城市土地资源 经营情况调研汇报材料(精选多篇)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 城市土地资源经营情况调研汇报材 料( 精选多篇) 城市土地资源经营情况调研汇报材 料 近期，我们就城市土地资源经营 情况进行了比较深入的调研，并征求了 北京、西安决策咨询特邀顾问的意见， 现将调研情况报告如下： 一、我市城市土地资源经营现状 城市资源从广义上讲，有自然资 源、人文资源、人力资源、无形资源、 实体特征资源、价值特征资源等等。在 诸多资源中最主要的资源是土地资源。 土地是城市价值的主要载体，经营城市 资源在很大程度上就是经营土地资源。 也可以这样说，只有经营好土地，才能 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 经营好城市。 1、城市土地储备情况 城市土地储备是城市土地资源经 营的基础。我市土地储备工作启动实施 以来，在法律规定模糊、国家政策多变、 舆论环境趋紧的情况下，艰难推进，取 得一定成效。市政府出台了关于加强 城市规划区土地管理的意见 ，提高到 的 90%，基本做到了有建设的地方就有 详细规划指导，规划滞后于城市建设的 矛盾得以彻底解决。规划引领、指导城 市建设作用彰显，龙头地位得到确立。 3、城市土地资源经营情况 城市投资经营集团有限公司是我 市城市土地资源经营主体。该公司于 3 月 7 日挂牌成立，为市政府直属国有独 资企业。市政府确定公司有四大职能： 一是投资融资。根据市政府建设区域中 心城市的实际需要，多渠道、多形式融 资筹集城市建设资金，代表市政府对外 进行投资、发债及担保。二是土地开发。 代表市政府对城市规划区域内的土地统 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 一收储和进行一级开发。三是经营城市。 对城市经营性资产实施经营开发。四是 统建代建。对政府投资的重大社会事业 项目履行统建代建职能。四年来，公司 坚持“投资城市、建设城市、经营城市、 发展城市”的经营理念，组建运营了 6 个子公司，即：城投房地产开发公司、 中燃公司、城投代建工程建设管理公司、 城投开发建设管理公司、今创传媒文化 公司、国信担保公司，将经营范围拓展 到市政工程、房地产开发、天燃气、文 化、信用担保等多个领域。 城投公司履行政府统建代建项目 建设法人职责已历时四年，代建项目建 设有序推进。已交付使用项目 6 个，续 建项目 6 个，新项目 2 个，年内拟新开 工项目 6 个，开展前期工作项目 7 个， 待确定选址及建设规模的项目 2 个。 同时，城投公司及时调整工作重 心，在稳步推进重大社会事业统建项目 的同时，重点落实自营项目的开发建设。 统建项目适当收缩战线，项目逐个编制 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 投融资规划，资金落实一个开工一个。 自营项目已启动和加快，旧机场、空港 区两个地标名片和城市核心区-金融广 场 3 个项目建设为主线，带动其他开发 项目的实施。一是启动了原体育中心 427 亩土地的商业策划工作，高端打造 城市核心区-金融广场。今年积极探索 尝试了新的融资模式，在市二院项目建 设上采用 bt 模式，吸引了 20 多亿元民 间资本投入我市公益事业建设。并与西 部机场集团达成友好合作关系。三是启 动了空港区的开发建设，逐步形成城投 公司发展的产业基地。以体育中心、会 展中心、会议中心三个中心起步，同时 规划建设大型空港物流商贸园区、文化 创意园和经济总部产业。四是拓展其他 领域的开发，参股投资了通用航空项目， 控股投资城市“ 一卡通” 项目，启动了全 市 12 个县区污水处理等水务项目的整 合研究工作，积极开辟信息产业等新兴 产业领域的发展。 二、城市土地资源经营中存在的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 突出问题 城市土地资源经营中还存在诸多 问题，比较突出的问题有五个方面： 1、城市投资经营集团有限公司 存在两个明显问题，经营城市资源带 有计划经济色彩，对公司定位不够准确， 存在政府举债风险。在市场经济条件下， 如何经营城市土地资源是个全新的课题， 也是摆在各级政府面前需要不断探索和 认真研究的重大问题。