二手房交易事项

二手房交易注意事项 2009-07-04 13:39 二手房交易别忘清“烂账” 空置房 须交全额物管费？ 王先生：我最近买了一套才建成 2 年的二手（毛坯）房，但这套二手房因为以 前一直未入住，至今也没交过物管费，我买下后，小区物业公司要求我补交 2 年的物管费，并告知我要“全额”补交。我觉得，既然这套二手房一直空置了 2 年（以前的房主人也没有住过），物管费应该不必全额支付，但物业公司依旧 坚持让我全额补交。我该怎么办？ 律师答疑：物业公司要求王先生交补交 2 年的物管费是有一定的法律依据。物 管费是物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取 的费用，是业主的一项义务，虽然王先生买的这一套房屋一直未入住，也就是 说一直没有行使包括小区共有部分的权利，但根据物权法规定，业主不得 以放弃权利而不履行义务。所以，物管公司可以要求王先生支付物管费。对于 王先生来说，可以向原来的业主索要这笔费用，根据房屋的交易惯例在交易之 前因房屋所产生的相关费用一般由原业主支付，同时原业主按诚实信用的原则 也应保证房屋不存在有没有结清的费用。 误差超 3% 该双倍返还购房款？ 张先生：我购买了一套 150 多平米的房子，如今交房时，实测面积足足少了近 6 平米，超过了 3%这一限定。我查阅了一些资料，根据规定，开发商应该双倍 返还超出 3%部分的购房款，但由于我与开发商的合同内关于实测面积与预测面 积差额处理办法中，并没有双倍返还这一条。因此，开发商并不认可。那是不 是说我就没法要求开发商双倍返还了？ 律师答疑：我国商品房销售管理办法第二十条规定：“按套内建筑面积或 者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发 生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在 3以内（含 3）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出 3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产 开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受 人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定 面积时，面积误差比在 3以内（含 3）部分的房价款由买受人补足；超出 3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合 同约定面积时，面积误差比绝对值在 3以内（含 3）部分的房价款由房地产 开发企业返还买受人；绝对值超出 3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还 买受人。 这就是我们经常说的双倍返的法律依据之一。但适用是否按上述的规定，还有 一个重要的条件就是开发商与购房者没有以上述规定相反的约定，对于民事法 律关系，一般情况下都是约定优于法定的。张先生能否获得双倍返还，还是要 认真看看合同有没有与上述法律规定相反的约定。 房款退了 利息是否该补偿？ 龚小姐：我去年购买了一套小户型的期房，当时预测面积是 69.1 平米，现在交 房了，开发商给我寄来的交房通知上称实测面积减少了近 2 平米，并且表 示将退还 2 万余元多支付的购房款，但没有谈及补偿利息。当时购房时我使用 了商业贷款，那我岂不是为这 2 万余元多支付了一年多的商业贷款利息？我是 否可以向开发商要回我多支付的利息？ 律师答疑：龚小姐是否可以要回多支付的利息，关键是要看她与开发商签订的 商品房购销合同是如何约定的？现行 2003 版的商品房购销合同第五条， 就是关于面积误差的外理的约定。大多数般情况下商品房买卖双方都会先择预 测面积与实测面积的误差在正负 3%范围内，房价按实际面积作结算的条款。龚 小姐是否可以要回多支付的利息，答案其实就在她与开发商所签订的商品房 购销合同第五条里，请龚小姐详细阅读这份重要的权利凭证。 二手房买卖合同须写明四大条款 房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过 程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现 象。对此，业内人士建议，购房者在签订二手房买卖合同时必须写明“四大条 款”。 一是要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确 认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真 实性是房屋买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第 三方担保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。 二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。房产交易过程复杂且金额较大，有时会 出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在 签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。 三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和 写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、 气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任 划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。 四是要写明付款和过户时间。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方 在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户 以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过 户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。 （新华网） 购买二手房应注意九点 认清哪些房产不得转让 购买二手房应注意什么 田小姐咨询：购买二手房时应该注意什么 答：1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局 看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。 2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多 人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件； 如是夫妻共有财产，看是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须 卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供 抵押权人同意房屋出售的书面文件。 3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必 要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为 房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。 4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致， 原则上是一个字也不能错。 5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出 让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因 此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、 学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。 6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市 交易的批准书。 7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告 范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属 违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。 8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、 结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水 质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收 费标准。 9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门 申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购 房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任 何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠 纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给 付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的 付款方式，则须按照规定办理贷款手续。 