关于城中村拆迁安置小区物业管理的调研

关于项目建设及城中村改造拆迁安置小区物 业管理的调研报告 随着高新区城市建设的快速推进，拆迁安置小区相继建成， 安置群众已开始入住，安置小区的物业管理问题对于办事处、对 于城改工作来讲是新生事物，也是必须面对的课题，在不远的将 来极有可能成为城市社区管理的难点，是必须引起高度重视的 一大社会问题。我们在对辖区各村拆迁安置小区现状深入调查 的基础上，提出加强拆迁安置小区的物业管理的思路和建议。 一、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理现状 崇业办辖区六个行政村，农业人口 2580 户 9058 人，全部处 于城市规划区内，随着高新区城市建设的发展，项目建设在各村 先后产生拆迁，辖区六个行政村已全部被列入城中村改造范围 内，郑家村、白杨村、王贺村的拆迁安置户，已先后入住拆迁安 置住宅小区。 1、郑家村拆迁安置小区物业管理现状 郑家村辖 3 个村民小组，360 户 1370 人。安置小区由威楠 公司开发，王林公司代建，共建设 6 层安置楼 15 幢，建筑面积 77000 平方米，已交付的四幢楼（8#、11#、12#、13#）用于安置中 心广场拆迁户，目前，大部分安置村民正在装修，小部分已经入 住。除已交付使用的四幢楼外，小区内还有 9 幢楼施工未结束， 小区内道路局部建成，绿化、亮化等其它工程未开始施工，建成 区与建设区没有围挡并经同一入口进出，小区燃气、供暖、宽带、 2 有线电视未通，小区无大门、单元无楼宇门、无保洁、无安保，物 业管理处于缺位状态 2、白杨村拆迁安置小区物业管理现状 白杨村辖 9 个村民小组，913 户,3400 人。安置小区由新宇 公司（白杨村城改投资主体）投资建设，小区一期工程已建成 6 层安置楼 7 幢，建筑面积 3.3 万平方米，已安置 310 国道改线、 广场西路、渭南中学项目用地内拆迁村民 153 户。小区物业处于 无序管理状态。 3、王贺村拆迁安置小区物业管理现状 王贺村辖 3 个村民小组，286 户、895 人。已建成 6 层安置 楼 1 幢，由王贺村委会出资建设，用于安置城中村改造拆迁户， 物业由村委会下属公司金马公司聘请人员负责，承诺免收 3 年 物业服务费。 二、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理存在的 问题 1、无物业管理机制。辖区已经有的 3 个拆迁安置小区，2 个 小区无物业管理，1 个有物业管理的小区即王贺村拆迁安置小区,为 自发管理、临时管理，承诺 3 年不收物业服务费。当前，关于城 中村拆迁安置小区物业管理如何启动、如何实施管理，没有一套 可以遵循的规章和标准，现有拆迁安置小区物业管理水平较低。 2、建立物业管理机制需要明确的两个基本问题 一是在业主委员会成立之前，物业服务企业由谁聘请？二 是物业服务费用由谁承担？村民被拆迁后从村庄住进小区，认 为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触 3 情绪，缺乏花钱买服务的观念。 三、关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管 理的建议 拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是居民生活的 基本场所。安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区 中度过的，拆迁安置小区的物业管理水平的高低，不仅影响小区 居住条件和居住品位，更进一步会影响到政府的服务形象，影响 后续项目征迁及城中村改造等工作的开展，甚至成为社会不稳 定因素。 从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理 工作的重点在制定完善政策、健全体制机制上。因此，城中村拆 迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新要 求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用房、 有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养 护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服 务优、管理好的新型居民安置小区。 1、建立物业管理体制。按照“条块结合、多方协同” 的原则， 由城改办成立城中村拆迁安置小区物业管理领导小组，由物业 管理行政审批主管部门牵头，建立以物业管理行政主管部门、街 道办、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理 机制，强化建设、执法、工商、公安、物价、规划、卫生、环保、消 防、民政等职能部门协同配合责任。 2、规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则， “鼓励自治管理，引进专业管理” ，即鼓励城中村或改制后的新 经 4 济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的要 求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理公司 合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管理实 施主体。 3、物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立 之前，物业服务企业的聘请，根据物业管理条例第三章第二十 一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服 务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主大会选聘 物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由改造单位承担 510 年的物业管理费用。从有利于培养居民花钱买服务的意识 出发，建议改造单位负担额度由全额负担到阶梯式退出，总体时 间以 6 年为宜，前 3 年由改造单位全额负担，后 3 年逐步降低比 例退出。负担方式可参照合疗个人费用的缴费方式，或采取住户 先缴纳后报销的办法支付物业管理费用，以培养居民缴费意识， 为今后收费打下基础。 4、成立物业主管行政部门指导下的区物业协会。积极协助 管委会完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质 量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。 5、推行物业管理扶持政策。一是实行困难群众物业管理费 用补贴制度，对困难群众的物业管理费用部分或全额补贴。二是 实行物业服务企业财政扶持政策，对为城中村拆迁安置小区服 务的物业管理企业在税收上给予减免，支持企业发展。 6、强化社区（村）基层组织的管理职能，充分发挥其综合协 调优势，同时要适时组织引导小区业主做好业主大会、业主委员 5 会组建和换届改选工作，并加强对业主大会、业主委员会日常工 作的指导监督。 7、加强对小区居民和租住户的教育引导，充分依靠城中村 拆迁安置居民和