渭南房地产发展前景

渭南房地产发展前景渭南房地产发展前景 前 言 2013 年，尽管国家对房地产业宏观调控政策不断深化，但全国各地 楼市却高歌猛进，势头依然不减，并在去年末出现楼市返春现象。渭南， 作为西北内陆的四线城市，在房地产市场的大潮中表现虽然滞后，但经过 近几年的发展，市场日趋成熟，渐与全国楼市关联日益紧密。房地产业在 经历了全球经济危机、国家高压调控、市场竞争加剧等不利因素影响下， 总体表现依然良好，房产销售情况出乎业内人士预料。出现这种现象，许 多人对渭南的房地产市场有了看不透、摸不清、搞不懂的感觉。在政策调 控、经济动荡、市场考验下的渭南房地产业应有怎样的发展和机遇，又将 面临何种磨砺和考验？让我们对渭南房地产市场作出深刻的剖析，并对房 地产市场的发展作一预测并投以十分的关注。 1、渭南房地产业发展现状 今年以来，在市场刚性需求和改善型需求的支撑下，我市房地产销售 市场平稳增长，全市各地的开发力度依然强劲，房地产开发投资持续增加， 商品住宅和商业用房建设规划不断扩大，住宅小区建设面积持续上扬，小 区绿化、车库（停车位） 、小区内休闲健身等配套设施日益完善。 “国五条” 房地产调控政策对渭南房地产的影响尚不明显。 1、全市房地产开发现状和特点 （1）房地产开发投资略有增长 据我市今年一季度房产统计消息，我市一季度房地产开发完成投资 18.7 亿元，较上年同期增长 19.6%。新增建设房地产项目 15 个，新增投 资额 5.5 亿元。全市商品房施工面积为 842.33 万平方米，比上年同期增长 52.4%，主要为去年项目的持续施工建设以及今年新开工的房地产建设项 目。 （2）小户型住宅投资比重提高 一季度，我市房地产市场完成 90 平方米及以下住宅投资共计 3.25 亿 元，比往年同期增长 57.2%。由此可见，大房子，特别是超大户型（四室 二厅二卫一厨，面积 150 平方米以上） ，在今后相当长的时间内，将成为 商品房销售的冷户型。而标准的两居室（90 平方米左右）和更小面积的 户型将成为销售热点。 （3）商品房销售平稳增长 2013 年 1 月至 3 月，渭南市商品房销售面积为 35.82 万平方米，较上 年同期增长 22.3%，其中住宅销售面积为 33.9 万平方米，同比增长 22.92%， 住宅销售 3190 套，比去年同期增加 787 套。 （4）项目建设地段位置对房地产开发的影响 从本市项目建设的地段位置来讲，比较成熟的区域有仓程路周边项目， 中心广场信达世纪城及周边项目，朝阳公园周边项目，沋河公园周边项目 以及渭清路西邻部分项目，这些区域市政配套设施齐全，生活环境、基础 设施、交通等比较便利，使得该区域成为渭南房地产较成熟区域。该区域 商业住宅小区建设本着宜居、休闲、舒适等方面不断提升内在品质，比如 渭南新洲地产开发的中央街区景园项目、城上城项目，做到了小区内人车 分流，城上城项目部分楼盘增加了私家花园，小区内建有幼儿园，地下停 车场，真正做到为业主所想，为业主服务，努力打造渭南住宅小区第一品 牌。水岸新城项目，独特的地理位置，便捷的生活配套设施，努力打造一 个“小桥流水人家”将成为最终目的。还有朝阳公园附近住宅项目已接近 竣工，在公园里安个家将会实现。可以看出，这些项目的高端路线是可行 的，虽然价位比较高，但业主看到的是居住环境、生活服务，以及内在品 质。 高新区及老城区项目也较多，这更能反映出渭南住房需求的特征。老 城区在渭南城市建设规划的引导下，该区域的环境、基础设施、交通等有 明显的改善，使得该区域更加宜居。高新区为渭南城市发展和城镇化的延 伸，由于环境及区域多年发展较慢等因素，该区域的住宅项目以保障性住 房及传统住宅项目为主，所以，在价格上走低端路线，相对城内较低，对 于农业化人口进城和部分城市人口置业这部分人群将成为首选，这也是该 区域房产项目热销的主要原因。 2、住宅小区建设中存在的问题 （1）开发商擅自改变设计图纸，违规缩小楼间距，造成低层住户采光 不良，为节省资金，私自改变外墙装饰材料等； （2）小区配套设施不完备。部分小区内无停车场（位） ，小区绿化面 积较小，无小区内休闲、健身场所，个别小区未设计采暖； （3）施工单位管理水平、技术水平参差不齐，导致所建工程在竣工验 收投入使用后，出现各种影响使用及安全功能的质量缺陷，如地基下沉导 致墙体出现裂缝；室外二次回填不符合质量标准导致地下水渗水；墙体架 眼洞、剪力墙拉杆洞未按规范要求封堵，导致墙体出现渗水现象；屋面、 卫生间、厨房等多水房间防水施工不符合质量要求，出现渗漏等现象，对 室内的装修或家俱造成破坏，给业主造成一定的经济损失。 （4）物业管理不正规 部分小区经常性发生停水、断电，正常的维护维修不及时，小区业主 与物业发生纠纷等现象； 以上存在问题，将直接给开发商的商品房销售及施工单位的声誉带来 严重的负面影响，必须引起重视。 3、渭南房地产市场商品房价格 买和卖是一对矛盾体，需方要的是在保证质量的前提下价格越低越好， 供方想的是价格越高且不担心销量最好。但房地产市场的现实是：经济条 件好的需求量小，因为有房子，即使需要购房，户型大小、地段位置、配 套设施、公共环境是他们考虑的因素，不考虑价格，这就产生了局限性， 因为满足以上条件的不多。而经济条件不好的，且又必须要购房的，他考 虑的第一是价格，第二是环境，可以说房价越低越好，即使生活设施、居 住环境不太理想。这就产生了两个对立面，你说房价不高，因为你能买起， 而且是全款。他说房价太高，因为买不起，就是下定决心买了，还是贷款。 那么渭南的房价到底是高还是低呢，渭南师院钱怀瑜教授这样说： 房价合理不合理，一要看房价目前的价位是多少，二要看我们城镇居 民的平均可支配的收入大概是多高。目前我们渭南房地产市场的均价大约 是在 35003800 元/m2左右，从城镇居民人均可支配角度来看，大概就是 22000 多块钱，如果说一个家庭有两个人都在工作，下来一年的收入就是 45 万元。而以这个房价一般来说，我们居民家庭 610 年的可支配收入 能够支付这个房价的话，那就是比较合理的。如果说一个家庭的收入按 5 万元计，买 100m2的房子，按 3800 元/m2房价计算，加上代收费用，需要 40 万元左右，而家庭 10 年可支配收入为 50 万元，这个房子能买起，所 以从这方面来看，这个房价是基本合理的。 但是，不是每个家庭的收入状况都是一样的，因为城市里的贫富分化 有很大的差距，渭南的房价到底是高还是低，合理不合理，这要做一个科 学的论证，比如有些家庭的生活水平是很高的，公务员的家庭、事业单位 人员的家庭，特殊岗位、特殊工种的技术人员的家庭，他们的收入比较高， 如果能达到 10 万元左右的话，那么对这部分人来说，这个房价并不高。 但是有些家庭一年收入也就 23 万元钱，对他们来说，这个房价就高了。 就这个房价，从渭南整个经济发展来看，与宝鸡、咸阳、榆林、延安 等城市相比较，我们的经济发展相对比较慢，家庭可支配收入比宝鸡、咸 阳都要低，所以渭南的房价要比宝鸡、咸阳等其他地方高，是不行的。从 发展的角度来看，渭南这几年的经济增长率，实际上平均支配超过了其他 城市，2012 年我们经济增长 14.5%，高于全国 6.7%，高于全省的经济增 长 1.6%，如果这个经济以目前这个速度继续发展下去的话，当然这个房 价也就会增长起来，我们今后 10 年的经济增长率应该都会维持在 13%左 右，所以我们目前的房价肯定会涨，这是毫无疑问的。但是究竟涨到多少， 有多种因素，比如城市人口能够达到多少，按照我们过去的计划，2020 年渭南城市人口增长到 80 万，城市现有人口为 5055 万，7 年时间增长 2530 万人口，这样来看，经济快速增长了，人口增长了，住宅需求量也 相应增长了，所以说房价也会增长。另外要看政策环境，当前所说的“国 五条”也好，限购令也好，从国家整体的经济环境来讲，房地产价格过热， 但是过热是全国其他热点城市（一二线城市）过热，并不是像渭南这种四 线城市，房价是一个真实的价格，不存在房价过热现象。现在土地价格比 较高，劳动力价格也比较高，建材价格还是高，再加上税收，所以说房地 产的利润率是有限的。 渭南房地产市场价格比较贴合实际，不存在虚高现象，商品和市场需 求有直接的关系，10%的客户需要高端住宅，50%需要终端住宅，30%需 要低端的，对于渭南房地产市场来说，50%60%需要的是中低端楼盘。 而价位与地段位置、配套设施、物业服务息息相关，所以我们要理性地看 待渭南的房价，而不是盲目地去下结论。 二、渭南万达广场对渭南经济以及房地产业的影响 25 年，在全国 70 余座城市矗立起 116 座万达广场，均成为商业成功 的范例，是地产促进了商业，带是商业带动了地产，万达董事长王健林说 过，我不能建好房子再招商，而是要先把客户的需求搞清楚，按照客户的 个性要求量身订做，我要把客户的利益放在第一位，为客户着想，这样就 能达到双赢。 