五丰销售讲义业务员篇

五 丰 商 贸 广 场 销 售 讲 义 目 录 篇一 市场。 篇二 环境。 篇三 品牌。 篇四 产品 篇五 答客问。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 3 篇一 市场 一、县域经济及人民生活。 经济快速增长，每年增长率都在 10%以上。 盱眙县招商引资大幅成长，城市化进程不断加快，定位为江苏的龙虾之都。 盱眙县的非农业人口绝大多数集中在盱城镇，盱眙县非农业人口为 23.8 万人，盱眙人口 为 74 万人。 盱眙县的年人均工资收入为 72000 元，较高收入人群的人均年工资收入达到了 98000 元 （其中政府公务人员 95000 元/年，教师 70000 元/年，银行人员 75000 元/年，医生 83000 元/年，邮电人员 64000 元/年） 。 盱眙高收入人群在岗人数中以房地产最多，达到 8950 人，其次是政府公务员，达到 6522 人。 从人均年收入来看，城镇非农业家庭是本项目的主力客源，从人口分布来看，盱眙全县的 城镇职工主要集中在盱城镇。 盱眙县居民在住房上的消费逐年快速递增，城镇居民在住房装修上的花费普遍达到 5-8 万 元，这说明盱眙的城镇居民开始注重居住条件和品质。 从盱眙县城镇居民消费结构看，商业地产消费所占比重偏低。 从商业地产消费在城镇居民消费结构中的比例来看，上海为 23.36%、江苏省平均水平为 12.7%，淮安市为 7.06%。盱眙县城镇居民的商业地产消费比重不及全省平均水平的一半。 就盱眙当地的房地产市场而言，市场需求经过长期的积累目前正处于逐步释 放阶段，呈快速增长态势，发展空间很大。 二、房地产市场环境概述。 一、城市概述： 盱眙县位于江苏省西部，淮安市南端：东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安 县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。 “控两淮之要，据三口（清河口、汝河口、颖河口）之险， 系淮南江左之本” ，是江苏北部五市到省城南京必经之地，距南京仅 50 分钟车程，更是苏北地区对接苏 南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有 “苏北门户”之称。境内水陆路网完善，交通十分便捷。宁连、宁宿徐高速公路穿境而过，距周 边的扬州、徐州、滁州、淮安、宿迁等大中城市均在 2 小时车程以内。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 5 历史悠远、工业强县、打造苏北旅游第一县 盱眙历史悠久，文化灿烂，古称临淮、泗州，是江苏省最早有人类活动的地区之一，也是全国最 早建县的县份之一。盱眙距今已有 2200 多年，先辖 14 镇五乡，国土面积 2483 平方公里，人均面积居 江苏省之首，素有“人均二亩耕地一亩山，一亩水田一亩滩”之称。 自“十一五”以来，盱眙县深入推进“工业强县、城建强县、旅游强县、环境立县”四大发展战 略；紧紧围绕“建成苏北旅游第一县、建设中等城市、创建国家级经济开发区、加快实施全面小康”四 大目标。 盱眙城市发展战略定位为东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、两轴、 四片区域”的城市格局。 “三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；“两轴”为淮 河东路-金源北路-盱马路的城市生长轴、淮河东路-金鹏大道-圣山路的产业拓展轴；“四 片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。 【历史沿革】盱眙是全国最早建县的县份之一，距今已有 2200 多年。春秋时，盱眙名“善道” ，属 吴国，曾是诸侯会盟的地方。战国时，越灭吴，盱眙属越国；后楚国东侵广地至泗上，盱眙为楚邑。秦 始皇统一中国实行郡县制度时，盱眙建县，县名初为“盱台”(台，音怡)，后为“盱眙” 。境内有都梁 山，山上盛产都梁香草(即泽兰)。隋大业初，炀帝在盱眙置离宫都梁宫后，盱眙别称“都梁” 。历 史上，盱眙曾建过都，升过郡、军，还有州、郡在盱眙设治。民国时，安徽省第六、四、九行政督察区 先后设治于盱眙。抗日战争期间，中国共产党领导的抗日民主政府淮南路东行政公署也曾设在境内。 1955 年，盱眙县由安徽省划归江苏省，先后隶属淮阴专区、六合专区，后又隶属淮阴地区。1983 年， 江苏省实行市管县体制，盱眙县隶属淮阴市。2001 年 1 月，淮阴市更名为淮安市后，盱眙县隶属淮安市。 【自然地理】盱眙县地处北纬 32433313、东经 1181111854，总面积 2431.9 平方公 里，人均国土面积列江苏省各县(市、区)之首。境内地势西南高，多丘陵低山；东北低，多平原；呈阶 梯状倾斜，高差悬殊 220 多米。淮河流经境内，北部濒临洪泽湖。境内有低山、丘岗、平原、河湖圩区 等多种地貌。