公司职工宿舍物业管理问题与对策

公司职工宿舍物业管理问题与对策 长期以来，公司职工宿舍物业管理工作由行政科及现在的公司 办负责，管理情况喜忧参半。喜的是为部分职工提供了带有福利性 保障的管理服务，并在经济十分困难的情况下，始终维持其正常运 转，方便了职工生活，受到绝大多数住户的肯定。忧的是随着市场 经济不断发展，特别是职工住房向个人出售后，职工宿舍不再是只 属于公司职工的宿舍，房屋产权和人员居住已发生很大变化，呈现 出多元化格局，即多数为公司职工居住，一部分为房屋出租，另一 部分住房职工已对外出售。现行的带有福利性质的管理服务模式， 已不适应新形势新要求，改革势在必行。 一、现状 公司职工宿舍分布三个区域，相对分散。住宅共占地 42 亩、建 筑面积 34191 平方米，住户 282 户，分别建造于上世纪 60-90 年代 和本世纪初。这些宿舍区启用后，公司办公室承接了原行政科具体 负责宿舍区的物业管理事务，并以福利性模式提供服务，包括小区 的安全保卫、清洁卫生、消防管理、房屋维修、绿化美化、水电保 障以及配合城市进行的“双创”迎检等工作。近年来，公司投资数 十万元先后对宿舍屋面防水、给排水管网、供电线路等进行了维修 整治，而职工（住户）每月仅交纳 5 元的清洁费，物业管理费用如 同杯水车薪。特别是职工住房向个人出售后，房屋产权和人员居住 结构已发生根本性变化，物管工作面临诸多矛盾和困难。 2 二、问题 一是体制弊端。由于物业管理是物业管理企业受物业所有人的 委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维 护、修缮、整治和管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有 偿服务。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化 的管理行为，并以价值来实现的。公司职工宿舍物业管理是由公司 管理，其管理服务模式带有明显的福利性特征，从体制机制上与市 场经济发展要求和现代物业管理不相适应。 二是收费困难。由于职工宿舍物业管理实行的是福利性模式， 住户长期形成的依靠和依赖企业固有福利性保障思想严重，认为公 司的物管工作不仅仅是公司内部公共区域方面的服务，还应该无偿 为住户家庭提供有关方面的服务。这些要求一旦得不到满足，就牢 骚满腹，怨声载道或是纠缠不休，也带来一些消极连锁反应。由于 宿舍的物管是公司管理，既无收费资质，也无收费资格，没有政策 依据向业主收取物管费，更不能按物业管理条例采取商业化运 作模式进行管理，现行收取的每月每户 5 元的保洁费，原则上讲属 违规收费。物业管理中的必然要求是“谁受益、谁交费” ， 物管费 用开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等方面，按 标准正常收取物业管理服务费，这是物管工作赖以生存和正常运转 的保证。 三是管理难度大。由于部分宿舍建成的历史较长，地下管网、 3 水电设施、房屋质量、停车场地等基础设施不完善，问题较多，矛 盾突出，业主反应强烈。一是偷用水电现象极为普遍，收缴水电费 用困难，2008 年水电费用收缴情况表明，全年共收缴职工水电费 11 万元，每月每户平均支出 44.75 元（水费 7.13 元，合 3.85 吨，电费 37.62 元，合 68 度） ，用量极不正常，假设每户每月最低用电 100 度 *0.51=51 元，用水 15 吨*1.85=27.75 元，两项合计也应支出 78.75 元， 全年应收缴 19.2 万余元，据此推算公司每年为住户暗贴费用达 8.2 万余元。二是宿舍自用部分的维修费用业主不愿承担，给管理带来 很大难处。三是许多公共设施维护保养费也越来越高，临时工工资 的增长和物价上涨等因素，导致管理成本增长，加之办公室不是专 业化公司，缺乏经验，与业主要求差距较大。四是房屋产权出售个 人后，房产转卖、住房出租率较高，住户结构复杂，等等。这些问 题，不仅给物业管理与服务带来难度，而且原有的福利化管理模式 已失去实际意义。 三、对策 （一）推行公司职工宿舍物业管理社会化。随着社会主义市场经 济不断发展和完善，业主对物业管理的要求不断提高，现行的管理 模式已越来越明显地显露出难以克服的种种弊端，要从根本上解决 上述物业管理中存在的问题，就迫切需要改变现行福利性质的管理 体制，逐步实行市场化管理体制，突破自我配套的封闭模式，走物 业管理社会化这条必由之路。物业管理社会化，就其本意来说，在 市场经济中小区的服务主要靠专业的物业管理公司提供，靠价值规 4 律来调节，以商品交换的形式为业主提供优质、高效的服务，这既 是生产关系适应生产力发展的必然结果，也是社会主义市场经济不 断发展的必然产物。在坚持物业管理社会化这个改革方向的大前提 下，针对上述物业管理中存在的问题，根据职工宿舍区的实际情况， 提出三个建议方案：第一是招标选定物管公司进行管理。为推进这 项工作，办公室曾找过两家物业公司商谈，所有物业公司均要求按 国家规定缴纳首次专项维修基金，完善水电气户表设施，并将其作 为签订合同的前提条件。按照物业管理条例规定，公有住房出 售给职工，需按售房款的 20%缴纳首次专项维修基金。但公司所有 宿舍向职工出售时均带有不同程度的福利性质，入不敷出，现由业 主交纳非常困难。因此，虽然物业管理公司最能体现时代要求，但 公司需要付出的成本较大，近期交给专业公司管理条件不具备。第 二是宿舍区组织人员自行管理。现各宿舍区住房已出售给职工个人， 属于私产房，公司没有承担物业管理的义务。据了解我市一些单位 的宿舍区采用了家委会自行管理的模式，其运行正常。家委会管理， 需要业主出资，改变过去由单位物业管理作为职工福利的做法，虽 然住户思想上一时可能难以接受，也不失为一种暂时解决办法，但 这是社会化的重要步骤和一种过渡形式。第三是交由社区管理。职 工宿舍交由社区管理有三个优势，首先是符合单位与物业管理脱钩 和属地化管理原则，能为公司转变额外职能提供有利条件；其次是 社区属自治组织，利于综合治理，构建和谐社区，确保一方平安； 其三是社区可以取得收费资格，增加社区就业岗位。 5 （二）积极探索公司代管有效机制。由于物业管理政策和相关配 套规定严重滞后，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依 的状况，要解决目前公司物业管理存在的问题，必须积极研究制定 相关政策和管理实施细则，明确公司和业主的权利和义务，不断向 业主宣传并帮助转变物业管理意识和付费买服务的消费理念，以满 足业主多样化需要，同时应成立业主委员会，充分调动业主委员会 工作积极性，发挥业主委员会的作用，使宿舍物业管理的实际操作 真正做到有法可依，违法必究。在尚未社会化管理的现行代管模式 下，公司对物业管理只应实施公共部分的日常开支，不应担负应由 业主支付的费用。 （三）规范公司代管服务与管理。物业管理是服务性工作，必须 坚持以业主为关注焦点，树立以人为本的理念，规范管理，搞好服 务。首先要求办公室人员要认识自己的社会角色，找准位置，增强 为业主服务的意识，提高服务质量。其次，要按照物业管理条例 和相关规章制度、尽职尽责地为业主服务。第三，加强对职工的思 想素质培养，提高管理人员专业化水平，引入竞争和激励机制，激 发工作主动性和创造性，不断研究解决管理中出现的新情况新问题， 创新思维，扎实工作。 总之，切实解决目前物业管理中存在的困难和问题，对构建和 谐社会、和谐企业十分重要和必要。公司宿舍物业