潼南市调及产品建议改改

潼南潼南【江北新城奋进大道地块江北新城奋进大道地块】 市场调查及产品建议报告市场调查及产品建议报告 二零一二年十二月二零一二年十二月 潼南潼南【江北新城奋进大道地块江北新城奋进大道地块】市调及产品建议报告市调及产品建议报告 目目 录录 第一部分第一部分 潼南市场调查报告潼南市场调查报告1 1 一、潼南宏观市场1 二、潼南区域的未来规划5 三、潼南房地产竞争市场7 四、潼南房地产市场总结.15 第二部分第二部分 项目本体研究项目本体研究1717 一、项目地块分析.17 二、项目 SWOT 分析18 三、项目经济技术指标分析.19 第三部分第三部分 项目规划建议项目规划建议2020 一、整体规划原则和思路.20 二、各物业体量建议.21 三、物业设置区域建议.22 四、规划设计的要求.22 第四部分第四部分 项目产品建议项目产品建议2424 一、高层产品建议.24 二、洋房产品建议.25 三、物业配套建议.26 四、车库设置建议.26 五、交房标准建议27 第五部分第五部分 项目财务分析项目财务分析2727 第一部分第一部分 潼南市场调查报告潼南市场调查报告 一、潼南宏观市场一、潼南宏观市场 （一）潼南概况 潼南-渝遂线上一颗耀眼的明珠！ 潼南地处重庆市西北部最前沿，距重庆主城区 92 公里，东邻重庆合川区，西靠四川安 岳，南连重庆铜梁县，北接四川遂宁县，幅员面积 1594 平方公里，2 个街道，20 个乡镇， 283 个行政区，总人口 92 万。境内以浅丘陵为主，海拔高度 300-450 米，是重庆市规划建 设“一小时经济圈”的重要板块，成渝经济区的桥头堡。 随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了 重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是 带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。 （二） 、潼南区域近年来的发展 1、经济总量 区域经济近 5 年持续递增，发展速度较快，基本都保持在 10%以上。并且突破 100 亿 元临界点之后，正是城市飞速发展时期，为房地产发展提供了经济基础。 2、三产比例 作为传统的农业大县，第一产业依然是该地区的主导产业。2011 年全县实现地区生产 总值 167.24 亿元，三次产业比例为 403623 。 3、固定资产投入 总体上看，潼南县的固定资产投入呈现逐年上升趋势，但房地产开发的投资，受市场 环境的影响，先后在 08 年和 10 年出现同比负增长现象，11 年有所反弹。 4、金融机构存款 5、社会零售总额 社会零售总额逐年上升，呈平稳递增状态。说明当地人民生活水平随着经济的发展而 逐步提高，消费能力越来越强。在全市 40 个区县中，排名第 26 位。 小结： 在重庆经济快速增长的大环境带动下，潼南县经济也搭上了高速发展的列车，潼南县经 济的发展直接影响到房地产市场的兴旺，因此，潼南县经济的高速发展成为当地房地产市 场发展的首要有利因素； 2008 年以后，潼南县开始进入一个高速发展的新阶段，无论从 GDP 和地产开发量都有 较大幅度的增幅，居民的收入水平也开始有了大幅上涨，为房地产市场的发展奠定了一定 的基础。 二、潼南区域的未来规划二、潼南区域的未来规划 （）潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团。其中，梓 潼组团用地结构由“一环、一带、三片区”组成。 “一环”即外围生态保护区；“一带”即 以涪江及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊；由“一环” 、 “一带”将城市界定为三 个片区，即旧城片区、江北片区、凉风垭-哨楼片区。 潼南县潼梓镇城市总体规划（潼南县潼梓镇城市总体规划（20022002 年年20152015 年）年）-土地规划用图土地规划用图 1、旧城片区规划建设区面积约 3.9K，人口 5.5 万人。该片区是潼南县的商业中心， 城市建设以旧城改造为主，不宜进行大拆大建，并严格控制城市向旧城区以南的发展规模。 旧城片区为潼南县城的商业中心，商业用地主要沿老街两侧布置，并在条件允许的情况下， 向南开辟商业内街，减轻老街的交通压力。