建设个性化商业步行街的意义与策略探讨

建设个性化商业步行街的意义与策略探讨 作者：钱寿海 来源： 商场现代化 人气： 268 11:12:09 进入论坛 一、我国商业步行街概况 1.商业步行街的概念 商业步行街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构和规律排列的商业 繁华的步行街道。商业步行街作为一种全新的商业模式，以其巨大的商业价值和提升城市 内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势。 2.我国商业步行街的概况 20 世纪末期,以北京、上海、天津、哈尔滨、南京、重庆、成都为代表的一些国内大城 市纷纷投资建设商业步行街，吸引了大批消费者,引起了各级政府和众多商家的关注。进入 21 世纪后，建设城市商业步行街逐渐成为城市建设和更新的重点和热点之一。 我国商业步行街发展方兴未艾，前景喜人，是今后城市发展和建设的一个重要内容。 但是，在当前的规划和建设中仍然存在不少问题，在不同程度上影响了商业步行街的进一 步发展，甚至盲目投资，造成资源浪费，产生了负面效应。这说明我们对商业步行街的研 究还不够，缺乏足够的理论支持。此外，购物与休闲相结合的“一站式消费”作为一种全新 的消费理念越来越被人们所接受，商界越来越重视打造商业街的文化及人文景观，力图把 商业、旅游和文化进行有机的结合，实现异质化经营，形成各式各样的个性化商业街。个 性化商业街汇集了购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等诸多现代商业功能，最大限度地满足 了消费者的多元化需求，必然成为商业街的发展方向，并促进城市商业经济的发展。同时 ，作为城市化进程的必然产物，个性化商业街也是城市建设的精华和城市发展的缩影，成 为城市“名片”。所以，我们一方面要大力支持和促进商业步行街的发展，同时要积极加强 对商业步行街的研究和交流，以正确引导城市商业步行街的健康发展。 二、建设个性化商业街存在的问题 目前，全国已经兴起了一股改造、兴建 商业街 的热潮。商业街的数量越来越多。据 中国城市商业网点建设管理联合会不完全统计，全国商业街的数量已经超过了 3000 条。成 都市的各种商业街建设方兴未艾，被中国步行商业街工作委员会命名的有琴台路、科技一 条街，被“时代前沿观察家” 的“ 新周刊”评为“中国第三大商业街”、“西部第一步行街”的有春 熙路，其他被社会公众认同的商业街，有锦里古街、美食火锅一条街、“一品天下”美食旅 游一条街、通信一条街等数十条。但是，由于一哄而上，导致城市 商业街 同质化经营倾 向十分明显，商业街的发展面临严重问题。 1.购物环境有待改善 一些商业街经改造后，或赖以生存的商业氛围没有相应的增强，或历史文化遗产没有 得到相应的保护，巨额的投入并没有带来更多的消费。在商业街的开发和经营过程中，不 少的开发者和经营者缺乏现代商业运作理念，往往套用房地产模式搞开发，重招商、轻布 局，结果不是半途而废，就是“胎死腹中”。 2.人为造市和区域内的重复建设 人为造市和区域内的重复建设造成了绪多弊端：一是空置率高，经济效益不佳。二是 大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。 3.缺乏个性 现有的一些商业街由于缺乏一定的文化底蕴或因未能很好地发掘商品及行业的文化底 蕴而难以为继，更谈不上最终形成个性化商业街。 三、建设个性化商业街的意义与原则 1.建设个性化商业街有利于带动城市经济的发展 个性化商业街由于高度的专业化、规范化和品牌化，显示出旺盛的生命力，个性化商 业街必然将成为我国商业街发展的主流方向。不仅如此，个性化商业街还通过其强大的辐 射作用带动整个城市，甚至周边区域的经济发展。就城市而言，以个性化商业街为轴线逐 渐形成“商圈”，通过建设和发展商圈，既做大了城市消费品市场“蛋糕”，又推动了城市社 会消费品零售总额持续增长，而且辐射到周边区域。 2.建设个性化商业街有利于满足人民群众的物质文化需求 商业街的发展大体经历了三个阶段，第一阶段以单纯购物为主，第二阶段以人为主， 第三阶段从某种意义上讲，逛街休闲已经是人们的心理需求，商业街已经成为一个城市的 社会活动中心。所以现在很多商业街非常重视打造文化及人文景观，力图把商业、旅游和 文化有机结合起来。杭州的清河坊，成都琴台路和锦里古街，都是充分满足人民群众日益 增长的精神和物质文化需求方面比较成功的案例。 3.建设个性化商业街的有利于增强城市竞争力 商业街是展示城市商业形象和发展水平的窗口，是城市商业发展的重要一环。商业街 的发展与市民的日常生活、商业文化传统、商业流行时尚、休闲娱乐，旅游产业等密切相 关，发展商业街是促进商业产业发展、满足市民、游客多样化消费需求，完善城市功能的 重要举措。随着城市经济的发展和人民生活水平的不断提高，商业街得到了长足的发展， 如成都市不仅仅有像春熙路这样的大型综合商业街区，还形成了很多初具个性的商业街， 如餐饮街、酒吧街等。它们都成为了城市建设的精华和城市发展的缩影，是市容市貌中最 绚丽的景观。也吸引了外来商业资本地投资，极大地增强了城市竞争力。 四、建设个性化商业街的策略建议 1.政府统筹协调、搭建平台、商家具体运作 个性化商业街的发展要采取“政府扶持，民间筹资，地方承办；政府引导、加强宣传、 调整业态、拓展空间、完善配套、强化服务”的方式进行。各级商品流通行政主管部门应加 强对有个性化经营发展趋势商业街的培育，并负责组织、协调和落实个性化商业街规划、 建设工作。一方面，由于商业街本身具有很多特殊性，在很大程度上成了一种政府行为。 商业街所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存 在等等，这就要求必须有一个非营利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能 使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局 面。另一方面，追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，所以企业应是商业街的绝对主 体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势。 