市场人士分析商业地产不可能取代住宅投资

市场人士分析商业地产不可能取代住宅投资 2 月 15 日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的 “广厦会客厅”在长沙晚报大厦 14 楼会议室举行。面 对春节前后接二连三的调控组合拳，以及长沙楼市节 后交出的成绩单，无论是在住宅、商业地产领域操盘 多年的一线市场人士，还是退出了销售一线的集团领 军大佬，都不约而同地认为楼市的走向，埋下了众多 变数。 主持人：潘昭晖 董吉湘 文字整理：洪虹 摄影：余志雄 主持人语 1 月 26 日，号称比去年“国十条” 更严的第三波 调控“国八条”悄然来袭，新政重点体现在“二套首付 提高”、“限购” 和 “税基” 调整上，除二套房首付成数 上调至六成外，营业税税基扩大和限购令升级成为业 内关注的焦点。2 月 9 日，央行再次加息，上调存贷 款基准利率 0.25%，次日，公积金存贷款利率应声上 调。加之已在上海、重庆纳入试点的房产税、颇受各 大省会城市关注的“限购令”，兔年楼市已开非凡之局。 政府的叠加调控让长沙楼市再次陷入迷雾，买卖 双方博弈风向标似乎有了摇摆。 面对国家的一系列调控组合拳，我们对市场有着 怎样的研判？投资方向会发生怎样转变？本期的“广 厦会客厅”，我们有幸邀请到各位嘉宾参与此话题的 讨论，共话新政下的长沙楼市。 调控组合拳意在何方 主持人：“国八条”、“限购令”、房产税从政 策上来说，这些调控组合拳意在何方？ 李俊（长沙湘越房地产开发有限公司副总经理）： 组合拳的最终目的是为了调控房地产行业。消费者更 愿意看到控制房价，而业内人士可能更多的理解是遏 制部分城市房价的过快上涨。对中央来说，这些政策 的出台表明政府在为老百姓做事。 但我认为房地产市场的“向上”是不可规避的。 “向上 ”包括价格稳步合理的上升，也包括房地产市场 更多阅读： 更多阅读： 或者是买卖双方市场逐渐趋于成熟。同时，它也包括 整个房地产市场二级市场、三级市场，甚至相关产业 链的稳步发展。 尹峰（大汉城镇建设公司拓展总监）：透过这些 政策，最核心的是要看到国家在影响投资导向。房地 产市场产生的利润，吞噬了实业的利润和成长空间。 因此，政府在不惜一切代价对房地产市场进行调控。 但由于整个经济结构的不合理，这种通过“割肉” 来解决“ 疗伤”的“打压”，风险是非常大的。比如控制 信贷规模，今年 1 月份工商银行( 601398,股吧) 在湖南 省放了 30 亿元的贷款后，2 月份就不放了，对楼市 来说影响很大。 张立（长沙新路标房地产销售代理有限公司总经 理）：我一直认为组合拳的意图应该分两部分来看， 短期内，通过开征房产税等措施，抑制楼价上涨过快； 从长期上看是保证楼市的积极运作。 不管是从土地资源角度，还是从将来住房拥有率 的角度来看，土地财政的不可持续性显而易见。因此 房产税的出台是必然的，而以“国八条” 为代表的组合 政策必然是在为房产税的顺利实施做铺垫。 此外，组合拳是为楼市长期稳定上升的运作机制 做铺垫。如果房产税征收铺开，配合政策性或技术性 的行政手段、货币手段，市场从短期内窄幅波动，过 渡到一个平稳健康的状态，将不再困难。 张博闻（圣力集团总经理）：作为一个行内人最 初的理解，征收房产税也好，银根紧缩也好等等组合 式政策，无外乎就是让更多的老百姓能够住得上好的 房子，让投机投资行为受到限制。 不管是银根紧缩，还是征收房产税，房地产行业 都被调控影响。从而出现购房者心理预期受到影响、 开发商的拿地受到一些限制，开发速度及房价得到控 制。 唐明（中国指数研究院长沙区域总监）：太多的 资本进入房地产市场是很危险的，对国家的工业、创 新等方面的发展没有好处。所以，我觉得“国八条” 也 好，“ 限购”也好，房产税也好，都表明国家要把这些 更多阅读： 更多阅读： 资本慢慢引出房地产市场，渐渐进入流通领域、工业 领域、创新领域。所以，我认为政策组合拳的目的是 为了吸引资本流出房地产市场。 