厦门房地产发展现状及其趋势

厦门房地产发展现状以及未来的发展趋势 一、 厦门房地产的发展现状分析 厦门是一个岛城、经济特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。但是厦门的发 展是在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就，主 要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之 衔接的科技产业定位，其产业结构不断优化调整。2000 年厦门的人均 GDP 仅 1000 美元， 到 05 年达到 6000 美元，今年应该已经突破 1 万美元，10 年中翻了 10 倍。厦门由于这种 迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可 抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。05 年前厦门楼市的外地客户比例不足 2 成，其 后逐年升高，目前已经达到 55%，超过本地客户购房比例 厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。长期以来，由于自然、 历史等种种原因，厦门政府一直集中精力建设本岛的湖里区和思明区，放缓对陆域部分的 建设。经过特区 30 年来的发展，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发 和配套，厦门岛内建设已臻成熟，发展空间已趋饱和。其生活资源之完善，即使在全国范 围进行比较，也能排进前 10 名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。但也由此 产生了一个问题，长期以来形成了岛内城市和岛外农村的二元结构，城乡发展的不平衡， 在厦门就突出表现为岛内外发展不平衡。岛外广大区域的发展又相对滞后，岛内外二元结 构比较明显。 厦门人口不多，户籍人口 177 万，常住人口 252 万。厦门岛 131 平方公里，可建设空 间约 100 平方公里，目前已建设 90 平方公里。岛内的户籍人口为 83 万，集中了全市近 60%的 户籍人口（而本岛面积仅占全市的 8.4%） ，达 82 万人，还有几十万的外来流动人口，另外 在建和已批将建的商品住宅还有 848 万平方米，还可能新入住约 30 万人。厦门人的“岛内 本位”意识非常浓厚，许多搬迁到岛外的企业事业单位新招入的干部员工，仍然想方设法要 居住在岛内。许多在岛外企业上班的员工，也是想方设法要将户口挂在岛内的亲戚朋友处。 近年取消岛内岛外的过桥费、开通 BRT，并没有分流岛内的压力，反而加剧了岛内拥挤。 综合以上的因素，厦门的经济规模虽然不大，但是质量非常高，无论是产业结构还是 城市规划理念，均远远的超越国内一般的二线城市，而接近一线城市的水准。因此厦门的 楼市随之上涨。 厦门房价透析 据厦门房地产联合网统计，2010 年一年之内，厦门岛内均价未曾低于 14000 元/平方米， 最高为 9 月的 19039 元/平方米，最低为 8 月的 14237 元/平方米。具体到思明区，住宅均 价还曾冲高到 19870 元/平方米。业内人士表示，近来，随着均价 3 万元/ 平方米的楼盘陆 续消化，虽然尚未体现在官方数据上，岛内实际均价其实已被大幅提升。