关于房抵贷业务的几点思考

关于“房抵贷”业务的几点思考 2010 年 3 月，总行研发了“房抵贷”业务品种。为了进一步适应市场的需 求和同业的竞争，同时满足各级行管理上的要求，总行于 2012 年 4 月对该业 务品种进行了修订，修订的“房抵贷”业务是指借款人以自然人名下的住房、 商住两用房作抵押，向我行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币 贷款。与旧版“房抵贷”相比，新版“房抵贷”操作更加简易灵活，市场竞争 力明显增强。下面仅从以下几个方面加以阐述。 一、新版“房抵贷”优势分析 （一）比旧版“房抵贷”的改进之处 1.扩大了贷款用途。将“房抵贷-购房”和“房抵贷-消费”用途扩大到 “房抵贷-消费”和“房抵贷-经营” 。新版“房抵贷”取消了“房抵贷-购房” 这一用途，而是将其划分到住房按揭贷款中去，不再使用“房抵贷”操作规程 办理。同时，增加了“房抵贷-经营”的用途。 2.调整了抵押担保条件。旧版“房抵贷”所需抵押物为本人或家庭名下的 住房（部分地区可抵押商业用房） ，新版“房抵贷”将其调整为自然人名下（含 本人和非本人）的住房、商住两用房。即使借款人名下无房产但借款人若具备 还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，只需要抵押人出具 同意抵押声明材料便可办理，扩大了抵押物的范围，提高了该业务的可行性。 3.优化了用信流程。新版“房抵贷”规定单笔用信时不需提供收入证明材 料，将调查、审查、审批流程简化为审核、审批两个流程；同时还规定二级分 行可向一级支行有权审批人转授审批权限，大大缩短了审批时限，简化了贷款 流程，提高了贷款审批效率。 4.增加了贷后管理要求。新版“房抵贷”对抵押物价值重估、调减、冻结、 终止额度等都作了具体的要求和明确的规定，要求各级行按要求定期组织实施 贷后管理，有效地控制了风险，做到风险及时发现与化解。 （二）与他行相关产品的比较优势 1.具备完善的评分系统，有效控制风险。农行“房抵贷”业务在受理环节 中，系统根据客户经理录入的客户相关情况，自动对客户进行评分，并根据评 分结果对客户实行准入限制，进一步有效地控制风险。办理“房抵贷-消费”的 客户准入标准为信用评分在 580 分（含）以上；办理“房抵贷-经营”的客户准 入标准为信用评分在 465 分（含）以上。另外，根据客户的信用评分，客户经 理实行差别化的贷后管理，对评分较低的客户要加强贷后管理，适当提高贷后 价值重估频率，从而有效控制贷款风险。 2.抵押物选择范围更广，担保方式灵活多样。关于抵押物的选择问题，目 前其他各商业银行要求的抵押物基本都是本人及配偶名下的住房、自有住房等， 农行要求的抵押物为自然人名下（含本人和非本人）的住房、商住两用房，选 择范围更广，且不会增加贷款风险。另一方面，农行“房抵贷”的担保方式也 更加灵活多样，对于申请非循环贷款的，只需办理普通抵押登记，对于申请循 环贷款的，办理最高额抵押登记。 3.抵押率设置统一，便于实施管理。和其他商业银行有关住房贷款的抵押 率相比，农行将抵押率统一设置为 70%，有利于各级行的实施和管理。 4.支付方式更加便捷。农行“房抵贷”可采用卡捷贷支付方式，以借记卡 作为支付介质，在个人贷款可用额度及额度有效期内，通过商户 POS 机刷卡用 于个人消费或生产经营，若卡内活期主账户余额不足，系统实时触发贷款，将 刷卡差额部分发放至卡内活期主账户，连同自有资金一起支付，支付方式简单 快捷。 二、存在的主要问题 (一)对于商住两用房的定义过于机械化，不利于业务的开展。新版“房抵 贷”操作规程明确规定，可以作为抵押物的商住两用房需为具有独立产权、独 立卫生间，兼办公和居住用途的商业用房，这里需要注意的就是具有独立卫生 间。目前，阜城有很多沿街楼，但是由于不在一楼，很难界定是不是属于商住 两用房，但是仅仅因为没有独立卫生间，不满足“房抵贷”抵押物的条件，导 致无法开展此项业务。通过几个月以来受理经办的房抵贷业务，有不少客户只 是因为不满足具有独立的卫生间被拒之门外，这样不仅会导致一部分优质客户 的流失，也会让公众认为农行的政策过于教条，影响农行在公众心目中的形象， 不利于业务的开展。 （二）对拟抵押房产的房龄未作统一规定。 “房抵贷”业务仅对贷款人的年 龄和贷款年限作了明确规定，而对拟抵押房产的房龄未作统一规定。由于拟抵 押房产的房龄及新旧程度对贷款风险有一定的影响，如果不考虑其影响，将不 利于有效控制风险。 （三）暂时还不具备自助办贷的功能。目前， “房抵贷”业务暂时还没有开 通自助办贷的功能，一旦开通此功能，将能大大简化贷款程序，提高人力、物 力的使用效率。 三、 “房抵贷”业务的几点建议 （一）合理界定商住两用房的定义。 “房抵贷”业务对于商住两用房的认定 过于机械化，尤其是“具有独立卫生间”这一规定，建议根据实际情况，在不 影响贷款风险的前提下，酌情放宽对这该条的规定，促进“房抵贷”业务的快 速发展。 （二）根据拟抵押房产的房龄，实行差别化策略。建议进一步细化对拟抵 押房产房龄的要求，将拟抵押房产房龄细分为 0-8 年、8-20 年、20 年以上三个 等级，然后在快速变现值中体现出来，分别在评估公司提供的快速变现值之后 乘以一个相应的系数，例如可以分别设置为 1.0、1.1 和 1.2，这样实行差别化 策略以后，能更加有效地控制贷款风险，提高资金运作的效率。 （三）待 CMS 三期运行稳定以后，建议视个人自助循环贷款推广应用情况 和“房抵贷”客户的需求确定是否通过系统研发开通自助功能。如果自助循环 的业务量占比大，为避免重复劳动，提高工作效率，可以尝试开办自助功能。