应该肯定，市政 府在组建市城投公司尝试经营城市资源 的初衷是好的。但由于多年来受计划经 济的影响，所以经营城市资源的理念难 免带有计划经济的色彩，对城投公司的 定位不够准确。按有关规定，城投公司 为四类企业，政府不能承诺担保贷款。 但当初市政府确定城投公司的职能时决 定，对政府投资的基础设施建设和社会 事业项目由城投公司履行统建代建职能， 建设资金没有采取市场化运作融资，而 是政府大包大揽，结果给自己背上了沉 重的包袱。据调研，政府经市人大批准 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 为城投公司举债 28 亿元，发行企业债 卷 14 亿元，共计 42 亿元，占到本级政 府经人大批准或合同约定债务总额 90.62 亿元的 46.3%。这些政府性融资 贷款主要用于基础设施建设和社会事业 项目本身没有收入来源，还本付息全由 市财政承担，给财政造成很大压力。据 市财政局提供资料显示，历年来市财政 为城投公司投资本金利息和统建项目资 金达 12 亿元，其中 0.56 亿元，2.37 亿 元，2.12 亿元，1.03 亿元，3.2 亿元， 上半年已预借 2 亿元，支付一季度利益 0.4 亿元。城投公司管理体制、运作 方式、多元化投融资格局和可持续发展 等方面存在先天不足，主要体现在“五 个不到位”。 一是政府债务的偿还机制的建立 和运转不到位。市人大批准用于城市基 础设施和重大社会事业项目建设的 28 亿元贷款额度时明确：“ 市本级土地出 让收入优先用于偿还商业银行贷款本息， 不足偿还时，从市本级财政预算安排的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 还款准备金中解决。但实际情况还本付 息资金一直难以保障。 二是城市基础设施建设的投资回 报不到位。建设城市基础设施和重大社 会事业项目，完善城市功能，带动城市 及周边土地增值，形成了土地级差收益， 而共享收益的县、区不能及时和统一将 土地出让金收入按规定上缴市财政，市 财政无力保障债务偿还机制正常运转。 三是土地储备整理和配套基础设 施建设配合不到位。往往在开发一些区 域时急于先搞基础设施，形成周边土地 增值，而土地储备整理在后，使收储整 理成本加大，收储整理和开发工作难以 开展。 四是应当给予城投公司组织后续 资金流的相关资源和职能不到位。城投 公司先期开工建设和交付使用的项目全 部在城市功能和社会效益上，不能产生 经济效益，短期内无法依靠自身收益偿 还巨额债务。加之国发19 号文件禁 止政府进行信誉担保，而市上应当给予 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 城投公司组织后续资金的相关资源没有 到位，没有把银行举债和授权经营的资 产相对应挂起钩来，使融资工作难以进 行。 五是政府各职能部门间的共识和 联动不到位。没有形成推动城投公司发 展的合力。 以上“ 五个不到位”使城投公司难 以继续拉动在建和具备开工条件的政府 项目群，也难以达到和符合金融市场的 运行规则要求。 2、中心城区土地“六统一” 管理 体制尚未形成，条块分割、多头管理现 象严重。市政府决定对中心城区土地 “实行一规划、统一征收、统一储备、 统一开发、统一供地和统一管理”，但 “六统一”管理体制至今尚未形成。由于 条块分割、多头管理，市中心城区涉及 横山县范围的 50 平方公里未能纳入市 上统一管理，土地储备空间受到限制。 同时，土地收益分别由市财政、县、区 财政、开发区财政征收、管理和使用， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 统计口径不一，征收标准各异，财力使 用分散。 3、各自为政，建设用地未全部 纳入统征、储备的主渠道，没有实现垄 断土地一级市场的目标。榆政发67 号文件规定，未经市政府统征的土地， 县区政府不得批准提供土地，国土资源 部门不得受理土地规划调整、建设用地 预审和用地报批申请，市发改、林业、 规划等部门不得办理项目立项、使用林 地、规划选址等审批手续，已办理使用 林地等前置手续，但未经市政府统征， 未办理用地批准手续的一律不得使用土 地。