我对中国房地产市场未来发展的拙见

我对中国房地产市场未来发展的拙见 摘要：我国房地产市场虽然在短期内趋势走低，但是并不是真正意义上的萧条。从总趋 势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。房地产对地方政府财政贡献巨大，所以各方 面的资源形式都在带动房地产市场平稳的发展。因此中国的房地产行业虽然道路曲折，但 是前途乐观。 关键词：房地产市场 楼价 金融机构 房产商 房地产市场是以房屋、土地作为商品进行交易的场所及相应的经济关系总 和。房地产行业在宏观经济中的地位举足轻重，对因此在全球金融危机的大背 景下，中国的房地产行业虽然道路曲折，但是前途乐观。 与房地产关系最紧密的是建筑业，房地产的兴旺必定带动建筑业的繁荣， 地产的调整则首先影响建筑行业的发展。对建筑企业来说,房地产带来的建筑产 值在建筑总产值中占有很大的比重,2005 年房地产投资总额为 10106.1 亿元, 而 2005 年建筑行业所有具有资质等级的施工总承包企业和专业承包企业的建 筑总产值也仅为 23083.87 亿元。粗略估计房地产投资带动的产值将占到建筑 业总产值的 25%左右。此外，地产行业与金融业的关系也相当紧密，在金融贷 款中，房地产业和建筑业占有很高的比重。银行信贷资金与房地产产业的发展 越来越密切：2001 年以来，我国房地产开发贷款增速一直保持在 25%以上的 高速增长，远远高于同期金融机构贷款增速。2003 年房地产开发贷款增速甚 至高达 49.1%，高于金融机构贷款增速 28 个百分点。房地产开发贷款占全部 金融机构贷款比重也逐年上升，已由 1999 年的 2.51%上升至 2007 年的 4.83%。同时，我国个人住房贷款由无到有，取得了迅猛的增长。1999 年至 2006 年我国个人住房贷款年均增速高达 84.6%,可能是所有类型贷款中增速 最快的。截至 2006 年末我国个人住房信贷余额已高达 12779.74 亿元。可见， 我国银行信贷资金迅速聚集于房地产业。 所以说，在多方面的资源形式带动下，房地产市场能够平稳的发展。同时， 在发展过程中也有一些较为不利的因素制约着房地产更好、更快的发展。其中 有如下几点问题：1. 住房价格上涨过快，商品房价格主要是上涨过快的问题， 我认为造成上涨的原因：一是，价格性能比提高，主要是功能、环境、科技含 量和配套水平提高，带动了房价上涨，尤其在中西部地区的经济适用房价格中 表现比较明显。全国住宅建安造价 2000 年有所下降，2001 年 1-11 月份涨 幅较大；二是，土地价格上涨，引起住宅价格的上涨。据国家计委、国家统计 局对 35 个大中城市去年四季度房地产市场调查显示，普通住宅销售价格上涨 1.7，而住宅用地价格上涨 5.2；三是，供求结构不合理引起价格上涨。各 地经济适用房的供应量不能满足广大中低收入家庭的住房需求，难以起到平抑 商品住房价格的作用；四是，一些城市需求量增长较快，供应相对不足，引起 价格上涨；五是，部分地区少数开发企业借入关、申奥成功等进行市场炒作， 拉动了房价的上涨。如东、中部地区，2001 年 1-11 月份办公楼价格涨幅过 大，存在借入关、申奥成功炒作的因素。2. 面积分摊问题多，主要表现为：一 是，部分开发商在计算房价时，不合理地加大公用部位分摊面积；二是，把不 应计算建筑面积的部位计算或多算了建筑面积；三是，规划设计变更引起面积 变化时，开发商不及时告知购买人，也不更改合同面积等。3. 交易收费无标准， 主要表现为：一是，按规定可以收取的行政事业性收费，如交易登记收费等， 全国尚没有统一的标准，部分地方计费方式、标准不尽合理，收费较高；二是， 一些中介性服务环节多、收费高。如在办理个人住房贷款过程中的律师费、公 证费和评估费等；三是，有关业务部门利用管理手段，强制性指定中介机构提 供服务并收取费用。 2007 年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，北京、广东和上海等地的 房价不断再创新高，其他地区主要城市也尾随其后。但到了年底，这种势头已 出现减缓，进入 2008 年以来，全国楼市逐渐走向低迷。作为楼市三大堡垒的 广东和北京的房价大幅度跳水已成事实，上海作为最后堡垒则还在坚持中或有 小幅增长。楼市市场并不是急遽降温的，一些地方的房价仍居于很高的位置， 在一段时间内还伴随一定的反弹和攀升。许多城市将在今年加大楼盘的投放量， 表面上楼市呈现出由冷转暖的回暖迹象。一些房地产商也在不同场合发表了楼 市会继续升温的言论。于是有关楼市是否会出现“拐点 ”的说法就有不同的声 音，房价的时涨时跌使其一度变得扑朔迷离。但种种迹象表明，楼市未来一段 时期的下跌已成定局。与其他市场一样，楼市的价格和成交量也取决于供给和 需求双方的力量对比。在此，我们简要分析一下这两个方面，尤其强调其中的 新特征。 其一是楼市供给动机强烈。楼市供给方主要包括三类，即房产商、炒房者 以及政府。当前这三类主体都有较为强烈的供给动机。首先，从房产商来看， 他们已逐渐难以承受融资成本之重。贷款利息的不断提高，对于主要依靠贷款 来快速扩张的房产商来说，还贷压力无疑是大为增加了。只要楼盘还在手里， 每日就要支付巨额的利息。