房地产市场调查报告蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都

房地产市场调查报告 蚌埠市蚌山区荣盛南 山郦都 一、蚌埠市住宅市场概况 1 蚌埠市区 位于安徽省东北部，淮河中游，京沪、淮南铁路交点。因盛产河蚌而得名 。辖蚌山区、禹 会区、淮上区、龙子湖区 4 区及怀远县、五河县、固镇县 3 县。面积 5832 平方千米， 2006 年人口 352.4 万（市区 91.43 万） （2008 年市区人口突破百万） ，民族主要为汉族 。目前中心城市建成区面积为 99.7 平方公里 2、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括 2010 年蚌埠市主要经济指标： 1、蚌埠市地区生产总值 600 亿元，全市社会消费品零售总额达到 200 亿元，社会消费品零 售总额约占地区生产总值的 33%。 2、中心城市人口 100 万人。 3、商业金融用地面积 450 公顷。 4、中心城市人均零售面积达到 0.8 平方米。 5、中心城市零售网点总营业面积达到 80 万平方米。 2020 年蚌埠市主要经济指标： 1、蚌埠市地区生产总值 1000 亿元，全市社会消费品零售总额达到 519 亿元，社会消费品 零售总额占地区生产总值的 50%以上。 2、中心城市人口 145 万人。 3、商业金融用地面积 695 公顷。 4、中心城市人均零售面积达到 1.0 平方米。 5、中心城市零售网点总营业面积达到 145 万平方米。 3、 近年蚌埠市住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点 安徽省 蚌埠市住宅市场深度分析 1. 总体发展情况及特征 2002 年蚌埠市房地产总开发量为 138.66 万平方米，住宅为 114.75 万平方米，其中别墅及高档公寓开发 22330 平方米。房地产发展逐步走向成熟， 城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开 发都呈稳步上升，房地产发展势头好。 1.1 蚌埠市房地产总体概况 1.1.1 98 年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠 1991 年至 2002 年销售给个人的住宅面积趋势图可 以看出，蚌埠在 1998 年之前与 98 年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说 明在 1998 年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998 年房改制度出现效果，房地产业 进入快速发展阶段。 1.1.2 住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅 开发量上升较为平缓，如上图所示。 1.1.3 房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为 100 万平方 米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城 市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这 种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。 1.2 蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析 1.2.1 二手房交易量高于新建商品房根据蚌埠市房地产交易市场 2003 年 1-9 月份交易 量信息显示蚌埠市 2003 年 1-9 月份新建住宅商品房交易量为 11.44 万 M2，而二手房 交易量为 16.51 1.2.2 城市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改 造继续加快，同时在 2003 年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手 房市场，并同时带动了一手 市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。 1.2.3 政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场， 另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的 介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。 1.3 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东 区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局， 并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的 市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板 块房地产发展水平参差不齐。 建筑类型变化 其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场， 抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。这是影响蚌埠房价上涨 的原因之一。 外来开发商的推动 外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和 优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。例如，由浙江康恒开发的 “沁雅花园” 楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响 相应提高。形成了一个价格上的跳跃。 投资成本的增加 产品质量提升的同时意味着投 资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的 环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。 