农民安置房不得买卖

买卖农民拆迁安置房无效 (2010-08-23 08:32:05) 转载 标签： 房产 法律 房屋转让 转让合同 赵斯 张山 分类： 杂谈 随着市区房屋价格的走高，越来越多的人把投资及安家置业投向了市郊农 民拆迁安置房。由于我国法律对农民集体所有土地使用权的转让是有限制的， 合同双方较容易产生纠纷。本案正是一起典型的买卖农民拆迁安置房纠纷，对 于双方所签订的房屋买卖合同是否有效是本案的关键所在。 原告张山（化名）向法院诉称，2007 年 11 月初，其与赵斯签订房屋转让 合同一份，合同约定赵斯将其所有的南长区某苑 A 号 501 室房屋一套以人民币 38 万元的价格转让给张山。合同签订后，原告方按约支付了 38 万元。后发现 该房无法办理产权过户手续，故诉至法院，请求确认双方签订的房屋转让合同 无效，原告方将房屋返还给被告方，同时被告方返还原告方人民币 38 万元，本 案诉讼费用由被告方承担。 被告赵斯（化名）辩称，原告方在签订转让合同之前已经明知该房屋系拆 迁安置房，且尚未领取产权证，即使领取产权证，产权人也归赵斯，故原告所 述付款后发现该房无法办理产权过户手续与事实不符；房屋转让合同是在见证 人的见证下签订的，双方应当按合同的约定继续履行。 法院经审理查明了以下事实：2007 年 11 月初，张山与赵斯协商购买南长 区某苑 A 号 501 室房屋事宜。同日，张山向赵斯支付购房定金 1 万元。两日后， 赵斯（甲方）与张山（乙方）签订房屋转让合同一份。合同约定，赵斯有坐落 于无锡市南长区某苑 A 号 501 室房屋新空房一套，建筑面积为 94.41 平方米， 自愿将该房屋有偿转让给张山。经双方协商决定，该房屋转让价为 38 万元整 （其中包括煤气安装费 2500 元、电子防盗门 500 元、进户防盗门 1000 元、环 卫费 200 元）。合同签订之日，乙方向甲方支付定金 1 万元，乙方在合同签订 后三个月内将房款付清。乙方付清房款后，甲方立即将房屋钥匙交给乙方。合 同签订后，张山分别于 2007 年 11 月、2008 年 1 月支付购房款人民币 9 万元、 28 万元。2008 年 1 月 26 日房屋交付给张山。 另查明 2005 年 8 月 12 日，赵斯与原无锡市南长区扬名镇 B 村村民委员会 （以下简称 B 村委）签订 B 村老村改造拆迁协议书一份，约定赵斯将其所有的 房屋出让 B 村委，以便拆除后重新建造。B 村委按规定给赵斯安置公寓式新房， 即某苑 A 号 501 室。 又查明，某苑 A 号 501 室尚未领取房屋所有权证和土地使用证；至本案法 庭辩论终结前，该房屋的土地性质仍为集体土地。 法院审理后认为，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，均属于农民集体所有。而且，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。 根据无锡市相关规定，拆迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房， 享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地 权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同 时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。本案中， 赵斯与张山所交易房屋的性质是拆迁安置房，至法庭辩论终结前，讼争房屋的 土地性质仍为集体土地，且尚未取得房屋所有权证和土地使用证。原被告双方 在交易前亦未依法办理上市交易审批手续，补交土地出让金和享受优惠的有关 税费，属于不得上市交易的情形，故原被告双方签订的房屋转让合同应属无效， 因该合同而取得的财产应当予以返还。张山要求确认房屋转让合同无效并要求 将房屋返还给被告方，被告方同时返还原告方人民币 38 万元的理由正当，本院 予以支持。赵斯要求按合同约定继续履行的意见，无法律依据，法院不予支持， 故判决确认双方签订的房屋转让合同无效，张山将讼争房屋返还给赵斯，赵斯 返还张山购房款 38 万元。 一审宣判后，原、被告在法定期限内均未提起上诉，判决发生法律效力。 说法本案主要涉及原、被告所签订的房屋买卖合同是否有效的问题。 一、我国的土地管理法中明确规定“农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后 才能进入二级市场流转”，而本案中原、被告所买卖房屋的土地性质到法庭辩 论终结前仍为集体土地，故该集体土地上的房屋是不能进入房产市场进行买卖 的。