修建于穆店乡境内的龙王山水库是全县最大的水库，位于仇集镇五座窑旁海拔 231 米的无 名山峰为盱眙境内地貌最高点。 盱眙地处北亚热带与暖温带过渡区域，属季风性湿润气候。四季分明，季际、年际变异性突出，春 季气温回升快，秋季降温早，春、秋两季度光照足，昼夜温差大，夏季较炎热(最高气温 3739，持 续不超过 5 天)，冬季寒冷早(最低气温-12，持续不超过 7 天)。年平均日照总量 22224 小时，年总 计幅射量每平方厘米 480 千焦耳，年平均气温 147，无霜期 215 天，年平均降水量 10054 毫米。 光温资源年内分布呈“双峰”型，境内气候资源分布略有差异。日照，西北高于东南，年相差 100 小时 到 120 小时；气温由西南向东北递减，相差 04；降雨量在水冲港、天泉湖(化农水库)一带最大，并 形成闭合雨量圈，地域差异 120 毫米。 【交通区位】盱眙县位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别 与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速公路穿越全县三分之 二的乡镇，到南京只需 45 分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市路程都在 2 小时左右， 已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转枢纽。另有县道 19 条、乡道 12 条、专用道 5 条。境内淮河大桥是全国最大油管、公路两用桥；宁宿徐高速公路淮河特大桥，桥长 6048 米，宽 255 米。淮河盱眙段 1994 年 6 月被定为省管三级航道，总长 37 公里；支线航道 10 条，总长 14392 公里。2007 年 12 月，淮河盱眙港建成并投入使用。 【物产资源】盱眙县物产资源极为丰富。动物资源：主要有狼、獾、狐、兔、黄鼬、草獐以及 10 目 23 科 51 种鸟类等野生动物，洪泽湖和淮河盛产鳊鱼、鲤鱼、鲫鱼、银鱼、黄鳝等各种水生动物，其中 鲤科鱼类占 60以上。中药材资源：主要有野生药用植物 780 个品种，药用动物 42 个品种，蜈蚣、灵 芝、黄精、猫爪草等珍稀名贵药材和丹参、山楂、桔梗、柴胡、白头翁等常规药材远销省内外。林木资 源：现存树种计 65 科 232 种，其中裸子植物 5 科 22 种、被子植物 60 科 210 种。新发现的树木有漆树、 毛叶欧李、迎春花、野核桃、羽叶泡花、湖北楂、毛木来、红脉钓樟、中华石楠等。铁山寺森林公园内 还发现有栾树、无患子、重阳木、椴树等稀有树种。矿产资源：境内蕴藏着凹凸棒石黏土、玄武岩、石 灰石、矿泉水、石油等多种矿产。凹凸棒石黏土已发现的矿床(点)32 处，其中大型矿床 2 处、中型矿床 4 处、小型矿床 5 处、矿点 20 多处；查明优质资源量为 9646 万吨，预测有用黏土总资源量 21.77 亿吨， 占全国总量的 73。玄武岩主要分布于县域南部丘陵低山地区，出露面积 500 平方公里，资源总量 177 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 7 亿吨；按其工业用途，可分别应用于建筑石料、岩棉、水泥、铸石等。石灰岩资源主要分布于官滩镇至 古桑乡佛窝一带，面积 78 平方公里，储量约 212 亿吨，其中用作水泥原料的约 107 亿吨、用作建 筑石料的约 2680 万吨。矿泉水主要分布县城南部和西南部丘陵低山地区，面积 1014 平方公里。黄花塘 镇泥沛和桂五镇“八四”库矿泉水通过部级鉴定，其中泥沛矿泉水埋深为 80 米120 米、 “八四”库矿泉 水埋深为 549 米，水化学类型均为 HCO3 CaMg 型水。马坝油田其探明储量约 1000 万吨，自 1995 年勘探开采以来，已施工 53 口油井。管镇镇、兴隆乡、铁佛镇、鲍集镇、淮河镇已探明有石油，2002 年在管镇区域施工的 4 口油井，有 3 口已出油。 【社会经济】2007 年，全县国民经济与社会事业围绕“全年投入争百亿、利用外资保翻番、财政总 量增四成、人均增收超去年、小康排名再靠前”五大任务， 深化改革，扩大开放，促进发展，国民经 济继续保持快速增长，综合实力和运行质量提高，各项社会事业全面发展。2007 年，全县实现地区生产 总值 88.46 亿元，比上年增长 18.7%（现价） 。其中，第一产业增加值 20.2 亿元，比上年增长 7.2%；第 二产业增加值 43.06 亿元，比上年增长 22.7%；第三产业增加值 25.2 亿元，比上年增长 22.4%。人均地 区生产总值 13492 元（按常住人口计算） ，比上年增长 22.7%。经济结构调整优化。三次产业增加值比例 由上年的 25.347.127.6 调整为 22.848.728.5。农村经济稳步发展，工业经济较快发展，各项 社会事业协调发展。财政、金融运行正常，就业、再就业工作进一步加强,社会保障体系进一步完善。 年末，全县城镇集体以上单位在岗职工 38381 人。