在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场， 将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心。 2、江北片区规划建设区面积约 8.83K，人口 7.2 万人，是潼南县新的政治、文化中 心及商业副中心，是城市的重要发展方向。 江北片区为潼南县城的金融中心和商业副中心，位于江北城区行政中心以北，采取商 业街与格栅式地块结合的方式，沿 32M 次干道两侧呈“L”形布置，该区应大力发展金融、 保险等事业，并注意满足该组团居民的日常生活需求。在城区北部建设大型无公害蔬菜批 发市场，面积 30 公顷。 （二）潼南 2007-2020 年城乡总体规划情况 重庆市是长江上游的经济中心，是城乡统筹的特大型城市。根据重庆市城乡总体规划 （2007-2020 年） ， “一小时经济圈”要提前 5 年即到 2015 年在全市率先实现全面小康，城 镇化率要提高到 80%。潼南是“一小时经济圈”里城市化率较低的城市之一，目前全县城 市常住人口不到 18 万，城市化率不足 20%，总规将潼南定位为中等城市，到 2015 年城市 人口应达 35 万人，城市化率应达 37%，七年时间每年的城市化率必须提高 2.4%，按全县总 人口 95 万人计算，每年进城人口必须达 2.2 万人，每人按标准居住面积 27 平米计算，每 年全县必须竣工住宅面积达 59.4 万平米才能满足需求。 小结： 从潼南的现状和未来规划来看，老城由于道路较为狭窄，住宅陈旧，进行大面积的拆 迁和改造困难较大，同样旧城道路较为狭窄，交通不便，对于居住有较大需求的消费者来 说，在老城购买物业主要是因为购物消费较为方便，所以潼南在规划老城时，也主要以打 造商业为主，老城未来将会成为潼南的商业中心。 潼南江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新城由于地域较为宽广，交通 道路便于打造，同时新增的交通也为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通，不少年轻 的购房消费者都将购房方向放在了新城区。同时，由于潼南政府部门都已集体搬迁至了新 城区，所以新城未来发展主要以行政为主。 从潼南的城市化率和城市化进程来看，是“一小时经济圈”里比较差的，由于城市化 进程势不可挡，因此，潼南的房地产市场有很大的潜力和巨大的商机。 三、潼南房地产市场分析三、潼南房地产市场分析 （一）、整体市场情况 市场供应：市场供应： 通过该表可看出，近五年潼南房地产市场增长迅速，施工面积和竣工面积双增长，市 场发展健康。10 年开始由于受宏观调控的影响，增速放缓。 商品房成交面积：商品房成交面积： 市场成交方面，潼南作为三线城市，受宏观政策影响不大，成交量持续增长。一方面 是市场主流供应皆为刚需产品，符合当前市场需求，另一方面潼南城市的发展，人民收入 增加而房地产销售价格合理。 商品房成交金额：商品房成交金额： 在成交金额方面，11 年较 10 年增长一倍，而实际成交面积增长不到 20%。其原因在于， 11 年房地产价格上涨所致。10 年商品房市场均价为 2200 左右，而 11 年则达到 3500 左右， 今年市场均价 4100。 2010 年市场详情：（数据来源于潼南县房管局） 项目单位2010 年累计同比增减 房地产开发投资额万元 8563276.7% 其中：商品住宅开发投资额万元 7121374.7% 90以下住房开发投资额万元 10729122.1% 140以上住房开发投资额万元 4554-15.5% 商业营业用房投资额万元 840662.2% 房屋施工面积万平方米 153.645.9% 其中：住宅施工面积万平方米 134.152% 新开工面积万平方米 65.433.8% 90以下住房新开工面积万平方米 9.113.8 140140以上住房新开工面积以上住房新开工面积万平方米万平方米 0.70.7-76.7%-76.7% 房屋竣工面积万平方米 34.9170.5% 其中：商品住宅竣工面积万平方米 27.7166.3% 商业营业用房竣工面积万平方米 5.4125% 商品房销售面积万平方米 48.882.1% 其中：商品住宅销售面积万平方米 45.991.3% 90以下住房销售面积万平方米 8.286.4% 140140以上住房销售面积以上住房销售面积万平方米万平方米 0.250.25-79.2%-79.2% 