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间 受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在 取得拆迁安置房房产证的一定时间内无法将该房过户给其他人。 二、本案中双方当事人签订的是在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标 的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。根据无锡市人民政府办公室锡 政办发（2005）150 号关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关 问题的通知的规定，拆迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房， 享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地 权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同 时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。 综上，本案中双方所买卖的房屋为农民拆迁安置房，该房屋的土地性质为 集体土地，故本案中双方所签订的房屋买卖合同由于合同标的不能及违反了法 律的强制性规定，而系无效合同。 所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”， 在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”；经济适用房， 即“经济适用住房”，在一些地方政府部门的规范性文件和通知中称为“中低价普通商品 房”，简称“中低价房”。有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合 法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。其实，对动迁 房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有 效的顾虑是完全不必要的。下面本文从合同法、物权法、城市房地产管理法及司法解释等 几个角度，论证一下为什么说动迁房买卖本身是合法有效、没有问题的。 首先，从合同法的规定来说，动迁房买卖合同是合法有效的。 中华人民共和国合同法是 1999 年 3 月 15 日由第九届全国人大第二次会议 通过、同日国家主席令第 15 号公布，自 1999 年 10 月 1 日起施行的，是一部由最高立法 机关全国人大制定通过的基本法律。所有的民商事合同都受合同法的调整和约束，只 有婚姻、收养、监护、继承等有关身份关系的协议，适用其它法律的规定。 按照我国合同法的规定，合同的效力有六种情形：完全有效；部分有效部分无效；无 效；可变更；可撤销；效力待定。合同法第 47 条、第 48 条、第 51 条、第 52 条、第 53 条、第 54 条、第 56 条规定了合同的不同效力类型，分别规定了效力待定合同、无效合 同、可变更可撤销合同、有效合同和部分无效部分有效的合同。对无效合同的规定，只有 第 40 条、第 52 条、第 53 条，其中最主要的是第 52 条，第 52 条专门规定了无效合同的五 种法定情形。第 40 条、第 53 条则分别规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效。第 52 条原文如下： 有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4） 损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。 也就是说，符合下列五种情形之一的合同，是无效合同：一方以欺诈、胁迫的 手段签订合同，或者当事人恶意串通订立合同，并且该合同损害了国家利益的；合同当事 人恶意串通，损害集体利益或者第三人合法利益的；签订形式合法的合同，从事非法活动 非法交易，追求非法利益和非法目的，以形式上的合法掩盖目的的非法的；合同内容或目 的损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。尤其值得重视的是第 5 项： “违反法律、行政法规的强制性规定”的。