2007 年，全县国民经济和社会发展中存在的主要困难 和问题是：经济总量偏小，经济结构还不够合理；产品科技含量不高，市场竞争力不强；财政收支平衡 压力较大，特别是乡镇级财政收支矛盾突出；就业、再就业压力较大；城乡居民特别是低收入户增收困 难等。 【城市建设】2007 年，全县以实施“行政中心东移带动”战略为契机，加快推进中等城市建设步伐， 城乡面貌发生深刻变化。全县完成建筑业总产值 31.8 亿元，完成县城和乡镇城镇建设投入 30.84 亿元， 实施城区建设项目 82 个。城镇规划日臻完善。完成新一轮县域城镇体系规划、城市总体规划和 10 个集 镇总体规划修编，完成县城区 6 条主次干道周边区域控制性规划和城区亮化、数字化城管等专项规划； 完善了县城区综合交通系统、给排水系统、防洪系统、环卫设施等专项规划，基本实施一般村庄平面规 划全覆盖。城建项目加快实施，大力实施“8888”工程，推进城区北扩东移，累计投入建设资金 69.8 亿元。甘泉西路等道路项目建成通车；都梁阁、城市规划展览馆等公共建设项目建成开放；阳光人家、 锦绣家园等房地产项目基本完工；县城区人口达 11.3 万人，城市化率 38.8%，城镇管理继续深化。县政 府出台盱眙县集镇管理升位创优工程实施方案 ，实施城镇绿化、亮化、净化、硬化工程，大力开展 违法建设、交通秩序专项整治，市容市貌进一步好转。 【名胜古迹】铁山寺森林公园，2007 年，铁山寺景区管委会发挥森林公园独特生态优势，全力打造 优美景区，加强原生态动植物保护，推进新型旅游项目建设，为全景区经济和县旅游事业快速发展做出 应有的贡献。全年景区接待总人数 649212 人次，比上年增长 14%；景区门票总收入 245 万元，比上年增 长 4%。2 月，铁山寺国家森林公园被国家旅游局批准为“国家 AAAA 级旅游区” 。11 月，淮安市机构编制 委员会批复铁山寺景区管委会为副处级单位。12 月，铁山寺国家森林公园获得“2007 年中国节庆产业 十大主题公园”称号。明祖陵，明祖陵是明朝开国皇帝朱元璋高祖、曾祖、祖父三代的衣冠冢，属国家 级重点文物保护单位。 【人文历史】盱眙人文荟萃，英雄辈出。历史上盱眙籍杰出的人物有：古代，秦末农民起义领袖之 一的陈婴，起兵反秦，后与项梁、项羽会合，拥立楚怀王熊槐的孙子熊心为怀王并受任上柱国、封五县； 西汉时，追随项羽征战的武涉，受项羽指派劝韩信弃汉投楚，虽未果，但深得项羽赞赏；三国时，官至 司徒、受封东阳侯的政治家陈矫，佐魏文帝登基，稳定政局；唐朝时，以骁勇而驰名的军事家刘金，破 秦彦，败孙儒，屡立战功；元末，农民起义领袖朱元璋，率兵推翻元朝，当了明朝开国皇帝。近代，20 世纪 30 年代初，中共盱眙县委书记李桂五，组织西高庙农民武装暴动，成立盱眙红军游击队；抗日战 争中，爱国绅士王养吾，组织千名民练抗击日军；解放战争时期，人民解放军炮兵英雄王工一，在多次 战役中屡立战功。同时，历代不少名人在盱眙也曾留下足迹。春秋时，齐国政治家管仲和鲍叔牙入仕前 在盱眙经商时，留下了管鲍分金的传说；秦末，刘邦、项羽率反秦起义军曾在盱眙休整，官滩镇境内有 汉王城、项王城遗址；随末，炀帝南巡扬州时在盱眙建离宫，名曰“都梁宫” ；“初唐四杰”之一的骆 宾王在盱眙写下了早发淮口望盱眙的诗篇，著名诗人常建大历中任盱眙尉时留有晚泊盱眙诗， 韦应物、李绅、韩愈、白居易、温庭筠等名家也在盱眙留有诗文；北宋时，苏轼、黄庭坚、米芾曾到过 盱眙留下墨宝，第一山至今尚有苏轼、米芾的摩崖；南宋时，爱国诗人陆游曾到盱眙写有盱眙军翠屏 堂记 ，杰出诗人杨万里在盱眙也留有多篇诗作；明代，燕王(后为明成祖)朱棣曾率“靖难师”到过盱 眙；清代，著名词人陈维崧也在盱眙留有诗篇。 盱眙历史悠久，文化灿烂。盱眙是江苏省最早有人类活动的地区之一。1954 年，中国科学院在鲍集 镇下草湾引河东岸发现了旧石器时代更新世晚期人类化石，将江苏的人类历史上溯到四、五万年之前。 盱眙是江苏省古文化遗址较多的县之一。全县已经发现的古文化遗址有 60 多处。位于维桥乡南约 5 公 里处的范家岗，系新石器时代遗址，从出土陶器鼎足看，与大汶口文化相似，少数有地方特色。位于桂 五镇西北约 1 公里的大墩头，文化层厚 3 米，地表有鼎足鬲足堆纹陶片、绳文陶片及红烧土等，还发现 长条形石斧，系新石器时代和周代遗址。新中国成立后，盱眙陆续出土一批重要文物。金、铜器有：西 周铜鼎，春秋吴国铜匜，战国圆壶，秦始皇诏铜权，汉代博山炉，东汉神兽镜和铜灯等；木漆器有：西 汉木刻星象图，汉代漆器等；陶、瓷、玉等器有：西汉茶黄釉双耳铺首瓿，西晋墓砖，唐代越窑青瓷海 棠杯，宋代影青高足杯，元代磁州窑人物山水罐等。其中，1974 年 8 月出土于东阳故城的西汉木刻星象 图，据南京博物院考证，该图与汉元帝初元五年(公元前 44 年)一颗彗星记录大致吻合，从而断定其为 彗星运行图。以前公认公元 66 年的耶鲁撒冷彗星图为世界最早，而盱眙东阳故城出土之图比它还早 110 年。该图被定名为“盱眙星象图” ，属国家一级文物。还有，1982 年 2 月 10 日出土于穆店乡南窑的错金 银重络铜壶（称为陈璋圆壶） ，铭文标明它的序数是第 25 个，其铭文和美国宾州大学博物馆收藏的陈璋 方壶仅有一字之差。 