住宅小区停车位纠纷引发的法律思考

住宅小区停车位纠纷引发的法律思考 孟宪生 住宅与房地产杂志社王飞先生与我约稿，希望我就黄埔雅苑小区停车 位纠纷发表一些看法。考虑再三，还是写一点东西，一方面不负朋友的嘱托， 另一方面也将自己的思考与同仁共享和交流。 一、停车位问题应当引起思考 由于人们可支配收入增长，居民家庭对轿车的拥有率持续增长，使商品房 住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的冲突日益加剧，成为社区矛盾 的新的焦点。 “停车难，车难停”衍生出各种形式的社会问题和社会矛盾凸显。房地产 开发企业、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的归属、使用、管理、 经营、收费及损害赔偿的纷争不断出现，各方当事人从自身立场出发，为其自 身利益各执一辞，众说纷纭。 在繁杂众多的车位问题相关纠纷中，无疑停车位的产权归属是焦点；但是， 我国颁布实施的中华人民共和国物权法和物业管理条例有关停车位的 产权归属的规定过于笼统，甚至有概念模糊和矛盾之处，这给现实操作和司法 实践都带来了一定困扰和麻烦。学术界对车位产权归属问题探索颇多，但是更 多地从所有权归属出发提出应然建议，似乎不能解决现实纷争和问题。 随着我国住宅商品化发展以及车辆保有量持续增长， “车位之争”已成社会 关注问题之一，解决此类纠纷已经刻不容缓。从解决小区停车纠纷时出发，以 现行有效的法律、法规以及规章为依据，破解小区物业管理中的“车位之争” 难题，是有着极其重要的现实意义的。 我国对小区停车位有关的权利以及归属研究还处于初始阶段，对小区停车 位的相关权利主体还不十分明确，相关规范制定还缺乏实践基础和社会共识。 住宅区停车位的所有权以及相关的用益权、使用权、管理权等相关权利还没有 明确的界定，权力体系没有形成。诚然，停车位所派生出来的一系列纠纷，归 根到底都与停车位的归属有直接的关系，但是依据现行法律梳理出相关权利体 系并借以规范各相关利益主体的行为更具有理论意义。 由于小区停车位的所有权归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷 和冲突也愈加严重。如果能从理论上将小区停车位的相关权利主体明确，并对 2 该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制，必将有利于开发建设单位、 业主、物业服务企业各自履行职责，行使权利和承担义务，也有利于司法机关 对该类纠纷能依法公正处理和解决，更能够有效降低此类纠纷的发生，促进社 会的和谐。 二、车位、车库所有权确认 “车位之争”可能引发的矛盾和纠纷早已引起国家立法机关和司法机关高 度重视。2007 年 3 月制订并公布的中华人民共和国物权法 （以下简称物 权法 ） ，2009 年 5 月最高人民法院公布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释法释20097 号（以下简称司法解释） ，为明 确住宅小区停车位权属，都有明文的规定。笔者以上述两个法律规定的相关制 度为切入点，阐述我国目前停车位问题的立法现状。 业主对规划车位、车库的法定用益权 物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足业主的需要” 。笔者将该条概括为物权法以法律的方式 确定了业主对规划车位的法定用益权。 这款的规定，明确了物权法的立法取向：建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库应当首先满足业主的需要，这就意味着在处理相关权力、权利和 事宜时保护业主的使用权益优先。 关于住宅区内业主车位的共有权 物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位，属于业主共有” 。本款直接规定占用业主共有的道路或者 其他场地用于停放汽车的车位归业主共有。需要明确的是，本条款提出的“占 用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”不仅指地面停车场，也 包含在其他业主共有部位设立的停车场，例如占用其他属于业主共有的地下室 等。 司法解释第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占 用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三 款所称的车位” 。 从区位上定性，本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以 内，但有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位，是指在建筑规划内规划 用于停放汽车的停车位以外的车位。另外，依据本条司法解释，小区交付后， 在业主共有道路或者其他场地上修建的停车位，立体停车场，亦应确定为业主 共有。 