法律和行政法规的强制性规定区分为效力性强 制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，合同无效；违反管理性强制规定 的，合同未必无效。2009 年颁布实行的最高法院合同法解释二第 14 条规定：“合 同法第 52 条第 5 项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。” 同时，合同法第 52 条第 14 项规定了合同无效的四种情形，这四项本身 就是法律的效力性强制性规定。第 40 条和第 53 条规定违反公平原则的格式条款、免责条 款无效，这两条本身也是法律的强制性规定。因此，对无效合同可以用一句话来概括：违 反法律、行政法规的效力性强制性规定的无效，除此之外不属于无效合同。 遍查合同法，动迁房买卖行为的合法性、动迁房买卖合同效力问题可能会 涉及到的规定，只有以下三种情形：（1）是否属于买卖双方恶意串通，损害国家利益、集 体利益或者第三人合法利益？（2）是否损害了社会公共利益？（3）是否违反了其它法律、 行政法规的效力性强制性规定？其它与动迁房买卖有关的法律、行政法规，就是物权法 、城市房地产管理法和有关房地产管理的其它法律和行政法规。我们在下文中分析第 三种情形，现在先来看看前两种情形。 第一，动迁房买卖属于买卖双方（或者加上房地产中介，三方）当事人恶意串 通，损害国家、集体利益或者第三人合法利益吗？ 先说损害国家利益。所谓国家利益，包括国家在整体上的经济利益、政治利益 和安全利益。买卖动迁房显然与国家政治利益和国家战略安全利益毫不相干。在经济方面， 所谓损害国家利益，是指与整个国民经济秩序相关的国家整体经济利益。国有企业的利益 不属于国家利益。动迁房是地方政府或者房地产开发商配置给被拆迁人的临时安置房，大 部分是地方政府配置的。所有的动迁房建设都享受了政府土地使用和税费上的优惠减免， 动迁房带有一定的福利性质，如果是地方政府建设分配的动迁房，在一定程度上是行政行 为，不是单纯的民事行为。动迁房买卖时，买卖双方当事人确实应当向政府缴纳一部分收 益，返还当初享受的税费优惠。但是地方政府房屋行政管理部门的实施细则至今尚未出台， 买卖双方当事人自然就不用缴纳了。没有做任何法律法规禁止的事情，不涉嫌当事人恶意 串通、损害国家利益。 同样的道理，买卖动迁房也没有损害任何集体利益。 动迁房买卖只要双方自愿，依法操作、严格遵守双方签订的买卖合同，在过渡 期内房东不对已售动迁房做任何处分，交易限制期满后按期如约过户，就不会影响任何第 三人的利益。因此，守法诚信的动迁房交易，也没有损害任何第三人的合法权益。 第二，动迁房买卖损害了社会公共利益吗？ 我国法律所讲的“社会公共利益”相当于国外民法所讲的“公序良俗”，只 是我国的法律文件中很少使用“公序良俗”这一概念（在法学理论著作中还是大量使用这 一概念的）。所谓“公序良俗”，是“公共秩序和善良风俗”的简称，包括社会公共秩序 和善良风俗两个方面。而我国民法中所讲的“社会公共利益”，包括社会公共秩序和公共 道德两个方面，所以我国法律中的“公共道德”即国外民法的“善良风俗”。现代各国立 法普遍确认违反公序良俗（违背社会公共利益）的合同无效（这一原则最早起源于罗马法） ，我国合同法也明确规定损害社会公共利益的合同为无效合同。 所谓社会公共秩序，包括社会政治秩序、社会经济秩序和社会管理秩序。买卖 动迁房显然跟违反社会政治秩序不沾边儿。违反社会经济秩序，主要表现为破坏市场经济 秩序，违反市场经济管理的法律和行政法规、进行非法经济活动。截至目前没有任何法律、 行政法规对动迁房买卖做出禁止性或者限制性规定，所以买卖动迁房并不涉嫌违反、破坏 社会经济秩序和社会管理秩序，显然不属于非法经济活动。 所谓社会公共道德，是一个较为抽象的、内容十分繁复、内涵随着社会的发展 变化而不断发展变化的概念。根据我国大多数学者的观点，可以将违反社会公共道德的合 同界定为以下若干种：危害家庭关系的合同；违反性道德的合同；非法的射幸合同；严重 损害人格尊严和侵犯人权的合同；不正当地限制经济自由的合同；违反公平竞争原则的合 同；违反消费者权益保护法损害消费者利益的合同；违反劳动法律法规严重损害劳动 者权益的合同；暴利合同。买卖动迁房显然不符合上述任何一种情形，也不会构成其它任 何可能违反社会公共道德的情形。 所以，买卖动迁房既不涉嫌破坏社会经济秩序和社会管理秩序，也不涉嫌违反 社会公共道德，不构成损害社会公共利益。 既不属于当事人恶意串通，损害国家利益、集体利益或者第三人的合法利益， 又没有破坏社会公共秩序，也不违反社会公共道德，动迁房买卖的合法有效性是确定无疑 的。 那么，动迁房买卖合同属于可撤销合同吗？如果合同被撤销，将产生与无效合 同同样的法律后果。