商品房销售均价元 226930% （二） 、在售楼盘情况： 项目名称物业类型价格（建面） 区域 外滩国际城高层、小高层、商业 3700-4500 元/老城区 学府春天高层、小高层、商业 均价 4000 元/ 凉风垭 铜新花园高层、6+1 电梯洋房、商业4100-4300 元/江北新区 北城天骄高层、多层、商业4000 元/江北新区 共谊春天诗意高层、小高层、宽景高层、商业4200 元/江北新区 江城丽都高层、小高层、多层、商业4100 元/江北新区 卓然水晶之城高层、小高层、6+1 电梯洋房、商业4250 元/江北新区 米兰阳光高层、6+1 多层（无电梯） 、商业多层均价 4100 元/ 高层均价 4300 元/ 江北新区 北城丽都高层、6+1 电梯洋房、商业4100 元/平米江北新区 &NO.1&NO.1 【项目名称】：外滩国际城外滩国际城 【项目位置】：重庆市潼南接龙桥老车站 【开发商】：重庆驰华亿立地产发展有限公司 【物业类型】：高层、小高层、商业 【建筑风格】：现代 【项目体量】：62 万方 【容积率】：2.0 【建筑层高】：高层 32F 小高层 18F 【总户数】：4782 户 【面积区间】：52-120 【住宅售价】：3700-4500 元/ 项目阐述： 开盘时间：2011 年 1 月 16 号，共计推出 1200 套，当月销售 800 套，当月去化率 达到 75%，二期开盘时间为 2011 年 10 约。 从 2010 年底到目前共计推出 1600 套，一期开盘销售的较好 到目前为止共计销售：1500 套 平时平均月消化：25 套（2012 年） 销售分析：位于成熟的老城区，虽然潼南的老城地势狭长，但当江北新区还并不十 分成熟的时候，很多原老城区的人群还是选择了在自己熟悉的老城购房。从 2011 年 1 月到现在 22 个约，项目共计销售约 13.5 万方。 客群：原老城居民，改善居住，还有周边乡镇 &NO.2&NO.2 【项目名称】：学府春天学府春天 【项目位置】：潼南一中旁 【开发商】：重庆驰华亿立地产发展有限公司 【物业类型】：高层、小高层、商业 【建筑风格】：现代 【项目体量】：23 万方 【容积率】：2.65 【建筑层高】：高层 32F 小高层 18F 【总户数】：4782 户 【面积区间】：54-80 【住宅售价】：4000 元/ 项目阐述： 开盘时间：2011 年 5 月 1 日，首次开盘，共计推出 280 套房源，当天销售 202 套， 当天去化率达到 72%。 到目前共计推出房源：1-15 号楼多层，570 套房源 到目前共计销售：500 套 平时平均月去化：20 套 最新销售动态：预计 2013 年 1 月推出两栋高层 ，390 套 销售分析：和水晶之城是同一个公司开发，在潼南的影响力比较大，另整体户型不 错，而且位置靠近潼南一中和潼南的汽车站，项目所处位置不错。到目前为止，销 售面积约 4 万平方米。 客户构成：潼南一中的教师，为了孩子上学而到城里购房的客户，另还有一部分老 城区的客户。 &NO.3&NO.3 【项目名称】：铜新花园铜新花园 【项目位置】：江北新城奋进大道 【开发商】：重庆民福坚守工程有限 公司 【物业类型】：高层、洋房、商业（少数） 【建筑风格】：现代 【项目体量】：17 万方 【容积率】：2.9 【建筑层高】：高层 32 层 【总户数】：1329 户 【面积区间】： 【住宅售价】：4100-4300 元/ 项目阐述： 开盘时间：一期开盘 2010 年 8 月 1 日（一期开盘时，推的洋房，价格在 2800- 3000 为主） ，二期开盘 2012 年 7 月 14 日 到目前共计推出房源：800 套 到目前共计销售：约 700 套 平时平均月去化：15 套（最近） 最新动态：2012 年 12 月 2 日推出两栋高层，共计 376 套，销售 10 余套。 销售分析：位置相对偏远，但项目绿化率高，户型整体也不错。而且一期开盘的时 候为潼南的房市最火热的阶段，2010 年销售很不错。到目前为止，两年时间，销 售面积约 8 万方。 客群：洋房以个体为主，有一部分中医院医生。高层主要还是乡镇上入城置业的为 主。 &NO.4&NO.4 【项目名称】：水晶之城水晶之城 【项目位置】：巴渝大道 【物业类型】：高层、小高层、商业（少数） 【建筑风格】：新古典 【项目体量】：26 万方 【容积率】：2.3 【建筑层高】：高层 32 层 【总户数】：1329 户 【面积区间】：83-152 【住宅售价】：高层 3900 元/；洋 房 4000-4500 元/ 项目阐述： 开盘时间：2012 年 1 月 8 日 ，当天推出 15 和 16 号楼，108 套，当天销售 92 套， 去化率达到 85% 到目前共计推出房源：550 套（全部为洋房） 到目前共计销售：400 套 平时平均月去化：25 套，是目前潼南销售很好的项目之一 最新销售动态：预计 2012 年 11 月底推出两栋高层，约 300 套 销售分析：项目的景观，中庭在潼南目前是最好，另前期的展示：例如售楼部修， 在潼南来说是相当大气和漂亮的，公司实力和形象的塑造较好，客户信心较足。到 目前为止，11 个月的时间，销售面积约 4 万 5 千方。 客群：个体和事业单位，以及企业高管等中高收入群体。 4 4、市场调查小结：、市场调查小结： （1）、老城区开始出现一房户型：老城区目前项目相对较少，多集中在滨江路一段，区位 、配套较为完善、价格也相对较高。目前老城区物业的面积区间集中在建筑面积 70110 区间，其中建面 70的小两房占整体比例的 15%左右，7090的二房占整体比例的 50%左 右，90110左右的三房占整体比例 35%左右。 （2）、目前江北新城项目开发如火如荼，在售物业众多、物业类型丰富（多层、高层、小 高层、别墅、花园洋房）、竞争激烈。品质大盘主要集中在巴渝大道沿线，重点以北城丽 都、米兰阳光、北城天骄、福江名城等为代表，同时，也出现了一批中小型的后起之秀， 如：春天诗意（中式风格）、卓然水晶之城等。 当前在售物业面积区间集中在 80120，从整个市场存量上看，目前新城市场上主 要以 100110三房为主，占到了整体比例的 70%左右，而 8090左右的二房，占到的 比例为 30%。 新区的置业客户群主要为：政府机关人员、中高收入注重生活品质的中青年家庭、老 城区二次置业客户。该区域当前市场价格为 3900-4200 元/，是潼南房地产市场发展的风 向标。据了解，近 1 年来，新城住宅价格有明显涨幅（1-2 年前老城销售均价总体高于新 城，近 1 年来两地市场价格差距拉近）。目前各大在售代表楼盘一期均以售罄，根据当前 市场环境走势预判，该市场价格将走稳趋势发展。 四、潼南房地产市场总结：四、潼南房地产市场总结： 潼南房地产市场发展机会较多，市场刚性需求将会大于市场的供应量，有利于潼南的 房地产市场发展。 1 1、市场需求情况：、市场需求情况：在潼南县，老城区客户多为中老年客户，所以中等户型是市场的需求主 力，从各个楼盘的销售情况看，无论是高层电梯房还是多层普通房，客户的需求面积也已 经在向中小户型转变。而在江北新城，中青年成为购房的主力群体，并且多数为在附近上 班的政府机关职员，属于中高收入人群，对于价格的抗性较低，所以新城面积 80110 的户型成为多数销售者的首选，而供应市场也多为此区间户型。 2 2、住宅市场发展潜力：、住宅市场发展潜力：从房地产的市场供需关系可以看出，潼南的住宅市场发展潜力较大 ，对于中高档住宅的需求较大，他们希望能通过二次及以上次数的购房来改善现有的居住 环境。从潼南的城镇规划发展来看，江北新区是发展重点。 3 3、消费群：、消费群：客户来源以潼南本地为主，城市拆迁住户、乡镇入城人员、80 后婚龄人群及 二次置业的城市中坚阶层。 4 4、市场现状：、市场现状：区域市场上，以 80左右两房和 100左右三房，总价在 3545 万的户型 为市场主流需求产品；户型设计逐步得到创新，时尚现代化的居住理念逐步形成。 5 5、住宅市场空白：、住宅市场空白：虽然潼南现有的楼盘品质开始逐渐提高，但市场对于高档住宅小区的需 求仍然是很大的。目前潼南购房客户仍然是以自住为主，换房目的主要在于改善现有的居 住条件，因此品质高档的居住小区发展潜力较大，更能被市场所接受。 6 6、潼南住宅未来发展趋势：、潼南住宅未来发展趋势：从各楼盘的成交分析，潼南房地产的存量房供应仍然是以大户 型为主。但是随着房价的增长和其他方面消费的支出增加，消费者对于购房所能承受的经 济支出将会减少，对于总价过高的户型，已经出现滞销的局面。因此舒适的二房户型和经 济实用的小三房的市场需求将会越来越大。 第二部分第二部分 项目本体研究项目本体研究 一、项目地块分析一、项目地块分析 1 1、项目概况、项目概况 项目地块位于潼南县江北新区奋进大道。与火车站站前大道相接，是连接火车枢纽中 心商贸区与潼南各区域的必经之路。