关于住宅区内规划车位、车库的所有权确认 物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的 3 车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ”此条款明 确了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的由当事人约定，且明 确规定了取得车位、车库的权属的三种方式：出售、附赠和出租。这就意味着， 法律承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的初始所有权归开发建 设单位所有，开发建设单位可以通过出售、附增或者出租等方式处分相关权利、 权益。另一方面，该款的规定，对开发建设单位的权益进行了限制。开发建设 单位无权未经协商自主决定用于停放汽车的车位、车库的权属与权益分配。这 就意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利，开发建设单位就无权将建筑 区划内，规划用于停放汽车的车位、车库出卖给小区业主以外的第三人或者许 可业主以外的人独占使用。在目前司法实践中，还存在开发建设单位通过抵押、 诉讼等方式通过强制执行向业主以外的单位和个人转让车位、车库的现象。在 北京是第二中级人民法院对车位执行案件中，业主对此提出执行异议，法院因 此终止了对车库所有权的执行。 根据司法解释第五条规定：在“首先满足业主需要”的前提下，开发建设 单位作为所有权的享有者，可以选择处分停车位的权属的具体方式，出售、附 赠、出租三者均可。 现实中，越来越多的住宅区车位提供不能满足业主需要，因此产生车位 “物权变动”纠纷。为解决车位的供求冲突，司法解释第五条规定：“建设单 位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的， 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需 要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车 的车位、车库与房屋套数的比例” 。司法解释以“配置比例”作为“应当首先满 足业主的需要”的标准，这是为了尽量平衡业主和开发建设单位的利益，因为 配置比例是规划行政主管部门对开发建设单位的要求，是开发建设单位对国家 和社会的义务。规划行政主管部门对某一新建小区确定的车位配置比例，是综 合考虑该小区居民的停车实际利益等因素确定的，一旦确定，就具有法律上的 约束力。通过配置比例这一方法来解释物权法第七十四条第一款，是目前 唯一可行、有依据的手段，开发建设单位必须遵照执行。 三、停车位的租赁权和承租权 车位“物权变动”是基于开发建设单位已经按照配置比例将停车位处分给 业主，而且能够满足业主的停车需求这一前提。但不排除规划车位不能满足业 主停车需求，例如停车位配置比例是 1：2，只有一半的业主可以区的停车位。 这种情况如何处理，司法解释没有提出处理意见。笔者认为，在规划车位比例 4 不能满足业主需要的情况下，开发建设单位不能通过转让将停车位、车库专有 化，应当保持车位、车库的准公共属性，通过出租方式确定车位使用权。 实践中会出现停车位空闲现象，为最大限度地实现开发建设单位的预期收 益，开发建设单位将暂时空闲的停车位出租给业主之外的第三人不做侵犯业主 权益处理。这样可以最大限度地发挥停车位的效用，也是最大限度地保护开发 建设单位的合法权益。但是对出租期限应有必要的限制。例如，北京市规定开 发建设单位将停车位出租给业主以外的人使用的，租赁合同的租赁期限不能超 过六个月。 四、停车位、停车库的管理权问题 在目前大量的车库、停车位纠纷中，不仅体现为所有权之争，更多地表现 为车位、车库管理权之争。这些冲突出现，是由于我国城市住宅区建设的实际 情况决定的，也是我国建筑物区分所有权的特点决定的。我国的业主的建筑物 区分所有权，不限于独栋建筑物，而是以建筑区划为基础。因此，建筑区划内 业主共用、共有部位的共同管理权是我国物权法规定的业主的区分所有权的一 项重要权能。在小区车位供应不足的状况下，只有坚持业主的“共同管理权” ， 才能保证规划车位、车库“首先保证业主需要”的立法目的。 当然，正确处理业主共同管理权与开发建设单位对车位车库的所有权，才 能解决开发建设单位、业主、物业服务企业的就车位使用产生的利益冲突和使 用纠纷。北京市朝阳区人民法院曾经做出一个案例，判决开发建设单位所有的 地下车库的管理权应当由业主大会行使，业主大会可以委托物业服务企业对车 库、车位进行管理。 五、关于“经营权”问题 小区停车位作为小区配套设施，尽管具有公共属性，但是因其需要“首先 满足业主需要”不能成为为公众提供服务的公共产品。因此，在小区配套车库、 车位以及业主共有的车位不属于公共停车场。对于这一点，一些省、区、市的 相关规定已经确认小区停车场为专用停车场。小区停车库、停车位作为业主专 用物，是物业管理的一部分，不能成为经营标的。因此，小区车库、车位的管 理不应适用公共停车场管理办法，更不需要由行政机关设定经营许可。 不论是停车管理公