我国房地产开发市场主要进入壁垒统计分析

我国房地产开发市场主要进入壁垒统计分析 进入壁垒反映潜在竞争企业进入市场所面临的种种不利因素，是影响市场 垄断和竞争关系的重要因素之一。本文结合我国各省市房地产开发市场 2005- 2011 年数据，对市场主要的进入壁垒进行统计分析。 一、我国房地产开发市场主要进入壁垒因素分析 我国房地产开发市场主要的进入壁垒有规模经济壁垒和政策壁垒。 规模经济壁垒指相较于在位企业达到的成本最低的有效规模，潜在竞争企 业进入市场必须克服的规模劣势。结合房地产开发行业的资金密集性和投资性 特点，本文选取企业总资产和本年完成投资总额指标，从在位企业的资产规模 和投资规模两个角度反映房地产开发市场的规模经济壁垒。 政策壁垒指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入 行为而形成的进入障碍。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要 着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。为此，本文选取房地产开发企 业本年土地购置面积和国内贷款额指标，从在位企业的土地获取和资金获取两 个角度分别反映房地产开发市场的政策壁垒。 二、我国房地产开发市场主要进入壁垒总体情况统计 为分析我国房地产开发市场进入壁垒的总体情况，首先，计算 2005-2011 年房地产开发市场中企业总资产、总投资额、土地购置面积和国内贷款额指标 的平均值，以此衡量主要进入壁垒的平均水平；其次，计算各指标平均值的 年增长率，以此反映各年主要进入壁垒的纵向变化趋势；最后，以各指标的标 准差除以平均值，得到标准差系数，以此衡量各省市间主要进入壁垒的差异水 平。具体统计结果如表 1 所示。 根据表 1 总结出：第一，在资产和投资规模壁垒方面，各省市房地产开发 市场中企业总资产、总投资额的平均值逐年增长，2010 年增幅均达到最大，且 各省市间差异逐年缩小，表明房地产开发市场的资产和投资规模壁垒逐年提高， 而各省市间的规模壁垒差异逐渐减小；第二，在土地获取壁垒方面，各省市房 地产开发市场中企业土地购置面积的平均值 7 年来呈波动趋势，2011 年达到最 大值，其中 2009 年减幅最大，2010 年增幅最大，且各省市间差异在波动中缩 小，表明房地产开发市场的土地获取壁垒高低波动，2011 年该壁垒达到最低， 而各省市间的土地获取壁垒差异在波动中缩小；第三，在资金获取壁垒方面， 各省市房地产开发市场中企业国内贷款额的平均值逐年增长，2009 年增幅最大， 且各省市间差异总体呈缩小趋势，表明房地产开发市场的资金获取壁垒逐年提 高，而各省市间的资金获取壁垒差异呈缩小趋势。 三、我国东中西部地区房地产开发市场主要进入壁垒情况统计 为进一步了解我国房地产开发市场主要进入壁垒的地区差异，参照国家统 计局划分的我国东中西部地区进行统计分析。东中西部地区各省市 2005-2011 年主要进入壁垒的均值统计结果如表 2 所示。 为更直观表示 7 年来东中西部地区各类进入壁垒的平均水平变化，将表 2 数据分别反映于图 1-4 中。 根据图 1，7 年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业总资产的平均值逐年 增长，东部地区总资产最高，中部地区次之，西部地区最低，且三地区间差异 逐年扩大。这表明我国东中西部地区房地产资产规模壁垒逐年提高，东部地区 最高而西部地区最低，且三地区间的资产规模壁垒差异逐年扩大。 根据图 2，7 年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业总投资额的平均值逐 年增长，东部地区总投资额最高，中部地区次之，西部地区最低，且三地区间 差异呈扩大趋势。这表明我国东中西部地区房地产投资规模壁垒逐年提高，东 部地区最高而西部地区最低，且三地区间的投资规模壁垒差异呈扩大趋势。 根据图 3，7 年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业土地购置面积的平均 值波动较大，其中东部地区土地购置面积最大，7 年来总体呈减小趋势；中部 地区土地购置面积次之，7 年来总体呈增加趋势；西部地区土地购置面积最小， 7 年来总体呈增加趋势。这表明我国东中西部地区房地产土地获取壁垒高低波 动较大，东部地区土地获取壁垒最低，7 年来有所提高；中部地区土地获取壁 垒较高，7 年来有所降低；而西部地区土地获取壁垒最高，7 年来有所降低。 根据图 4，7 年来我国东中西部地区房地产开发市场中企业国内贷 款额的平均值逐年增长，东部地区获取的国内贷款额最高，中部和西部地区获 取的国内贷款额较低且水平相近，东部与中西部地区间差异呈扩大趋势。这表 明我国东中西部地区房地产资金获取壁垒逐年降低，东部地区最低，中西部地 区较高且水平相近，同时东部与中西部地区的资金获取壁垒差异逐年扩大。 四、结论 对 2005-2011 年我国各省市房地产开发市场主要的进入壁垒统计分析发现， 房地产开发市场中反映规模经济壁垒的资产和投资规模壁垒逐年提高，且各省 市间差异逐渐缩小；反