项目用地较为平整，呈标准矩形，地块长度约 175 米， 宽 136 米。本用地属新开发区，地块周边环境较好，污染程度较小。所处区域从项目到江 北新城中心广场、行政中心等区域坐车仅需五分钟。从潼南县城总体规划上看，本项目位 于规划的中心区域，增值及发展势头较强劲。 (地块所属区域位置示意图) （地块实景照片） 老老 城城 区区 江北新区江北新区 本案本案 二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析分析 S S（优势）：（优势）： 用地较为平整，无限高、无建筑密度限制，无道路分割，无高压线穿过，施工便利 四邻交通干道，对外交通便捷 政府支持，政策扶持 地块所在的新区隆鑫地产进驻将修建商业街，届时会成为潼南县一道独特的风景线 W W（劣势）：（劣势）： 所处新区人口基数小，区域人流量少 用地周边缺乏生活设施配套 用地周边景观资源较为平淡 奋进大道道路条件较好，但区域成熟度不高 O O（机会）：（机会）： 城市综合体项目带入居家生活便利 对生活配套、住区质量和景观提升有需求 城市化商业休闲、居住的功能，有机结合 提升城市形象，符合品位生活的追求趋势 T T（挑战）：（挑战）： 宏观政策继续从严，房产市场还未活跃 区域内存在同类竞争的大型综合体项目 产品类型易重叠，供给量多，客求量少 研究与对手的主次产品量、档次和价格区别 吸引人流、营造气氛、塑造特色社区形象 三、项目经济技术指标分析三、项目经济技术指标分析 项目地块总用地面积：23910 平方米（合计约 35.8 亩） ，总建筑面积为 83685 平米 （不含地下建筑面积） ，项目整体容积率约为 3.5。 土地性质土地性质用地面积用地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑密度建筑密度 住宅住宅 2391023910 8368583685（住宅（住宅 3.53.5 无要求无要求 无限制无限制 6694866948、商业、商业 1673716737） 备注：目前我们所掌握的资料中，并没有就公共配套的指标明确化，这也有待下阶段双方 将项目指标明确。 第三部分第三部分 项目规划项目规划建议建议 一、整体规划原则和思路一、整体规划原则和思路 前言： 在前期的沟通中，我们了解到本项目的指标及体量，初步建议项目定位为中等价位、中等价位、 精致舒适型商品用房精致舒适型商品用房。初步界定目标客户群为：新区中青年主力购房群、政府机关职员和新区中青年主力购房群、政府机关职员和 二次置业者二次置业者。 “精致舒适型精致舒适型”即项目体量虽不大，但力求建筑外观及居住环境精致有型，小区物业 布局紧凑，户型经济好用不浪费。 本项目容积率 3.5，如要满足追求更好生活水平的客户需求，就必须从规划、产品、景 观的精心塑造着手，打造起居便利、户型耐用的典范社区。 1、项目整体规划思路、项目整体规划思路 1） 、从本项目经济技术指标上分析，地块总用地面积为 23910 平米，整体容积率约为 3.5，则总建筑面积约 83685 平米。 2） 、整个规划应始终贯穿“最大程度提高居住舒适感” 、 “通过不同的产品组合放大资 源及消化不利因素影响”两大核心原则。 “最大程度提高居住舒适感最大程度提高居住舒适感”是尽量降低建筑密度，尽可能提高绿化率； “通过不同的产品组合放大资源及消化不利因素影响通过不同的产品组合放大资源及消化不利因素影响”则是通过产品的设计和组合，以及 景观的打造，尽可能降低西晒、噪音等不利因素影响。 “16000 余方商业余方商业”如何合理规划，规避不利因素，提升产品价值； 2、项目产品组合确定、项目产品组合确定 方案一：高层方案一：高层 + + 地下车库地下车库 + + 内街式商业内街式商业 从本项目的整体定位与对应的客户群来看，社区内须有相应的配套设施，考虑到尽量 人车分流因素，建议打造地下车库和配套商业。 按上述所要求，我们给出了项目的产品的组合建议，详细用地指标平衡如下： 1、项目用地指标平衡表 说明：说明： 1）建议其它管理 用房总建筑面积约 为 836 平米，总用地面积约为 240 平米。 2）商业：据项目技术指标显示，本地块商业面积需达到 16737 平米，为满足要求，建议商 业做成内街式商业。 