二、 蚌埠经济发展概况 2.11 经济发展速度（GDP 分析、第三产业分析） 2011 年，我市完成地区生产总值（GDP）780.24 亿元，按可比价计算，增长 14.0%，其中第一产业完成增 加值 144.38 亿元，增长 4.3%；第二产业完成增加值 384.88 亿元，增长 20.2%；第三产业完成增加值 250.98 亿元，增长 10.8%。GDP 增速高于全省平均水平 0.5 个百分点，居全省第 4 位。增速自 2005 年以 来首次超过全省平均水平，居全省位次创 2005 年以来新高。 2.12 金融业与房地产消费市场 居民生活水平与住宅消费 2012 年 6 月蚌埠市人社局、统计局联合发布了 2011 年度我市城镇非私营单位在岗职工及国有经济单 位主要行业在岗职工平均工资金额，金融业以年人均收入 53770 元位居行业首位。 数据显示，2011 年度全市城镇非私营单位在岗职工年人均收入为 32853 元，比上年增长 14.4%；全市国有 经济单位在岗职工年人均收入为 38120 元；全市城镇集体经济单位在岗职工年人均收入 24476 元。此外， 全市其他经济单位在岗职工平均工资额为 26307 元/人、年。 在我市 18 类国有经济单位主要行业中，金融业、电力、燃气及水的生产和供应业、批发和零售业，这三 大行业在薪水榜上名列前三。其中，金融业以 53770 元/人、年的平均工资额位居第一；电力、燃气及水 的生产和供应业以 51887 元/人、年居第二；紧随其后的为批发和零售业以 49765 元/人、年。2011 年度在 岗职工年平均工资额逾 40000 元/人、年的行业还有：制造业 46101 元/人、年；科学研究、技术服务和地 质勘查业 43736 元/人、年；交通运输、仓储及邮政业 41443 元/人、年；信息传输、计算机服务和软件业 40967 元/人、年。住宿和餐饮业以 15117 元/人、年的平均工资额居于末位。 2.2 阻力因素 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和 中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐 步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场 基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房 地产发展水平参差不齐。 三、 项目区域市场概况 蚌山区是蚌埠市核心老城区，住宅成交均价维持在较为稳定的水平 线上，但苦于市区没有大型的可供开发住宅的地块，产品品质无法 与经开板块进行抗衡，再加之产品供应偏少，且散落在核心片区周 边，致使版块市场潜力不足，均价增长的动力欠缺。长期依靠成熟 配套和地段保持住宅的去化量。 3.1 整体供应与成交分析 交占比略低，与供应量偏低有直接的关系。 指标 成交套数 成交面积（平方米） 蚌山区 316 32973 全市销售 2147 222292 占全市比例 15% 15% 成交价格分析 三季度均价提升迅猛，高出全市均价水平 257 元/平方米 指标 蚌山区住宅成交均价（元/） 全市住宅成交均价（元/） 差 额 二季度 3507 3456 51 三季度 3778 3521 257 差 额 154 65 三季度蚌山区成交量价走势 三季度中，住宅成交受限于产品供应和龙湖红叶山庄（拆迁还原 项目）的入市，住宅成交均价呈下降态势。 3.11 市场发展概述 蚌山区住宅供应与成交情况 成交总金额占全市份额及月度走势 成交总金额占全市比重较低 指标 蚌山区 全市 占全市比例 成交金额 11741万元 78280万元 16.5% 月度总金额走势图 180 120 653647 3752 3975 3400 3500 3600 3700 3800 3900 4000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 7月 份 8月 份 9.1-9.23 成 交 量 成 交 均 价 在均价持续上涨的态势下，受限于产品的限制，成交总金额持 续下滑 区域供应量 住宅供应量较低，且补充不足 区域 二季度新增 套数 三季度新增 套数 套数环比 二季度新增 面积 三季度新增 面积 面积环比 蚌山 531 200 -38% 57609 17974 -32% 全市 2931 1488 -51% 485687 145014 -30% 可售量 住宅可售量较低，且多个项目处于尾房销售，引导市场能力较 弱 区域 二季度可售 套数 三季度可售 套数 套数环比 二季度可售 面积 三季度可售 面积 面积环比 蚌山 1041 925 -89% 11.12万 9.62万 -87% 全市 5707 5048 -12% 60.1万 52.3万 -13% 库存去化周期预估 区域住宅月度去化速度与市区市场平均水平相对差距较大，产 6022 4148 2773 0 2000 4000 6000 8000 7月 8月 9月 三 季 度 蚌 山 区 住 宅 月 度 成 交 总 金 额 走 势 成 交 均 价 （ 万 元 ） 品去化周期较长。 区 域 可售套数 2009年度平均 每月售套数 预计去化周期 可售面积 2009年度平均 每月售面积 预计去化周期 全 市 5048 957 5.3（个月） 52.3万 10万 5.23（个月） 蚌 山 925 66 14（个月） 9.62万 0.67万 14.3（个月） 三季度区域住宅成交排行榜 拆迁还原项目龙湖红叶山庄成交占比较大，其他项目成交情况惨淡。 3.12 市场交投活跃原因 项目名称 成交套数 成交面积 成交总金额 龙湖红叶山庄 71 6,974.03 25,075,239.00 滨河外滩花园 33 3,687.81 12,725,759.40 清大德人生物科技研发中心 27 2186.21 11,206,696.27 玫瑰花园 13 1,182.85 3,978,984.36 亿发久家园 11 1,077.29 4,437,879.00 宏都花园 6 664.76 2,293,540.00 香逸名苑 5 490.88 1901354 淮上人家 5 244.72 1,524,412.00 书香门邸 3 620.01 3,120,524.00 当前，经济社会发展对房地产业的需求越来越多元及迫切，人民群众对房地产交易工作的 要求越来越高。 随着经济社会快速发展和人民群众生活水平不断提高，经济社会和人民群众对房地产工作 的要求越来越高。 