市计划在“十一五”期间大力提高商品房建设力度，拟建设 23 个规模在 5 万平方米以 上的经济适用住房小区，新增经济适用房 10 万平方米，按照城市规划要求，集中连片开发 45 个 10 万平方米的住宅小区；完成商品房开发投资 6 亿元，新增商品房开发面积 80 万平 5 方米，使住房商品化率达到 85%以上。 今 年 来 ， 潜 江 市 房 地 产 业 由 于 受 政 策 影 响 ， 不 断 回 暖 ， 2008 年 上 报 有 资 质 等 级 的 房 地 产 企 业 7 家 ， 同 比 增 加 3 家 ， 完 成 固 定 资 产 投 资 8639 万 元 ， 同 比 增 长 51.2%， 增 幅 高 于 城 镇 以 上 平 均 水 平 24.4 个 百 分 点 ， 实 现 商 品 房 销 售 面 积 54551 平 方 米 ， 同 比 增 长 111.3%， 其 中 经 济 适 用 房 实 现 销 售 面 积 17015 平 方 米 ， 同 比 增 长 7.6%。 三、潜江在售楼盘调研 1、花园 锦绣潜城 开发商：新花园置业 项目地址：殷台路 66 号 30 万方，一期 7 万方，全多层 户型 面积 配比 两室两厅 96-110 34.5% 三室两厅 12-131 40.2% 三室两厅错层 123 16.2% 其它 142-186 9.1 项目价格区间：2200-2400 元/平方米。 2、湖滨领地 开发商：湖北天伦房地产开发有限公司 项目地址：湖滨路与马昌路交汇处 建筑面积 7 万方十四栋，一期 6 栋，多层、小高层结构 户型 面积 配比 两室两厅 78-94 32.1% 三室两厅 127-129 45.5% 四室两厅 135-142 22.4% 项目均价价：2100 元/平方米 6 3、公园春晓 开发商：潜江业成房地产开发有限公司 项目地址：内环路南 建筑面积大约 5 万方，多层结构 户型 面积 配比 一室一厅 50-60 33.7% 两室两厅 90-110 36.9% 三室两厅 120-130 29.4% 项目均价价：1900 元/平方米 4、育才花苑 开发商：潜江东升房地产开发有限公司 项目地址：章华南路与育才路交汇 7 建筑面积大约 5 万方，多层结构 户型 面积 配比 一室一厅 31 9.6% 两室两厅 86-97 36.7% 三室两厅 108-132 53.7% 项目均价价：1800 元/平方米 四、项目所在区域调查 1、 2008 年区域经济 8 全 市 08 年 上 半 年 实 现 地 区 生 产 总 值 88.38 亿 元 ， 同 比 增 长 14.8%。 第 一 产 业 增 加 值 15.29 亿 元 ， 同 比 增 长 4.1%； 第 二 产 业 增 加 值 45.14 亿 元 ， 同 比 增 长 20.4%， 其 中 ： 工 业 增 加 值 41.94 亿 元 ， 同 比 增 长 22.6%； 第 三 产 业 增 加 值 27.95 亿 元 ， 同 比 增 长 11.3%。 08 年上半年，全市实现社会消费品零售总额 31.16 亿元，同比增长 20.4%。消费品零售 额为 16.93 亿元，同比增长 22.3%，市以下的零售额为 14.22 亿元，同比增长 18.2%。批发零售 贸易业、住宿和餐饮业稳步增长。 08 年上半年，全市全社会固定资产投资完成额 40.80 亿元，同比增长 25.4%。其中城 镇以上固定资产投资完成 35.87 亿元，同比增长 26.8%。 08 年上半年， 全 市 金 融 机 构 各 项 存 款 余 额 为 156.73 亿 元 ， 比 年 初 增 加 15.50 亿 元 ， 其 中 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 112.53 亿 元 ， 比 年 初 增 加 11.04 亿 元 ， 人 均 居 民 储 蓄 达 11228 元 。 潜 江 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 6232.73 元 ， 同 比 增 长 29.3%。 