对按规定应通过招拍挂方式公开让 土地的，发改、规划部门不得先行给具 体对象办理项目立项、规划审批。但这 些规定并未得到严格执行，致使未经市 政府统征储备的土地进入审批程序。另 外，违法用地、违法建设屡禁不止，一 部分土地游离于监管之外，没有进入统 征储备的主渠道，垄断土地一级市场的 目标没有实现。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 4、土地储备工作阻力大，储备 土地变现难，土地储备资金周转困难。 市政府 67 号文件规定，积极推行货币 补偿与安排村民生活安置用地相结合的 办法征收集体农用地。政府在征收土地 时，根据村组人均土地、住房及其他用 地等情况，给村组安排一定面积的村民 生活安置用地，其余土地由政府按片区 征地补偿标准补偿后予以征收。但阻力 很大，难以推进。储备土地变现难，建 设项目用地和规划报批周期长，土地储 备资金周转困难，财政资金难以落实， 受国家调控政府融资平台政策影响贷款 困难。 5、土地出让收入缴入国库不及 时，没有严格实行“ 收支两条线 ”管理。 一些县区不能及时足额将土地出让收入 缴入国库，没有实行“ 收支两条线 ”，导 致土地出让收入数额土地部门征收数据 和财政部门入库数据差距较大。另外还 存在不能严格执行土地出让收支管理的 责任追究制度，市级土地出让收入不规 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 范的问题。 三、推进城市土地资源经营工作 的对策和建议 1、加大榆政发67 号文件的 落实力度，着力解决条块分割、多头管 理问题 土地是政府经营城市、建设城市 的依托。为了加强城市规划区土地统一 管理、规范建设用地审批、使用和管理 行为，切实解决多家管地、多头供地、 违法用地、炒买炒卖土地等突出问题， 加快推进区域中心城市建设，市政府根 据有关法律、法规和政策，出台了关 于加强城市规划区土地管理的意见 ， 即榆政发67 号文件。这个文件是加 强城市规划区土地统一管理的纲领性文 件，具有严肃性和权威性。据调研，市 政府对中心城区土地管理实行“六统一” 、 对土地一级市场高度垄断、把新增建设 用地全部纳入政府统征储备主渠道等重 大问题难以落实和推动的主要原因是， 城市规划区土地涉及众多管理主体，利 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 益碰撞已成为障碍。条块分割、多头管 理、各自为政是主要阻力。建议市委、 市政府能于近期召开专题会议，集中研 究解决这些问题，理顺管理体制，采取 得力措施，加大市政府 67 号文件的贯 彻落实力度。同时建议，鉴于市政府主 要领导变动，应尽快调整由市长任组长 的市规划区土地管理工作领导小组，以 加强对这项工作的具体领导和指导。 2、加大依法统征储备土地工作 力度 省上下达我市建设用地指标 15500 亩，实批 34000 亩，说明我市土 地供需矛盾突出。随着城市化的推进和 我市经济社会跨越式发展，建设用地需 求进一步增大。我市有 46 处平房片区 和城中村需改造，将增加大量土地，为 征收储备土地提供了有利条件。人总行 在土地储备贷款名单式管理中将西安、 两市列为可贷款对象，这为我市扩大融 资提供有利条件。所以，我市要加大统 征储备土地的工作力度，排除阻力，以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 土地管理法律法规为依据，以理顺管理 体制，合理分配收益为切入点，以严格 管理、垄断土地一级市场为主要手段， 坚持土地储备和出让金征管两手抓，创 新思路和工作方法，努力实现土地收益 增加、土地管理规范、城市快速发展， 广大群众受益多重目标。要主抓一体两 翼，辐射带动县区，即市上重点抓好城 区及工业集中区的土地储备工作。中心 城区的工作重点主要抓好五个区域，即 铁西新区、中心商务区、榆溪河畔、红 山北区和东沙物流区。 3、进一步加强土地出让金征收 管理 一是要坚决按照国务院关于规 范国有土地使用权出让收支管理的通知 精神，加强土地收入政策的贯彻落实， 依法征收，认真落实土地出让收支金额 纳入地方基金预算管理的规定，将土地 出让收入金额缴入地方国库，支出通过 地方基金预算从土地出让收入中予以安 排，严格实行“ 收支两条线 ”管理。