博弈论课程论文最终修改版(全)

(2012-2013 学年第一学期) 研究生：梁艳清 200931411238 徐琴峰 200931411023 赖溢洲 200931411122 提交日期： 2013 年 01 月 18 日 研究生签名： 学 号 学 院 工商管理学院 课程编号 S1201132 课程名称 经济学 学位类别 硕士 任课教师 徐维军 教授 教师评语： 成绩评定： 分 任课教师签名： 年 月 日 基于博弈论的房地产案例分析 内容提要：改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的 独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的 主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的 最重要因素。房价过高，只有少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子， 贫富差距逐渐拉大， 资源分配不均匀，浪费现象严重，可能会引发许多社会 问题，影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，同 时也制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。本文以所学的博弈论及 经济学理论为依据， 在借鉴相关学者研究成果的基础上，通过分析案例关于房 地产发展现状和各个利益相关者之间的关系，剖析及其利益博弈，提出房地产 利用相关者之间博弈相应的对策，促进社会经济的协调、健康和可持续发展。 关键词：房地产；博弈分析；囚徒困境； 智猪博弈； 一、 引言 市场中的一些投资者明知某些资产价格高于实际价值，但他们确信将来会 有更多的人愿意以更高的价格购买，不断购进此种资产，不断把价格抬高，在 高峰时卖给真正需要住房的人。在房地产市场景气时期，房地产开发商常把商 品房价格定在较高的水平，由于每个商品房的区位特征和功能属性差异很大， 相对于其他商品房而言都具有一定的垄断性，其定价机制一般属于非公开勾结 的价格领先制。因此，房地产开发商在某个区位开发的商品房价格上升，将带 动该地区整体房价上升，这样开发商由于房价上升而获取高额利润。在反馈效 应的作用下，置业者开始预期房价将会进一步上升，此时购买商品房将会获得 再销售的收益。不仅如此，这种反馈效应和置业者的信念变化还会影响开发商 的信念，使开发商更有动机利用市场景气抬高价格和再贷款连续开发新项目， 以获取更高额的利润。地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。地 方政府有意识、无意识的行为向房地产商的利益倾斜。土地卖高价，土地的高 价说明土地的高价说明城市经济发展水平，土地价格越高，城市经济发展水平 越高。中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包括经济适用房和廉租 房。 房地产市场作为一个典型的信息不对称市场，房地产开发商通常在市场需 求、产品成本、产品品质等方面具有显著的信息优势，而消费者则明显处于信 息劣势的位置。房地产价格迅猛上涨现象引起了社会各界的广泛关注。房地产 开发商利用这个优势人为的抬高房地产价格，从而获取“超额”利润。由于房 地产市场的专业性导致的房地产开发商相对于住房消费者的信息优势，开发商 可以在一定程度上影响消费者的未来预期，而反方向作用则几乎不存在;另一方 面，是由于房地产市场的政策性所导致的政府相对于房地产开发商和消费者的 信息优势，政府通过调整博弈规则来约束市场参与者，规范市场参与者的行为， 以实现其社会福利最大化的目标。中国房地产市场的专业效应和政策效应，由 于中国房地产业起步阶段的不成熟性而表现得更加突出，因此需要在短期和长 期中就两者对于房地产市场预期和价格走向的作用机理，运用博弈工具进行分 析，特别是通过对政策效应的研究可以揭示中国房地产市场非均衡现象的本质 原因，有利于决策层制定政策时兼顾市场中各利益主体的利益，维护房地产市 场的健康发展。 二、 房地产利益相关者之间的关系和博弈分析 房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的 竞争性业务活动。从房地产开发商的角度看，目标是要在房地产开发中取得良 好的经济效益。为了达到这个目的，在投资决策过程中就必须了解来自竞争对 手的各种不确定因素，并且在确定自己的与政府和其他房地产开发商博弈过程 中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。在房地产市场，各房地产开发商的 根本利益是相互冲突的，房地产开发行为是相互影响的，每一个参与者在进行 决策时，必须考虑对手的反应，从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策， 而这些正是博弈论重点研究的问题。正是因为房地产市场供给、需求、价格形 成的过程具有典型的博弈特征，使得我们可以运用博弈论的相关知识，特别是 囚徒困境、混合策略博弈模型、不完全信息博弈理论等等，从博弈的角度对房 地产市场的供需及价格进行描述和分析，建立基于博弈理论的决策模。 