物业管理工作企业税费的管理内容有哪些

1、 物业管理工作企业税费的管理内容有哪些？ 物业管理企业税费的管理内容有：物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加， 收益环节的所得税等。物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、 （燃）煤气费、专项维 修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但 对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 2、 房地产开发公司开发的住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理，业主于 2003 年 8 月开始入住，2005 年 5 月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会， 并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物 业服务合同，合同于 2005 年 8 月 1 日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管 理公司应于 2005 年 8 月 1 日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主 委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费 为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006 年 8 月 15 日，頂 层的 20 户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业 管理公司称这是因为甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。 之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。 问题：1、20 户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？ 2、乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？ 3、该小区的前期物业服务合同何时终止？ 4、甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 5、在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业 管理公司应如何进行物业承接查验？ 答案：问题 1、 （1）20 户业主要求修复的请求是合理的，因房屋没有超过保修期限。 （2）但 20 户业主要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因为房屋在保修 期内的维修责任应由建设单位负责。 问题 2、 （1）乙物业管理公司的做法不妥。 （2）该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知 业主在保修期内，房屋应由建设单位负责维修。 （3）同时应将有关情况及时告知建设单位，积极与建设单位联系修缮，随时向 业主通知进展情况。 问题 3 前期物业服务合同的终止时间是：2005 年 7 月 31 日 24 时或是 2005 年 8 月 1 日零时。 问题 4 甲物业管理公司拒绝移交的理由不成立。理由是业主欠缴物业服务费有， 应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其他途径来解决。 问题 5 （1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业公用部位、公用 设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录。尽可能邀请具有公信力的第三方城如政府主 管理部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。 （2）自查验之日起乙物业管理公司应建立公用部位、公用设施设备运行维修养护技术档案。 （3）乙物业管理公司可从建设单位或是城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。 3、 小区业主王家中被盗，财产损失达两万多元人民币，王认为其所交的物业管理费中已 包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈下你对此 事的看法。 问题：你认为该如何界定物业服务公司在该事件中的责任？ 答案：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而 非业主家中的安全保障服务。因此物业公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区 公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然 的因果关系，则根据中华人民共和国民法通则 第一百零六条规定，公民、法人违反合同 或者不履 行其他义务的应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域 没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承 担民事责任。治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全，规避不可 预测风险，一方面，物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。 另一方面，物业服务公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险 公司。 4、 前期物业服务合同的主要内容有哪些？ 答：（1）合同当事人：物业服务合同当事人就是建设单位与物业管理企业。 （2）物业基本情况：物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。 （3）服务内容与质量物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物 业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防护的协助管理； 物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。 （4）服务费用：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式（包干制或酬金制） ；物 业服务费用开支项目；物业服务费的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支 情况的公布及其争议的处理等 （5）物业的经营与管理：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物 业其他共用部位共用设施设备经营与管理。 （6）承接查验和使用维护：执行过程中双方责任义务的约定。 （7）专项维修资金：资金的缴存、使用、续筹和管理。 （8）违约责任：违约责任的约定处理、免责条款的约定等。 （9）其他事项：合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物 业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。 5、 在可行改研究阶段，物业管理早期介入的方法和要点有哪些？ 答案：（1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业进行 总体策划。 （2）除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。 （3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。 6、 住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你 是该物业管理者，你应从哪些方面为建设单位提供建设，方便今后的物业管理服务？ 在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁？ 作为物业管理公司，你应该如何处理？ 答案：做为物业管理者应从以下方面为建设单位提供建设： （1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。 （2）配合设备安装，确保安装质量。 （3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。 （4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工 资料中没有反映的内容。 物业工程质量保修分为两个部分： 一是，业主从建设单位购买的产权专有部分；二是，物业管理企业承接管理的共有区域及 共用设施设备部分。 在保修期内，这两部分的保修事务都应由建设单位负责。 做为物业管理企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修， 跟踪并督促完成，业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，也可向物业管理企 业反映，物业管理企业负责转告建设单位。 