4 月开盘的联发 五缘湾 1 号二期， “品海阁”均价 19000 元/平方米， “御海阁 ”均价 24000 元/ 平方米；8 月 开盘的当代天境，平均售价在 22000 元/平方米至 36000 元 /平方米，最高单价为 86666 元/ 平方米；9 月，云顶至尊推出 39 套住宅，起价 27000 元/ 平方米，均价 32000 元/ 平方米， 万科湖心岛也推出 140 套住宅，均价 35000 元/平方米；10 月，世茂湖滨首府开盘，高层均 价 2.5 万元/平方米，花园洋房均价 3.2 万元/ 平方米；11 月，永年天墅公开发售，起价 19000 元/平方米、均价 25000 元/ 平方米众多定位高端的 “泛豪宅”大有“超 2 赶 3” 之势，而其他中低端定位的楼盘，定价也节节攀升7 月开盘的禹洲城上城、9 月开盘的 山水新座，均价都达 17000 元/平方米，而一期均价仅 12000 元/ 平方米左右的中央美地 10 月推出的二期房源，均价也上升至 17000 元/平方米；11 月，位于五缘湾的新景国际外滩推 出数百套房源，起价 16550 元/平方米，均价也高达 19000 元/ 平方米，高层售价多高于 20000 元/平方米；至于在售已久的大型楼盘领秀城，更是在最近几个月内进行了两次提价， 如今的销售均价也高达 21000 元/平方米。 岛外方面，整体住宅均价最高为 4 月的 9125 元/平方米，最低则为 8 月的 7085 元/ 平 方米。具体到各区，更有超越每平方米万元的均价记录海沧住宅均价曾 5 次超过 9000 元/平方米，分别为 1 月的 9298 元/ 平方米、3 月的 9133 元 /平方米、4 月的 10013 元/平方 米、5 月的 9334 元/平方米、 6 月的 9015 元/ 平方米；集美住宅均价曾 6 次超过 9000 元/平 方米，分别是 1 月的 9172 元/ 平方米、2 月的 9496 元/ 平方米、 4 月的 9932 元/平方米、5 月的 9819 元/平方米、9 月的 9656 元/ 平方米、10 月的 10281 元/平方米；此外，4 月同安 区成交均价 9245 元/平方米， 5 月翔安区住宅均价也高达 9289 元/ 平方米。5 月 1 日开盘的 未来海岸天湖系，均价 9000 元/ 平方米，5 月 15 日开盘的泉水湾二期均价 12000 元/ 平方米； 10 月 29 日，万科金域华推出 292 套住宅，起价 9277 元/ 平方米，均价 10300 元元/ 平方米； 11 月 7 日，中骏天峰开盘，起价 15579 元/平方米，均价 20000 元/ 平方米也与岛外品 质楼盘均价直逼万元的趋势相吻合。 “新国十条”仍无法撼动厦门房价！ 2010 年 4 月 17 日“新国十条”一石激起楼市千层浪，至今余波未了。一年以来， “限贷” “限购”“ 限价”等一系列调控措施相继出台，随着政策的变化，各类房价涨跌的消息也不绝 于耳。但房地产市场过度投机行为及房价上涨过快的势头却的确得到明显抑制。以“新国十 条”出台为标志的新一轮楼市调控满一周年之际，多个一线城市传出房价松动的消息，但权 威统计数据显示厦门房价并没有明显回落，厦门的购房者似乎也没有切身感受到厦门房价 的下降。在“史上最严厉调控政策”的打击下，厦门楼市似乎并无大碍。2010 年 3 月份，也 就是“新国十条 ”出台前一个月，厦门全市住宅共成交 3057 套，住宅均价为 11158 元/平； 而 2011 年 3 月份，厦门住宅成交仅 923 套，全市住宅样本成交平均价格为 10985 元/平米。 相比之下，全市住宅均价仅下跌 173 元/平米。 但可喜的是，各方面数据均表明，一年来， 一系列的调控对厦门楼市已产生效果，全市住宅成交量急剧下挫，住宅均价涨幅也明显放 缓，房价上涨势头得到了抑制。新景祥厦门公司策划总监柏云飞认为，虽然厦门房价并没 有出现预期的下跌，但整体涨幅的确放缓。最近几年来房价成逐年上涨趋势，所以从客观 上来看，这次的调控已经对厦门房价产生了明显的抑制，特别是对成交量的影响更是致命 的。 二、 厦门房地产市场的未来发展趋势分析： 厦门城乡一体化的提出、实施，各房地产开发商纷纷跟进。 2009 年 8 月，在中共厦门市委十届十次全体（扩大）会议上，新任中共厦门市委书记 于伟国提出一个崭新的概念：岛内外一体化。