中粮集团地产、置业大悦城、酒店整合后大地产的战略

发挥整体优势 推动板块整合 史焯炜 副总裁 2010.07 2 发展城市综合体 推动大地产整合 发展城市综合体是我们的战略方向 发挥整体优势是板块整合的出发点 实现大地产整合的路径 目录 发展城市综合体是我们的战略方向 3 l 发展城市综合体具备良好的市场环境 l 发展城市综合体同集团使命战略高度吻合 l 大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础 l 市场环境持续向好，商业地产日渐升温，成为资本追逐的 热点及房地产企业转型焦点 地产新政对住宅调控影响明显，助推商业地产升温 城市化率即将达 50%，进入商业地产开发与运营的黄金期 商业地产作为第三产业发展的重要载体，在扩大内需、城市化高速 发展的大背景下，大规模的开发建设还会持续 30-50年 城市建设进入新一阶段，商业与公共配套设施的完善与升级改造是 这一阶段的重点 4 发展城市综合体具备良好的市场环境 5 l 城市综合体的特征符合资本市场的意志，深受资本市场的青睐。 发展城市综合体具备良好的市场环境 城市综合体城市综合体 资本市场资本市场 投资额大投资额大 稳定的现金流回报稳定的现金流回报 具备一定规模具备一定规模 风险适中风险适中 成长性好成长性好 收益稳定收益稳定 中国国贸是是我国最典型、最纯正的持有型上市公司，集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长 可期等三大亮点于一体。 净利润率 资产负债率 总资产收益率 净资产收益率 股价(2010/06/30) 2010年底 预期每股净资产 股价相对 于2010NAV折价 2010年 市盈率P/E 33.24% 51.36% 3.40% 6.70% 9.98 11.56 16% 94 多元化物业组合多元化物业组合 较强保值增值能力较强保值增值能力 发展城市综合体同集团使命战略高度吻合 6 l 城市综合体价值链符合集团的核心利益与价值 资产价值 功能互补、保值增值能力强 资源稀缺，城市地标，资产价值高 知名度高，品牌价值高 股东价值 稳定的现金流回报 风险适中 金融产品，较高市净比、市盈率 社会价值 推动城市化进程，复合城市功能 集约利用城市土地 贡献稳定税收，提供就业岗位 提升人民生活品质 l 平衡投资风险 l 提供稳定现金流 l 形成优质的物业组合 l 提供高品质的生活空 间与生活服务 7 发展城市综合体同集团使命战略高度吻合 l 城市综合体是集团战略主导思想的成功落地 2006 4号文 2007 5号文 2008 务虚会 2010 6号文 关于夯实基础，建 设流程，落实战略的 决定 划分投资性物业和 住宅发展业务。投资性 物业负责物业项目的投 资买卖、出租和管理， 逐步建立起有价值的商 业物业，形成中粮优质 的物业组合。对收益低 ，没有升值潜力的物业 逐步卖掉。 关于加快整合，转变增 长方式，进一步推动战略 执行若干问题的决定 形成按业务逻辑归类的由粮 食贸易物流、粮食加工、食品 加工、地产酒店、中土畜、中 粮屯河、中粮包装、中粮发展 、金融等九大板块构成的业务 架构。 中粮置业主要从事开发和持 有商业地产，同时对目前不符 合定位的项目尽快进行清理。 打造全服务链的 城市综合体，加快 战略转型 5年 20个大悦城 ，资产规模目标 700亿元 以 “ 大悦城 ” 为品 牌，打造包括商业、住 宅、酒店、写字楼、公 寓等多业态组合的城市 综合体，形成可复制的 产品线 加快地产酒店业务 的整合，实现整体上市 关于打造全产业链 粮油食品企业深化战 略转型实现科学发展 的决定 明确 “ 大悦城 ” 城市综合体战略 坚持在主要城市做深做强的原则，做好区域布局，以 “ 大悦城 ” 为品牌，打造包括商 业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线； 确定资产配比 地产酒店业务是集团主业之一，以全服务链城市综合体为基础稳步发展，今后在集团 的资产占比达到 25%左右。