Dewey(美国 1999)在房地产市场研究博弈论的分析方法上进行了理论和经 验的尝试，并认为房地产开发过程中的博弈结构分析是指参与该过程中的利益 个人或组织，如房地产开发商、地方政府等利益团体，对在特定的制度环境下 形成的利益结构进行的调整。房地产开发是一长期、反复以及不同参与者相互 作用和博弈的过程。在这一过程中，任何参与者都影响其他参与者的决策和行 为，而又受到其他参与者的决策和行为的影响。房地产开发商处于房地产开发 过程的博弈中心，追求其最大利润区间，开发商面临不同条件的决策。比如在 资金市场中，开发商如何面临资金的竞争，把房地产作为一种投资项目而进行 决策; 在消费市场中，开发商如何对消费者及社会团体提供公共服务。博弈论的 相关分析方法能较好地解释房地产开发过程中的两两参与者的简单博弈，比如 房地产开发商和利益团体，开发商和政府的博弈、房地产企业与消费者的博弈。 (李炜， 2001)处在卖方的房地产开发商和处于交易的买方的消费者掌握的房地 产实质性信息不对称的深入研究，提出相应的解决措施，畅通信息获取渠道， 提高信息真实性，改变消费者在纠纷中的弱势地位。房地产开发商与房地产开 发商的博弈情况非常复杂( 胡挺，肖海莲，2004) 。 Damodaran 和 Liu(1993)证 实了在房地产市场上不对称信息的存在影响着房地产价格的变动，进一步影响 消费者对房地产资产的预期。 房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群 体，是房地产市场中博弈的重要参与者。房地产市场秩序是房地产交易市场中 所有参与者博弈的结果， 它主要涉及到中央和地方政府、房地产开发商以及消 费者三方的利益。在房地产市场的交易过程中， 既存在房地产交易双方( 政府 与开发商) 之间的利益博弈， 又存在买方( 开发商和消费者 ) 之间的博弈， 各 参与者都想在约束条件下以自身利益最大化进行博弈。房地产业的良性循环必 然带动其他行业的发展，因此，国家对房地产业的宏观政策的正确与否，直接 决定着整个国民经济能否健康的发展。而这一切都取决于在房地产市场中各利 益集团的相互博弈。 1) 房地产开发商和地方政府之间的一般博弈分析 地方政府的官员会重视个人利益最大化，导致以权谋私现象的出现。系列 的考核指标并据此决定地方官员的升迁，但由于信息的不对称，存在较高的监 督成本，地方政府在房地产发展过程中普遍存在较高的寻租边际收益，寻租活 动最初是从争取地方或个人利益开始的，为了获得政府的特殊支持、保护而实 现自身的利益，寻租者不惜采取一切手段去疏通获取行政权力或行政保护的关 节。 2) 房地产开发商和消费者之间的一般博弈分析 房地产市场中最明显也是最引人关注的关系就是开发商与消费者之间的博 弈行为。消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位，如对房地产开发成本、楼 盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。而且房地产作为生活必需品， 消费者的价格需求弹性较小，房地产产品没有替代品，因此消费者在一定的消 费承受范围内会参与博弈，如果超出这个范围，就有可能退出博弈。需要说明 的是，现阶段消费者的观望并不是期望房价越低越好；生活水平的提高、改善 住房条件的需求增强，以及对未来良好预期的不断强化等等，都使购房者不会 盲目地等待房价无限制降低，而是理智地等待房价回归到自己心目中的期望值 上立即入市。 3) 房地产开发商之间的一般博弈分析 房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权，在博弈规则许可的前 提下，自主经营，追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是，在我国现阶 段，开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一 提供者，在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下，开发商拥有商品 房定价权。房地产之所以会出现泡沫，归根结底取决于地方政府和开发商的推 动。 4） 消费者与政府之间的博弈 在与房地产开发企业的博弈中，政府以自己的最大化利益为目标，同样， 在与消费者的博弈中，这个目的也影响着政府的行为。同时，他们也掌握着合 法的获取利益的手段，政府在房地产上名目繁多的税费似乎正是这种情况的真 实写照。一个消费者之所以愿意住在城市，是因为城市能给他们带来更高的收 入。但如果住房问题成为沉重的负担，消费者便会考虑迁向其它地方。这正是 消费者与政府之间博弈存在的原因。 5） 消费者之间的博弈 消费者的群体行为影响著房地产市场的需求，需求的改变会影响房地产市 场的价格，价格反过来会影响消费者的利益。所以在房价处于什么价位买进便 成了不同消费者之间的博弈问题。 三、 模型研究和案例分析 3.1 房地产开发商与政府之间的博弈 3.1.1 房地产开发商与政府在一级房地产市场中的博弈 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通 过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让 给使用者的市场。