物业空调系统运行操作管理手册

物业管理物业管理工程维修部运行手册工程维修部运行手册 第三节第三节 空调专业空调专业 1空调系统运行管理规定 序号项目要求 1 运行管理规定 1、 空调值班人员对设备应经常进行巡视检查，包括定期巡 视及特殊巡视。 2、 工程部经理或主管应定期检查、指导冷冻机房的运行管 理工作。空调领班每天检查一次运行及机房管理情况， 对设备存在的问题能及时处理并作好记录。 3、 操作工巡视检查应集中精力，若发现设备有异常情况应 记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报，密切 监视设备情况，在主管的指导下进行设备的检修或切换 工作。 2 规章制度齐全并 认真执行 1、空调工应持证上岗，应具有空调专业等级证书，并能熟练 掌 握操作、维护保养有关设备的技能。 2、认真执行交接班制度、定期巡检制度、设备操作规程的规 定当值无违章、违纪现象的发生。 3 冷冻机、空调设 备运行正常无重 大事故 1、严格按照操作规程操作，做到冷冻机运行稳定无液击、咬 缸、喘震、超温、超压、泄漏等异常显现象；按时记录油温、 冷却水进出水温度及压力，冷媒水进出口温度及压力，吸排 气温度及压力、电压、电流等，发现异常及时处理并上报做 记录。 2、做好设备的维护保养工作，认真做好保修期内与外包设备 的保养记录，各种保养记录保存完好。 3、对设备使用的压力表、温度计等测量器具应定期检查，保 证其灵敏可靠。 4、保证润滑油、冷媒、传热面的清洁，保持良好的传热效果。 4 电气控制系统完 好 1、定期清除电器柜内灰尘，检查个电器元件无烧损，使其接 触良好，且接线符合规范要求。 2、电机运行正常，无超温过流现象，接线牢固正常。 3、机房内照明电器等应绝缘良好，机器设备接地良好。 5 日常管理1、机房内应有良好的事故排风设备、通风照明良好，地面、 门窗设备保持干净整洁，通道畅通。 2、机房内不准挪作他用，不准堆放杂物及易燃、易爆物品， 配备相应的灭火器具。 3、明火作业严格遵守劳动和消防部门规定，严格执行持证操 作制度。 4、做好操作维修人员的业务培训工作，提高操作人员的业务 应变能力。 5、做好冷冻机的经济运行，合理供冷，使机器始终保持良好 的安全运行状态。 2 2 中央空调运行规程 221 操作要求 冷水机房是设备机房，为保证大厦中央空调系统安全、正常运行，必须严 格遵照操作规程进行操作。 2.1.1 严格遵守冷水机组维护操作手册要求，保证安全生产。 2.1.2 掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行 状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，并做好运行 记录，保证数据准确无误。 2.1.3 发生异常情况以及设备故障应迅速查明原因、正确处理，及时报告有关 领导和部门，并认真做好记录（内容应包括异常情况或故障发生、过程、 原因、处理方式及结果）。严格遵守设备检修记录归档制度。 2.1.4 及时掌握外界环境温度和大厦内各部分空调负荷需求，合理调整机组、 水泵等投入运行的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求的前提下， 做到经济运行。 2.2 系统各主要设备对应运行方式 现有中央空调系统各主要设备对应关系和管路系统的配置情况如下： 3 台冷水机组、5 台冷却泵、5 台冷冻泵、5 台冷却塔，正常运行操作请按如 下系统划分方式对应进行： （） 1#，2#冷水机组对应：1-3#冷却泵 1#3冷冻泵 任意 4 台冷却塔 （） 3#冷水机组对应： 4#5冷却泵 4#5冷冻泵 任意 2 台冷却塔 2.3 启动运行操作步骤 2.3.1 启动 1冷水机组 2.3.1.1 正常操作： 、开启 1冷水机组蒸发器及冷凝器进出水阀门； 、开启 1冷却水泵进出水手动蝶阀； 、开启 1冷冻水泵进出水手动蝶阀； 、置 1冷却水泵选择电源选择开关于“手动”位置； 、按 1冷却水泵电源“启动按钮”，启动 1冷却水泵； 、置 1冷冻水泵选择电源选择开关于“手动”位置； 、按 1冷冻水泵电源“启动按钮”，启动 1冷冻水泵； 、置冷却塔风扇系统电源选择开关于“自动”位置，风扇将 自动启动运转（若置于“手动”位置，要按下电源按钮手 动启动风扇系统）。 在完成上述步骤后，参照冷水机组操作手册启动 1冷水机组。 