集团通过强化内部协同，形成整体核心竞争力，实现各业 务从 “ 好 ” 到 “ 卓越 ” 的跨越，加快地产酒店业务的整合，实现整体上市。 培育关键能力 强化从策划定位、规划设计到项目建设、销售、招商运营等各环节的关键能力，控制 开发成本，缩短开发周期，提高投资回报率。 8 l 集团 6号文对发展城市综合体做了进一步战略部署 发展城市综合体同集团使命战略高度吻合 9 l 城市综合体是统一当前各业务单元价值诉求、整合优势资源的最佳平台 发展城市综合体同集团使命战略高度吻合 中粮置业 中粮地产 酒店事业部 中粮海南 愿景 5-10年内成为中国商业地产 领域内有影响力的企业 致力于成为中国房地产行业最 具持续发展能力的综合地产领 先企业 成为国内领先的高端、商务、 和度假酒店的投资商 中国度假产业引领者 主要产品 大悦城购物中心 中高端住宅 工业地产 商务酒店 度假酒店 度假酒店 旅游产品 均衡而有价值的产品均衡而有价值的产品 城市综合体城市综合体 功能复合 业态综合 品牌形象佳 市场影响大 资产价值高 大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础 西单大悦城 2007年 12月开业 创建大悦城品牌 锤炼一支专业团队 积淀城市综合体运作经验 l 大悦城品牌初具知名度与美誉度 l 顺应行业发展的趋势，占据发展先机 朝阳大悦城 2010年 5月开业 品牌复制战略成功落地 打造大悦城旗舰店 同城互动凸显大悦城品牌效应 成功实践公寓这一物业类型 l 固化一批品牌资产 l 形成专业化团队，积淀运作经验 l 大悦城的成功实践创建了行业，树立了品牌，锤炼了团队 10 沈阳大悦城 2009年 5月开业 品牌实现异地复制 持有与销售物业的有机结合，销 售收入将达成 30亿 大悦城品牌率先成功 ,创建了以时尚为核心内涵的品牌价值 ; 不断提升商业策划和运营管理能力 ,逐步形成商业地产核心竞争力 ; 逐步成为行业的标杆，商圈的亮点，城市的地标 ; 培育锻炼了团队 ,为行业发展输送人才 ; 建立了行业标准和专业的关键考核指标。 l 西单大悦城的成功实践奠定了行业发展的基础 11 大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础 12 l 大悦城已基本形成起步期布局，成为区域主导品牌，成功 落地环渤海，强势进军上海 西单大悦城：北京， 2007年开业， 20万 朝阳大悦城：北京， 2010年开业， 40万 沈阳大悦城：沈阳， 2009年开业， 54万 天津大悦城：天津，预计 2011年开业， 50万 上海大悦城：上海，预计 2010年开业， 30万 成都大悦城：成都， 25万总计 220万平米，其中商业部分 120平米目前，商业已投入运营面积为 45万平米 大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础 13 l 历时 4年，已成为商业地产的主流开发商。 