中国房地产项目管理的必要性及现状研究

我国房地产项目管理的必要性及现状研究 摘要： 现今房地产发展如火如荼，房地产项目管理也逐渐进入我们视线。对开发商而言， 是否运用房地产开发管理，如何运用房地产项目管理，运用该管理手段时的注意事项以 及房地产项目管理对降低成本，提升质量起的作用是良好运行开发项目的关键。 本文系统的介绍了房地产项目管理的运行机制与意义，并针对我国房地产项目管理 的不足提出了一些优化措施。 关键词： 房地产 项目管理 控制 一、引言 近年来，随着我国经济的高速发展，项目管理在公司发展过程中扮演着越来越重 要的角色。而我国很多公司不能快速发展，提升品质，很大的原因是对项目管理没有 明确的认识，缺乏项目管理水平。 如今跨国合作密切，项目的投资额度、数量、管理复杂度，都超过以往。这些复 杂，及具创新性的项目，光靠常规的运行管理是难以应付的，因此，就需要项目管理 的引入。具体的项目操作人员，明确的分工，有条不紊的管理方法，都为项目的良好 进行提供了保障，同时也促进了公司的发展。中国对项目管理的需求也日益增加。 现在房地产行业的发展如火如荼，主要城市的房价高的惊人，开发商也赚的荷包 满满。而一个好的房地产开发项目，就需要运用到项目管理。房地产项目管理对于房 地产开发企业的长期发展有着至关重要的作用。且房地产开发项目是一项复杂的系统 工程，具有开发周期长、类型多样、投资金额大、面临风险多的特点，一般的管理机 制并不能很好的处理这类项目，因此我希望通过对房地产项目管理的研究来探讨房地 产项目管理运用的必要性及中国房地产管理的未来发展。 二、房地产开发项目管理的意义 房地产开发项目管理是运用系统工程的观点、理论和方法，以高效率地实 现项目目标为目的的开发项目建设，其全过程按其内在运行规律进行有效的计 划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发涉及投资方、监理方等 几十个部门，以及最终用户消费者的相互影响 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有 条不紊地展开。通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及相关法律法规，建 立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层 次之间的关系进行沟通与协调。利于公共关系的和睦，筹集资金，寻找供货渠道，招 揽人才，获得市场竞争优势，从而促进产品销售。通过计划、决策、反馈和调整等手 段，合理分解项目，检验执行各种指标、定额、与既定目标，对开发项目的质量、工 期、资金使用和成本等进行控制，以确保用最少的投入，获得最大的经济、社会和环 境效益。 三、房地产开发管理的内容 房地产开发项目管理分为计划管理，组织管理，协调管理与控制管理四个主 要部分。房地产开发商主要负责项目组织与协调工作，费用控制，进度控制，质量控 制与合同管理。选择施工、供应单位，明确在业务往来中应遵从的条款，落实项目施 工阶段的各项准备和组织工作，包括确定设计意图、选择施工方案及供应方式等。制 定费用计划，审核费用支出，研究如何减少支出。进行进度分析，合理调整计划，协 调各部门进度。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。管理 施工前签订的施工合同，处理工程量增减相关问题、关于合同的纠纷、提出的索赔等。 3.1 项目前期策划管理 项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研 究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建 得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市 场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追 求“作品”的“自我欣赏 ”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展 ”了。许许多多的事例充分证 明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。在 做前期策划时，需针对房型，单位面积，平面布局，建筑物档次，销售情况等进行市 场调查，在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告，同时针对小区周边设施进行 配套策划，最后合理的加入新的设计理念。 3.2 项目工程建设管理 施工控制是整个开发项目管理的主要内容。因此，必须加强施工控制，才能保证开 发项目有序地按计划进行。 施工控制需要进行工程进度控制，这关系到建设工程能不能如期交付使用，而工程 进度需要通过工程计划来具体实现。进度计划一般分成客观进度计划，总进度计划与 单位工程进度计划。 质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规 范为目标所进行的监督和管理活动。工程质量控制工作主要包括对原材料的检 验，在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同 及确立施工中控制质量的具体措施。 实施成本控制是在不影响工程进度、质量的前提下，将工程的实际成本控 制在一定的预计范围内。它包括直接费用监测分析与间接费用监测分析 3.3 项目市场营销管理 市场营销的关键在于把握市场与客户,这是一门很深的学问。现在的竞争过 于激烈,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。尤其应抓好取得土地 时的宣传，建设期的广告宣传，促销手段及付款方式的多样化，合理定价以及 巧妙调价。 四、中国房地产开发项目现状 4.1项目风险管理薄弱 项目管理风险包括政治风险，环保风险，金融风险，市场风险，信用风险， 财务风险与经营风险。由于本身制度体制的不完善，以及公司对该方面的不 够重视， 使得如今中国的很多房地产开发企业的风险规避的能力十分欠缺， 这样容易导致工程造价过高以及工程质量得不到保证。 4.2 项目成本管理问题 无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时 每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部 分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比 例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设 中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从 而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。 4.3 投资决策仓促盲目 很多公司都没有较好的做好前期策划管理，可行性研究缺乏，为追求即时 效益，草率的下决定，进入施工阶段。从而导致户型偏大，户型单一，不能 满足消费者需求从而导致销量不佳等状况。 4.4项目运行过程中管理机制不完善 项目运行机制的不完善，很容易导致项目管理的失控，如项目工程进度失 控，延期交房状况普遍，管理费用超支，开发成本控制不力等影响整个开发 项目的重要问题。 4.5监督体系不完善 如今中国监督体制的不完善，相关法律法规不健全，导致施工过程中出现 很多不足，成品质量不过关。 五、优化措施 5.1加强项目前期开发管理 认真寻找，严格筛选投资机会，做好市场调研，市场定位，加强项目设计 的创新，明确设计目标，给出合理具体的策划方案，加强可行性研究与投资决 策分析。 5.2完善项目的风险，成本，质量管理 可采用风险规避，风险转移等防范风险的措施。对风险进行预测，预备一 笔自留保险金，可在必要的时候选择风险自留。 从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计 阶段中的造价管理方式。在各个阶段的成本控制中，必须按照各步骤对项目总 体影响程度的大小来控制项目成本，不能因贪图小便宜而忽略了整个项目中需 要重点控制的相关内容，须严格控制工程变更。 房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。加强施 工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。层层把关施 工材料、施工方案以及施工进度，清除不符合工程需求的材料，严格审核施工 方案必须。提高管理