土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可 以说，土地的产权交易市场是房地产市场的源头市场。 例1：假设土地市场的逆需求函数为 （ 是价格， 是)(pbQaP)(pQ 原需求函数），土地具有相同的不变单位成本 。假设市场上一个竞拍企业时，1C 该企业将所得土地全部用于房地产开发，商品房的单位建筑成本为 。政府和2C 企业在同一个市场中，因此他们有相同的逆需求函数 。分析政府)(ba 土地供给量与企业土地需求量及土地价格之间的关系： 政府的收益函数为： QCbaCpQ11)( 最优化的一阶化条件为： 02d 解得： （ 表示政府的最佳土地供给量）baQg21g 企业的收益函数为: QCbaQCp2121c )( 最优化的一阶化条件为： 021dc 解得： （ 表示企业的最佳土地需求量）bCaQc21c 比较 、 ，可知 。因此，在只有一个企业的情况下，土地供给gQcgcQ 总 是大于需求，价格必然下降。 将情况扩展到市场上有多个竞拍企业。当市场上有多家竞拍企业时，政府 行 为没有变化，依然是为了获取最大垄断利润，而房地产市场则变为典型的 寡 头竞争。其市场均衡公式（n表示企业的数量）为： bn CaQc)1(2 比较 和 可以得出：当 时，bCaQg21bnCac)1(2 21 。因此，当建筑费用占商品房总价格的比例不是太高时，上述公式c 是 容易满足的。也就是说当房地产市场企业数量较多时，必然会出现政府土 地 数量无法满足企业的需求的情况，土地价格就会上涨。 3.1.2 房地产开发商与政府在二级房地产市场中的博弈 政府与开发商的利益博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当 地的经济和社会条件。对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的 规划。从地方政府方面来看，房产价格对地方税收有重要影响，与不动产有关 的税收如房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等都与其市场交易价 格有很大的联系，因而房地产保值增值有利于地方政府财政税收。 另外，开发商和政府作为博弈双方，相当于对方来说，具有垄断或部分垄 断的权利。地方政府在它所辖范围内，似乎具有绝对垄断权利，然而房地产资 本市场是全国流动的，为了争取更多的收入和发展机会，地方政府愿意制定优 惠的措施吸引投资者。 对于一个房地产项目来说，由于城市规划的作用，即使由于房地产商的活 动而使地方政府改变规划，建筑的密度和容积在开发之前，双方是清楚的。双 方都应知道开发对各自的潜在利益和社会成本，即该博弈是一个完全完美信息 博弈。 地方政府，作为民众利益的代表人，应该以获得最大民众支持为行政目标。 具体到一个房地产开发项目来说，所获得的税收 ，对民众来说，是一种收益；T 而开发带来的一些社会环境恶化的负效应 ，如交通拥挤、环境污染等，就会E 抵消或部分抵消开发所带来的收益。总之，在一定的法律和税收条件下，开发 商和政府总是通过基础设施等支付来调整双方利益；城市规划使得双方了解的 信息更充分。而作为所辖范围内对土地供给具有绝对垄断权利的地方政府，由 于地方政府与地方政府之间的博弈，又使得这种权利受到削弱。 例2. 假设房地产开发商的利益函数为： DECPNK)(* ( 为开发商所得的利润； 为所销售房屋的数量； 为销售房屋的单位K 价格， 为房屋的单位成本， 为对公共物品负担的支出。)CDE 假设地方政府的目标函数为： )()(DCTG ( 为地方政府在房地产开发项目中所获得的收益； 为开发商所销售房屋的G 数量； 为单位房屋税收； 为平均单位房屋地方政府所增加的福利性支出，TCP 如购房者由于获得地方户口而新增养老、教育补贴等； 为开发所带来的社会E 环境恶化的负效应。地方政府要么用增加的税收解决这种负效应，要么对其视 而不见，总之它会减少或抵消民众对地方政府发展经济成绩的支持； 为房地D 产开发商对公共物品负担的支出，即开发所带来的外部性为房地产开发商所负 担的部分。) 我们用 表示资本的社会平均利润，那么：e 对于开发商来说，只要 ，房地产开发商就愿意开发；eECPND)(* 对于政府来说，只要 ，地方政府就愿意拿出土0)T 地进行开发. 房地产项目对于开发商和地方政府来说，往往是个互惠互利的项目，那 么双方是否总是能够坐在一起谈判分摊 呢？ 然而情况往往并不是这样。在不同的社会经济条件下，博弈收益矩阵相差 很大，从而双方也选择了不同的行为。现假设开发商和政府对开发所带来的外 部性，采取两种策略，要么负担，要么不负担。 现在看第一种情况，有如下表 3.1 的博弈矩阵： 表3.1地方政府与开发商的博弈收益矩阵A 开发商 负担 不负担 负担 4，4 1，7 地方政府 不负担 7，1 -2，-2 从上面的博弈收益矩阵可以看出，各方都有两个策略，负担或者不负担。 假若双方都不愿负担开发所带来的外部性，即放弃开发，则双方都损失两个单 位收益。这表明，该地方房地产开发利润巨大，不开发对双方来说都有机会成 本损失。在一方不负担的情况下，另一方也能获得高于社会平均利润率的利润。 在双方共同负担的情况下，双方获得利益大于都不负担情况下的得益。 这个博弈是一个“斗鸡博弈”，有两个纳什均衡：如果一方不负担，另一 方的最优策略就是全部负担。