【社会事业】2007 年，全县国民经济与社会事业围绕“全年投入争百亿、利用外资保翻番、财政总 量增四成、人均增收超去年、小康排名再靠前”五大任务， 深化改革，扩大开放，促进发展，国民经 济继续保持快速增长，综合实力和运行质量提高，各项社会事业全面发展。2007 年，全县实现地区生产 总值 88.46 亿元，比上年增长 18.7%（现价） 。其中，第一产业增加值 20.2 亿元，比上年增长 7.2%；第 二产业增加值 43.06 亿元，比上年增长 22.7%；第三产业增加值 25.2 亿元，比上年增长 22.4%。人均地 区生产总值 13492 元（按常住人口计算） ，比上年增长 22.7%。经济结构调整优化。三次产业增加值比例 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 9 由上年的 25.347.127.6 调整为 22.848.728.5。农村经济稳步发展，工业经济较快发展，各项 社会事业协调发展。财政、金融运行正常，就业、再就业工作进一步加强,社会保障体系进一步完善。 年末，全县城镇集体以上单位在岗职工 38381 人。 【教育科技】2007 年，盱眙县有中、小学校 147 所。其中，高级中学 3 所、完全中学 4 所，高中在校 生 16586 人；中等职业学校 5 所，在校生 13248 人；初级中学 21 所，在校生 40060 人；小学 64 所，在 校生 56646 人。另有幼儿园 48 所，特级学校、教师进修学校各 1 所，全县共有教职工 6447 人，其中合 格合同民师 394 人。县教育局强化目标和岗位意识，加强管理，圆满完成年初各项目标任务。盱城镇、 明祖陵镇建成市级现代化先进乡镇。全县所有成人中心校都建成市合格中心校，盱城、马坝、观音寺建 成市示范中心校，盱城成人中心校被评为省级社区教育中心校。新创建桂五、官滩、管镇、鲍集、铁佛 5 个乡镇为市“双高”普九乡镇。至此，盱眙县所有乡镇都创建成市“高普”九乡镇。2007 年，县教育 局获市教育工作目标考评先进单位、市高中教育教学工作先进单位、市高中教育教学质量进步奖，获县 利用外资工作先进集体、县目标考核先进集体、县城建“8888”工程优秀项目奖、县招商引资重点项目 固定资产投入考核（县直单位）一等奖。 【支柱产业】轴承及机械产业现有轴承及机械制造类项目 28 个，其中竣工投产项目 16 个，合同投资 额 13 亿元。2005 年，实现销售收入 4.6 亿元，入库税收 2000 万元。2006 年，预计实现销售收入 6 亿 元，入库税收 4000 万元。 1） 、电器产业现有电器配件制造类项目 69 个，其中竣工投产项目 32 个，合同投资额 36 亿元。2005 年，实现销售收入 3 亿元，入库税收 1000 万元。2006 年，预计实现销售收入 5 亿元，入库税收 2000 万 元。 2） 、汽摩配产业 现有汽摩配件制造类项目 24 个，其中竣工投产项目 15 个，合同投资额 7.2 亿元。 2005 年，实现销售收入 4 亿元，入库税收 1200 万元。2006 年，预计实现销售收入 6 亿元，入库税收 2400 万元。 3） 、凹土产业 现有凹土加工类项目 8 个，其中竣工投产项目 6 个，合同投资额 2.19 亿元。2005 年 实现销售收入 2 亿元，入库税收 800 万元。2006 年，预计实现销售收入 4 亿元，入库税收 1600 万元。 4） 、 食品产业 现有食品加工类项目 13 个，其中竣工投产项目 10 个，合同投资额 2.6 亿元。2005 年，实现销售收入 2 亿元，入库税收 800 万元。2006 年，预计实现销售收入 4 亿元，入库税收 3000 万 元。 二、经济指标和城市化进程 2010 年盱眙全县实现人均 GDP3.4 万元，同比增长 37.3%；全社会固定资产投资 270 亿元；城镇居 民人均可支配收入 18758 元，增长 14.5%；农民人均现金收入 8790 元，增长 14.2% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2006 2007 2008 2009 2010 20062010 年盱眙人均 GDP 增长情况 盱眙县城镇人口 25 万人，城区建成面积是 41 平方公里，城区人口 18 万人。2009 年，盱眙中等城 市框架全面拉开，城区人口达到 19.2 万人，城市化水平达 41%，2009 年在淮安八个县区财政收入总量 排名第四，增幅排名第一；地方一般预算收入在江苏省 52 县“市”中位居 46 位，按增幅比例第六。 盱眙县政府大力实施城市经营战略，全力推出“8888”工程建设，重点实施了山水大道、奥体中心 山水广场、海通时代广场等一批标志性项目。 2011 年前 4 个月的供应量接近 2010 年总供应量的 80%，预计全年供应量 达到去年总量的 3.2 倍以上。 剔除地段因素，2011 年新推个案销售均价与 2010 年相比均有所上升，供应市场整体呈价增 量升态势。 从盱眙当地商业用房的定价策略来看，最近新进入盱眙市场的基本以 20-40 平小面积为主， 而且又带有保障体系回报模式的商业用房。 