从货币政策谈我国房价上涨

货币银行学 课 程 论 文 题 目：从货币政策谈我国房价上涨 姓 名： 专 业： 学 号： 【摘要】 近几年来，我国房价普遍上涨，房地产价格脱离市场基础的持续上涨，形成 了房地产泡沫。其结果导致了房价已经大大超过了人们的购买力水平，房价上 涨的原因是多方面的，笔者以中国房地产的现状出发，分析我国的货币政策， 从货币政策所发挥的作用分析房价上涨的部分原因，推断应该如何更好的利用 货币的力量调控房价。 【关键词】货币政策，房价上涨，房地产现状 一我国房地产现状 我国房地产兴起于 20 世纪 80 年代，由于国家扩大内需和全面推进住房制度 改革的宏观经济政策，实际房地产的高速发展却是起于 2002 年。近 10 年来， 房地产行业占我国 GDP 的比重越来越高，已经成为推动我国经济发展的重要引 擎，是国民经济的重要支柱。但是近几年来，由于国家政策不能跟上房地产市 场的快速发展等原因，市场中出现许多不规范问题，房地产泡沫随之出现。 图 1 全国主要城市房价走势图 二我国房价上升的货币政策原因分析 1. 基础货币供应增加 截至 2011 年末，我过广义货币(M2)余额 85.16 万亿元，同比增长 13.6%。 2011 年 12 月，M2 新增量达到了 2.61 万亿元，其中，人民币贷款方面，12 月 新增人民币贷款达 6405 亿元。考察货币供应量相关指标变化趋势可以发现，基 础货币投放连续多年大幅上升，M2 快速增长、M2 与 GDP 比值连年攀高、新增 贷款规模不断扩大，间接或直接推动了房价持续上涨。2009 年以来国际、国内 宽松的货币政策，使极为充沛的流动性进入房地产市场及普通商品市场，必然 造成房价上涨与通胀态势。 2. 宽松的货币政策与流动性泛滥 中国宽松的环境第一阶段是19982003 年，针对1998 年以后国内经济出现 的有效需求不足和通货紧缩趋势,央行实施扩张性货币政策。第二阶段是2004年 至今，由于国际收支持续“双顺差”以及缺乏弹性的汇率制度，央行大量收购 外汇，被动投放基础货币，使货币供给量快速扩张。2008年受国际金融危机的 影响，实施了宽松的货币政策，央行取消了对商业银行年度新增贷款的限制， 推出了一系列房地产救市政策。汇率改革启动后，国内的流动性泛滥问题进一 步加剧，并且人民币升值内在地具有调整长期以来国内价格体系扭曲的功能， 最终结果之一就是包括住房在内的资产升值且非常有可能积累起相当的泡沫。 供给方面，尽管受到宏观调控的一定影响，但宽松的货币政策和流动性泛滥仍 使得房地产开发企业能够从各种渠道筹集所需资金。此外，随着人均收入不断 提高，由于我国的资本市场发达程度不高，可供选择的投资品种尤其是固定收 益投资品种非常有限，结构性的投资渠道不畅导致了银行存款仍是居民储蓄的 最主要途径，在低利率和流动性泛滥的环境下，大量资金涌向房地产业。 3. 放松住房信贷管制 放松金融管制和低利率环境无疑在本轮房价上涨过程中起到了重要作用，但 是由于我国资金价格本身是非市场化的和扭曲的，人为低利率下的泡沫成分是 不可避免的，而这也是需要国家实行宏观调控的基本理由之一。更为重要的是， 在目前的汇率升值阶段，作为房价决定的两大决定因素，收入的快速增长和低 利率必然推动房地产价格的上涨。 三货币政策应对房价上涨 1提高存款准备金率 存款准备金率作为三大货币政策工具之一，通过法定效力使银行创造信用的 能力下降，矛头直指货币供应量。窗口指导效应明确，对宏观经济的影响比加 息更为中性，在需保障经济持续平稳增长的背景下，该项手段较为适合。从我 国现状来看，这一比率可调高到20%-25%以上。提高存款准备金从而提高存款冻 结额度，进而限制社会上的资金流动，从而降低风险，使房地产企业要支付的 月还贷额大幅度提高，从而削弱投机动机。同时也降低了居民对住房的投资需 求和投机需求。 2.