那么双方为什么不能坐下来谈判共同负担，而双 方都获得（4，4）的收益呢，作者认为：1、由于开发项目对于双方来说，都能 获得超一般的巨大受益，都有开发的急切动机，双方都急切想把这种利益实现； 2、一方总是先行动，造成既成事实，逼迫对方让步。这种情况在我国经济发达、 百姓消费水平比较高的城市比较常见，如北京或上海的一些黄金地带的开发， 招标之前总是把基础设施的建设作为开发的条件之一。房地产开发商由于怕失 去该项目而只好让步。由于金融资源的有限性，房地产开发商也具有垄断性， 地方政府有时候也主动采取让步，以低价转让土地的形式，变相承担开发所带 来的负效应。 第二种情况如下表 3.2，从博弈收益矩阵可看出，这是一个“囚徒困境” 的情况： 表3.2地方政府与开发商的博弈收益矩阵B 开发商 负担 不负担 负担 3，3 -4，7 地方政府 不负担 7，-4 0，0 在“囚徒困境”的非合作博弈情况下，纳什均衡只存在一个，双方都不愿 意负担开发负效应，结果是不能开发。显然，如果双方相互合作，共同负担开 发负效应，双方得益都将大大改善。事实也正是这样，由于开发商与政府间的 博弈是重复博弈，这种重复博弈的结果使双方走向合作，选择共同承担开发负 效应。“囚徒困境”这种情况的出现，主要是由于该地方房地产开发利益对双 方来说不高，而基础设施等开发负效应费用对双方的盈亏起着决定作用，哪一 方都不可能全部承担这种费用，坐下来谈判这种费用的分摊是两者在这种情况 的最优选择。这种情况在我国一般的中小城市比较常见，由于受本地居民消费 能力的制约，房地产开发商很难把那些基础设施等大额费用转嫁给消费者；而 地方政府财力有限，在资金使用上，在房地产方面投入过多的资金很可能没有 实现资金使用效用最大化，因为民众可能更倾向于教育等政府财政支出；于是， 双方讨价还价成为必然，在现实中，一般体现在协议转让土地的价格上。 第三种情况是“智猪博弈”，如下表 3.3 所示： 表3.3地方政府与开发商的博弈收益矩阵C 开发商 负担 不负担 负担 5，0 4，4 地方政府 不负担 9，-2 0，0 在“智猪博弈”情况下，无论政府采取什么策略，开发商的最优策略都是 不负担开发负效应所带来的费用。给定开发商采取不负担的策略，地方政府采 取的最优策略是负担开发负效应所带来的费用， 所以纳什均衡就是：地方政府 负担，开发商不负担。这种情况出现在开发项目所带来的利益对双方来说具有 极大的不对称性：开发项目对政府来说，收益极大，而对开发商来说，则利益 空间较小，如在一些福利房的开发建设项目上，房子售价有限制，而地方政府 则能从此举中获得民众支持，得益较多。 从以上分析可知，房地产开发商和地方政府的博弈依具体情况的不同，可 能是斗鸡博弈，也可能是囚徒博弈，还有可能是智猪博弈。这些具体情况包括 当地的社会经济发展状况、房地产开发负效应所带来的费用的大小、开发项目 的性质等。在这些条件约束下，双方总是力图尽可能多地享受房地产开发所带 来的收益。 在政府与开发商的博弈过程中，政府也试图能够达到精炼贝叶斯均衡：在 市场萧条时，政府根据其目标函数，选择相关政策如扩大土地供应量、税收优 惠、财政补贴、扩大信贷规模等以鼓励开发商加大投入；而开发商根据对市场 状况的先验判断，当观察到政策信息后将据以修正自己的后验概率，明确房地 产价格已至低谷，可以适时加大投资，以期在今后一段时间市场回暖时获利。 但政府的上述举措在供应博弈层面同样没有达到政策效应的精炼贝叶斯均 衡。具体原因在于：政府方面，由于我国土地国有的特殊性，长期实行的是土 地批租制度。政府特别是各级地方政府在土地调控政策方面除了前面目标函数 所表明的稳定房地产市场之外，还往往附加了政府自己的利益目标，以在土地 流转中获利。相应地，在土地税费与财政政策方面，政府直接干预的行政手段 也容易打乱房地产市场的供给格局。另一方面，传统上国有商业银行是房地产 开发商资金链的源头，但事实证明政府在金融信贷管理上存在明显的时滞效应， 总是陷入“一放就乱，一乱就收，一收就死”的怪圈。这使得实际上房地产市 场自房改以来所制定和出台的政策不是通过修正房地产开发商行为选择的后验 概率来引导其调整决策、调控供给，而是依赖闸刀式的开关措施，以追求短期 效应。这将在长期不利于房地产供给均衡局面的形成。 房地产开发商方面，如果说消费者是缺乏能力和耐心去分析相关政策的意 义，那么开发商则是没有压力去分析相关政策来修正自己的后验概率，或者说 他们并不需要更多地分析变化。由于启动房地产市场后住房制度改革的深化， 绝大多数的中国城市居民已经被推到自主购房的境地。开发商对未来房地产市 场的良好预期已经随着房地产起步阶段的鼓励政策而扎根，并不会因为局部和 暂时的紧缩银根、减批土地而轻易动摇。 事实上，即使在 1993 年底政府为控制房地产过热而采取紧缩措施之后房 地产市场持续 5 年的低迷时期，在短期的劣质投机型开发商被逐出市场后，开 发商仍然有信心“圈地”和闲置存量房产，而不是急于降价促销。中国土地市 场与房地产市场在价格和供应渠道上的分离是导致单纯面向房地产市场的调控 政策不规范，在加入 WTO 后，随着民间资本的放开和外资银行的进入，优质的 房地产信贷资源被抢夺、分流，使得房地产信贷调控政策的调控性能进一步弱 化。因此，房地产开发商乐观预期供给，当前的房价仍会继续上涨，更多的开 发商仍会前仆后继地涌入房地产市场。