由定价策略可以得出两点结论：一方面盱眙当地房地产市场属于总价型市场，由 于购房者对总价比较敏感，因此开发商尽量将面积缩小；另一方面，在缩小面积的同时，开 发商也尽量将产品拥有回报模式，这也体现了开发商对整体市场需要增加信心。 房地产整体开发水平不高，产品的软硬件设计十分粗旷，产品设计的发挥空间很大。 目前当地开发商的开发理念还局限于单纯供给需求的阶段，对商业的统一经营、统 一管理、统一招商，对于培育期的态度等，都处于一个萌芽阶段。 在销售阶段，当地开发商普遍忽视产品包装宣传，没有整体策划包装概 念。 结论 盱眙目前商铺结构主要以社区街铺、综合性专业市场为主，未来更以专业性市场开发为主旋律， 当然这也归功于“十二五”规划的前瞻性及机遇的把握。 盱眙县城的商业目前基本都以硬卖的形式，无任何回报，无任何招商委托，商业经营管理方面 处于相对落后的阶段，这个正是项目可以利用及大做文章的一个切入点，即设置一个相对合理 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 11 的保障体系，及后续经营管理，使业主享受委托经营、轻松赚钱的快乐 篇二 环境 一、 区域市场大环境概况。 盱眙未来城市规划定位。 盱眙城市发展战略定位为东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、两轴、四 片区域”的城市格局。 “三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心； “两轴”为淮河东路-金源北路-盱马路的城市生长轴、淮河东路-金鹏大道-圣山路的 产业拓展轴； “四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。 二、项目周边区域发展概况。 2.1）江苏盱眙经济技术开发区。 江 苏 盱 眙 经 济 开 发 区 创 建 于 2001 年 10 月 ， 与 新 城 区 相 融 ， 与 宁 连 、 宁 宿 徐 高 速 公 路 毗 邻 ， 区 域 位 置 优 越 ， 交 通 便 捷 ， 2006 年 4 月 被 省 人 民 政 府 批 准 为 省 级 开 发 区 ， 中 国 凹 土 科 技 园 于 2008 年 跻 身 省 级 特 色 产 业 园 行 业 。 几 年 来 ， 该 县 先 后 投 入 资 金 10 亿 余 元 ， 用 于 道 路 、 供 电 、 供 水 等 基 础 设 施 ， 区 内 基 本 达 到 了 “七 通 一 平 ”精 品 化 ， 基 本 具 备 了 接 纳 大 批 工 业 项 目 和 大 工 业 项 目 进 区 的 条 件 。 2009 年 ， 盱 眙 经 济 开 发 区 在 县 委 、 县 政 府 的 正 确 领 导 下 ， 以 科 学 发 展 观 为 统 领 ， 主 攻 项 目 推 进 、 主 抓 配 套 完 善 、 主 推 市 场 运 作 、 主 打 环 境 优 化 ， 全 力 以 赴 保 增 长 、 促 发 展 ， 全 面 完 成 了 年 度 各 项 目 标 任 务 。 截 止 09 年 底 ， 开 发 区 累 计 引 进 项 目 458 个 ， 注 册 资 本 14.31 亿 元 并 2809 万 美 元 ， 其 中 亿 元 以 上 项 目 96 个 ， 投 产 项 目 339 个 ， 用 工 3.8 万 余 人 ， 实 现 业 务 总 收 入 150 亿 元 、 工 业 产 品 销 售 收 入 138 亿 元 、 入 库 税 金 2.7 亿 元 ， 同 比 分 别 增 长 33.5%、 35.8%、 36.4%； 完 成 列 统 企 业 开 票 销 售 30 亿 元 ， 实 际 到 账 注 册 外 资 1780 万 美 元 ， 同 比 增 长 49.8%， 进 出 口 总 额 3872 万 美 元 ， 规 模 以 上 固 定 资 产 投 资 38 亿 元 、 同 比 增 长 32.9%。 初 步 形 成 了 钢 管 轴 承 、 电 子 电 器 、 凹 土 开 发 等 特 色 产 业 集 群 。 开发区内楼盘数量相对较少，目前尚属于地广人稀局面，未来房地产市场潜在供应量大，新增成交量 跌速快。 开发区内楼盘主要分布在山水广场以及行政审批中心区域一带，部分品质楼盘影响力日渐突出，重视 品牌建设，品牌过渡期。 随着外地品牌及开发商的进入，各项目开始逐渐注重项目景观和品质的打招。 2.2）政府新址启动。 新办公区域定位是盱眙县行政中心（原址规划为文化娱乐用地） 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 13 2.3）盱眙一中新校区。 盱眙县第一中学是 2008 年经盱眙县人民政府批准，由全国著名高中江苏省盱眙中学创办的一 所民办公助式的初级中学，她是盱眙中学唯一的初中部。学校经上级批准于 2008 年 6 月在盱眙中学校 园内开始招生，现有初一年级 12 个班，2009 年 7 月将搬至新校区。 