对于 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 土地出让收入违反“ 收支两条线 ”管理的 县区和单位，财政部门要依法采取措施 坚决予以纠正，限期补缴应缴的土地出 让收入。二是要强化监督检查，严格执 行土地出让收支管理的责任追究制度。 要切实维护土地出让收支管理政策的严 肃性，对于违反规定拖欠土地出让收入， 未及时足额缴纳土地出让收入，未将土 地出让收支全额纳入地方基金预算管理， 已收缴的土地出让收入未按规定及时缴 入地方国库，越权减免或变相减免土地 出让收入等行为，要严格依照财政违 法行为处罚处分办法的规定进行处罚， 依法追究相关责任人员的行政责任。三 是规范市级土地出让收入资金管理。要 明确市级土地出让收入收缴范围，强化 市级土地出让收入资金管理，规范市级 土地出让收入收缴划转程序，财政、国 土部门共同审核、确认，划转国有土地 使用权出让收入。 4、在今年秋冬开展违法用地大 清查 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 建议市政府在今年秋冬在全市开 展违法用地大清查，重点查处一些企业 借招商引资之机进行“ 圈地 ”、协议征地、 非法炒买炒卖土地、未批先用、批少占 多，擅自改变土地用途和容积率，利用 划拨土地进行经营性开发等违法行为和 问题，并能取得实效。要选择典型案例 进行公开处理，并在媒体上曝光。对公 职人员违反土地管理法律、法规，违法 批准、提供或使用土地，违反程序转让 土地，参与炒买炒卖土地等问题，依法 依规严肃查处，对有关责任人依法追究 党纪政纪责任，构成犯罪的移交司法机 关，并对部门、单位领导进行问责。树 立强势政府执政为民、依法行政形象， 取信于民。 四、重视解决城投公司存在的问 题充分发挥其作用的建议 1、城投公司作为城市土地经营 主体，要发挥其作用必须进行改革 随着国家宏观政策调整，6 月国 务院关于加强地方政策融资平台公司 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 管理有关问题的通知出台后，目前， 国家彻底取消了利用政府信誉担保的融 资渠道，市城投公司面临成立以来最为 严峻的困难和挑战。在“ 断奶 ”的新形势 下，城投公司要继续生存下去，就必须 进行改革转型。经过调研，综合各方面 的情况，结合实际，参照外地经验，我 们建议城投公司在城市土地资源经营改 革模式应确定为：“ 政府主导，多元投 资；社会参与，市场运作；创新管理， 拓展领域；重在造血 ，自我发展”。 改革宜分步实施：第一步，按照现代企 业管理模式，创新城投公司管理组织和 机制，实现改革转型。城投子公司全部 实行企业化管理、市场化运作，独立法 人，自主经营，照章纳税，自负盈亏。 条件成熟的可组建为股份制企业。第二 步，坚持可持续发展，逐步从借钱搞建 设转到赚钱搞建设，具备造血功能， 以收益性项目利润与资金流为城建提供 保障。第三步，积极争取政府政策性支 持和资源投入，运用各种融资工具，采 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 取多种融资形式，构建多元化融资格局； 第四步，重组产业，通过资源整合、资 产重组、资本运作，提升城投公司整体 运营效能。通过“ 四步走”，实现城投公 司“集团化、集约化、产业化、市场化” 的自我发展新态势。真正实现创新发展 模式，走出一条利用城市资源走以城聚 财、以城养城、以城兴城的路子。 2、准确对城投公司进行基本定 位 围绕建设区域中心城市的目标和 推进工业化、城市化进程，建议市政府 将城投公司的基本定位调整为：“城市 土地资源经营主体” 、 “城市公共资产运 营主体”、 “城市发展市场化投融资主体 ”、 “城市基础设施建设主体 ”。要学习借鉴 外地的经验，发展思路，坚持两条腿走 路，多领域发展。城投公司自营业务， 积极稳妥向城市开发板块、水务板块、 能源板块、信息板块和金融板块等五个 板块发展。城市开发板块：包括旧机场 开发、空港区开发、旧城改造、统建代 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 建、商业性房地产开发等项目，依托政 府的政策支持，使这个板块形成较大规 模