哈尔滨市建筑容积率及相关问题

关于实施哈尔滨市建筑容积率及相关问题 管理暂行规定的通告 哈规联（2007）1 号 为了集约化利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，进一步完善我市控制性详细 规划，经哈尔滨市人民政府同意发布哈尔滨市城市规划局、哈尔滨市建设委员会、哈尔滨市国 土资源局、哈尔滨房产住宅局 2006 年 3 月 2 日联合制定的哈尔滨市建筑容积率及相关问题管 理暂行规定，现已实施一年，根据社会反馈的意见和我市实际情况进行修改完善。现予发布 实施。 哈尔滨市城市规划局 哈尔滨市建设委员会 哈尔滨市国土资源局 哈尔滨市房产住宅局 二 00 七年七月十日 哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定 第一条 为了集约化利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，进一步完善我市控制 性详细规划，依据中华人民共和国城市规划法及有关法规、规章，结合我市土地利用现状， 制定本规定。 第二条 本规定适用于哈尔滨市城市规划区内建设项目的城市规划行政许可办理。 第三条 容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积（建筑面积按照建设部建筑工程建 筑面积计算规范有关规定计算）与规划建设用地面积的比例。 一般情况下，建设项目容积率应当符合： （一） 新区建设项目 群力、松北、哈西、哈东等新区的建设项目，在符合哈尔滨市城市总体规划和新区控制性 详细规划的基础上，原则上必须成片开发。其中多层住宅容积率不应超过 2.0；高层住宅容积率 不应超过 4.5；公共建筑容积率不应超过 8.0。 （二） 旧城区建设项目 为构建和谐社会，保证旧城区环境协调，旧城区的建设项目应当充分考虑周边现状条件， 日照间距和日照时间必须满足哈尔滨市城市规划管理条例。 1、旧城区成片改造项目 （1） 旧城区高层建筑集中区域的建设项目，高层住宅容积率不超过 4.2；公共建筑容积率 不超过 7.0。 （2） 市中心区的公共设施建设项目，容积率不超过 7.0。 （3） 旧城危棚房改造项目，多层住宅容积率不超过 2.2;高层住宅容积率不超过 4.5。 2、旧城独立地段（插建）改造项目。 （1） 多层住宅容积率严格控制在 1.8 以下;高层住宅容积率严格控制在 3.5 以下；公共建 筑控制在 5.0 以下。 （2） 一般情况下，旧城区小于 2000 平方米的用地原则上只允许拆除，鼓励建设公园、绿 地、停车场或其它公益设施。确需改造的，容积率严格控制在 1.0 以下。 （三）、工业、仓储等项目的容积率原则上 0.82.0。 第四条 群力、松北、哈西、会展中心等新区中心区及松花江沿线的建设项目，在符合城市 规划，符合地方性法规日照间距规定，不影响城市景观、城市交通等因素的前提下，容积率可 根据城市设计和城市景观需要确定。 第五条 建筑容积率计算有关规定。 （一） 在同一个建设项目中，同时建设多层建筑 和高层建筑的、同时建设住宅和公共建筑的，应分别划出多层建筑和高层建筑、住宅和公共建 筑的用地范围，分别计算容积率。 （二） 多层和高层、住宅和公共建筑建设用地划分困难的，容积率控制指标可采用以下办 法确定。即容积率控制指标=多层住宅面积/总建筑面积*多层住宅控制容积率+高层住宅面积/ 总 建筑面积*高层住宅控制容积率+公建面积/总建筑面积*公建控制容积率（以上面积均不包括地 下建筑面积）。 （三） 临近城市主干道、广场、公园、内河水系等城市重点地段的建设项目,在测算建筑 容积率时与其相对应的城市干道、广场和公园的 30%用地可参与容积率平衡，平衡后的容积率 不得超过第三条有关容积率的规定。 （四）建筑平改坡工程新增的建筑面积按照建筑工程建筑面积计算规范有关规定计算。 