不同财税处理比较

不同财税处理比较 房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理 方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核 算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不 同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。 例如，甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2005 年 1 月 1 日，其开发完成的一 幢房产账面价值 1500 万元，甲公司将该房产出租给乙公司，租期为 3 年，租金总额 360 万 元。当时的市场价格为 2500 万元。租期届满，甲企业以 3000 万元的价格出售该房产。假 定房产折旧年限为 20 年，企业所得税税率为 33%（不考虑房产残值、营业税金及附加） 。 （注：国税发200631 号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售， 于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现； 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的， 不得扣除折旧费用。 ） 一、 转为出租开发产品核算 1.出租期间会计利润 租金收入： 360 万元； 摊销成本： 1500203=225 万元； 会计利润： 360225=135 万元。 2.出租期间应纳税所得额 根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣 除，因此出租期间已摊销的折旧 225 万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为 360 万 元，应交所得税为 118.8 万元（36033%） 。 3.租期届满时出售 甲企业出售该房产时结转销售收入 3000 万元，账面成本余值为 1275 万元 （1500225） ，会计利润为 1725 万元（3000-1275 ） ，已摊销折旧 225 万元此时可作为计税 成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为 1500 万元，应交所得税为 495 万元。 从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为 613.8 万元（118.8495） 。 二、转作固定资产核算 1.出租期间会计利润 同上。 2.出租期间应纳税所得额 根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳 企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。 开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增 应纳税所得额 1000 万元（25001500） 。因开发产品已转为固定资产，按税法规定，其计 税成本为 2500 万元，增加的计税成本 1000 万元中属于出租期间的折旧费用 150 万元 （1000203）应调减应纳税所得额。 应纳税所得额：1351000150985 万元； 应交所得税： 98533%325.05 万元。 3.租期届满时出售 甲企业出售该房产时结转销售收入 3000 万元，账面固定资产净值为 1275 万元 （1500225） ，因此，会计利润为 1725 万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余 值 850 万元（1000-150）应调减当年应纳税所得额。 因此，应纳税所得额为 1725850=875 万元，应交所得税为 87533%=288.75 万元。 从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为 613.8 万元 （325.05288.75） 。 通过比较，采用不同的会计处理