而央行实行的货币紧缩政策尤其是控制房贷政策， 则使他们的这一困境变得雪上加霜。从银行融资变得越来越困难，资金的周转 遇到了很大问题，房产商面临着资金链断裂从而破产的危机。而上市遇到的重 大挫折，也使其通过股市融资的希望成为泡影。在强大的资金压力下，开发商 为了维持正常的开发程序，只有让楼盘尽快“出货” ，否则资金链将会断裂，而 加快销售的唯一办法就是降低楼价。其次，从炒房者来看，尽早出货以套现已 成为共识。这些炒房者前期已经囤积了大量的房源，此时已敏锐地觉察到房市 的变化，需要尽快把其变成真金白银以求落袋为安。以北京为例，前几年在京 城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了 抛售手中囤积的北 京商品房，其中最多的一位准备出手 400 多套。其他城市也有此类举动。再次， 从政府来看，提供更多房源也是一种必然趋势。为了让低收入人群能够安居， 各地政府纷纷出台政策扩大经济适用房和廉租房建设。一年一度的“两会” ，可 以说是楼市的“风向标” 。今年“两会”传达的一个重要信息就是政府更加重视 住房保障。温总理在政府工作报告中用专门篇幅谈到了住房保障体系建设，这 是前所未有的，可见政府对保障性住房决心之大。今后保障性住房供应将会大 幅增加。以上这三个方面无疑会大为增加楼市的供应量。 其二是楼市需求动机冷淡。购房者主要分为一般购房者和炒房者两类，其 中前者又以年轻人为主，他们的购买欲望也不再像之前那么强烈。首先，就一 般购房者来说，楼房是一件高昂的奢侈品。他们一般收入较低，一所普通的住 宅往往要花费他们大半生乃至一生的积蓄。虽然银行信贷提供支付未来收入的 方便，但这笔沉重的债务却会使很多人成为“房奴” 。同时，房贷利息的提高增 加了还贷的压力，他们贷款购房的冲动减少了。其次，就年轻人来说，观念改 变降低了购房的数量。随着房价的攀升，新婚新房的传统观念在逐渐改变，许 多年轻人不愿为了结婚而背上沉重的还贷压力。春节过后房屋租赁市场回暖是 每年的正常现象。但 2008 年和往年却不太一样，租房者中多了一拨改变了观 念、租房子结婚的年轻人。最后，就炒房者来说，购房已不再是一项有价值的 投资。一方面，房价已上升到一个前所未有的高位，上涨的空间明显变小；另 一方面，贷款利率已节节上升，以贷款为主的成本和风险都日益增加。以上这 三个方面意味着楼市的需求已大为减少。 房地产市场在一段时期内的降温，并不是真正意义上的萧条。这与一些人 的对该市场的悲观预期不完全相同。从根本上来说，即使楼市保持持续发展的 势头，价格的一度降低也在情理之中。无论楼盘直接出于房产商之手，还是出 于炒房者之手，它最终还是要由消费者来接手。而房价到底有多高，则取决于 使用者的支付能力。离开了后者的支撑，房价就成了无源之水，无本之木。而 最近几年房价的持续攀升，已然严重偏离了消费者的实际支付能力。一般老百 姓劳碌一生，其收入也就是仅够购买一所普通住宅而已， “房奴”一词是对他们 的一种非常形象和略带苦涩的称谓。甚至有房地产商宣称就是要给富人盖房子， 所以房价这么高不值得大惊小怪。但是，如果一般家庭都买不起房子的话，中 国真正的富人能有多少呢？可以说，房价下跌并不是房地产市场的萎缩，而是 价格从之前严重高估到趋于合理，是一种价值回归。 从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三 方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇 化是一个不可避免的问题。自 1978 年推行市场化改革以来，中国的城镇化就 开始持续进行，1996 年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不 断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持 续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展 提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划 经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多 改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。 住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面 以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有， 庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示 了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场 发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此， 对于我们来说，现在可谓是一个千载难逢的机遇，我们应对房地产前景保持乐 观。 房地产市场需要发展，更需要健康地发展。至于房地产市场今后发展的快 慢和水平，则在很大程度