2.3.2 启动 2#冷水机组 参照 1#冷水机组启动步骤， 2.4 停机运行操步奏： 上述冷水机组的停机操作程序：在机组完成停机后 515 分钟，按照先停泵 及冷却塔，再关闭各管路阀门的原则进行，具体步骤如下： 、按“停止”按钮停止冷却泵、冷冻泵及冷却塔， 、按“关闭”按钮关闭各电动阀，“关到位”指示灯亮。 、关闭相关管路之手动阀门。 2.5 两台机组并联运行操作要求 2.5.1 根据大厦中央空调现有配置状况，操作人员可采用下列几种运行方式来 满足不同时期、不同负荷的空调需求，即运行： （1）开启 1#冷水机组； （2）开启 2#冷水机组； （3）开启 1#冷水机组 + 2#冷水机组； 2.5.2 以上运行中，冷冻泵最多只能开启 2 台，非在运行中机组之冷却、冷冻 水进出水阀门均必须关闭，以避免水流旁通。 2.5.3 运行中冷水机组冷却、冷冻水进出参数应在如下范围： 冷冻水进出水压差 0.1-0.15 Mpa 进出水温差 4-5 冷却水进出水压差 0.1-0.15 Mpa 进出水温差 4-5 冷冻水出水温度小于 47F(8.5) 注：冷冻水系统最大压力不得 1 超过 1.3 Mpa。 冷却水系统最大压力不得 1 超过 0.4 Mpa。 3. 空调冷水机组操作规程 3.1 准备工作 3.1.1 检查欲启动冷水机组的蒸发器及冷凝器进出水阀门是否全部开启。 3.1.2 检查冷却水泵及冷冻水泵系统管路阀门是否全部开启。 3.1.3 检查分水缸及集水缸上的阀门，根据空调需要决定是否开启或关闭。 3.1.4 检查分水缸供水总管阀门及集水缸回水总管阀门是否开启。 3.1.5 检查冷却水系统及冷冻水系统的水压力，在正常范围以内为准。 3.1.6 非运行的冷水机组蒸发器及冷凝器出水阀门，确认检查关闭。 3.2 机组启动程序 3.2.1 要保证冷水机组油加热器提前 12 小时通电，使油温保持在比冷凝温度高 27.8的标值。 3.2.2 看冷水机组微电脑控制中心上是否显示出：“系统准备启动”。 3.2.3 经过以上各项检查确认正常后，首先启动冷冻水泵，按下冷冻水泵启动 按钮，观察电流表，电流表显示稳定后，其次启动冷却水泵。 3.2.4 启动冷却水泵，待冷却水泵电流表显示指针稳定后（不超出正常范围）， 启动冷水机组。 3.2.5 启动冷水机组，按下压缩机启动开关，它会自动弹回到运行位置，当启 动开关接通时，控制中心处于运行模式，任何故障都会在显示屏上显示 出来。 3.2.6 冷水机组启动后，要观察系统冷却水温度情况，根据温度情况，及时开 启冷却塔风扇系统，以确保经济运行以及制冷效果。 3.3 机组运行 3.3.1 机组运行时应检查冷水机组油槽油位，使确认油位在油槽上下视境范围 以内。 3.3.2 注意机组运转负荷情况，导流叶片开度是否正常。 3.3.3 听机组运行的声音是否有异常声响。 3.3.4 观察机组是否存在泄漏点及不安全隐患。 3.3.5 做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。 3.4 关机程序 3.4.1 首先停冷水机组。 3.4.2 停冷却塔风扇系统。 3.4.3 停冷却水泵。 3.4.4 停冷冻水泵。 为了达到经济运行并保障客户利益的情况下，要根据天气湿度情况， 掌握好停冷水机组及冷冻水泵的时间差，即停冷水机组后，冷冻水泵可 继续运行为客户提供空调，当冷冻水温度回升到一定温度后，即可停泵 操作。 3.4.5 停机停泵后，对现场设备进行检查、确认正常后，做好相应记 录。 4.中央空调系统水质监管规程 为保证大厦空调系统设备和管道的正常运行，延长使用寿命，确保水质 处理合同的履行，制订如下规程； 4.1 工程部空调运行主管为合同直接监管人，须熟悉有关合同条款及 投药、取 样、化验等工作原理和工作过程，积极配合承办人员的工作，保存并完善 监管工作。 4.2 承办单位对空调水系统定期处理工作如下： 4.2.1 每年投加粉泥剥离剂,清除管道内粉泥、藻菌并排放清洗。 4.2.2 每两月于膨胀水箱补加杀菌灭藻剂一次。 4.2.3 对夏季空调系统冷冻水，进行取样化验，并提供水质化验报告及加药指 导方案，使系统水质药剂缓蚀剂浓度保持在 500ppm。 4.2.4 每年冷却水系统加“清洗预膜剂”对管道进行除锈处理，并清洗排 放。 4.2.5 每月两次对冷却水取样化验（必要时增加到每周一次）并提供水质化验 报告及加药指导方案。 