新校区位于盱城中心位置，东隔都梁大道与盱眙县实验小学三校区、山水广场为邻；西临国贸中心、 五墩广场傍金源北路；南靠气象小区傍金鹏大道，北隔东湖南路与墨香苑小区、盱眙县体育馆相伴。地 理位置优越，自然环境优美，公共交通便捷，建成后的盱眙一中将是盱眙城区教育的一颗明珠。 盱眙县第一中学由盱眙中学管理，从盱眙中学高中部选派骨干教师支教、从县内其它初中招聘优秀 教师，实施“名校办民校”的办学策略。因为是品牌高中办初中，可以对学生确立初高中六年培养目标， 可以按培养目标实施素质教育，可以充分地践行“一切为了学生全面发展、健康发展、可持续发展、终 身发展”的教育理念。 盱眙县第一中学将坚持高标准、超常规、跨越式的发展思路。学校坚持面向中等以上成绩的学生招 生，按一流的设计、一流的硬件、一流的环境、一流的师资、一流的管理和一流的服务倾力打造一所现 代化品牌初中。 2.4）盱眙县人民医院。 盱眙县人民医院成立于 1923 年。一度曾冠名“江苏省江苏医院”。经过半个世纪的建设发展，现已成 为集医疗、教学、科研、急救、康复为一体的县级综合性医院，是徐州医学院、江苏建康职业学院和淮 阴卫生高等职业技术学校的教学医院，淮安市首批“二级甲等医院”和“爱婴医院”。 2.5）新汽车站。 位于山水大道上，是苏北最大的一个长途汽车站，目前已投入使用。 篇三 品牌。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 15 发展商简介。 江苏五丰控股集团有限公司是一家以地产开发为主营业务、投资参股金融贷款、商贸物流、整形 美容、医疗等 5 大战略业务单元的综合性企业集团。 集团凭借雄厚的资金实力、务实创新的管理理念、以及规范卓越的业务能力等，令集团事业蒸蒸日 上。从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。业务 足迹遍布北京、上海、江苏（苏州、昆山、太仓、无锡） 、浙江（慈溪、兰溪、嘉兴） 、湖南（长沙） 、 云南（昆明） 、贵州（贵阳）等 7 大省份（直辖市）12 个城市。 公司下辖 16 家公司，其中 4 家地产开发公司，1 家金融贷款公司，2 家商贸物流投资公司，4 家整 形美容机构及 6 家私立医院。集团初步形成了立足长三角、辐射全中国的发展格局，成为行业内具有较 强品牌影响力和核心竞争力的一流企业。 集团坚持“务实、创新、规范、卓越”的核心价值观，坚守“始于客户需求、终于客户满意”的服 务理念，全面实行集团构架下的品牌、营销、质量等方面的统一管控，以全球化的视野、高效的管理、 卓越的品质、周到的服务，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。 二、在建个案。 2011 年 五丰广场昆山60 万平方米超大型城市综合体 本项目占地面积：176091 平方米，总建筑面积达约 52 万平方米，总投资金额 40 亿元人民币,规划 一站式购物中心、娱乐城、运动城、美食城、商务精品酒店、经济型连锁酒店、会展中心、文艺演出广 场、商务办公为一体的昆山北部新城大型城市综合体。 本项目除了引进原滋原味道地台湾小吃街美食城外，还将有众多时尚品牌加盟，还有餐饮，影院、 运动城等休闲娱乐项目以及儿童生活广场、还有宴会厅、酒吧，KTV 夜总会等，这样的业态组合赋予了 更多的生活可能。 本项目综合的业态组合、前瞻的建筑规划和全方位的建筑功能，融昆山千年历史文明，站在城市的 高度，引领时代的发展。项目计划将引进台湾美食城及精品馆以及众多国际一线品牌加盟入驻，以国际 化的视野和气魄，完美打造航母式的消费王国，以国际品质列鼎昆山，铸就一脉永恒经典！ 2009 年 中邦财富广场浙江嘉兴 5 万平方米现代农贸市场 嘉兴首座灯光主题夜市与现代化新型农贸市场的有机结合，在民生需求与休闲娱乐找到黄金比例， 成就 20 小时的商业人潮，成为最有时效的商业市场。项目投资 1 亿元，占地 2 万，打造现代农贸市 场和灯光主题夜市，首创了洪合的两大新型商业主题。其现代农贸市场将以先进的市场配套设施，推行 大卖场、大超市的新型管理模式；灯光主题夜市将引进台湾等地的经验，提供一条龙服务。为洪合新镇 中心发展注入前进动力，创造无限商业价值。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 17 2007 年 嘉禾左岸春天江苏太仓 4 万平方米城西新城市主义社区 嘉禾左岸春天要是由四幢小高层和高层组成。与传统的多层相比，项目在景观视野上大大突破了传 统多层低、窄的范围，更为强调对城市空间与景观的吸纳；在建筑风格更为现代时尚，充分展现了都市 人对于现代城市文化的认同；配套设施全面升级，与传统多层相比，对社区整体配套要求更高。15000 平米沿河景观公园、76115 平方米的主力户型，也恰好满足了都市年轻人对于时尚生活的一种追求， 相对市中心低很多的价格使得项目的性价比非常高，绝对是年轻人购房置业的第一选择。 2007 年 太仓国际物流城长三角现代化物流第 1 城 座落于太仓市 339 省道与 204 国道黄金交界处，占地面积 11 万平方米，斥资 3.8 亿人民币投资兴建。 