所以，由上可见，房地产供应层面的均 衡局面将难以在博弈中形成。 3.2 房地产开发商与消费者之间博弈分析 3.2.1房地产开发企业和消费者之间的博弈 房地产市场中最明显也是最引人关注的关系就是开发商与消费者之间的博弈行 为。需要说明的是，现阶段消费者的观望并不是期望房价越低越好；生活水平 的提高、改善住房条件的需求增强，以及对未来良好预期的不断强化等等，都 使购房者不会盲目地等待房价无限制降低，而是理智地等待房价回归到自己心 目中的期望值上立即入市。因此，现阶段的市场不是没有需求，而是等待价格 回归。 例3.假定整个市场中只有一家开发商甲和一个消费者乙，则其具体博弈过程可 如表 3.4 下所示： 表 3.4 房地产开发企业和消费者之间的博弈 消费者 观望 入市 维持价格 -3，-3 2，-2 开发商 降低价格 -2，2 5，5 产企业对房地产消费者市场有比较充分的了解，同时房地产市场发展对多 数房地产企业及其商品房产品也有充分的了解。当然也存在信息不对称的博弈 均衡。卖者对所卖产品有充分的了解，特别是他知道在什么价格卖出是亏本、 保本、正常赢利、超额赢利的。所以当买者出价在保本价格以上时卖者就可以 卖出，否则就是不卖，这不会出错；而买者对产品的了解只局限在产品的使用 价值和卖者的标价这两条信息上，对想买的产品掌握的信息没有卖者那么多， 所以买者的选择依据是花多少钱才值得，亦即效用最大化。如果买者出价高于 成本价，交易成功，否则交易失败。 3.2.2房地产企业、房地产消费者与社会利益三者的博弈 社会主义市场经济体制，要求在进行经济活动的同时，要考虑到社会利益。 所以就存在着房地产企业、房地产消费者与社会利益三者之间的博弈均衡问题。 在房地产行业中，社会利益的代表者是房地产行业的职能管理部门即各级政府 直属的建设管理局，它可以通过指定相关的行业管理政策来调整房地产企业、 房地产消费者和社会的利益。现在可以建立一个模型，在这个模型中有三个参 与人：房地产企业、房地产消费者及房地产管理部门；假设他们都是具有理性 的局中人，任何一方在与其他两方在利益冲突和竞争中自主运用策略，使自己 的利益最大化。 例如，房地产企业通过开发适销对路的商品房产品来满足房地产消费者的 需求，并通过各种促销手段赢得更多房地产消费者的购买，并可以采用承诺服 务来争取潜在房地产消费者。这些方法形成的一整套营销策略会使房地产企业 在市场中获得更大的利益。对于房地产消费者而言，则可以通过选择合适的房 地产企业和商品房产品，通过与房地产企业协商确定合适的购买价格，并可使 用法律维护自己的利益，这一系列方法使房地产消费者自己的消费欲望得到最 大满足。而房地产职能管理部门则要维护包括所有房地产企业、房地产消费者 及社会各方面的公共利益。当房地产企业的相关营销行为损害了公共利益时， 房地产职能管理部门将会通过法律、管理条例、道德规范等手段予以干涉和处 罚。房地产企业和消费者也可以监督房地产职能管理部门是否有效管理和依法 办事。三方利益的冲突和竞争，要求各自选择和运用相应的策略在三方在开发 商维持价格不变，消费者采取观望态度是，则整个市场的交易氛围变差，人们 对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上；而当 开发商开始降低价格，购房者在市场价格达到心理预期时入市，此时市场逐渐 回暖，在这个阶段，双方都可以获利，达到共赢。 因此，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和入市，当然， 这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。 房地产企业向房地产消费者提供商品和销售服务，在满足房地产消费者需 要的同时获得利润。房地产企业和其产品消费者之间存在着一种两个局中人的 博弈，双方都有各自的行动组合。例如，房地产企业对房地产消费者是销售优 质的产品还是低等产品，抑或是坑害顾客呢？这种问题本身就存在子博弈。销 售优质的商品房必定会增加房地产企业的制造成本，但降低商品房的质量同样 也要付出成本（一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要 受到处罚，客源减少又会直接带来经济损失，这就是房地产企业降低商品房产 品质量的成本）。如果房地产企业决策人认为销售劣质商品房产品的成本可能 大于优质商品房产品的成本的话，他自然会选择销售后者。房地产消费者在选 择房地产企业的过程中也有一个子博弈；在同一商品房产品价格相同而质量不 同的情况下，房地产消费者会选择质量与信誉都较好的房地产企业；在同一商 品房产品中质量相同但价格不同的情况下，房地产消费者会选择价格较低的房 地产企业。前面讨论的是信息比较完全的条件下，房地产企业和其消费者双方 的均衡选择（即博弈的活动中达到博弈均衡，达到均衡后三方的利益都最大。 均衡状态是三者都愿意保持下去的最佳状态。 三者关系如下图 3.5： 房地产职能管理部 争取消费者 图3.5 三方博弈的均衡状态图 任何一方，两方或三方要打破这种博弈均衡都不能使其获得更大的收益。 揭发房地产企业通过价格欺骗手段向其消费者销售劣质商品房就是单方打破均 衡的例子；首先是房地产消费者的利益受到损害，得不到应有的满足；消费者 投诉房地产职能管理部门会对房地产企业进行处罚，一般处罚都会超过企业的 非法所得，所以房地产企业自身利益也会受损。 