2.管理模式有待创新 目前，我国商业街的管理模式大致分为三种：一是委托制。在管理办下设监察大队， 受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管 理，如上海南京路步行街的管理；二是抽调制。从政府各机关部门抽调人员，合署办公， 综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会；三是物业管 理制。即成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助 相关职能部门维持街区的正常管理秩序。 各地商业街应根据各自具体情况选择不同的管理模式，核心是加强监督管理和协调服 务，倡导商业街的商户成立自律行业协会、加强对经营者进行专业技能和服务意识的培训 ，促进商业街向规范化发展。 3.紧抓历史文化元素和消费者心理 (1)注重发扬历史文化元素。商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人” ，它 承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性化个性化的功能，因此在建设、改造过程中 最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定。从文化的角度分析，首先一点是要尊重 文化，要做到尊重文化就必须了解商业街区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求 策划人员融入当地生活，在生活中体验其与众不同的个性化。只有尊重了解了当地的文化 ，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。其次，开发商需要在了 解这种文化的基础上，打造具备自身个性化文化的商业街。最后，对于商业街来说，文化 是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化；功能休闲化；管理现代 化。因此一系列的规划设计、建筑元素与商业街的经营管理都不能与之相悖。 (2)注重消费者心理的分析。人的消费心理受两大最主要的因素影响：一是地域，二是所 在社会阶层（年龄、性别也算入其中）。对于社会阶层来说，生活方式、消费方式之所以 与身份认同联系在一起，形成身份区隔的作用，主要是因为商品通过象征的方式被赋予了 社会关系、社会地位的意义。消费方式是“社会性结构方式”的反映，“当人们消费商品的时 候，社会关系也就显露出来。”人的需求是可能被激发出来，这种需求也是动态的，比如， 某消费者在闲暇时刻去逛街，也许此刻他并无任何商品的需求，但在某种气氛或感官的引 导下，他潜在的需求可以被激发的。再比如，某消费者逛街是为了满足其对服饰的需求， 但在某一时刻，他可能会有饮食、游玩的需求，这其实是一个连续的动态需求点，当达到 了这个点，其需求也就产生。因此，在商业街的定位、规划、经营管理过程中，要充分地 迎合消费者的这种需求点，合理地安排业态，有意识的引导消费。 4.统一规划，注重整体风格的营造和业种组合 首先，个性化商业街选址应遵循以下原则：一是城市总体规划和商业发展规划的要求 ，遵循市场规律，避免人为造市和重复建设。二是因地制宜，因势利导。要按照市场经济 规律尽量选择条件相对成熟、具有个性化经营发展趋势的商业街 ，引导企业调整经营结构 ，向个性化经营发展。三是可持续发展。要根据不同类型商业街的特点、发展趋势，经营 内容与周边环境等因素，科学合理选择个性化商业街位置，避免因交通不便、设施不配套 、环境污染而制约其发展。在大力打造大型个性化商业街的同时，必须要注意社区小型个 性化商业街的发展。其次，在具体规划上，应以圈规划，以街入手，处理好线、片、面的 关系，促进地区商业经济的发展。另外，中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为 主，地区商业街应以便利店、超市为主，个性化商业街应以专卖店、专业店为主，各商业 街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医疗设施、 酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占 65%，餐饮业占 20%，大众娱乐业占 10%，通讯服务业占 5%。 5.功能配套、交通方便、购物环境优美 在配套设施上要充分体现功能提升，加快拓宽周边道路，修建一批停车场，合理布局 公交车站、地铁站等设施，精心布置街景、小憩地等休闲环境。从垃圾桶、座椅、花盆、 电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通 过这种“一致性” 展现出“ 个性化 ”，即该商业街的独特卖点。 交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，解决这一问题的主要做法就是商业的岛 区化，即“人与车的分离” 把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街 。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的 ，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车 场，这是步行街是否繁华的一个重要条件。针对有的步行街过长的问题,可以配备一些具有 步行街个性化的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放 的做法,即半封闭管理,城市大多数的商业街，都可以采用这样的管理办法,以减轻对周边道 路的压力。 另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇、灯光立体交叉，通过 举办各类商业节带旺商业街。 参考文献： 1汤林磊/ 何艳:商业步行街投资与客流量模型分析.山西财经大学学报,200405 2曾 节:中国城市商街改造.改革与战略,200510 3阿瑟奥沙利文 :城市经济学M.北京:中信出版社，2003.3234 4黎文翔 樊 婴 李香蓉 付 晋:城