大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础 西单大悦城成为新兴的行业标杆，其客流量、销售额 、坪效等业绩指标均处于业内领先水平 在刚刚结束的 “ 中国商业地产高峰论坛 ” 上，中粮同 万达、华润、金融街等一道被称为商业地产领跑者 大悦城资产受到了黑石、 GGP等众多基金及信托投资 者青睐，也吸引了新鸿基、恒隆、华润等诸多竞争对手前 来考察 相比于西蒙、凯德、太古、恒隆等外资因金融危机、 水土不服扩张进程的放缓，朝阳大悦城的如期开业再次增 强了品牌吸引力、号召力 主流财经媒体，如 二十一世纪经济报道 、 经济 观察报 等持续关注、剖析大悦城的战略定位与发展脉络 新进入者 （ 2006-2007） 主流开发商 （ 2010-） 引发业内关注 （ 2008-2009） 发挥整体优势是板块整合的出发点 14 l 地产板块的现状不利于行业健康发展 l 认清自身优势是板块整合的基础 l 形成板块合力是整合的目标 l 小而散：市场份额小，同主流开发商存有较大差距 15 地产板块的现状不利于行业健康发展 总资产 净资产 中粮置业 84 14 中粮地产 234 95 酒店事业部 29 18 中粮海南 32 24 总计 379 151 万科 1376 330 保利 898 326 金地 555 270 招商地产 479 149 2009年地产酒店业务资产规模对比 地产板块的现状不利于行业健康发展 l 小而散：地产行业正加速整合步伐，市场领导者占据市场份额迅速 上升，促使我们必须迎头赶上，避免在市场竞争中逐步边缘化 16 l 2010年上市公司 50强中，前 10强企业房地产业务总收入占前 50强业务收入 比为 52.04%，房地产行业规模化趋势明显，未来呈现行业集中发展态势。 地产板块的现状不利于行业健康发展 17 营销专业人员 地产专业人员 中粮置业 252 117 中粮地产 110 327 酒店事业部 21 37 中粮海南 30 40 中粮合计 413 521 l 各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力 l 近一千人的专业队伍 ,其中营销专业队伍 413人 ,地产开发专业队伍 521人 ，但没能有效流动与共享。 18 中粮地产 中粮置业 酒店事业部 中粮海南 综合办公室 战略管理部 人力资源部 法律部 北京中心城市公司 上海中心城市公司 成都中心城市公司 沈阳中心城市公司 中心城市公司 投资发展部 商业管理中心 人力资源部 财务部 人事企划部 投资发展部 运营管理部 合约预算部 战略部 办公室 财务部 人力资源部 西单大悦城 朝阳大悦城 天津大悦城 上海大悦 大悦城 三亚 MGM 项目部 北京 WA 项目部 北京 W 项目部 项目部 亚龙湾一级土地开发 酒店投资与管理 旅游资源与湾内管理 住 宅 酒 店 旅游地产与酒店 l 各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力 地产板块的现状不利于行业健康发展 各单元自成体系，职能重叠，业务交叉，区域分散，形象不统一，品牌资源不共享。 城市综合体 认清自身优势是板块整合的基础 l品牌优势：大悦城定位准确明晰，创建了以时尚为核心内涵的品牌价值。 19 国际化 时尚 青年城 品质 时尚 生活中心 国际 时尚 生活城 时尚是所有 大悦城共有 的最核心价 值 国际化 时尚 生活地 标 MALL 具有年轻的活力 倡导新的购物消费文化 体现生活品味新趋势 构成城市新地标 认清自身优势是板块整合的基础 l 品牌优势：大悦城品牌呈现出旺盛生命力，品牌核心 竞争力正逐步形成 20 -品牌内涵 ：时尚、年轻、潮流、品位 -主题定位 ：主导项目方向和命运 -产品线 ：固守产品线，保持产品集中度 -组合 ：组合是大悦城品牌的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂。 -培育亮点 ：亮点具备较强传播性，有吸引力、聚客力 -主题街区 ： mall中 mall是 shopping mall的升级版，是购物中心发 展的新趋势。 -混搭 ：混而有序，形散而神不散 大悦城品 牌核心竞 争力的形 成与创新 认清自身优势是板块整合的基础 l 品牌优势：大悦城品牌迅速发酵，已跻身国内购物中心三 甲，积淀了宝贵的品牌资产 21 大悦城 品牌资产 丰富的品牌租户资源丰富的品牌租户资源 较高的市场知名度较高的市场知名度 良好的政府及公共关系良好的政府及公共关系 时尚的核心价值时尚的核心价值 优质供应商及媒体资源优质供应商及媒体资源 团队及经验团队及经验 品牌典范 认清自身优势是板块整合的基础 l 团队优势：有一支具有优秀实践经验的商业地产团队 超过 150人的经理人队伍，分 布于价值链的各个专业环节 招商推广运营三支核心队伍健康 成长，已壮大至 200余人。 投资 策划 规划 设计 工程 建设 招商 推广 运营 管理 资产 证券化 市场 现场 商户 消费者 23 认清自身优势是板块整合的基础 l 团队优势：有一支系统操作住宅项目的开发团队 房地产专业人员 437人 中粮地产现有专业团队中粮地产现有专业团队 l 通过系统化、专业化、梯队化的培育模式，已形成包括 437名专业 人员的住宅开发团队。 24 认清自身优势是板块整合的基础 l 团队优势：有一支策划操作酒店和旅游地产经验的团队 中粮海南共有员工中粮海南共有员工 483人，其中地产开人，其中地产开 发专业人员发专业人员 44人，人， 旅游酒店专业人员旅游酒店专业人员 30人。人。 酒店事业部共有员工酒店事业部共有员工 2640人，本部及项目部人，本部及项目部 72人，其中地产开发专人，其中地产开发专 业人员业人员 37人，酒店策划人，酒店策划 管理人员管理人员 21人。人。 25 l 产品优势：大悦城城市综合体的开发，市场准入门槛高， 体量大，回报周期长，竞争对手少，保值增值性强 认清自身优势是板块整合的基础 城市价值 片区开发 区域中心 地标建筑 城市名片 彰显实力 规模大 周期长 投资额大 汇报长 资源整合 链条长 环节多 资源密集 合作伙伴多 长期价值 全寿命收益 资产保值增值 持续稳定现金流 平衡风险 有 形 资 产 26 l 产品优势：城市综合体的开发具有较强的品牌价值，可 以通过品牌资产的沉淀与优化，打造百年老店 认清自身优势是板块整合的基础 美国西蒙集团 “ 人们知道，他们无论走到世界的哪个角落，只要看到 西蒙的标志悬挂在商场外，他们就可以预期这个商场的基本 水平不会低于一个标准的质量水平。他们知道，可以在这个 标志之下的门内，找到他们想要的东西。 ” 美国梅西百货 “ 150年历史，顾客是企业的利润源泉，员工是打开这一源 泉的钥匙，其经营的各种产品都打上梅西 (Macys) 的商标。 ” 无 形 资 产 27 l 产品优势：大悦城家族迅速形成，显示出较强的品牌扩张力 认清自身优势是板块整合的基础 l 集体亮相，增强号召力 l 发挥整体优势，规模效应凸现 l 品牌资源共享，优势互补 28 l 产品优势：成功开发了系列住宅产品，树立了值得信赖 的企业形象 认清自身优势是板块整合的基础 产品线 顶级高层住宅 国际生活社区 高端别墅 城区精品住宅 近郊混合社区 代表产 品 上海中粮海景壹 号 北京祥云国际 成都御岭湾 上海翡翠别墅 深圳幸福花园 南京颐和南园 深圳中粮澜山 产品系 列 TOP系列 中高端住宅产品系列 29 l 产品优势：成功打造了国际一流的亚龙湾度假胜地，成 功引入了顶级酒店管理公司 认清自身优势是板块整合的基础 30 l 资源优势：具备丰富的上下游资源及较强的的资源整合 能力 认清自身优势是板块整合的基础 l 集团战略上的支持 l 集团融资能力的支持 l 现有优质资产的组合力 l 国企社会影响力 l 中粮的品牌影响力 l 板块整合具备造城造镇能力 l 整合能形成规模开发，造城造镇，做深做透，扩大影响 31 l 华侨城，作为国内成片开发的典范 ，打造 “ 不同的城市，同一个华侨城 ” ，通过一二级联动，打造主题公园欢乐 谷、主题地产、主题酒店，实现华侨城 成片综合开发运营，构建一个集旅游、 休闲、商务、居住等功能为一体的城市 新区。 