3.3 房地产开发商之间的博弈分析 3.3.1 开发商的博弈与“囚徒困境” （）招标 从博弈的角度观察，土地招标过程具有如下特点：开发商不知道对手的出价信 息；开发商同时行动；整个博弈只有一个回合。是一个典型的不完全信息静态 博弈（静态贝叶斯博弈）。通过分析可知即该博弈的贝叶斯均衡是：两家企业 的叫价分别是其各自保留价格的一半。在均衡的情况下，得到该地块的是对其 评价较高的企业，这从资源配置的角度讲是有效的，但国家作为土地的所有者 只得到企业保留价格的一半。相比之下，如果信息是完全的，企业之间的竞争 将使国家获得企业保留价格的全部。随着竞标者数量的增加，参与竞标企业的 叫价与其保留价格的差额会逐渐递减。当参与竞标的企业趋于无穷多时，国家 几乎获得企业保留价格的全部，而参与竞标的企业的叫价与其保留价格的差额 则趋于消失，即使是成功竞得地块的开发商，其支付也趋近于。这样，开发 商陷入了“囚徒困境”。 （）拍卖与挂牌 从博弈的角度看，拍卖与挂牌的特点是：开发商能够观察到对手的出价信息； 开发商轮流行动；整个博弈可以有多个回合。因此，这是一个典型的完全信息 动态博弈。 例4.假定某地块只有甲乙两家开发企业参与拍卖竞价（多企业参与竞拍的结果 相同），甲乙两企业对该地块的保留价格分别是 和 ，拍卖开始后，双方根1v2 据观察到的对方的叫价轮流加价，双方的叫价也逐渐地接近于各自的保留价格。 当甲企业加价至其保留价格即 时，乙企业继续加价即 ，1vb12b ，这时甲不再加价，叫价最高的乙企业获得该地块。22vb 该博弈的纳什均衡是甲企业的叫价等于其保留价格，乙企业的叫价大于甲企 业的保留价格。双方的支付分别为：甲 ，乙 ，我们姑且）（ 01bv）（ 02v 将其视为。在这种情况下，开发商也陷入了“囚徒困境”，而国家则几乎获 得企业保留价格的全部，其结果与招标中参与竞标的企业趋于无穷多时基本一 致。 房地产消费者房地产企业 房地产企业获利 如果同样的博弈反复进行多次，结果大不相同。假定只有两家开发企业（这 不会影响多家开发企业参与竞标的结论），双方事先通过“串谋”并达成协议， 以较低的价格竞得的土地双方共同开发可能更符合双方利益。 考虑某地区只有两个开发商，他们参与土地竞拍的博弈次数是次。当双方的 博弈进行到最后一次（第次重复）时，会怎样呢？由于一方使用“合作”战 略只是为了换取另一方在稍后阶段也使用“合作”战略，而现在博弈已进行到 最后阶段，以后双方不再有接触的机会，所以第 n 阶段的纳什均衡与单期博弈 一样是（不合作，不合作）。现在再考虑阶段：虽然博弈还将继续，但理性的 双方都知道下一阶段对方必然要选择“不合作”，第 n 次的战略选择对双方以 后的行为和支付无任何影响，因此，双方此时的处境与单期博弈中的一样，还 都将选择“不合作”以此逻辑推出的结果是令人吃惊的：该有限重复博弈 惟一的子博弈完美均衡依然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见，只要 双方是理性的，且博弈是有限次的，仍无法摆脱“囚徒困境”。 如果同样的博弈是无限次重复的，此时一方的“不合作”引致的另一方的理 性反应必然也是“不合作”的“以牙还牙”策略。当然，这里暗含着双方都知 道或都能估计到对方的“以牙还牙”策略。当在某次竞拍博弈中乙方采用了 “不合作”战略，并获得了全部支付，则甲方在以后的竞拍中就会“以牙还牙” 一直采用“不合作”战略。由于该博弈是无限重复的，所以乙方最终所导 致的累计损失必然会超过“不合作”时所获得的短期利益，因而，“不合作” 是不理性的。这时，双方的最优战略都是“合作”，“合作”与“串谋”成为 该博弈的纳什均衡。 3.4 消费者与政府间的博弈分析 在与房地产开发企业的博弈中，政府以自己的最大化利益为目标，同样， 在与消费者的博弈中，这个目的也影响着政府的行为。一个消费者之所以愿意 住在城市，是因为城市能给他们带来更高的收入。 例5.假设一个消费者住在农村的收入 是相应的，住在城市的收入是 ，由于y *y 城市的“聚集经济”，所以 。 表示消费者的居住地到城市中心区的距*x 离，那么，城市用地的租金满足以下表达式： kxyr* （其中， ，表示城市用地的租金与该地到城市中心的距离呈反向关0kxr 系） 假设一单位距离居住一位消费者，政府提供公共产品的成本为 ，其中)(xc 。提供公共产品的边际成本大于零，表明政府提供公共产品的总成本0)(c 随着城市规模的扩大而增加。 如果一个国家没有自由土地市场，政府对土地的使用具有垄断权，当开发城市 的边际成本和边际收益相等时，自利的政府就会停止扩大城市规模，把开发城 市所得的垄断利润挪作他用。这时，城市规模满足以下表达式： (1)(11* xcrkxyg （其中 ， 表示政府所征收的每单位距离的农地所支付的租金）gr 相反 ，当一个国家的土地市场是自由的，不自利的政府会选择使得开发城市 的平均收益等于边际成本的城市规模。这时，城市规模满足以下表达式： (2)(2 12* xcrkxyg 从(1)式和(2)式，我们可以得到： 1 也就是说 ，自利的政府将会选择偏小的城市规模，从而导致消费者福利的损失。 该模型能部分解释我国城市化水平低下和房子价格过高的现象。 上述分析见图 3.6，当政府不自利时，城市的规模为 ；相应的，当政府自利2x 时，城市的规模为 。四边形 CBED 的面积表示公民经济福利的损失。