房地产投资对内蒙古经济增长影响的实证分析

房地产投资对内蒙古经济增长影响的实证分 析 冯利英 王立勇 摘要：本文基于区域经济，利用历次经济普查资料，以经济均衡增长为目 标，量化了房地产业与内蒙古国民经济发展的关系，得到的结论是：长期而言， 房地产开发投资每提高1个百分点，GDP 平均提高1.88个百分点；短期而言，二 者呈现反向修正机制关系，即上期房地产开发投资增长速度若低于人均 GDP 水 平，则本期房地产开发投资进程的推进速度将略显加快，反之亦然。 关键词：房地产，投资效益，均衡增长，协整分析 改革开放30年来，特别是住房制度改革的稳步推进，房地产业作为一个新 兴产业在不断发展壮大，并且越来越引起人们的关注。从全国看，房地产业已 成为国民经济的重要支柱产业；从内蒙古看，近年来房地产业的发展速度已超 过了全国平均发展水平，2008年房地产投资对经济增长的贡献率为24.31% ， 已成为国民经济的支柱产业。按照经济学原理，国民经济的持续健康发展，首 先要做到社会总供给与总需求的基本平衡。房地产业既然是国民经济的支柱产 业，那么，它的发展将直接影响国民经济发展格局和状况。因此，对房地产业 的发展形势进行科学分析和准确判断，适度调控房地产市场，使房地产供给与 需求基本平衡，将对国民经济的均衡增长发挥重要作用。 为此，本文从区域经济的角度，利用历次经济普查资料，以总量均衡为目 标，通过对房地产业发展规模、水平状况的描述、分析，概括了内蒙古房地产 业发展变动的基本规律。另外，通过对房地产业的投入与产出比较，量化了房 地产业对经济增长的贡献，从理论上解析房地产业发展的制约因素以及提高内 蒙古房地产业经济效益的对策。 1 内蒙古房地产业发展特点 21世纪以来，内蒙古地区住宅与房地产业发展形势良好，其发展速度已超 过了全国平均发展水平，并已成为内蒙古国民经济的支柱产业。2008年全区完 成房地产开发投资731.22亿元，同比增长47.34% ；土地开发投资50.64 亿元， 同比增长66.85%；商业营业用房开发投资100.08亿元，同比增长35.54%；商 品房屋施工面积7007.13万平方米，同比增长30.93%。商品房屋竣工面积 1923.25万平方米，其中商品住宅竣工1612.78 万平方米，同比增长分别为- 7.63%和-7.81%。商品房屋销售面积2351.01 万平方米，同比增长12.63%。商 品房屋销售额580.88 亿元，同比增长13.58%。第二次经济普查结果显示主要 有以下四个特点。 1.1 全社会固定资产投资规模不断增加 近年来，全社会固定资产投资得到了较快发展，增长速度大大超过了 GDP 的增长速度。2004年自治区全社会固定资产投资为1808.91亿元，而2008年为 5604.67亿元，2004-2008年全区社会固定资产投资平均增速为32.67%。 1.2 房地产开发投资资金额继续扩大 近年来，内蒙古房地产开发投资总体保持较快的增长势头，各盟市房地产 开发投资热情不减，投资金额继续增加。2008年全区房地产开发完成投资 731.22亿元，与 2007年同期相比增长46.96%，占全区固定资产投资的 13.13%。其中，住宅完成投资5661271 万元，同比增长了 49.01%；经济适用 住房完成投资669369万元，同比增长了 104.94%。全年建筑业增加值411.23 亿元，比上年增长12.6%。城镇住宅施工面积5460.19万平方米，比上年增长 35.8%；城镇住宅竣工面积2265.42 万平方米，增长22.7% ；其中，经济适用房 147.18万平方米，增长 17.5%。商品房竣工面积1923.25万平方米，比上年增 长44.29%；商品房销售面积2351.01万平方米，增长2.57%；农户竣工住宅 596万平方米，增长2.2%。 1.3 房屋竣工面积分析显示，商品住宅供给较其他类别偏多 2008 年全区房地产开发企业的施工房屋面积7007.13万平方米，竣工房屋 面积1923.25万平方米，房屋建筑竣工率59.2% 。农户竣工住宅596 万平方米， 增长2.2%。城镇住宅施工面积5460.19万平方米，比上年增长35.8%；城镇住 宅竣工面积2265.42万平方米，增长22.7% ；其中，经济适用房147.18万平方 米，增长17.5% 。 