这一全新施政理念旋即成为该市加快岛内外 一体化建设，实现城乡统筹发展的战略决策。厦门迫切需要实现历史性的突破，形成岛内 外一体化，即城乡一体化发展的新格局。 随着海湾型城市建设步伐的加快，岛内建设已臻成熟，发展空间已趋饱和，而岛外广 大区域亟待新发展，市场双方的目光不约而同地由岛内转向岛外。今年来，随着岛外各区 开发建设步伐的加快，基础设施条件持续改善，为新城建设开辟了较大的空间；连接岛内 外的集美大桥、杏林大桥、翔安隧道等交通通道相继建成，福厦高铁通车在即，厦门进入 了“高铁时代”。因此，现阶段把城市开发建设的重点及时由岛内向岛外转移，一体化推 进岛内外城市建设，以提升城市发展水平，做强做大海峡西岸重要中心城市的时机已经成 熟。这样，就可以改变一直以来厦门小岛型城市的格局和状态。 ” 2010 年初，厦门正式启动岛内外一体化建设战略，城市建设重点由岛内转向岛外，跳 出过去局限于岛内 100 多平方公里土地的发展目光，转而投向 1500 多平方公里的厦门全局， 高起点、高标准、高层次、高水平地规划建设集美、翔安、同安、海沧四大新城区组团。 从 2 月到 6 月间，就有集美新城、海沧湾、翔安新城、同安滨海新城等多个项目密集奠基 启动，厦门岛外开发热由此可见一斑。随着岛内外一体化的逐步成形，岛外设施配套的不 断完善，开发商的合理定价，楼盘品质的提升，厦门岛外房产将渐渐成为厦门楼市主要角 色。 随着厦门岛内外一体化的加速推进，政府积极引导着开发商往岛外拿地，并增加了岛 外供地，岛外地块也成为上半年厦门住宅用地市场的主角，上半年岛外住宅用地共计出让 17 宗，岛外住宅用地出让总建筑面积占到全市的 96.75%，比去年同期大幅增长 159%。有 了充足的资源，开发商也是纷纷跟进，大举进攻岛外的房地产市场。 在交易量上，上半年岛外也一直在支撑着厦门的整个楼市。根据厦门立丹行提供的数 据，2009 年至 2010 年上半年厦门岛外住宅均价月均涨幅达 4.4%，2010 上半年为 8333 元 /m2。在厦门，岛内上半年几无新盘上市，而随着岛内外一体化的建设逐步推进，岛外有 着充足房源，预期可见的升值空间，价格方面的接受度高，这些优势吸引着大部分参加工 作不久的年轻刚性需求者。 5 月翔安片区万科金色悦城正式开盘，项目为精装房均价每平方米 7280 元，项目开盘 立即引发抢购热潮销售八成，由于是精装项目，在定价方面又比较合理，甚至低于同区域 其他楼盘，能在逆市中取得 骄人的业绩，让人看到了岛外地产势头正劲。正是看到这 一趋势，今年开发商在厦门岛外大规模拿地，如金帝集团斥资 46.74 亿元，分别在 3 月 3 日和 6 月 8 日两次大手笔竞得同安滨海新城 6 宗地块，总建筑面积 153.47 万平方米，在同 安滨海新城奠基的同时，金帝中洲滨海城也随之动土开工。金帝集团董事长李德文先生表 示，在厦门岛内土地资源紧缺的情况下，把眼光放在土地资源相对充裕的环东海域，配合 厦门市委市政府岛内外一体化大开发战略，也是看重同安滨海新城的巨大潜力，环东海域 开发条件、配套交通都相当成熟了，通过环东海域大型项目建设来带动当前环东海域的人 气指日可待了。 对厦门未来房地产的展望 在厦门城乡统筹发展、岛内外一体化步伐加快的情况下，岛外四大新城都蕴含着巨大 的发展机遇。业内人士认为，虽然落实推行岛内外一体化还需时日，从衣、食、行很多方 面岛外还是不如岛内方便、快捷、完善，再加上新政影响目前还在持续，短期内楼市不被 看好。但是无论从厦门市政府的政策扶持，土地资源的充分供应，地方政府的基础设施配 套建设，再到开发商项目的陆续开工建设，楼盘品质不断提升，制定合理的价位，这些都 将为岛外的楼市注入强心剂。随着岛外基础设施逐步完善、城市一体化逐步形成，楼市长 期仍将看好了。 与此同时岛内外一体化，未来政府将重点加大岛外建设，相应岛内房地产开发量与供 应量也将有所控制，由此岛内房产有可能