形成板块合力是整合的目标 l 持有与销售物业相结合，对于培育期内的项目 ROE有较大提升，提高资金 使用效率。 32 朝北大悦城 2010年预计实现公寓销售收入 17.2亿元，天津大悦城 2012年预计实现公 寓、住宅销售收入 23.2亿元，快速回笼了资金，减轻了后期经营压力。 销售期间，现金净流量较大，可用于股东分红，或偿还银行贷款，或用于建设投入， 可极大改善财务状况，以更好符合资本市场要求。 形成板块合力是整合的目标 33 l 整合是跻身一流地产商的最有效路径，是成功实现整体 上市的前提条件 形成板块合力是整合的目标 投资者青睐的以下条件的地产商： l商业模式清晰，产品线相对集中 l多种物业类型组合 l强大的团队执行力 l优质土地储备 l规模和流动性 l强大的资产负债表 l持有物业对盈利的贡献 成长性良好，可持续发展能力强 风险分散 盈利可见度高 更大的定价弹性 市值越大越有吸引力 捕捉投资机会的能力强 稳定的经常性收入 34 l 资源共享、聚焦产品线是形成板块合力的关键因素 形成板块合力是整合的目标 酒店事业部酒店事业部 中粮海南中粮海南 品牌品牌 资源资源 共享共享 团队团队 价值价值 认同认同 中粮置业中粮置业 中粮地产中粮地产 资本资本 平台平台 统一统一 物业物业 功能功能 协同协同 整合整合 35 形成板块合力是整合的目标 一条产品线，可以做成百年老店一条产品线，可以做成百年老店 一座大悦城，可以变成一颗摇钱树一座大悦城，可以变成一颗摇钱树 实现大地产整合的路径 36 l 整合路线图 l 整合四大原则 l 近期工作部署 37 整合路线图 成立整合筹备小组 成立地产酒店事业部 整体上市 l对各板块业务深入调研 ，梳理业务逻辑， l探讨多种整合方案 l初步搭建资源整合平台 l组建经营中心 l形成矩阵式管理架构，将部 分职能统筹管理 l对各版块资产进行深入解析 ，形成资产打包及整体上市方 案 l实施整体上市 明确目标 统一规划 专 业运营 整体上市 38 整合四大原则 l 明确目标 l 将思想高度统一到集团 6号文的精神上来，全力发展以 “ 大悦城 ” 为品牌的城市综合体； l 成立地产酒店事业部，形成地产酒店业务整体战略，打造统一的 运营管理平台； l 坚持主要城市做深做强，推进布局，扩张品牌，提升专业，打造 团队； l 强化从策划定位、规划设计到运营管理等环节的关键能力，打造 商业地产核心竞争力； l 加快业务整合，实现整体上市 39 整合四大原则 l 统一规划 l 区域布局：以五大中心城市为核心，以一线及沿海发达城市为重 点，完成阶段性战略布局； l 项目布局：城市中心或极具增长潜力的城市副中心，综合的、有规 模的进行成片开发； l 产品布局：合理进行业态组合，科学进行持有型和销售型物业的配 比，统一进行产品规划设计； l 品牌布局：固守产品线及品牌核心价值，统一进行品牌管理，确保 品牌健康发展。 40 整合四大原则 l 专业管理 l 城市综合体功能的复合性决定了专业的复合性； l 单一专业强才能整体强，避免短板； l 协同好才能整体好， 1+12; l 人才分专业培养，群师群徒； l 瞄准国际标杆，达到国际化专业标准。 41 整合四大原则 l 专业管理 案例：中国食品 42 中粮地产 中粮置业 酒店事业部 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 北京中心城市公司 上海中心城市公司 中心城市公司 西单大悦城 朝阳大悦城 天津大悦城 上海大悦城 大悦城 三亚