北京林安艺术石材物流园调研报告

北京林安艺术石材物流园调研报告 调研时间: 2011 年 8 月 16 日 星期二 调研地点: 北京市房山区大石窝镇 调研人员: 公司新项目拓展组 石建军 柯泷 栾国磊 张倩 调研方式: 实地考察加座谈 调研主题: 就北京周边物流园区的实际运作情况进行考察,借鉴对 方的先进经验,探寻合作机会 报告撰写: 栾国磊 关键词: 石材物流园 林安集团 法布劳格 一 项目概况 北京房山区大石窝镇是中国汉白玉的故乡,其开采加工自汉代开始,至今已 有 2000 多年历史。房山汉白玉因品质之高,御用之广被誉为“北京之基“, 被周总 理称为“ 国宝 “,故而有”先有大石窝 ,后有紫禁城”之说。长安街的华表、紫禁城 的宫阙、人民英雄纪念碑的浮雕等国家知名建筑所使用的汉白玉都出自大石窝, 大石窝汉白玉还远销欧洲、东南亚等数十个国家和地区,广泛用于国外皇室、亲 王收藏和经典园林雕塑。大石窝石作文化历史悠久,形成了自身独特的文化区域, 成为中华民族石文化的一个重要组成部分,2006 年被列入第一批市级非物质文化 遗产名录。 北京林安艺术石材物流园的立意来源于房山区大石窝镇厚重的汉白玉文化 底蕴和之前形成的产业基础,结合该地区扼北京西南进京门户和丰富石文化等旅 游资源的区位资源优势.建设中的京昆高速距离项目仅三公里,该项目计划总投资 10 亿元，规划建设用地 5000 亩，位于辛庄、半壁店、石窝三个村，规划房屋 建筑面积 100 万平方米，绿化率 35%，建筑密度 25%，项目总体规划设计分期开 工建设，在 5 年内建成。该项目将规划建设物流信息港、第三方物流服务区、 零担快运中心、冷链服务中心、网购服务区、仓储配送中心、物流班车指挥中 心、停车中心等 8 个功能区和石材批发市场，商务、金融服务区，机械市场， 货车展销市场，农副产品交易市场，建材市场等 8 个实体市场，该项目将以现 代专业化、特色性市场为基础，配套公共信息平台和电子交易平台，以现代物 流园区为主体，商贸经济与会展经济为补充，以物流市场带动专业市场发展， 以专业市场反哺物流市场，分期建设、连锁经营，滚动发展，将北京林安商贸 物流园打造成为现代服务业集聚区。 石文化博览园是北京林安现代商贸物流园子项目，占地面积 183 亩，总建筑 面积 14 万平方米，其中石文化博览园 10 万平方米，培训中心 2 万平方米，办 公大楼 2 万平方米。拟定建设周期为一年，即从 2010 年 10 月筹建，至 2011 年 10 月竣工。项目建成后将解决当地 200 多人的就业问题，带动当地经济快速 发展，实现年税收约 500 万元，具有很大的社会效益。 物流园是由广东林安集团、广东白云物流园、广东鑫都物流园等企业出资入 股，在北京市房山区注册的物流企业，股东总资产约 50 亿人民币，直属员工 2 000 多人，股东经过调研，认为大石窝镇生态环境良好，地理位置宜居，交通 环境便利并且交通网日臻完善，是块投资的热土，决定在大石窝打造集文化产 业、商贸业、物流业于一体的以服务于石雕产业为核心的多元化的现代商贸物 流园区。做强石雕文化产业、做大石文化商贸产业、做好配套物流产业，以石 雕园形式展示中国历史文化，并与商业相结合，汇集人气，打造石文化总部基 地，拉动消费，从而带动当地石雕产业的进一步繁荣，最终促进物流产业的发 展。项目按功能划分为四大主题区：艺术石文化博览园、物流产业区、石雕交 易区和生活配套区。 二 现状及问题 1 土地:鉴于北京土地供给情况及项目占地规模巨大,公司目前已经围墙圈起来 的土地近 2000 亩,全部采用租赁的方式,每亩土地的年租金均价在 2000-3000 元,租 期为 70 年,手续已经办完 .项目用地属集体土地,部分属基本农田,需要以后进 行调规和变性.具体难度和进度存在不确定性. 2 立项:目前项目正在发改委系统走相应手续,项目已经在房山立项,最终应该需 要北京市发改委备案.由于土地性质等问题以及未来可能涉及的环保和产业政策 等问题,目前的进度尚不确定. 3 规划设计:目前可见的是项目总体的概念性规划,具体详规还没进行,第一步先 开始运作的是石材市场.具体附图: 北京市鼎元弘毅投资发展有限公司 3 4 招商:目前该镇从事该行业的家庭作坊式工厂有 3/400 家,主要分布在房易路 边上,多是乱占或自家土地,经营成本很低,进园的积极性未知,政府没有相应的 承诺协助将本地企业纳入园区.项目市场人员没有参加座谈,原因是去国内其他 石材集散地进行考察和摸底,具体招商工作需要全国行业内较强的整合能力. 5 产业:石材行业不同于其他的成熟规范行业,带有一定的资源性特点,当地目前 随意乱采的家庭作坊式的经营方式不具有可持续性,未来政府必然会对该行业进 行整体规划和开采控制,如果项目考虑影响政府这方面的动力和影响,或许对本 地市场的招商会有帮助,但本地资源的未来发展存在不确定性. 6 投资方:该投资方已经在广东等地开发过多个物流类园区,有一定的实际运作 能力和资金实力,行业也涵盖汽车机电装饰材料和专业商贸物流园,但其产品设 计上并未发现特别突出之处,多数还是传统模式. 7 咨询机构:法布劳格公司是德资背景的物流专业咨询策划机构,在供应链管理 上具有一定的水准.目前已进行了前期的接洽,未来可进行深入的考察和合作. 三 启发和建议: 1 土地及其开发模式:在不同地区视土地供应情况和其他因素采取灵活的土地 取得方式.在一线城市是否还有类似的项目机会及如何运作. 2 投资方属于物流行业比较有经验的公司,提出了打造物流行业连锁园区品牌 的概念,可与之进行接洽,看是否有更进一步的经