3）车库：本项目总建筑面积约为 83685 平米，按照住宅面积每 100 平米 0.6 个车位，工 用地性质用地性质占地面积占地面积( (平米平米) )建筑面积（平米）建筑面积（平米） 总用地指标 23910 83685（地上） 商业4184(2 栋 2 层） 16737 高层 2989（4 栋*23 层） 66984 地下车库 / 16632（地下） 其它管理用房 240 836 居住用地面积（含 景观园林） 1821266112 建面积每 100 平米 0.7 个车位测算，项目总车位约为 513 个，其中地下车位 462 个，地上 车位 51 个，按照 36 平米/个，地下车库面积约 16632 平米。 2、住宅建设用地面积和总建筑面积测算 扣除商业街和公共配套设施用地面积： 23910-5458-240=18212（平米） 扣除其他公共配套设施（不含地下车库）的项目总建筑面积： 83685-16737-836=66112（平米） 综上所述，项目居住总建筑面积约为 66112 平米，地上居住总用地面积约为 18212 平 米，居住综合容积率约为 3.63，建筑密度按 30%计算。 物业设置区域建议物业设置区域建议 分析：第一种建议是以商业硬性指标为导向的传统组合方式，但本案体量不大，裙楼底商 需要做到三层才能达到指标要求建筑面积，并且非沿街商业短期内销售问题严峻，建筑密 度大，缺乏居住品质感，在当地产品中无差异性，后期竞争将极其惨烈，优势是地块周围 没有其他大型商业规划，后期可起到区域性商业体的作用。 方案二：高层方案二：高层 + + 电梯洋房电梯洋房 + + 商务公寓商务公寓+ +沿街独立商业沿街独立商业+ + 地下车库地下车库 商务公寓可行性： 1 1，20112011 年潼南全县超额完成目标年潼南全县超额完成目标 全县 GDP 达到 130 亿元，增幅超过 14.6%，地方财政收入和一般预算收入分别达到 20.3 亿 元和 8.7 亿元，全社会固定资产投资达到 91 亿元，年均增长 32%，社会消费品零售总额达 到 47 亿元，年均增长 19%，外贸进出口总额 8020 万美元，城镇居民可支配收入 18181 元， 年均增长 15%。 结论：结论：2011 年潼南经济发展态势较好，工业生产较快增长，财政收入大幅度提高，消费品 市场繁荣活跃，劳动就业状况整体上保持稳步增长。 2 2，20122012 年全县达成目标年全县达成目标 地区生产总值增长 18%，财政收入增长 15%，全社会固定资产投资增长 35%，规模以上工业 高层高层 高层高层 高层高层 高层高层 小区大小区大门门 奋奋 进进 大大 道道 市市 政政 道道 路路 进进 大大 道道 商业商业 商业商业 总产值增长 50%，社会消费品零售总额增长 20%，城乡居民收入分别增长 15%和 18%。 建设工业一园三区，全年完成工业固定投资 30 亿元以上，新增规模以上企业 20 家以上。 完善城市形态功能，依托产业布局，积极发展工业经济、特色农业、生态旅游和边贸经济。 提升商贸旅游发展水平，全年新增限额以上商贸流通企业 100 个以上，全县社会消费品零 售总额达到 55 亿元以上，全年接待游客 150 万人次以上，旅游综合收入超过 10 亿元。 推进开放发展和改革创新，全年引进项目 100 个以上，到位资金 50 亿元，外贸出口达到 2100 万美元，实际利用外资 1200 万美元，新建微型企业新建微型企业 10001000 户，个体工商户，个体工商 35003500 户户。 结论结论: :工业经济崛起，农业经济续航，第三产业加强，经济活跃度较高，经济基础较弱，但 是经济发展较快，区域经济从 06 年开始持续递增，近几年发展速度较快，基本保持在 10% 以上并已突破 130 亿，该时期正是城市飞速发展时期，为房地产发展提供了经济基础。 3，未来五年发展目标：，未来五年发展目标： 到 2016 年地区生产总值达到 300 亿元，工业销售值 500 亿元，县城建成区面积达到 30 平 方公里，人口达到 30 万，实现地方财政收入，社会消费品零售总额，城乡居民人均收入翻 番。 实施工业强县战列，到 2016 年工业园达到 20 平方公里，规模以上企业达到 200 家以上。 打造区域性中心城市，围绕一心三点多级的城镇发展格局和一江两岸三大片的城市建设框 架，积极推进 50 平方公里生态文化名称建设。 激活商贸旅游经济，到 2016 年，年接待游客 300 万以上，实现旅游收入 25 亿元，年销售 额过亿元的商贸流通企业 10 家以上，年交易额 5-10 亿元的专业批发市场 5 个以上。 