1x 这些损失的一部分作为垄断利润被政府掠夺走，这些利润可以用四边形 ABCD 的面积来衡量。三角形 AEB 的面积表示由于政府垄断土地市场而造成的 社会经济福利损失。 从以上分析可知，由于地方政府存在的非完全民主性，导致地方政府在城 镇土地开发过程中采取土地开发边际收益等于边际成本的原则来获取税收最大 化，以使自己效用最大化，从而导致消费者和整个社会经济福利的损失。 3.5消费者之间的博弈分析 kxy* 2*kxy)(xcrg成本、收益 C D B A E1x2x 城市规模 3.5.1 消费者的分类 目前在我国房地产的三级市场所涉及的消费者与消费者之间对于房地产产权的 交易问题，交易双方的地位和实力相差不大，其矛盾没有房地产二级市场中开 发商与消费者的矛盾那么突出和强烈。其中的消费者可以分为三类人，一是以 居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到 房价上升而提前释放消费需求的跟风者。 3.5.2 不同消费群体之间的博弈 如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口率相关， 保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好 于投资房地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者 希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法与 卖方讨价还价的能力。 在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击， 对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资 需求越来越旺盛，跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以免价格进一步 上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费 者被迫高价购房以满足生活的需要。 例6.购房者之间的博弈行为分析 根据博弈论每个人都是经济人的假设，可以假设现阶段市场中存在着甲、乙两 个理智购房者，他们之间存在以下的博弈过程： 表3.7 甲、乙购房者博弈收益矩阵 乙 观望 入市 观望 10，10 -2，5 甲 入市 5，-2 -3，-3 如果甲、乙都采取观望的态度，直至市场价格下降到两人都觉得合适的水平， 最终两人获得最大收益是 10；如果其中一人观望，而另一人决定入市，由于示 范效应，开发商会觉得销售情况正好转而坚持高价策略，这样观望的一方会面 临更高的房价，从而使入市方受益而观望方受到损害；如果两人同时决定入市， 即接受现实的价格，较高的房价使得双方利益到损失。 由以上分析可以知道，理智的购房者最好的策略就是观望，在低价的时候入市， 既达到了改善居住环境的目的，又满足了增值保值的愿望，实现了利益最大化。 由于消费者买涨不买跌的普遍心理，因此市场中的这种观望氛围一旦形成很难 消散，对房地产市场的冲击很可能是致命的。 四、 主要结论与对策 信息不对称是导致房地产市场价格变化的一个重要原因。当涨价理由不成 立时，房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称，通过夸大商品房的 需求、成本等包装手段，诱导消费者提高对房价上涨的概率判断，从而达到高 价销售的目的。显然，这是一种典型的投机行为，它将房产价格不断人为推高， 从而越来越多的占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨，主要 应从降低消费者与厂商之间的信息不对称入手。要降低消费者与厂商之间的信 息不对称，关键在于要让消费者充分了解房地产的市场需求和产品成本。这里 不可避免地会涉及到商业机密问题。但是，对于房地产这样的特殊商品，房地 产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开，就像上市公司不能以保护商业 机密为由而拒绝披露自己的财务报表一样。当然，这里所说的信息公开主要是 强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息，从而 为消费者提供一个形成判断的合理基础。为了减弱房地产市场的信息不对称， 特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期发布客观公正的房地产市场调 查报告，对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、 行业工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露，并在 行业或地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及构成，以便消费者能了解市 场的真实状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为由而提出涨价，管理部门 应要求房地产商建立商品房土地价格公开制度，规定厂商必须公开其土地成本。 