项目规划有 5 万余平米的专业物流市场交易区、70 余亩的仓储、停车区域及 21 层的太仓西大门地标建 筑太仓国际物流大厦。致力于打造“长三角现代化物流第 1 城” 。 该项目规划集现代化物流信息中心、 交易中心、仓储中心、配送中心和转运中心于一体，并设有政府综合服务中心及汽车维护、餐饮娱乐等 综合配套设施。并在太仓港区内设立了 10 余万平米的港口仓储、停车、交易中心作为辅助功能区。 2009 年 亿立物流城昆山 13 万一站式商贸物流交易中心 亿立国际商贸物流城，于 339 省道与新浦路交界处，坐拥四维交通。位于周市镇大力打造的昆山商 贸城内，昆山市政府给予税收的优惠政策。项目斥资 8 亿投资兴建。占地 250 亩，总建 13 万方，其中 9 万方商铺由开发商自主经营。以物流为核心，汇聚了五金、机电、汽配、建材和木材等前沿业态，依 托运输、仓储、信息的物流产业优势，领筑长三角商贸物流大商圈。 XXXX 年 兰溪温州商贸城兰溪批发采购的首选之地 商贸城总占地 120 亩，其中农副食品城涵盖了副食品、南北干货、海鲜、水产、水果、蔬菜等各类 商品；五金机电汽配城主要经营五金机电、水暖交电、汽摩配件及整车销售等产品。超大经营规模，店 面简洁大方、商业布局合理规范，创造了良好的购物环境，提升了商业的整体形象，产品的集中性和规 范性将使商贸城成为企业、酒店、私营业主和个人批发采购的首选之地。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 19 篇四 产品。 一、地理位置 地理位置图 二、产品资料。 2.1）基础资料。 项目名称：五丰商贸广场 项目地址： 爱民路 1 号（原新八路和十里营路交界口） 项目总规模：项目总占地面积 266 亩，总建筑面积 30 万平方米，其中一期建筑面积 8 万平方 米。 项目性质： 建成苏北中转枢纽规模最大、档次最高、功能最全、种类最丰富、规划最合 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 21 理、采购成本最低“一站式采购，一条龙服务”博览采购总部。集批发交易、商品 展示、物流配送、商务办公、仓储配套、休闲购物等功能于一体 的现代化市场。 项目进度规划：项目分集中商贸区、商贸区和仓储区 3 个分区。集中商贸区由 2 幢 4 层商业建 筑组成。商贸区由 17 幢商业建筑和 1 幢高层办公楼组成。 交房和开业时间：待定 项目车位：机动车地面设有 297 个，办公楼地下一层设有 52 个，另时设机械停车位 945 个。 共计 1294 个车位。 土地使用证：待定 建设工程规划许可证：待定 预售批文：待定 使用性质：商业用地 开工日期：待定 现场接待中心：爱民路 1 号（原新八路和十里营路交界口） 现场接待中心电话：待定 市区售楼中心地址：盱眙县金源北路 15-9 号 市区售楼中心电话0517-88778888 2.2）基本数据。 （一期） 1、一期建筑面积：8 万平方米 2、一期建筑形态：市场由 4 层商场式物业形态组成 3、一期项目层高：一层层高 5.1 米，二层、三层四层层高为 5.4 米 4、一期商铺面积：暂定 2040左右，小面积商铺 5、一期商铺面宽和进深：面宽 4.2 米，进深 2.8 米左右 6、一期通道宽度：中庭宽 23.25 米，过道 4 米宽 7、一期得房率：50% 8、一期总套数：3000 套左右 9、土地使用年限（产权）：商业 40 年 10、一期项目物业配套： 空调系统：待定 消防系统：全面覆盖、喷淋、报警、消火栓系统、防排烟及联动控制系统 供电系统：待定 防盗监控、电子保安监控系统 通讯系统：全覆盖 广播系统：背景音乐和消防系统强制切换、中央广播系统 交通系统：自动扶梯，垂直电梯 12、车位配套：共 1294 个停车位 13、物业管理费：待定 14、经营管理费：待定 15、能耗费：按实际发生结算 16、装修标准（供业主参考）： 门窗及玻璃：外门窗采用铝合金框料和玻璃 顶棚：入口大堂结合二次装修设计，卫生间采用金属吊顶，商业办公采用石膏板吊顶，其他房 间在结构板底做混合砂浆底、涂料饰面。 顶：待定 墙面：待定 地板：待定 篇五 答客问。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 23 1）项目名称？在盱眙什么位置？ 答： 五丰商贸广场项目位于盱眙县新县政府西北侧，爱民路 1 号（原新八路和十里营路交界口） ， 处于盱眙“北扩东移”中心地段，地理位置极其优越。 2）售楼处地址、电话？ 答：地址：盱眙县爱民路 1 号（原新八路和十里营路交界口） 销售热线、 88778888 3）项目总占地面积？ 答：项目总占地 266 亩。 4）项目总建筑面积？ 答：总建筑面积 30 万平方米。 5）项目用地性质，使用年限是多少年？起始日期？ 答：本项目是纯商业用地，使用年限 40 年，起始日期为待定。 6）土地是如何取得的？ 答：土地是拍卖获得。 7）项目容积率是多少？ 答：项目容积率为 1.46。 8）项目绿化率是多少？ 答：项目绿化率为 13.7%。 