渭南万达广场建设开工后，29 万平方米的国际化大型城市综合体涵 盖国际购物中心、五星级酒店、高级写字楼、精装公寓、沿街金铺等各种 业态，在建设期至使用期都将对渭南经济及房地产市场起到促进作用。万 达广场的建设，对渭南商业地产影响是非常大的，它的到来必然会带动周 边经济的迅速发展，也会拉动周边地区的消费需求，包括它的商业方面， 已经引起周边住宅地产价格的增长，这对渭南的发展将会有一个非常大的 促进作用。 3、渭南房地产市场发展猜想 2013 年上半年，渭南房地产市场在各种不利因素影响下取得了较好 成功，对今后房地产市场的发展进行一下预测。 1、国家调控加码可能性不大 政策无疑是影响楼市的最重要外部因素，从国家的宏观调控到地方的 实施细则，每一次的政策变动在给楼市带来波动的同时，也在撩拨着开发 商和购房者的神经。近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始 越来越多的出现，判断的主要依据是：上半年“国五条”效果有限，房价 上涨的势头没有得到有效遏制。 从目前的政策环境来看，国家层面正在研究楼市调控的长效机制，短 期看调控不会太放松，但下半年调控加码的可能性也不大。主要因为：第 一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府不允许第一年经济出现过 快的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政 府出台新政打压的可能性不大；第二、新一届政府正有意减少行政权力对 市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。 预计在今年年底或明年年初之前，闲置土地处置与预售款监管或有实 质性进展，房地产调控不会有特别大的政策出台。 2、房价小幅微涨 今年上半年成交大涨的同时房价也在稳步上升，据搜狐焦点每月楼市 成交报告分析，渭南上半年各月房价虽然涨跌互现，但总体依然是稳中有 升。今年楼市将会呈现“两头高，中间低”的态势 ，下半年，由于经济 回暖的迹象并不明显，在这种背景下，市场层面也应会保持相对平稳，总 体来看，下半年可能呈现“量跌价稳”的现象，全年涨幅应会略高于去年。 随着上半年有限的调控效果来看， “国五条”对渭南房产市场的影响 甚微，也有业内人士分析渭南房价走势：涨、再涨、涨停，目前看来这个 趋势不会被打破，渭南房价还未到涨停的地步。 3、供求出现增长 除了政策面的影响外，供求关系是影响楼市走势的最根本因素。最近 几年渭南市场一直呈现供求两旺的局面，供应量和成交量都稳步增长。今 年上半年渭南市场层面表现较好，开发商对于后市的预期也相对比较乐观， 推盘量与开发商对于市场的预期是密切相关的，因而，在这种背景下，下 半年各楼盘大幅推货可能性还是比较大的，供应将会出现一个较大的增幅。 而从需求角度来看，由于上半年成交量增长的原因，大量地消耗了刚 性需求型客户，因此预计市场供应的产品比例会逐渐偏向于改善型产品， 预计下半年改善型需求的客户比例会有所增加。由于改善型客户增加，他 们更追求产品的高品质，因此，品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。 4、刚需仍为主流 渭南市场地区之间有一定的差别，主要跟人品的分布程度相关，但如 果按照整体市场的份额来计算，其实渭南房地产的产品更加有选择，大部 分的价格相对来说也比较让人容易接受。刚需住宅类产品依旧是市场的主 流，这也符合渭南市场的需求。 5、市场竞争压力加剧 从市场供求关系来看，全国范围内许多城市住宅空置率居高不下，这 并不是人人都有房住，而是说明多数人买不起房。渭南也即将面临这种情 况，从渭南的城市发展规划来看，住宅开发规模庞大，建设面积不断增长， 与之相对应的渭南当前城市人口、经济结构、购房需求均有出入。加之保 障性住房面积的不断扩大和后续的开发，为渭南住房需求创造了更多的置 业选择，所有这些，都对未来房地产业的发展带来严峻考验。正如大家所 看到的，成熟区域的楼盘紧俏，有些地段的楼盘却严重滞销。所以，市场