4.1 建议相关对策 4.1.1 改革财政体制 改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身。这一点非常重要。 这也是当前我国财政体制的弊端。因为地方政府收入十分有限，而政府售卖土 地可以取得丰厚的收益。致使来自土地一级的收入成为政府收入中不可或缺的 组成部分。2009 年，全国土地出让金高达 1.6 万亿元，占当年地方财政收入的 48.8%。最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009 年中国全国 政府收入实际已突破 10 万亿元，约占 GDP 的 32%。2010 年继续增长土地出让金 达到 2.7 万亿元，同年全国财政收入为 83080 亿元；而全国土地出让成交总价 款 2.7 万亿元，属于预算外收入，不在预算内，所以 8.3 万亿的财政收入不包 含 2.7 万亿。也就是说政府卖地的收入占财政收入的 25%。 在现阶段的体制下推动土地价格上涨不仅可以使财政收入增加，还可以提 升政府各级官员的业绩。因为，政府通过直接出售土地可以赚大钱，房地产业 的税收也构成政府财政收入的重要来源，房地产业又可以带动其他产业发展。 而所有这些，都可以成为政府官员的政绩。而且是来得最块的政绩。 4.1.2 消除垄断现象 中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄 断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。地方政 府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府 履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。 开放商是垄断了房地产市场。主要体现在：第一，准入限制带来的垄断。 并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其 在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能建造房屋。第二，政府垄断的延 续。政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道，大大小小的开发商只能从处 于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继 承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非 常牢固的。 从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降。首先，应该降低房地 产开发门槛，激活房地产市场中的竞争。其次，是允许个人自建房、合作建房 等等，赋予人人都有当自己开发商的权利。 4.1.3 大量修建廉租房和保障房 在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身 的住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此，政府理应成为构建 住房保障体系的主体。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解决低收入居 民的住房问题；另一方面，给予市场理性的预期，减少对高房价的恐慌以及炒 房预期。 控制房价和保障中低收入者的住房问题其实是一个问题的两个方面，二者 相辅相成。房价稳定了，中低收入阶层住房问题就容易解决了；通过保障性住 房，中低收入人群住房问题得到解决，房价也就不会失控。所以，通过保障房 的大量供应，就能够在一定程度上缓解房价的上涨。这一调控房价的政策在很 多国家效果明显，因此，我们同样希望，保障性住房的大量供应能成为稀释目 前中国过高房价的源头活水。 在欧美等国，通过大力加强廉租住房建设及较好地解决好城市低收入家庭 住房困难，在一定程度上抑制了房价上扬。 4.2 购房者的应对措施 4.2.1 不以商品房为投资手段 随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升，房地产的潜在需求 无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求，所以 投资(不动产投资)性购房所占比重在近年来开始上升。 如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度，房地产的开发和建设投入完 全来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资，房地产的需求完全取决于消 费者的可支配收入，那么，房价则是房地产供求的真实反应。但是由于房地产 投资信贷和消费信贷制度的存在，使人民的购买能力进一步增强，在加上我国 “家国”文化中对房子的依赖，进一步加剧了供不应求的现象，致使房价一步 一步攀升。结果是到现在很多人不惜代价就购买房子，不仅是一种需求，更多 的成为投资手段。这样都会进一步提升房价。 所以要想房价降下来，就要缓解供不应求。此