实施项目经济带动，争取到 2016 年引进招商项目 500 个，投资 10 亿元以上的重大项目 30 个，到位资金 400 亿以上，实现外贸进出口总额 2 亿美元，实际利用外资 7000 万美元。 （数据来源于凤凰网) 届时，全县微型、小型企业将超过届时，全县微型、小型企业将超过 30003000 家，注册资金家，注册资金 100100 万以上的中小型及以上企业将超万以上的中小型及以上企业将超 过过 10001000 家。家。 结论：结论：未来区域经济将跨越式增长，固定投资比例将大步跃升，房地产市场将出现明显回 温，各经济指标出现显著提升，商业氛围更加浓厚，随着众多企业单位进驻潼南，以及政 府扶持中小企业计划，海量常驻潼南的中高收入者居住办公等需求得到释放，本案的商务 公寓规划建议的价值将全面展现。 分析：综上数据分析，洋房拔高品质，高层持续走量，将政府用地指标中分析：综上数据分析，洋房拔高品质，高层持续走量，将政府用地指标中 1600016000 余方商业余方商业 规划为独栋商务公寓规划为独栋商务公寓+ +沿街商业一栋（沿奋进大道）沿街商业一栋（沿奋进大道） 。 商务公寓商务公寓 swotswot 分析分析 S S：商务公寓既可居住，又可办公具备写字楼功能，是居住，办公，投资，自用的复合型产 品，填补寒亭市场空白。价格相对写字楼较低，较受中小企业青睐，区别于酒店公寓，所 以多数不提供装修，便于后期结合办公需要改造。总价低，最低首付两成。项目后期交通 便利，步行十分钟即达新城中心，为后期的商圈形成奠定基础。与纯商业规划相比，更利 于快速回笼资金。并且可以保证项目建筑密度的最优化。 W W 潼南没有标准写字楼，企业办公地点基本在车间，门市和住宅，老城区所有大厦多数都 是酒店，只有极少量出租给企业，多数企业没有专业办公环境意识，这在推广及有效客户 挖掘上会增加难度。本项目地处新区，周围配套不成熟，短时间内无法被消费者认可。周 边居民经济收入不高购买力不强，开发商知名度欠缺难以让买家在初期建立信心。公寓型 产品在当地首次出现，在产品接受上有一定抗性。 O O 周边商业氛围的逐渐成熟，投资和办公的消费者逐渐增多，随着新开发项目的逐渐增多， 配套逐渐改善，已经影响了一部分消费者开始关注该地段的发展，需求量大小与操作有关， 首先市场上没有同类产品供应，被积蓄的需求与潜在需求都会在本项目体现。 T T 其他项目住宅及中小户型均会对本案商务公寓产生威胁。其他项目住宅及中小户型均会对本案商务公寓产生威胁。 S+O:优势+机会： 1、针对消费者需求，提高项目自身品质，控制价格成本增长； 2、炒作区域发展，提升购买者购买信心； W+O：劣势+机会 1、加强市场宣传，提高项目知名度及塑造开发商形象； 2、进行独特的产品形象定位； 目标客户及功能需求：目标客户及功能需求： 1、铜梁的需求人群：、铜梁的需求人群：1、 投资型客户 2、 自用居住型客户 3、 小型公司办公 4、 第二居 所 5、 外地渡假型 6、 外地企业员工宿舍 7、年轻过渡用房 分析：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出 租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。 方案二项目用地指标平衡表方案二项目用地指标平衡表 建筑密度按 20%计算。 用地性质用地性质占地面积占地面积( (平米平米) )建筑面积（平米）建筑面积（平米） 总用地指标 23910 83685（地上） 商业（商务公寓）500(一栋 25 层） 12500 沿街商业2136（2 层） 4273 高层塔楼 沿街商业上 700*2 （2 栋 28 层） 39200 洋房 2146，360*6 （6 栋 10+1） 27748 物业设置区域建议物业设置区域建议 分析：第一种 商务公寓户型设计及户型面积配比建议商务公寓户型设计及户型面积配比建议 建议户型：两室单卫、两室一卫一厨、一室单卫、一室一卫一厨 豪华办公户型： 两室单卫 70-90 平米 约占公寓总建筑面积的 20 豪华居家办公户型： 两室一卫一厨，70-90 平米 约占公寓总建筑面积的 30 标准办公小户型： 一室单卫 5060 平米 约占住宅总面积的 30 标准居家办公小户型： 一室一卫一厨 50-60 平米 约占住宅总面积的 20 小区大小区大门门 奋奋 进进 大大 道道 塔楼塔楼 市市 政政 道道 路路 进进 大大 道道 商务公寓商务公寓 商业商业 洋房 塔楼塔楼 洋房 洋房洋房 洋房 洋房 洋房户型面积配比建议：洋房户型面积配比建议： 85-110 平米两房变三房，标准三房。 