1.4 房地产投资对地方经济（GDP）贡献增速较快 近年来，内蒙古房地产投资的增长对经济发展的作用越来越显现。2008年 全自治区完成房地产开发的投资额为741.62亿元，增长率高达46.85% ，地区 生产总值达到7761.80亿元，增长率高达27.43% 。从2004 年到2008年，房地 产投资对经济增长的贡献率越来越大，由2.4%增长到24.31% ，年平均增长 11.38%。 2 内蒙古房地产投资对 GDP 影响分析 本文选取1990-2008年房地产投资额（REINV）与 GDP 指标进行分析。 首先对这些指标取对数，消除异方差的影响，得序列 LGREINV 和 LGGDP；其 次进行格兰杰因果检验，其结果显示，GDP 对房地产开发投资有着显著的单向 作用；最后使用软件 Eviews3.0建模，量化二者之间的数量关系。 格兰杰因果检验结果表明：滞后期为1年时，GDP 是内蒙古房地产开发投 资的格兰杰原因，但房地产开发投资不是 GDP 的格兰杰原因。在滞后期为 2、3 、 4、5年时，GDP 不是房地产开发投资的原因，而房地产开发投资也不 是 GDP 的原因。可见，GDP 对房地产开发投资存在单向的 Granger 因果关系， 也就是说，短期而言，GDP 的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。那 么，二者之间是否存在长期的均衡关系呢？这个问题需要借助协整检验方法， 其原理如下。 我们说时间序列 Xt、Yt 是协整的，如果它们满足下列条件： 第一，Xt、Yt 都是 I（d)的,即Xt、Yt 是同阶单整； 第二，存在一个非零向量 d,使得 xt-dyt=t 是平稳的； 此时,也可称 xt-dyt=t 是动态均衡的。 协整揭示了变量之间的一种长期稳定的动态均衡机制，即协整意味着变量 之间存在长期均衡关系。 根据协整的定义，协整关系存在于具有相同单整阶数的变量之间，由格兰 杰因果检验可知，内蒙古房地产开发投资和 GDP 都是两阶单整，符合协整的 条件。两变量的协整检验使用 E-G 两步法。基本原理是，对原序列进行 OLS 回归，得到回归的残差序列，检验残差序列是否平稳。若平稳，说明两变量间 存在长期均衡关系；反之，则不存在。 对 LNREINV 和 LNGDP 进行普通最小二乘法回归，以 LNGDP 为被解释 变量，LNREINV 为解释变量得到以下回归结果： 通过对上式计算的残差序列 et 进行 ADF 检验，得适当检验模型。 其中括号内给出的数字为 t 统计量值，由上式可知，残差 e 前参数的 t 值 为-3.253160，小于显著性水平5%的 ADF 临界值-1.9627 ，在该显著性水平下 拒绝存在单位根的假设，表明残差项是平稳的。因此，内蒙古房地产开发投资 与 GDP 是（2，2）阶协整关系。这说明两变量之间存在长期稳定的均衡关系。 以上检验确定了内蒙古房地产开发投资与 GDP 之间存在长期均衡关系。 根据从一般到特殊的建模方法，对于房地产开发投资和 GDP 之间的关系建立 滞后两期的自回归分布滞后模型 ADL（2,2,1)作为一般模型（模型含有一个外 生被解释变量，解释变量和被解释变量各滞后2期） ，对其回归得到如下结果： 可以看出，模型中 LNGGDPt-1、LNREINVt-2的回归系数所对应的 t 值很 小，这些变量对 GDP 的影响不显著，所以可剔除掉。对剔除了 LNGDPt- 1、LNREINVt-2两个变量的模型重新进行回归得到以下特殊模型： 剔除了不显著变量的模型中各变量都显著，=0.956860说明解释变量解释 了被解释变量变化的95.7%，说明各个变量对 REINVt 有较好的解释能力。对 上述模型变形可得内蒙古房地产开发投资和 GDP 的长短期动态调整模型 ECM： LNREINVt=0.233211LNGDPt+0.233211LNGDPt-1- 0.42583LNREINVt-1-0.42583（LNREINVt-2+9.2762-1.8814LNGDPt-2） 其中，误差调整项 ECM=LNREINVt-2+9.2762-1.8814LNGDPt-2 因此，内蒙古房地产开发投资与 GDP 之间的长期均衡关系为： LNREINV=1.8814LNGDP-9.2762 从长期来看，如果房地产开发投资每提高1个百分点，那么 GDP 平均提高 1.8814个百分点。