2、项目位置 项目位置位于潜江市南部，紧临汉宜高速、318 国道，距离武汉 133 公里。作为武汉 8+1 城市圈一员，享有便利的交通优势，发展前景。 项目距离市中心 2 公里，公交直达，交通便利。周边聚集各类金融机构、行政机关、 文化机构、教育学校。项目距离潜江重点中学“潜江中学”仅一站路。 项目周边还未有规模化现代社区。 项目周边一公里配套 金融 农业发展银行、平安保险、天安保险、建设银行、中国人寿、中国平安、永安 保险、 学校 潜江中学、红梅高级中学、潜江置业技能学校、博物馆 行政 市政府、市工商局、市交警大队、市法院、市建委、市公路局、 酒店 天晶酒店、章华花园酒店、嘉裕花园酒店、 3、项目规划 项目名称：中润 章华首府 项目业态：一幢 17 栋高层（带底商） 、三幢 4 层多层、 项目占地面积：6273.29 平方米 项目建筑面积：18223.16 平方米 商业建筑面积：2433.75 平方米 建筑密度：37.36% 绿化率：25.21% 容积率：3.06% 四房两厅：141.22 三房两厅：116.46-141 两房两厅：101.92 五房两厅 116.46+102.70（复式） 四房两厅：101.92+86.79（复式） 9 五、项目 SWOT 分析 1. 项目优势（Strenght） 金融商务区 项目所在区域是行政及金融一条街，区域内人群经济实力及文化素质较高。未来该区去的发 展看好。 潜江首席高层 项目打造潜江市内第一个高层住宅，且拥有创新的高层复式户型。项目作为潜江第一座高层 住宅具有一定的前瞻及引领作用。 潜江南大门 项目所在区域城际交通十分便利，有利于商务及务工人员的出入。潜江有很大一部分外务务 工及学习的人群，该群体能是潜江在潜江购房人群中占有一定的比列。 区域开发 项目是所在区域内是仅有的少数正规化开发项目。在一段时间内本项目具有一定的区域垄断 性。 2、项目劣势（Weakness） 地段较偏 项目所在位置属于潜江市外环，虽然距离市中心仅 2-3 公里，但对于地居民来说心理距离 远，且公交线路较少。 周边生活配套稀缺 项目周边生活配套很好。例如：超市、公交、邮局、商场、餐馆民生活购物不是十分 方便。 规模较小 项目开发商品牌没有影响力，开发规模较小。现在潜江市区内楼盘开发规模都在 5 万方左 大盘甚至已经达到 30 万方，市民认可度较高。 价格较高 项目预计均价在 2200 元平方米。潜江市中心均价是 2200 元/平方米。 “章华首府”项目同 段楼盘价格价格区间在 1700-2100 左右。 户型偏大 项目户型设计上偏重于大户型舒适化设计，在当今房屋总价日趋偏高的走势前提下；在现今 主力客户年轻化趋势的同时，考虑到主要客群在 25-35 岁之间的经济能力，项目户型将有一 定抗性。 3、 项目机会（Oportunty） 武汉城市圈建设提速，咸宁城市价值将得以提升 武汉城市圈“两型社会”试验区及 8+1 城市圈的并全面实施，有利于潜江城市价值将得以提 升。 潜江房地产开发新兴城市。 潜江近几年经济的高速发展，加快了潜江的房地产开发速度。潜江的房地产开发进入了加速 时期，潜江众多楼盘都是在近一二年内开发，房屋价格受大势影响较小。全市均价由 1300 多元上涨到现在的 2000 元，在潜江该价格区间也在大部分客户经济承受能力之内。 10 4、 项目威胁（Threat） 中心开发量大 潜江发地产开发是起步加速阶段，市中心楼盘集中，开发量大，约有 50 万方，给项目带来 了较大的竞争压力。 同区域开发 同区域内存在开发的不确定性。本项目开发量较小，未来如出现较大规模楼盘必将引起同类 价格竞争，存在不确定的风险。 2008 攻坚战 百日赢家计划方案 2008 年 10 月12 月 2008 年 10 月 09 日 百日赢家 全员营销 一、 组织架构 总负责：王道德 执行：团购业务部孙治华 成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、 品牌设计公司老总、财务中心老总 跟踪报道：品牌部 二、 各岗位职责 11 1、 总负责 负责定期召开“全员营销组织会议” 人员组织安排 计划调整、执行 奖罚兑现 定期召开项目动员会