9）项目建筑密度是多少？ 答：项目建筑密度是 48.5%。 10）项目的开发商名称？ 答：江苏五丰物流商贸投资有限公司。 11）项目建设单位？ 答：待定。 12）开发商资质和曾经开发过的项目？ 答： 二级房地产开发资质，我们的开发商一直做的都是专业市场，在苏州、昆山、太仓、兰溪等 地都成功运营了专业市场。我们公司不仅是建市场，还要兴市场、旺市场、养市场，最终让市场长远旺 下去。比如昆山五丰广场、昆山亿立物流城、嘉兴中邦财富广场、太仓嘉禾左岸春天、太仓国际物流城、 兰溪温州商贸城等 13）项目的施工单位、监理单位和物管公司名称？ 答：待定 14）设计单位名称及曾设计过哪些项目？ 答：待定 15）是否有专业的招商团队负责整个项目的招商？ 答：项目拥有专业的招商团队。并且五丰集团已经与国内外众多品牌商家形成了战略合作伙伴。 16）项目周边道路是否拥挤 答：项目处于新政区，做拥三条主干道，交通便捷且不拥挤。 17）项目周边是否有银行？ 答：暂时没有银行。 18）外墙和材料和颜色? 答：待定 19）项目的建筑风格？ 答： 现代化 20）五丰商贸广场的动工时间、竣工时间和交房时间？ 答： 具体时间目前还未确定，等我们开始销售的时候这些事件都会确定下来的。 21）五丰商贸广场什么时候开盘？ 答：具体的开盘时间暂时还未确定，一旦有确切消息会在第一时间通知您。 22）五丰商贸广场什么时候开始正式营业？ 答：目前五丰商贸广场的具体营业时间还未定，但按照惯例营业时间是会和交房同步的，但也有 可能会在交房后不久开始，具体还要看整体的商业规划布局和装修进度来确定。 23）预计开盘价格是多少？ 答：目前项目的销售价格还未确定，并且价格肯定是根据不同产品，不同位置，一房一价的，所 以您可以了解一下我们项目的整体情况，来选择您的投资需求，您觉得多少价格值得投资一下呢？ 24）项目周边商业价格是多少？ 答：目前项目周边商业在售的基本在 6000-13000 元左右。 25）五丰商贸广场如何经营管理，能否保障业主的利益？ 答：五丰商贸城对整个项目经营采用的是“五个”统一的模式。即“统一规划、统一招商、统一 管 理、统一经营、统一推广” 。对业态的布局肯定是有个科学合理的分布。 26）项目是否会有反租收益类的？有的话是哪些？ 答：因为我们项目采用的是五个统一的运营模式，具体的政策、收益额度未定。 二零一一年七月一日 “五丰商贸广场”销售讲 义 25 27）开放商是否具备统一经营管理的条件？ 答：是。五丰集团是专业商业地产开发公司，具备成熟的商业开发理念及商业资源。 28）开发商是否有经营管理模式？ 答：开发商为确保项目的开发及运营成功，执行推广、招商、经营有利于形成商业气候的规模效 应。 29）如何招商？对商家经营业态有何要求？ 答：招商的具体工作由招商部专门负责，您可以留下联系方式，有消息我们会通知您。 30）五丰商贸广场规划产品类型？ 答：五丰商贸广场项目集批发交易、商品展示、物流配送、商务办公、仓储配套、休闲购物 6 大 功能于一体的物流商贸航母。 31）最先销售的是什么产品？ 答：即将推出的一期项目是我们五丰义乌商贸城，主要是以小商品批发展示为主 32）项目销售的时候五证是否都会办理齐全？ 答：在项目销售的时候都会办理完政策销售所需要的一系列手续。 33）哪些位置的商铺是可以销售的？ 答：目前还未开始销售，所以您可以多留意我们的进度，一旦有新的消息也会第一时间通知您的。 34）可售商铺面积有多大？ 答： 我们一期项目是 20-40 平方小面积为主。 35）商铺销售是怎么销售的？ 答：即将推出的产品为四层的专业市场，属于内市场，每层都可以销售。 36）五丰商贸广场分几期销售？ 答：暂定分三期销售。 37）商铺层高是多少？ 答： 一期项目一层层高 5.1 米，二三四层层高 5.4 米 38）商铺得房率是多少？ 答： 50% 39）是否有中央空调？ 答： 有，品牌待定。 40）项目车位总数是多少？ 答：机动车地面设有 297 个，办公楼地下一层设有 52 个，另设机械停车位 945 个。共计 1294 个车 位。 41）车位配置的比例是多少？ 答：车位比例会按照国家建筑规范要求来配置。 42）项目的车位是租还是销售的？有免费车位供业主使用么？ 答：目前还未确定。 43）项目有几个出入口？位置在哪里？ 答：有一个主路口和二个次路口。位置？（待确定） 44）商业的水、点如何收费? 答：供水、供电部门在水电管线设计、配套时会为水电使用所确定标准，即商业管线按商业标准收 费。 45）项目是否在限贷范围内？ 答：目前盱眙商业类贷款不受套数的限制。 46）外籍人士购买商业是否有限制？ 答：对于外籍人士来说，购买商业是不能贷款的，而且需要合同公证。 47）可不可以使用公积金贷款？ 答：购买商业是不可以使用公积金贷款的。 48）付款方式？ 答：目前还未确定付款方式，一般情况会按照曹永一次性付款和商业贷款两种方式。 49）什么时候可以取得两证？ 答：商品房销售合同中会明确指出两证资料的期限。 50）商业有无两书？ 答：交房时有房屋使用说明书和质量保证书。 51）贷款有无指定银行？贷款利率是多少？贷款年限和最大限额是多