从短期来看，误差修正项的系数为负（-0.42583)，符合反 向修正机制：如果上期房地产开发投资提高程度相对于人均 GDP 水平来说偏 低，即如果 ECM0，当期房地产开发投资进程的推进速度将略显加快；如果 ECM0 ，当期房地产开发投资进程将稍稍趋缓，从而保证房地产开发投资的 提高相对于经济发展水平的偏离程度不会太远。 3 内蒙古房地产业投资规模、结构、效益的协整分析 3.1 指标的选取 房地产的投资规模是衡量一个地区在一定范围房地产投资是否合理的重要 方面，是判断房地产市场有无泡沫存在的重要指标。目前，我国房地产业发展 过程中，存在许多结构性矛盾。为此，在房地产投资规模合理的前提下对房地 产的结构进行调整，也是保障房地产业健康发展的重要环节，而最终房地产的 规模结构是否合理都要通过房地产的投资效益来加以表现，效益是最终的表现 形式。根据房地产业规模与经济的总量均衡原理，在选取和确定指标时，除了 要遵循国民经济核算和统计的一般原则和要求外，还应考虑几个特殊因素：便 于描述和反映产业（尤其是主导产业）运行的规律性；便于描述和反映在市场 经济条件下房地产业与经济内在的关联特征；有利于政府当局进行直接和间接 宏观调控；有利于房地产业核算和统计与国际接轨或一致。 按照以上原则，本文确定房地产业规模、结构以及效益的指标进行实证分 析，其指标涵义如下。 3.1.1 房地产投资规模分析指标 房地产投资额：对房地产投资的总体规模和总体水平进行评价。 房地产的投资比率：即房地产投资占 GDP 的比率，衡量房地产投资规模 是否合理，与一个地区经济发展是否相适应的重要指标。 3.1.2 房地产投资结构分析指标 房地产的使用结构主要从用途和使用方向上表明不同用途的房地产投资的 构成状况，包括住宅、宾馆、写字楼等投资的构成，其中最主要的是住宅投资。 住宅投资在各国的投资总额中都占有很重要的地位。从住宅的内部来分，进一 步划分为别墅高档公寓、经济适用房以及商品房三类，用各类住房的投资比重 及比重的变化来反映住宅建设的投资结构，只有在使用方向上严格把关，才能 建立与地区居民当前的收入水平、消费能力相适应的住宅投资市场。按用途分 类的房地产开发投资如表3所示。 3.1.3 房地产投资效益分析指标 对房地产的投资效益可以从经济效益、生态效益和社会效益三个方面进行 评价。在可持续发展的前提下，任何投资都应该在保证生态效益的前提下追求 经济效益，同时促进社会效益的增长。 房地产投资对经济发展的贡献率：即拉动率，该指标反映房地产投资对经 济增长的贡献程度。贡献越大，投资效益越高；反之，投资效益越低。鉴于指 标选取的一般及特殊原则，特选择内蒙古各种使用结构的投资额与内蒙古的 GDP 等指标进行实证研究，以分析内蒙古的房地产投资规模、结构与效益。 3.2 变量的协整分析 本文采用2001-2008年内蒙古地区国内生产总值、别墅高档公寓投资额、 经济适用房投资额、商业用房投资额等指标建立模型进行分析。为消除数据波 动，分别取对数，用 LNGDP、LNX、LNY、LNZ 表示，使用软件 Eviews3.0，运行结果如下。 1.对 LNGDP、LNX、LNY 和 LNZ 进行普通最小二乘法回归，以 LNGDP 为解释变量，LNX、LNY、LNZ 为被解释变量，得到以下回归结果： 2.通过对上式计算的残差序列 et 进行 ADF 检验，得到适当检验模型。 其中，括号内给出的数字为 t 统计量值。由上式可知，残差 e 前参数的 t 值为-2.110231，小于显著性水平5%的 ADF 临界值-1.9530 ，在该显著性水平 下拒绝存在单位根的假设，表明残差项是平稳的。因此，GDP、X、Y、Z 是 （1，1）阶协整关系，这说明了内蒙古地区国内生产总值与别墅高档公寓投资 额、经济适用房投资额、商业用房投资额之间存在着长期稳定的均衡关系。 3.3 误差修正模型（ECM 模型） 协整检验确定了 GDP 与 X、Y、Z 之间存在长期均衡关系，但是要量化它 们之间的动态变化关系，还需建立误差修正模型。根据误差修正模型定义，如 果变量之间存在着协整关系，则一定存在描述短期动态关系的误差修正模 （ECM） 。 