屋顶花园为何房产证没有体现 王先生咨询：购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理房地产所有 权证时却没有反映出来 答：现行的法律法规规定，屋顶花园是一个公共空间，是不能销售的，它不符 合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能 从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、 法规的保障。 如何查询销售许可范围 李小姐咨询：如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内 答：可以在东莞市房地产交易网上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商 出示房地产预售许可证的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分 期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有 一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对 所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。 哪些房地产不得转让 梁先生咨询：有哪些房地产是不得转让的 答：1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；2、司法机关、行政机 关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房地产，未 经其他共有人书面同意的；4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的； 5、权属有争议的；6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。 二手房交易指南：买卖双方都要注意的五大问题 由于一些特殊性质的房屋需要客户具备一定的资格才可购买，如未满 5 年的经 济适用房对购买人的收入和资格都有明确的限制，因此如果业主不了解客户是 否具有购买资格而到了购买后期才暴露资格问题，会直接导致此桩交易的中途 夭折。 （1） 收购行为要慎行 1、 有些房主因为某此原因急需用钱，因此给了中介公司“收购”业务存在的 合理性。这无疑给中介公司的违规行为留下了操作空间，在买卖价格上大做文 章，消费者有必要与中介公司约定在其出售时要见买方并了解实际的交易价格， 以确认中介公司没有得到除代理费外的不合理收益。 2、 如果时间不紧迫，最好选择买卖双方见面的交易，以真正杜绝某此中介公 司的非分之想。 3、 买房身份与资格确认 由于一些特殊性质的房屋需要客户具备一定的资格才可购买，如未满 5 年的经 济适用房对购买人的收入和资格都有明确的限制，因此如果业主不了解客户是 否具有购买资格而到了购买后期才暴露资格问题，会直接导致此桩交易的中途 夭折。 （2） 合同条款权利清 1、 如果出现买方违约，卖方应拥有怎样的权利，在利益上得到怎样的权利， 在利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写清楚。 2、 卖方还应了解买方款项的打入情况，如首付款、尾款的支付比例、数量和 时间等。 3、明确买房付款方式， 因此在二手房买卖安例中存在客户贷款方式购买二手 房却因为批贷不成而导致交易失败的例子。因此，为了避免浪费无谓的时间， 业主应尽早对客户是能被批贷进行确认。 （3） 购买方要注意的问题： 1、 查证件、见房主 客户在买房时核对证件身份三步走：第一要检验房产证的真伪并与实际物业地 址吻合；第二一定要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证上所载 相同，第三房主本人是否与其身份证上的照片相符。 2、 由于二手房的产权性质复杂，如已购公房存在成本价和标准价问题，同时 还可能存在已抵押存在已抵押等债务登记问题。因此对于房屋的隐形问题消费 者应给予足够的重视。 3、 查验房层显性问题结构及市政配套 4、 实地看房要看面积、看结构、看装修 、看市政配套（水、电、煤气、暖气、 有线电视）、看物业管理，以上各项缺一不可，且越细致越能避免今后的居住 麻烦，而实际情况如何需要在合同上明确记载，即买卖双方认可签字，这样可 以在最大程度上保障买方的利益。 （4） 合同签署三注意 1、过户时间要明确，买房人最在乎的某过于什么时间房屋最终属于我，因此约 定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方慎重的签订准确的时限。 2、 卖房单方违约不卖了或拖延时间不配合过户要承担的责任需在合同里 写明，即买房可以得到的经济赔偿。 3、 交易最后进入物业交割阶段，需房屋交付条款里约定的以何时何地点作为 水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，同时如果是公房交易，对 于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主所在单位是否有些历史要求或 改变，买方需改签协议时卖房应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而 达到维护买房利益的目的。 （5） 资金安全最重要 客户买二手房最怕的就是资金的风险，没有得到房层产权时全款却已经支付， 这时如果出现任何问题，购买方利益都将受到 极大的威肋，因此，如何让买房 的资金得到妥善的安置直到过户完成才是关键问题所在。而想达到这一点只能 靠担保方的介入，即将推出的二手房交易资金托管只有当房屋过户到买方 名下后，银行才将全部房款打入卖方账户，有了金融机构的参与，买方就可以 高枕无忧地进行二手房买卖交易了，这也是在最大程度上维护了买方的经济权 益。 二手房按揭如何计算贷款年限 对于一般收入家庭来讲，买一套二手房几乎用掉了家里的大部分积蓄，贷款年 限的长短直接影响月供压力，所以可获得的最长贷款年限对于借款人来讲非常 重要。那么，贷款年限怎么计算呢？ 伟嘉安捷业务主管李贺楠详细为您解答。一般来讲，房龄与贷款年限之和必须 小于等于 40，房龄是指房子的建成年份，一般在房产证的测绘图表中有注明。 满足上述条件外，同时必须满足借款人年龄小于 70 岁，最长贷款年限为 30 年。 举例说明，借款人 65 岁，房子是 1986 年建成，至今为止房龄为 23 年，最长贷 款年限为 402317，同时借款人年龄为 65 岁，70655，也就是说此借款 人最多只能贷款 5 年。再比如，借款人 26 岁，房子建成年份是 2007 年，至今 为止房龄为 2 年，40238，借款人年龄为 26 岁，702644，此借款人可 以贷到 30 年。（京华时报） 二手房交易到底需要缴纳那些费用？ 二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同： 二手商品房税费： 二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型， 但是经济适用房不属此类。 契税：成交价格的 1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格 的 3%交纳；【名词解释：非普通住宅凡是“建筑面积在 140 平米以上、容 积率高于 1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2 倍”的， 属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集 资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的 住房享受普通住宅待遇】。 印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足 5 年的， 需要交纳成交价格 5.5%的营业税，满 5 年后，属于普通住宅的免交，属于非普 通住宅的按照（实际成交价格原购买价格）5.5%的标准交纳； 个人所得税：凡是房产交付时间不足 5 年的，需要交纳个人所得税，个人所得 税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格 原购买价格合理费用）20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理 费用凭证的：房产实际成交价格的 1%。【名词解释：合理费用合理费用一 般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等， 但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满 5 年的，属于 家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该 房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税 保证金的形式将个人所得税交纳，在 1 年内重新购置房产后将相应部分的个人 所得税退还。 房改房税费： 房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式 分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改 房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易： 契税、印花税：按照商品房的契税和