第六条 因城市建设需要，使已取得建设用地规划许可证的招标、拍卖、挂牌项目或其 它住宅项目的容积率发生改变而影响建设项目经济收益时，分别由市国土资源部门或市房产住 宅部门核定收益损失概算和需要增加的建筑面积，市城市规划行政主管部门据此重新审定修建 性详细规划，确定容积率。 第七条 招标、拍卖、挂牌项目因中标人或竞得人建设意向发生变化，并提出调整容积率等 规划设计条件的，一般应重新组织招标、拍卖、挂牌。 第八条 已取得建设用地规划许可证的建设项目因特殊原因，建设单位拟调整地上或地 下建筑面积的，建设单位应向市城市规划行政主管部门提出申请，市城市规划行政主管同意调 整容积率或地下建筑面积后报市政府备案。地上或地下建筑面积调整后建设单位按照以下规定 向市政府补交土地出让金，同时缴纳相应的城市基础设施配套费。 （一） 地上建筑面积增加部分，综合考虑地类级差因素，建设单位按该项目土地用途的楼 面地价 2-4 倍补交土地出让金。 （二） 地下建筑面积增加部分，地下第一层建筑面积增加部分按照该项目的地下楼面地价 的 30%补交土地出让金；地下第二层建筑面积增加部分按照该项目的地下楼面地价的 15%补交 土地出让金；地下第三层建筑面积增加部分按照该项目的地下楼面地价的 7.5%补交土地出让金。 第九条 建设单位提出调整建筑性质的，经市城市规划行政主管部门同意后的，市国土资源 行政主管部门综合考虑地类级差因素，土地出让金按照调整前后较高的楼面地价 1.2-1.5 倍核收。 第十条 建设项目地上和地下土地出让金实行单独核算。因中标单位原因调整规划致使土地 出让金减少的，已缴纳的土地出让金不予退返。 第十一条 实施本规定后，对以招标、拍卖、挂牌方式出让的国有土地，由市国土资源部门 与城市规划行政主管部门共同组织修建性详细规划方案设计竞赛，确定规划方案，用于该地块 土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让。 第十二条 公建或住宅建设项目为城市提供公共空间及公益设施的建设项目可适当增加容积 率。 （一） 为城市提供常年开放，面积不小于 150 平方米的供市民自由使用的广场、绿地，并 负责开放空间日常维修管理或承担日常维护管理费用的，每提供 1 平方米开放空间，根据开放 空间地区控制容积率核定允许其增加建筑面积数量。 （二）额外为城市提供公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、未成年人活动室、 老年活动室等），并向公众提供无偿使用的。每提供 1 平方米使用面积的，允许增加建筑面积 6 平方米。 （三）建设项目为保护建筑提供观赏空间或维护资金的，每提供 1 平方开放空间的，允许 增加建筑面积 6 平方米。修缮国、省、市级保护建筑的可以按其修缮工程费用的 2 倍，按项目 的楼面地价折算成容积率予以奖励。 第十三条 建设单位擅自增加容积率并超面积建设的建设项目，原则上超建部分必须拆除。 符合城市规划，并确需保留的，市城市规划、国土资源行政主管部门应按有关规定进行处罚； 同时建设单位按第八条、第九条规定补交相应的土地出让金和城市基础设施配套费。 第十四条 建设项目的建筑密度的规定： 建筑密度是指各类建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率；住宅建筑净密度是指住 宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%） （一） 一般多层住宅项目的住宅建筑净密度不宜大于 28%，高层住宅项目的住宅建筑净 密度不宜大于 20%。 （二） 城市中心区的公共建筑在不影响停车和人流集散的前提下，一般建筑密度不应超过 40%；特殊地段可适当提高建筑密度，但不宜超过 60%。 第十五条 建设项目绿地率的规定 绿地率是指建设用地范围内的绿地总面积占建设用地面积的比率（%）。 （一） 旧城区住宅改造项目的绿地率不应小于 25%，新城区住宅建设项目规划绿地率不 应小于 30%。 公共建筑项目的绿地率参照住宅项目绿地率规定执行。 （二） 特殊情况下，建设项目的绿地率确实不能满足上款规定的，城市规划行