对于 GDP 和 X、Y 之间的关系建立滞后两期的自回归分布模型 ADL（1，1 ，3)作为一般模型，可得： LNGDPt=1.026359LNGDPt-1+0.012321LNXt+0.038510LNXt-1- 0.112515LNYt-0.062259LNYt-1-0.328666LNZt+0.459618LNZt-1 再对上述模型变形，可得反映 GDP，X ，Y，Z 的长短期动态调整模型 ECM： LNGDPt=0.026359 LNGDPt-1+0.012321LNXt+0.050831LNXt- 1-0.112515LNYt-0.1747741LNYt-1-0.328666LNZt+0.130952LNZt- 1+0.026359（LNGDPt-2+1.9284115LNXt-2-6.6305285LNYt- 2+4.9680185LNZt-2) 其中误差调整项： ECM=LNGDPt-2+1.9284115LNXt-2-6.6305285LNYt- 2+4.9680185LNZt-2 模型表明，变量之间存在着长期均衡关系。其经济意义为：别墅高档投资 与 GDP 存在负相关，即别墅高档投资每增加1 个百分点，GDP 就相应减少1.93 个百分点；经济适用房投资与 GDP 存在正相关，即经济适用房投资每增加1个 百分点，GDP 就相应增加6.63个百分点；商业用房投资与 GDP 存在负相关， 即商业用房投资每增加1个百分点，GDP 就相应减少4.97个百分点。 此结果也验证了相关的理论解析。根据马克思的地租理论，地方政府在看 到房地产开发商们的高额利润率以及高额回报率，已经不满足于获取绝对地租， 而是向级差地租的方向扩张。 从政策面来分析，政府对于土地的投资缺乏有效的监督与管理，基于自身 利益最大化的原则，政府倾向于将土地的使用权通过招标的方式出让与房产开 发商。开发商为了攫取高额利润，在房价上涨的时候可能过多地投资于别墅和 高档房，这不但对经济增长有负面影响，还有可能带来投资风险，并进而引发 房地产市场风险和银行资本风险。在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行 为，投机性购买行为会推动房价不正常地上涨，进而可能形成房地产泡沫。经 济适用房不仅仅是普通老百姓受益，对经济的增长也起着推动的作用。 因此，对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向，减少别墅高档 房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，并且采取有效措施来限制普通商 品住宅市场上的投机行为。 4 内蒙古房地产业与国民经济协调发展的对策建议 以上分析表明，近年来内蒙古房地产市场整体上需求仍然旺盛，房地产市 场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅 平稳上升态势不变，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍 保持增长趋势。然而，要适应又好又快的国民经济增长策略、保持房地产业平 稳、健康的发展目标，要从以下六个方面入手。 第一，提高政府调控的效率和水平。政府调控主要限定在我国房地产业发 展规模与国民经济总量的协调控制上。有效地调控土地供求总量，防止土地投 机。从房地产市场和金融市场体系看，土地市场是整个房地产市场体系的龙头， 如果土地市场不规范，会增加房地产市场和金融市场的不稳定性。合理调控房 地产资产价值占国民经济总量的比率和水平。 第二，改革和创新土地总量政策。确定合理的土地供应结构。严格控制土 地供应总量，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应；过量供 应的地方，要认真进行清理，有效控制城市土地的年总出让面积。保持土地公 开出让的公正性，采取措施有效控制地价，降低土地成本，避免地价、房价上 涨的恶性循环。 第三，提高软件管理水平，实现房产管理现代化。加快房地产行业管理手 段的现代化，逐步实现办公自动化、管理手段现代化，以适应房地产业发展的 需要。建立健全房地产