土地在房地产业中的地位和作用

土地在房地产业中的地位和作用 (一)土地在房地产业中的地位 概而言之，土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切 房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先 导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的 经济活动主体的利益都会产生直接的影响。 1.土地在房地产开发中居于基础性的地位 土地作为建筑地块是房地产开发活动中的物质载体，是最 为基础性的“原料” 、 “生产要素” ，各种房地产产品都必须负载 于土地之上。这种基础性的地位同时表现在某种用途土地供应 全水平能够直接调控整个房地产市场的供给，直接影响房地产 市场的供求状况以及价格水平。与此相关的土地使用制度、交 易主体和客体等，都会直接影响房地产开发的方向、规模、结 构以及利益分配。 2.土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 土地市场一般称为房地产一级市场，其在整个房地产市场 体系中，处于基础性市场的地位，制约着房地产二级市场(增 t 房产市场)和三级市场 (增量房产市场)。原因之一是，土地价格 是基础性价格，土地价格的高低直接影响各类产品的生产成本， 从而影响其价格水平，尤其是房产市场，土地成本费用一般要 占 30%一 40%.土地价格对房产价格有举足轻重的影响。原因之 二是，土地的合理流动是房地产市场存在和发展的前提。地产 和房产是结合在一起的统一物，房屋是建立在土地上的，只有 在土地使用权可以转让的条件下，房屋才能转让，由此形成房 地产二、三级市场。原因之三是，土地资源的配置合理化也是 提高房地产资源配置效益的基本条件。土地市场的发育和完善 在促进土地资源的优化配置的伺时，也使房产资源得到充分合 理的配置。土地市场可以使土地的供需双方开展公开、公平、 公正的交易活动，使每个经济实体能够根据土地市场的变化和 生产经营发展的需要，把土地利用与自身的生产经营活动、经 济效益紧密地联系起来，实现土地要素和其他生产要素间的优 化组合。 3.土地的权属关系是房地产基本经济关系 土地、土地区位及其所蕴涵的政治、经济、文化和社会等相 关因素是影响房地产企业经营绩效的关键。在现代社会中，土 地不单纯是自然的产物，其中交织着政治、经济、文化和社会 等各种因素，集中体现各种社会关系，是社会中各种利益集团 达到某种平衡的结果。房地产开发企业就是在这种复杂关系中 寻求能够获取最大利润的经营区位，获得市场的认可。土地选 择失误、土地用途确定不当，都会造成房地产开发企业投资失 误，从而产生巨额的损失。正确处理土地的权属关系，对于协 调土地所有者、经营者、使用者各方面的权益具有重要意义。 (二)土地在房地产业中的作用 正是由于土地的上述地位，决定了其在整个社会资源配 置、促进企业效益提高和宏观调控等方面，发挥着重要作用。 1.促进土地资源合理配置，提高企业效益 土地利用的基本结构状况直接关系到社会经济活动的效 率和成本水平。企业的生产和经营需要土地，土地具体区位和 价格状况影响其经营活动成本，如果生产区位接近消费地，地 价合理，生产企业应能大大节约相关物流成本。如果商业经营 区位位于消费者集聚、人口流量较大的区域，则可以大幅度提 高营业收人，获取较高的利润。因此，土地直接或间接地与整 个经济社会联系在一起，土地利用状况发生变化，会影响到企 业的投资决策。政府调整土地相关政策，不单单对房地产企业 产生影响，对整个经济都具有深远的作用。政府的土地利用规 划、土地使用制度都能够产生引导企业正确地进.行经营决策的 作用。借助土地市场可以优化土地在社会各个用地群体间的配 置，提高土地利用效率。 2.土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 房地产开发企业的初始决策重点在于能否获得有利于企业经 营的土地资源、能否获得满足特定房地产开发需要的特定区位 的土地，这是房地产企业成功的初始条件。例如，房地产开发 企业要开发住宅，那么就必须考虑相应的土地区位是否便利生 活、方便出行，居民就业中交通成本是否能够控制在一定范围 内，住宅小区周边基础设施能否满足居民生活需要等因素。又 如，房地产开发企业要开发办公楼，那么同样要考虑一系列相 关因素，考虑周边是否聚集了相当数量的工商企业，交通、通 信设施是否完善，金融、保险、物流等相关商务机构能否满足 企业经营需要，其他相关商务成本的高低等。只有在这些条件 满足的情况下，房地产开发企业才能有效地吸引相关房地产用 户，也才能成功进行房地产开发。 3.土地政策是房地产宏观调控的重要手段 土地是房地产市场发展的源头一，控制土地供应量可以从源 头上控制房地产供给，对调节房地产供求关系能够起到直接的 强有力作用。如果源头失控或控制不当，势必引起房地产市场 整体出现较大的波动，不利于优化资 9 配置，也会造成巨大的 社会成本。政府根据国民经济整体发展水平及趋势、居民住 房需求水平及其变化等因素，对土地供应量进行适时调控，可 以对房地产市场供求关系产生直接的影响，从而有利于实现国 民经济整体健康发展。我国多次出现的投资过热都与土地供 应失控密切相关。从当前实践来看，乱占、滥用土地，大搞开 发区就是典型的例证。土地供应量过多，造成对房地产的盲目 投资。因此，加强对土地供应的总量控制，显得更为重要。土 地供应控制的目的是使土地供应与城市经济发展水平相适应， 与城市建设规划相衔接，与市场吸纳能力相一致，与城市基本 建设投资规模相协调。在实施过程中，一方面要准确把握土地 供应总强调控和经济发展的关系问题，确保整体经济和房地产 市场的可持续发展;另一方面，要建立有效的土地供应总量的宏 观调控机制，理顺土地利用总体规划、城市发展规划