7、 前期物业管理工作移交包括哪些内容？ 答案：物业资料：产权资料、竣工验收资料，设计、施工资料、机电设备资料。物业保修 和物业使用说明资料，业主资料。 移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、 共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）建设单位应按照有关法规 政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。 8、 业主入住房屋验收表包括哪些内容？ 答案：物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；物业分 项验收情况记录以及水电煤气等的起始读数；建设单位和业主的签字确认；物业验收存在 的问题，有关维修处理的约定等；验收时间；其他需要约定或注明的事项。 9、 对房屋及设施设备的维修保养的主要内容有哪些？ 答案：对房屋和设施设备进行定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要 情况下面如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材 料、结构和设计方面的改善等。 10、 消防安全检查的程序如何？ 答案：（1）按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查。 （2）确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。 （3）对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行 检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意 见和对策。 （4）对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予严肃处埋。 对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。 （5）对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。 11、发生浸水、漏水如何处理？ 答案：（1）检查漏水的准确位置及所属水质（自来水、污水、中水） ，设法制止漏水（如 关闭水阀） 。 （2）若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施。 （3）利用现有设备工具，排除积水，清理现场。 （4）对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。 12、专项维修基金的来源有哪些？ 答案：法规规定的费用；物业服务费结转的费用；业主大会中决定分摊的费用；业主共有 物业的收益；社会损赠或政府拨款的费用。 13、保安的知识培训的主要内容有哪些？ 答案：物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问 题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对 讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通常识、消防常识、防卫制度 等方面的知识。 14、小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年 的物业服务合同早已过期，而双方一直没有续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务 存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不继签合同， 不交物业服务费。 问题：（1）王先生的做法是否合适，为什么？ （2）你可以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？ （3）王先生的问题应该通过什么方式来解决？ 答案：本案例是业主与物业服务公司没签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下： （1） 物业服务公司与业主虽没有签合同，但双方还在事实上的合同关系。根据中华人 民共和国合同法第二十六条规定 “法律、行政法规规定或是当事人约定采用书面 形式订立合同，当事人没有采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的， 该合同成立。 ”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当 事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 ”我们认为：物业服务公 司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业服 务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业主委员会签 订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公 司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业 服务公司之间就符合上述合同法规规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该 合同成效显著条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业服务公司在原合同期满 后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业 服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终止，双方 合同关系结束。从本案例看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳物业 服务费。 （2） 说服王先生于的理由是： 业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费。 物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的 服务，如公共区域设施设备管理，安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不 可能因为个人的不满而停止服务，业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。 （3） 业主对物业服务公司的服务和收费还在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决， 或提起民事诉讼，但不能以此为由而不交物业服务费。业主对物业服务公司的服务 和收费还在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会尚未召开， 业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开 业主大会，成产业主委员会， 由业主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，解聘物业服务公司，另行选聘 其他物业服务公司。二是业主可以针对物业服务公司的服务和收费提起民事诉讼， 由法院根据法律和事实来作出判断。作为业主个人不能以自己对物业服务优劣的主 观判断而拒交物业服务费。 综合所述，物业服务公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业服务公司提供的 物业服务后，应当及时交纳物业服务费。 15、建设单位甲即将完成 A 住宅小区的开发，现拟选聘物业管理单位。如果甲直接将项目 交给下属的物业服务公司进行管理，这样做法是否合适？为什么？ 答案：做法不合适，一方面按照物业管理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法规 定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应 资质的物业管理企业；投标人小于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。其 次，这样的做法也不经济，只有通过市场， ，通过招投标的方式选择物业服务企业才是最合 理高效的。 16、住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起一个 车辆保管站。要求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业公司每月向摩 托车、汽车的车主收缴一定的费用。虽然部分业主认为乱停乱放不好，但保管站的面积已 在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业公司缴纳管理费，物业公司向业主收取机 动车辆管理费是侵犯部分业主的权益。要求物业公司停止收取机动车辆的保管费。 问题：（1）该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理？ （2）若合理，应该如何向业主解释收费的合理性？ 答案：（1）合理 （2）应向业主解释清楚，收取的费用是用来支付实施车辆管理上必要发生的人工费各设施 设备费及相关的管理费用。费用的收取以维持