四、规划设计的要求四、规划设计的要求 具体的产品规划，需要设计院最终完成，我们现在对规划做出提出一些初步的要求： 1、项目地势相对平坦，地块内部无景观资源，建议打造中庭景观。 2、设计中一定要注意中庭景观、外部景观的利用和最大化，尽可能保证景观资源的均好性。 3、一定要体现规划的整体性与舒适性，尽量做到人车分流。 4、高层产品具体规划上，尽可能能保证户户观景，栋栋观景。建议引入点式建筑设计，一 是既可使景观资源最大化，也可以尽量避免西晒问题；对项目舒适度的提升也有很大的作 用，所以，我们建议，将点式建筑理念引入潼南，提升居住品质。 5、重景观：高层应尽量拔高，最大化发挥外部资源优势；同时提升容积率，为中庭预留较 大内部空间。 6、高层住宅户型以精致二房和小三房为主，并尽量多赠送空间，多居住空间，减少公摊。 7 7、商业要做到业态丰富，大小店面都有，以街区形式出现。 8 8、小区入口与商业的关系要处理好，尽量把入口处理得大气。 第四部分第四部分 产品建议产品建议 一、高层产品建议一、高层产品建议 1、楼层数建议 由于本项目 83785 平米的体量，综合两种方案，考虑到项目建筑密度和舒适度，以及 区域客户对于高层的喜好程度，我们建议做高层为 28 层以下， （具体层数确定可根据容积 率情况调整） 。 2、户型建议 A、市场现状调查 我们选择了与本项目地理位置接近的几个中高端项目作为辅助参考： 物业名称物业名称户型配比户型配比面积面积( (2 2) ) 1 房 2房3房4房及以上1房2房3房4房及以上 科艺科艺福江名福江名 城城 /35%65%65%/80-95130130/ 花漾年花漾年 /40%40%60%/70-9070-90116/ 铜新花园铜新花园 /40%40%57%3%/9090130115140 江城丽都江城丽都 30%70%70%2%5870-9070-90123123136166 米兰阳光米兰阳光 /8%92%92%/78-96122143122143/ 卓然卓然水晶之水晶之 城城 /60%40%40%/ 66（有可 变空间） 77-77- 110110（有可（有可 变空间）变空间） / 小结： （1）本次抽取的典型案例在户型配比上，95%以上的项目的主力户型都选择了 3 房和 2 房 （部分项目的 2 房赠送空中院馆可变成 3 房） ，所占各自项目的比例都达到了半数以上，3 房的面积均在 110130 平方米之间；2 房户型所面积控制在 7096 平米之间； 其中铜新 花园有 1 套 1 房户型，所占比例忽略不计； (2) 一般的 2 房、3 房高层户型中最多设置一个带卫生间的套房； (3) 对于高层项目，在内部各功能空间的配置方面，除基本的客餐厅、卧室、厨房等空间 外，多功能房、保姆房、储藏室的配置非常缺乏，但是按照普通家庭的使用习惯来看，特 殊功能房的使用率不高，经济价值低； (4) 现市场上较为流行的赠送空间以空中院馆、入户花园、局部挑高、飘窗等，在各个项 目中的应用比较广泛。空中院馆、入户花园是选择应用最大的面积赠送方式，一则对于消 费者来说这两个地方的实际利用率高于其他的赠送空间，最能体现产品的性价比，市场接 受度也是最高的；二则对于开发商而言，这种产品设计在实施过程中相对技术要求不高， 对于成本控制比较有利。 B、户型面积及配比初步建议 由以上市调显示，潼南江北新区商品房二房的面积均为 70-90 平米，三房的面积多为 110- 130 平米之间，根据市场趋势，舒适的二房户型和经济实用的小三房的市场需求将会越来 越大。因此，本项目建议仍以三房为主， 两种方案的高层户型配比建议：两种方案的高层户型配比建议： 建议户型： 70-90 平米两房变三房 约占高层总面积的 55% 90-110 平米标准三房 约占高层总面积的 35% 110 平米以上大三房变四房 约占高层总面积 10% 三、建筑风格建议三、建筑风格建议 说明：说明： 潼南消费者对建筑风格没有过多的讲究，目前市场上的项目建筑风格并不明显，多为 现代风格，但打造并不纯粹。虽然异域风情在其他一、二线城市追捧度较高，但也多为洋 房和别墅建筑，考虑到本项目定位为中端，故建议打造一、二线城市倍受欢迎的 ARTDECO（艺术装饰）风格。 本案考虑：综上所述，