周迎峰（新浪网友）：去年在直通国务院、直通 中南海的留言板上，1/3 的问题是房价问题，1/3 的问 题是教育问题。相比已经买房的人来说，未买房的人 还是占主导。所以，我认为“国八条 ”等组合拳是对房 地产行业的一个调整。但是，市场的调整不是靠政府 单方面调控就能达到的，而是多方面对中国经济结构 的调整。 长沙城市化进程还有很大空间 主持人：新政组合拳陆陆续续出台半个月了，长 沙目前的市场是怎样的？有哪些变化？ 李俊：对于长沙的楼市走向，其实我心里没底。 这个时候消费者的心态可以归结为几点，一是观望。 任何新政策出台，消费者的观望情绪是肯定会有的， 不可避免；二是春节前后本来就是购房的一个非正常 周期，所以提供的这些数据不能代表长沙楼市春节前 后的整体走势。但在这个时期，开发商适当地调整开 盘时间，是有可能的。 张立：楼市在短期内我认为可能会有一个速冻期， 长沙的地方细则还没有出台，但只能比国务院政策规 定得更为严格。 本地的一些开发公司反应比较大，有些人在政策 出台的当天晚上就打电话询问情况。我是做销售工作 的，这个政策出台我们是高度紧张的。如果把消费者 的购买条件进行限制的话，就会没有成交量，加上银 根紧缩，开发资金会面临问题。但是，长期来讲长沙 城市化进程还有很大空间。 尹峰：对于开发商来说，如果有这个资金实力， 在拿到地后一定会有适当的配套资金来满足这个开发 需求。因此对开发商影响最大的是前期资金的投入。 所以，在组合拳出来的这段时间内，开发商可能会有 一定的潜伏期，但不排除会有爆发的可能性。2009 年和 2010 年的爆发销售是 2008 年金融危机抑制需求 所产生的。 更多阅读： 更多阅读： 房价有没有下跌的可能性呢？只有一种情况，就 是当某个开发商的资金成本已经远远超支的话，房价 才有可能会快速下跌。 唐明：新政出台，一些购房者比较紧张，怕买不 到房子了，赶快去买；但还有一些人可能会等一等， 看房价会不会下跌，因此对于不同需求的人的影响也 是不一样的。 春节成交量下跌是很正常的，本来就是淡季。只 有当开发商没钱了，或者是老百姓贷不到款了，这个 政策的效应才出来了。 张博闻：调控对开发商的前期资金有一定的影响， 真正拿了地以后进行开发，往后的开发就基本上不用 自己再掏腰包了。 湖南人在外打工的人很多，他们都希望回乡置业， 这是一部分刚性需求的来源；另外，乡镇上的人都希 望在县里置业，县里的人都希望在地级市置业，地级 市的人都希望在省会城市置业。我对长沙的市场有信 心。 部分资金流向商业地产？ 主持人：在调控比较严格的背景下，投资途径会 发生什么样的变化？怎样实现合理投资？ 李俊：短期内，原来的住宅投资者可能会转向商 业地产。中央在调整住宅市场的时候，投资在房地产 项目上的资金自然而然会有其他选择。比如我自己， 我会考虑是不是趁着政策落地之前，把能够处理掉的 住宅尽快处理掉，去买点商铺。但是，如果商业地产 过热，出现井喷，中央一定又会调控。 唐明：新政下会有一部分资金流入商业地产领域， 但我认为商业地产不可能取代住宅投资。商业地产与 居民的消费能力息息相关，居民的消费能力没有上去， 商业地产价格就算炒到天上去又能怎么样？而且不可 能出现 3 万元/平方米的商业地产，过两年卖到 10 万 元/平方米，那是不符合商业发展规律的。 张立：不管是商业地产还是住宅，都值得投资。 只是短期来看，这里有一个“调控比较严酷的背景” ， 如果采取短期投资快进快出的方式，不如等待一个低 更多阅读： 更多阅读： 谷期，低谷期是一个机会，等到政策明朗再来投资住 宅。 当然，任何一个东西如果成为投资热点，国家都 会去进行调控。但是，从长期来看，商业地产的投资 价值是要高于住宅投资价值的。 尹峰：在调控比较严酷的背景下，开发商的资金 流向和大家的投资心态都会发生变化。 对高回报率的追求会导致短期内可能会有一些资 金流向商业地产。但回报率也要分短期和中长期。如 果是选择中心区域小户