合同法第 54 条是关于可变更可撤销合同的规定。可变更、可撤 销的合同有三种情形：（1）重大误解；（2）显失公平；（3）一方以欺诈、胁迫的手段 或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。 其中，前两种情形的合同可 以由当事人一方请求法院或仲裁机构变更或者撤销，主要是误解方、受害方提出变更或者 撤销请求；第三种情形的合同，则只有受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。 动迁房买卖合同，只要是买卖双方平等自愿签订的，就不存在第三种情形；只要买卖双方 都明白动迁房只有在五年的交易限制期满后才能过户，也不存在某一方的重大误解；只要 动迁房买卖合同拟定的不是太不公平，不是过度倾向于某一方的利益，就不符合第二种情 形。合同法第 54 条规定“在订立合同时显失公平的 ”合同可以撤销，这里的“显失 公平”必须是严重不公平、非常不公平，不公平的程度达到相当严重的程度，如果履行该 合同将给一方的合法权益造成重大损害、一方将遭受重大损失，才属于可撤销合同；较轻 程度的不公平、对一方的偏向，并不会导致合同被撤销。 由专业律师拟定的动迁房买卖合同，自然会规避开合同法规定的无效合同 和可撤销合同的所有情形，确保合同的每一个条款都合法有效。 综上所述，根据合同法的规定，动迁房买卖合同合法有效，既不是无效合 同，也不是可撤销合同。 其次，从物权法的规定来看，动迁房买卖行为是合法有效的。 第一，动迁房买卖符合物权法的不动产物权流转和“充分发挥物的效用” 的原则。 第二，动迁房买卖房屋所有权不能立即转移，并不影响买卖合同的有效。物权 法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法 律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效 力。也就是说，合同效力和物权效力是有区别的。在买卖双方签订了动迁房买卖合同、交 割了房款房屋之后，标的物已经交付，但是因为暂时不能办过户手续，没有办理物权登记， 房屋的所有权不转移，仍属房东（出卖人）所有；但是物权法第十五条明确规定了未办理 物权登记的，不影响合同效力。动迁房买卖双方签订的买卖合同只要没有违反法律、行政 法规的禁止性规定（效力性强制性规定），双方签字后、合同成立时即生效。动迁房买卖 可以视作是一种期房买卖，动迁房买卖合同是附条件、附期限的合同，在期限达到时，所 有权转移。合同法分则“买卖合同”一章（合同法第 133 条）中规定：标的物的 所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。法律规定不 动产所有权的取得和处分登记生效，不动产所有权的转移时间当然也就是登记之日。但是 动迁房买卖后不能马上进行过户登记，双方当事人在合同中约定交易限制期满后再去进行 过户登记，转移房屋所有权，完全符合合同法的这条规定。 再次，从房地产管理法律法规的规定来看，动迁房买卖也是合法有效的。 与动迁房买卖有关的法律文件只有一部法律城市房地产管理法。另外有一 部司法解释最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，只 适用于房地产开发商开发的新建商品房产生的买卖合同纠纷。城市房地产管理法第三 十七条是专门关于禁止转让的房地产的规定。仔细对照，可以发现动迁房买卖本身不属于 本条规定的任何一种情形。只要房东准备售出的动迁房权属没有争议，确定是他所有或者 他和他的家人共有、他有权处分的，如果是共有房产，经过共有人书面同意，他就可以合 法售出这套房屋，买受人就可以合法购买。该条还规定“未依法登记领取权属证书的”房 地产不得转让，但是尚未领取房产证的房屋不是买卖无效，只是不能取得房屋权属证书的 房屋不得买卖、买卖无效。房东尚未取得房产证的，只要确定这套动迁房是配置给他或者 他的家庭的，他能够获得房屋所有权，能够取得房地产权证，只是尚未领取、还没有拿到， 是可以买卖的，这样的房屋买卖合同是有效合同。还是前面论述过的，合同的效力和物权 的效力并不等同，合同生效和物权变动可以不同时，而标的物的交付和所有权的转移也可 以时间不同。 同时，城市房地产管理法明确规定转让、出租以划拨方式取得土地使用权 的房地产的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或 者作其它处理（第 39 条），以盈利为目的出租的，出租方应当将租金中所含的土地收益 上缴国家，具体办法由国务院规定（第 55 条）。