内蒙古新亚太商厦概况

内蒙古新亚太商厦概况 （一）项目背景 1 项目名称：内蒙古新亚太商厦 2 投资方：内蒙古标志房地产开发有限公司 3 运营商：内蒙古新亚太商贸有限责任公司 4 地理位置：位于呼和浩特市中山西路 66 号。商业位置处于呼和浩特市中山西 路著名商业街西端，并与北京华联商厦相邻。 5 地理环境： （1） 大厦坐北朝南，为独立建筑，与东西两侧建筑物留有消防通道（宽约计 5 米 左右）； （2） 大厦门前广场约计 2500 平方米左右，大厦北测为一条未修建的小路和再建 工程。 （3） 大厦首层临街面未底商店铺，并均已售出。底商店铺除大厦正面外，东、西、 北三个临街面均无客流（暂无法作为店铺用房） 6 项目规模：占地面积 11051 亩 建筑面积 30000 平方米, 总投资 1.1 亿元. 7 建筑构成：山地下一层、地上四层、局部五至十一层构成 序 号 功 能 楼层 建筑面积 （平方米） 层高（米） 比重（） 备注说明 1 地下一层 780 3 3.50 2 地上一层 4779 4.8 21.47 3 地上二层 5477 4.5 24.60 4 地上三层 5592 4.5 25.12 5 地上四层 5635 4.5 25.31 6 商 场 部 分 小 计 22263 75.44 7 五层 2714 37.46 其中卖场办公区 1733 平方米 8 六层 981 13.54 9 七层 982 13.55 10 八层 982 13.55 11 九层 806 11.12 12 十层 781 10.78 13 十一层 本层为设备层 14 写 字 楼 部 分 小 计 7246 24.56 15 合 计 29509 8 卖场硬件条件： （1）全框架混凝土浇铸结构 外墙：大理石及铝塑扣板满铺饰以部分线条装饰； 吊顶：整体轻钢龙骨矿棉板多层造型顶； 中庭：挑空艺术中厅； 灯光：灯箱及全楼泛光夜景照明系统； 卫生间：日本 TOT0 洁具、亚细亚瓷砖、天然大理石洗手台、防 雾玻璃； 音乐系统：外广场及店内全背景音乐系统； 公共走廊及地面：人工玻化大理石及拼花线条、欧式步行街灯； （2）楼前 1300 平方米中央广场(停车场 1000 平方米) ； （3）内设六部自动扶梯及三部直梯； （4）配置中央冷暖空调系统(地辐射采暖)； （5）中央电子监控系统(61 部视频摄像头)、24 小时延时硬盘录象； （6）消防自动报警喷淋； （7）自动排风系统； （8）3600 个千瓦变压器、两路电运行； （9）宽带入网、信息化管理系统 OracleI Workgroup 及 UNIXWARE 505 系统软件各套； POS 系统软件 15 个点及后台管理软件 7 套(进、销、存管理，营销管理、供 应商管理、系统信息管理维护、人事管理、VIP 系统)； 80 个信息点配置及网络布线。 9 商厦运营：商厦从 2002 年 4 月开始建设至 2003 年 1 月 12 日正式开业运营， 并于 2004 年 7 月初停业。 10、停业要因： （1） 近两年中山路新开业大型百货商场较多，商业街同行业竞争激烈。 （2） 商业街内新开业的商场规模都比“新亚太” 大，经营定位比较雷同（中高档定 位），经营特色“同置化”。 （3） 商厦地理位置处于商业街的最西端，是一个龙尾的位置，客流难以滞留； （4） 商厦经营销售规模日趋愈下，日最低销售额达 5000 元。开展买 100 送 100 元营销活动，日销售额也只达到 45 万元。 （5） 销售收入难以支撑经营管理运行成本。同时也难以满足业主的预期的回报率。 （6） 客流量的减少，导致销售收入的低水平，造成商户信心缺乏，商气渐渐形成 弱势，因而人气渐低。 （7） 开业时机遇见“非典 ”，因而 导致商厦开业后没有一个良好的培育过程。 （8） 商业管理公司开业后撤离太早（遇见“非典” ），致使商厦开业后的内部经营、 管理没有形成一个良好体系，以及进行有效调整。 11 经营定位：高中档综合百货商厦。 12、 相关数据： （1） 年水电费支出约计 200 万元左右； （2） 年业主回报率为 10，年回报总额，约计 600 万元； （3） 原商厦员工 70 人左右； （4） 年人工成本支出约计 500 多万元； （5） 租赁期限内的租金(以建筑面积计)，自起租之日起按 2 元天计付； （6） 新亚太商厦一层商用铺面房拍卖售价 8000 元/平米。 （7） 大厦底商店铺约计 48 家左右。 13、 相关事项： （1） 据运营商介绍：业主、商户与商厦运营期间的问题已经基本解决； （2） 据运营商介绍：商厦经过一年半运营与停业，以及目前中山西路商业街竞争 状态，已使大部分业主意识到 10的回报率是不现实的。运营商有把握与业 主达成 5的回报率协议。 （3） 原商厦管理人员，已经全部解散。 （4） 原办公设备全部保存。 （5） 目前运营商无人在商厦办公。 （6） 该项目原管理公司为“上海一百” ，策划与开 业费用约计 300 万元。 （二）商业街竞争软、硬件环境状态 1 商业街街道过长，设施欠缺，自然景观不足。商业街整体形象不明显，特别是 晚间营业时间长短不一，全街的亮力不足。中山路全长 1.5 公里，宽近 20 多米 的双向六车道。依据成功商业街模式，中山路西街商业街的长度过长，街面宽 度过宽，因而导致客流无法密集，形成商气、人气； 2 年，呼和浩特市的零售总额亿人民币，而中山路就占多亿； 年，全市零售总额近亿，而中山路便占有多亿。 3、 商业街缺乏整体规划，重复经营有余，特色互补不足。特别是传统的百货零售 和单一的商品经营比较多，商场面积的过剩是一种“相对过剩” 。中山路上现有 商业机构及在建商厦总计 17 家，经营规模达几十万平方米。大分部商场为中 高档百货业态，经营的业种、业态单一，经营定位差异性不大，商业街聚客能 力及有效营销磁点，难以形成市场聚合效应，因而就单一商场的竞争能力难以 形成； 4 经营管理的八个雷同 1 同业态的企业，目标市场定位的雷同，与市场消费需求雷同。 2 同业态的商品价格与策略存在着雷同。 3 企业之间服务方式存在着雷同。 4 同类商品、同类品牌，以及供应商雷同。 5 卖场营销视觉（装修、商品布局、灯光、色彩）雷同。 6 商品经营以外的服务功能雷同。 7 商业管理模式雷同。 8 营销模式与营销手段雷同。 5 中山路上有两家四星级酒店及在建的五星级酒店一家，餐饮有麦当劳、肯德鸡 等多家餐饮机构。商业街只突出了购物功能，在休闲、文化、娱乐这方面设施 不足。 6、 商业街的交通组织与停车场不足，给顾客带来了不便。 7 商场及业态 1 已建成和正在建的 28 家大中商场里，在岗职工已达万余人，这里不光吸引 着首府的消费者，每年更是有大量自治区各盟市的群众来这里购物。 2 中山西路附近及周边，具有规模的商品批发市场约计 4 家。 3 中山西路商业街现有及再建的个商业重点项目 序 号 商场名称 面积 （ ) 总投资 （亿元） 开发商名称 1 首府广场 100000 4.331 呼市力天投资置业公司 2 巴黎广场 68000 2.500 内蒙古巨鼎房地产开发公司 3 维多利商厦 2.500 呼和浩特市维多利房地产开发有限公司 4 内蒙古出版大厦 30000 内蒙古新华书店集团公司 5 世奥广场 45000 1.000 内蒙古供销合作总社 6 呼市工人文化宫 21970 0.200 呼市总工会 7 富邦大厦（女人世界） 50280 1.500 富邦总公司 8 新亚太商厦 25000 0.650 内蒙古标志房地产开发有限公司 9 盘古商务中心 18000 1.000 内蒙古盘古集团、方舟房地产 有限公司 10 呼市基地综合楼（内蒙古假日酒店） 25000 1.600 黄河万家寨水利枢纽有限公司 11 温州商业步行街 63000 1.800 内蒙古温商房地产开发有限公司 12 义乌小商品批发市场分市场 16000 0.300 内蒙古龙辰房地产开发公司 13 星月大厦 16000 0.300 内蒙古龙辰房地产开发公司 合 计 478250 8、 小结： 、1、 商业街经营、管理的同质化不仅带来竞争与挑战，同样也带来了无限商机。 、2、 中山西路商业街百货业态规模已经达到超饱和状态，百货商场倒闭、业态转 行或转变经营模式，以及提升企业经营管理品质将在三年内发生。 、3、 百货业态的价格竞争，将进入白热化，导致企业经营管理成本极低，中山路 西街百货商场开始进入微利阶段。 （三）呼和浩特市场状态 1 呼和浩特市总人口：260 万人，18 岁至 40 岁女性人口约为 46 万人； 2 全市土地总面积：17224 平方公里； 3 国内生产总值：216 亿元人民币。人均国内生产总值：8578 元人民币，年平均递 增 113； 4、 2002 年城镇居民恩格尔系数为 348（灌水），社会消费品总额 92 亿元，城 市人均可支配收入达到 6996 元，年平均递增 10； 5、 呼市已投入使用的“百货业态” 的商场经营 面积已达 80 余万平方米，而中山路 就有 40 余万平方米。 6 呼市零售业市场竞争状态，与国内发达城市相比不相上下，但商业的经营、管 理竞争层次与空间，仍处于较低的水平。 7 消费群体细分化不足，消费能力与消费理性程度处于发育阶段，市场特色消费 需求空间很大。 8 零售业态、业种的发展状态，与国内一些发达的省会城市相比，仍有很大的差 距。百货业态、批发市场经营、管理基本相似，专营店、专卖店较少，同 时经营、 管理原始。 9 根据对家具、家具市场调查，该市场有规模无品位，市场定位与经营模式只能 满足一般的消费需求，只满足价格，但不能满足人们对日益增长的文化生活的 追求。 10 小商品、服装市场分为两类，一类是满足本市抵挡与个性消费需求；另一类是 满足周边县镇、农村的抵挡消费及批发业务。市场的个体数量与单体规模均已 满足市场需求。依据市场调查，市场型业态商气、人气较旺的，一般