3.13 规模效应及价格档次 金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领 域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租 金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场 开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关 的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由 此推动了房地产业的进一步扩张。 市场分析楼盘档次 中低档次 中高档盘均价（元/ 米 2） 1200-1700 1700-3000、6000 物业 形态 以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型 二室二厅 75-95 米 2、三室二厅 115-175 米 2 消费群体 较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量 40 个左右项目规模 规模较小，一般在 50 亩左右 四、 项目区位特性分析 项目地块的地点特征 南山郦都项目位于东海大道南侧，朝阳路与燕山路交叉口，东接虎山路，紧邻老虎 山，分为 A、B 、C2 和 D 四个地块。地块总用地面积达 392 亩，约 261324 平方米，土地 规划用途为居住用地，是蚌埠住宅开发热区经济开发区内的大型山景生态住宅用地。 该地块坐落于风景优美的老虎山脚，建成后将是蚌埠市为数不多的山景生态大盘，属于目 前市场极为稀缺的优质住宅，而且地块规模较大，地势规整， 项目附近竞争性住宅看法物业发展状况 五、项目楼盘开发物业供应情况 物业公司: 荣盛物业 物业费用: 7.5 角每平米/月 暖气: 自采 供水系统: 市政 土地年限: 70 配套设施：花鼓灯嘉年华游乐场、老虎山景区、光彩大市场、农贸市场等 开盘时间: 2011-11-13 5.2 销售与卖点 蚌埠荣盛南山郦都 11 月在售一期 1#、4#楼，二期 10#、14#、16#、17、18#楼； 三期期在售 1#、2#、3#、4#、12#；四期在售 4#。面积 96-140 平方米不等。均 价 5000 元/左右，另外四期 1#楼于 11 月 16 日开盘，户型面积 97-103 平方 米，价格 5000 元/左右， 5.3 项目楼盘户型面积分析 A 户型面积约 96，三室两厅一厨一卫一阳台，南北通透，对流通风，格局空间方正雅致； 整体格局方正科学，通透流畅，万种风情了然于心； 奢华主卧配大面宽飘窗，放宽领界，提升心境； 飘窗、阳台、卧室，畅享户型与生活的多重增值。 5.4 项目楼盘规划设计及建筑设计特点 南山郦都完美升级 醇熟生活 97-103新品 4445 元/升级上市 区位升级：城市“南拓” 助推区位升级 交通升级：两纵三横路网俨然呈现 建筑升级：依山而筑的新古典主义风格 户型升级：经典实用全明通透设计 园林升级：17 年园林规划的优雅沉淀 景观升级：场、街、院、带、岸五大主题 配套升级：蚌山小学入驻，让您的孩子赢在起跑线 限量稀缺山景准现房 96 折起，年末交房 荣盛南山郦都( 阿尔卡迪亚 5 期)D 户型图 户型：两室两厅两卫 建筑面积：108.00 平方米 荣盛南山郦都( 阿尔卡迪亚 5 期)A 户型图 户型：两室两厅一卫 建筑面积：89.00 平方米 荣盛南山郦都( 阿尔卡迪亚 5 期) 三期 18#A 户型图 户型：两室两厅一卫 建筑面积：86.00 平方米 5.3 项目附近同类楼盘开发及物业供应情况 调查范围：蚌山区 楼盘规模：一期到五期 调查时间：2012 年 11 月 1 日7 日 5.3.1 已开发楼盘供应情况 恒业金鼎皇庄，目前在售 1 号楼，2 号楼，3 号楼，14 号楼。均为两梯四户。所有房源总 共：300 套。 90131的 2 房 3 房预计在 2013 年 10 月 31 号前交付。容积率：2.5 绿化：30% 公摊：20%现有优惠政策如下：凡一次性付清：每平米减 100 元，按揭： 每平米减 50 元。 5.3.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析 现均价在：5400 元/。注：现 14 号楼仅剩房源 10%金鼎皇庄位于蚌埠市老城区核 心地段工农路与前进路交叉口南侧 100 米，交通便利。 并且周边商业繁华，淮河路商业 街、万达广场、商之都、世纪联华超市、光彩大市场围绕周边，升值空间不可估量。 5.4 项目附近楼盘开发状况 本次开盘的是 14 号楼，两梯四户，共 68 套房源，地上一层为商铺，住宅面 积 92-98，均价 5500 元/，一次性付款减 150 元/，按揭减 100 元/ 。 5.4.1 售价与销售率分析 均价: 5400 元/平方米 更多房价走势 记录时间 最高价 均价 最低价 价格描述 2012-11-14 5400 元/ 2012-10-23 5500 元/ 2012-10-23 5600 元/ 5.4.2 销售与卖点 完美生活品质 六大生活引擎 交通便利，位于老城区核心地段-工农路与前进路交叉口。 商业繁华，淮河路商业街、万达广场、商之都、世纪联华超市、光彩大市场 文体娱乐，紧邻城市文化广场、体育场、珠园、南山儿童公园 金融配套，交通银行、建设银行、前进路邮政储蓄银行、徽商银行、中国银行 医疗服务，蚌埠市一院、三院、禹会区人民医院、蚌山区人民医院 文脉熏陶，前进二小、胜利三小、蚌埠一中、二中、四中。 5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析 户型面积: 二居 92-98 建筑面积: 128057 占地面积: 51738.3 户型信息: 二居 92-98 5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点 规 划 总 占 地 面 积 51738.3 ， 总 建 筑 面 积 128057 ， 规 划 总 户 数 1505 户 。 社 区 由 高 层 、 多 层 、 沿 街 门 面 及 小 区 幼 儿 园 等 建 筑 业 态 组 成 。 零距离簇拥都市繁华，尊享城市 生活梦想，全新的现代元素，立足于城市生活高度，诠释了一个现代都市社区，为追求完 美生活品质的都市人营造一个生活殿堂。 5.5 小结 蚌埠荣盛南山郦都项目位于东海大道南侧，朝阳路与燕山路交叉口，东接虎 山路，紧邻老虎山，分为 A、B 、C2 和 D 四个地块。地块