即如果出售、出租划拨土地上建造的房 屋，如动迁房、经济适用房等，需要将收益中的土地收益上缴国家。上海市房地局 2005 年颁布的上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法第二十八条是专门关于 动迁房和经济适用房在取得房地产权证后五年内不得上市交易的规定，它同时也规定： “配套房、中低价房在取得房地产权证满 5 年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住 宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规 定。”但是具体的实施办法或者实施细则至今尚未出台，需要向政府交纳差价的多大比例， 如何交纳，由哪一方交纳或者买卖双方如何分担，交纳给哪个部门，至今没有任何规定。 没有规定的，老百姓当然不需要交，不交也是完全合法的。法律没有明确规定的义务，不 需要承担。 而且，原来动迁房大部分是在划拨土地上建设的，近年来上海的动迁房绝大多 数是建在出让（转让）土地上的，建造动迁房的国有土地是地方政府有偿出让即卖给房地 产开发公司的，出售建在出让土地上的动迁房自然就没有土地收益要补缴了。 我有的助理说，法官不会笨到以上海市房地局的管理试行办法为依据来 判定动迁房买卖合同无效，他们是依据法律、行政法规的强制性规定，但是可以参考适用 下位法和政府的红头文件。这是什么话，难道我不知道上海的法官没这么笨、水平没这么 差？！我不知道法官可以参照适用下位法和政府的红头文件来判定合同效力？法官当然可 以参考行政法规以下的下位法和政府的行政管理规定，但是是如何“参照适用”呢？只能 是用这些下位法和政府红头文件去往法律、行政法规的有关强制性规定条款里套，如果该 下位法、政府行政管理规定完全符合有关上位法，是对上位法的进一步具体化和细化规定， 是对上位法的可操作性的具体化和进一步阐释的细化，则法官可以参照适用这些下位法和 行政管理规定，套入上位法的有关强制性规定，来判定合同效力；如果这些下位法和行政 管理规定在相关上位法（法律、行政法规）的效力性强制性规定中找不到对应条款，不是 对足以影响合同效力的法律、行政法规的效力性强制性规定的具体化和细化规定，或者这 些下位法和行政管理规定违反了相关上位法的有关规定，则法官都不会参照适用也无法参 照适用这些下位法和政府行政管理规定来判断合同效力。最常见的参照适用下位法和行政 管理规定的情形就是，看看是否构成合同法第 52 条规定的 “恶意串通，损害国家、集体 或者第三人利益”和“损害社会公共利益”。 尽管地方政府主管部门关于动迁房五年之内不得上市交易的规定是有问题的， 但是我们代为操作动迁房买卖，仍然遵守了这个规定，将动迁房买卖视为一种期房买卖， 可以将动迁房买卖合同的名称称为动迁房预售预购合同，通过一份完善的合同、一套 完善的法律文书，将过户之前的过渡期内买家所面临的所有风险、所有隐患，可能会遇到 的所有情况都尽可能预料到，针对每一种风险和每一种情况制定应对措施，拟定相应的违 约责任条款，确保交易限制期满之后该动迁房能够安全顺利地过户到买房人名下。 根据关于征地拆迁安置房上市交易有关规定的通知锡征安建办会(2003)4 号文规定，2002 年以后取得合法产权的征地拆迁安置房，自取得产权之日起五 年内不得上市；五年后需上市的，应补缴土地出让金和享受优惠的有关税费(具 体收费标准另行制订)后才能进入市场。据此，如你买的安置房符合以上规定的 话，则合法有效，受法律保护，只要就买卖中双方的权利义务约定清楚就可以 了。如你买的房屋不符合以上规定的话，则属无效，合同的内容不受法律的保 护，则将来可能会产生纠纷，建议你谨慎购买。 在你取得实际房屋产权后,按规定 60 平方以上即可解决两个成年人户口安置,你 是可以迁户口的.购买房屋的相关手续到市房产中心交易处办理. 无锡市政府办公室关于加强经济适用 住房、拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知 （锡政办发2005150 号） 各区人民政府，市各有关部门： 为进一步规范我市经济适用住房、拆迁安置房建设、交易和管理行为，保护拆迁当事 人合法权益，维护国家公共利益，根据国家建设部经济适用住房管理办法 （建住房2 00477 号） 、 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 （建设部令第 69 号 ）和无锡市经济适用住房建设出售管理办法 （锡政发200293 号） 、 关于加强市区 城市建设征地房屋拆迁安置房建设管理的意见 （锡政办发200295 号） 、 关于进一步 加强市区城市建