适当适时提高银行利率及公积金存贷款利率 通过调控房贷利率和公积金利率，适度准确差别使用金融信贷政策，中央银 行应可根据通胀率适时调整金融机构存贷款基准利率，避免实际利率出现负值， 同时拉大房地产贷款利率与短期利率的利差，使贷款利率的期限结构趋于合理。 在此基础上，中央银行应着重指导商业银行运用差别利率促进住房供应结构调 整。对中小户型、普通商品住房的开发贷款利率可等于或略高于基准利率，对 大户型、高档商品住房的开发贷款可以使用较高的利率。中央银行还应通过窗 口指导，控制房地产贷款规模增速，对没有严格执行窗口指导的银行，中央银 行可以运用适当方式对其进行警告，借以抑制银行信贷资金过度流入房地产市 场，既可以为房地产市场降温，也有利于银行稳健经营。为实施稳健的货币政 策，把好流动性总闸门，上调存量二套房贷利率是一项有效手段。 3. 控制基础货币的过快增长 3.1 坚决压缩、控制货币投放量，使之与宏观经济规模、增速相匹配。应继 续严控银行信贷管理，防止因银行的“规模冲动”盲目扩大货币供应量。调整 基础货币发行体制,从源头上减少货币供应量,从而遏制由于货币泛滥导致的商 品房价格不断上升。 3.2 以财政性资源取代央行的基础货币用来购买外汇以维系人民币币值稳定。 中国目前通过央行动用基础货币购买外汇的方式来维护人民币汇率稳定,由于进 入中国的外汇数额巨大,央行被迫将大笔基础货币投入市场,这是中国当前流动 性过剩、房地产价格上升的重要原因。因此, 通过其他财政资源来购买外汇可 以减少基础货币在国内的大投放量对实体经济造成的流动性过剩和资产价格波 动。 3.3 改变依赖出口拉动的经济增长方式,降低经济对外依存度 ,从源头上减少 外汇占款,减少基础货币的被动增加。在外汇体制改革之后,外汇占款开始逐渐 成为基础货币投放的主流, 而长期以来由于我国国际收支的双顺差, 外汇占款 一直持续增加。要减少由国际贸易顺差而增加的外汇占款,从根本上说,要转变 经济增长方式,扭转国际贸易顺差过大,外汇储备增长过快过多的局面,遏制被动 大量发行基础货币, 推动房地产市场价格持续上升。一是要更加严格地控制套 利资本的流入，二是应继续增强人民币汇率制度的弹性，扩大汇率浮动区间， 减少央行为收购外汇而被动投放的基础货币。 图 2 外汇占款占基础货币的比例 4.推进利率市场化改革 目前我国利率不是由市场资金供求自发调节的，不能够自由浮动，人为限制， 利率过低，难以对我国过热的房地产市场起到调控作用。而在利率市场化下， 商业银行会平衡收益与风险，让金融产品与利率价格相匹配，购房人群也随着 市场利率而调整。因此实行利率的市场化改革，使利率能适时、准确地影响房 价的变动及风险，从而提高利率调节的有效性。 5. 更好的发挥货币杠杆的作用 货币杠杆不仅是国际上房地产市场调控的重要经验，而且在我国以往对房 地产的调控中发挥了重要作用。在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒 房，并为地方政府提供了稳定的财政来源；在我国，个人住房转让营业税等税 收政策的调整，已经作为信号在引导市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。 事实证明，合理利用货币杠杆的确可以在房地产调控中收到良好效果。为了让 货币杠杆在房地产调控中发挥更大作用，还应该增加房地产保有环节的税种。 我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。 应该逐步完善出台物业税的技术条件，有步骤地出台物业税。 【参考文献】 1. 肖争艳 彭博. 住房价格与中国货币政策规则J. 统计研究 ,2011.(1) 2. 万礼峰 尹贻林. 我国房地产价格上涨成因及其治理对策J. 价格理论与实 践,2010.（3） 3. 刘博 韩晓琴. 房价与货币政策互动关系研究综述J. 武汉金融， 2011.（10