4.3 承办单位对冷冻水系统水质每月一次、对冷却水系统水质每月 2 次取样化 验，并于一周内提交检验告书，交于物业空调主管，其主要指示值须在以 下范围： 项目名称单位冷却水冷冻水 pH 值 7.09.07.09.0 电导率 s/cm 15001800 总硬度 mg/L 800300 总碱度 mg/L 600400 氯根 mg/L 300150 铁离子 mg/L 1.01.0 铜离子 mg/L 0.10.1 总铁 mg/L 1.01.0 总铜 mg/L 0.10.1 空调领班对照以上数值进行验收，化验单应与工作单一同保存，并在 监督记录上做好记录，工程部主管负责监督检查。 4.4 若发现承办单位人员未按合同要求按期、按量、按规定程序工作，空调领 班有权拒绝签收并及时上报主管。 4.5 工程部空调运行人员每日按承办单位提供加药指导方案进行加药及排污， 并做好加药记录。 4.6 集中保存的工作单及检验报告，均应在签收 5 日内交主管审核签字；于每 年 12 月底报工程部总主管批准后送交档案室存档。 六、空调设备维护保养规程 1新风柜 1.1 月巡检 1.1.1 1.1.1 清洗空气过滤器 1 - 2 次； 1.1.2 1.1.2 更换破损！过滤器； 1.1.3 1.1.3 检查出风口避震软连接，如有破损则更换。 1.2 年度保养 1.2.1 查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换； 1.2.2 检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质 防锈漆重新油漆； 1.2.3 清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光； 1.2.4 检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水 畅通； 1.2.5 检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常，如有损坏，则更换； 1.2.6 检查管系是否漏气、漏水； 1.2.7 清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟， 再用清水冲洗干净。 1.2.8 检查电机绝缘电阻，相间及相地间都应大于 0.5 兆欧姆。 2.冷却水塔 2.1 2.1 月巡检 2.1.1 运转时是否有异响和振动； 2.1.2 塔内水流及水位是否正常 2.1.3 每周检查皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达 1.5 毫米，应调整到尺头 与弹簧头平齐。 2.2 半年保养 2.2.1 检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固； 2.2.2 更换齿轮箱减速器内的润滑油； 2.2.3 更换电机、风扇联接器内的润滑油； 2.2.4 检查水盆、洒水系统是否漏水； 2.2.5 浮球及其他阀门的工作是否正常。 3.冷水机组 3.1 日保养 3.1.1 每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查； 3.1.2 每班检查集中总管压差装置的工作状况，记录压力表读数； 3.1.3 每周清理机组外表及主机环境。 3.2 外包保养 3.2.1 更换润滑油及油过滤器； 3.2.2 检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常； 3.2.3 检查是否出现制冷剂泄漏； 3.2.4 检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的； 3.2.5 检查电机绕组的绝缘； 3.2.6 清洗冷凝器铜管内壁； 3.2.7 清洗蒸发器铜管内壁； 3.2.8 检查管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正 常； 3.2.9 检查保温层完好度。 4. 空调水泵 4.1 日巡视保养： 4.1.1 水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动； 4.1.2 压力表读数是否正常； 4.1.3 联轴器有否异响、跳动及漏油； 4.1.4 阀门开关位置是否正常； 4.1.5 排