房产定价方案

城市丽景 项目定价方案 市场比较定价法 一、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征 ，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求； 根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用 随行就市 的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手 的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 三、产品定价原则 本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品垂直修正系数，朝向修正系数、景观修正系数及面积修正系数等，根据每套房子的修正系数的不同进行 不同的修正，并最终确定每套房子的销售价格。 四、竞争楼盘扫描 1、 海岸华府 位置： 市公务员小区北面 规模： 占地 105 亩， 5 栋多层， 14 栋高层 主力户型面积： 130 平方左右 4 房， 90 平方左右 3 房 工程进度： 已封顶，正在做绿化 目前均价： 6000 元 /平方 销售进度： 已售百分之 50 项目优势： 封顶 现房，位置生活相对便利 ，高绿化，低密度，使用率高达接近 100% 项目劣势： 价格高，物业费高 综合评价：小区进入市场较早， 慢 步 销售，现在已经入现房阶段，售价较之前相对较高 2、 中安止泊园 位置：昆吾路中原路口 规模： 占地 160 亩 ，一期 741 套 主力户型（在售部分，东西朝向）： 87 平方 3 房 工程进度： 一期 即将封顶 ，二期 4 月动工 目前均价： 5200 元 /平方 历史价格：最低 4200 元，最高 6500 元；目前：最低 4200 元 /平方 销售进度： 41% 项目评价： 1、 区域价值 低于城市丽景 ，规模相对较大，整体建筑密度 小 ，空间 宽畅 ； 2、 工程进度比较快， 持续广告效应良好， 而且比较平稳，销售也比较快比较平稳； 3、 绿化，小区配套略高于城市丽景，拥有会所，网球场，游泳池，幼儿园。 4、 停车位 1/2,相对良好。 3、 鑫丰丽景 位置： 北海大道东，金葵市场对面 规模： 占地 18 亩，两栋 6 层 步梯 ， 6 栋 18 层小高层 主力户型面积区间： 70米两房 工程进度： 已封顶 均价：预计 5000 元 /平方 项目状况： 正在销售， 1,2,3 期一起销售，目前步梯已售完，正在销售高层。 项目描述： 1、 位置较好，周边配套 比较 齐全，交通便利； 区域价值与城市丽景想当，潜力略低 2、 目前规划 38 亩，临 临北海大道 并排南北向，建 六 栋高层， 1商业，小区里为绿化和部分停车位，有地下停车场； 3、 整体进度很 块 ； 4、 价格定位 适中，一部分户型较差 ； 4、 海与城 位置： 四川路与西南大道交汇处 规模：两栋 30 层 高层， 一栋 15 层小高 层，建面 4 万平米，总户数 398 户。 主力户型（二期）： 80 平方 2 房 、 120 平方 三房； 工程进度： 刚刚动工，建至 2 层。 目前均价： 预计 4800 元起带精装修，预计均价在 5600 元带精装修。 销售进度： 未开盘 项目描述： 1、 区域 位置 与城市丽景想当 ， 小区配套低于城市丽景 ，交通便利 ； 2、 大部分 户型较好，小区绿化低，密度较大 ； 3、 刚刚动工，工程进度缓慢，交房时间长，预计要 18 个月 ； 4、 低价快速销售策略； 5、 嘉和丽景 位置： 西南大道西侧 18 号，与云南路交汇处 规模： 一期 39 栋别墅， 2 期 2 栋 26 层电梯房 ，约 310 套房源 主力户型 ： 89 平方 2 房。 工程进度： 1 期已交付使用， 2 期已封顶。 销售进度： 已售百分之 70； 预计均价： 5500 元 /平方； 项目描述： 1、 小区风格性强，小区绿化率高， ； 2、 区位生活圈比较成熟； 3、 建筑密度比较低，小区留有 中庭花园 ，地下停车场； 4、 户型 通透，实用性强 ， 小部分户型不通透，朝北 ； 6、 穗丰金湾 位置： 四川南路 299 号 规模（在售）： 占地 70 亩，建筑面积 20 万， 18 栋 26 层， 30 高层，总户数 2000 多户 主力户型：最小 55 平方 一 房， 92 平方二房子 工程进度： 即将封顶 目前销售均价： 5800 元 /平方，最低价 5420 元 全部精装修为标准，样板间很不错。 项目描述： 1、 沿四川路一线用地 ， 配套酒店，商场，超市，会所，幼儿园比较齐全 ； 2、 广告及外展持续效果较好，近期销售一部分房源，由于定价稍高，目前销售不理想； 3、 密度大，绿化低，宣传已高端公寓作为宣传点 ； 4、户型通透的少，朝南户型好的的房子少 ； 五、 价格定位原则 市场 比较定价法， 首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“整体规划”、“内外配套”、“位置交通”、“ 户型结构”、“景观”、“建筑结构”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 1、项目价值要素分析 （ 1） 产品及配套要素 户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑客户对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。 配套 会所 娱乐、购物、休闲、教育、餐饮场所设施齐全。 环境 规划 由绿艺、水景、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 （ 2） 位置交通要素 出行与停车方便 距交通干道距离合适 ，有数条公交路线经过，有充足的停车位。 生活方便 购物、餐饮满足日常需求而且方便。 子女教育方便 学校距离适中，教育质量较好。 （ 3） 景观要素 外景观 公园、绿化、道路 内景观 广场、小品、水景 （ 4） 物业管理要素 安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 服务 日常服务、家政服务、酒店式服务 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 2、项目价格因素比较表 （ 100分满分） 比较因子 城市丽景 海岸华府 止泊园 鑫丰丽景 海与城 嘉和丽景 穗丰金湾 价格 X 6000 5200 5000 5600 5500 5800 整体规划 65 90 85 65 70 80 75 外部配套 80 90 85 80 75 80 95 地理位置 85 75 75 85 85 80 65 社区景观 60 75 70 60 55 70 60 建筑结构 75 75 75 75 75 75 75 户型合理 60 90 80 70 65 70 65 新技术运用 70 80 80 70 70 80 80 物业管理 70 75 85 70 70 70 70 内部配套 70 70 70 75 90 70 95 交通 85 80 75 85 80 80 70 项目定位 70 85 70 70 70 80 85 合计 790 885 850 805 805 835 835 比较得分 1 根据以上数据，计算如下： （ 6000/200/000/600/500/800/ 6= 故建议本项目对外 均 价 5250元 / 六、 产品价格调整系数方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。 调整价格 =基准价 *(1+调整系数 ) 1）价格调整系数 考虑项目仅一栋单体建筑，价格调整仅考虑垂直系数、 水平系数、面积系数、景观系数等因素对价格进行调整，详细情况如下： 1、 产品垂直修正 根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格 水平 ，用垂直系数表示 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 价差 100 50 100 50 50 30 0 30 30 30 30 30 30 30 0 30 系数 层 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 价差 30 30 30 0 30 30 30 0 30 30 10 系数 2、 产品朝向修正 根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差 异 制定不同的价格水平，用 朝向 系数 表示： 一单元 二单元 三单元 四单元 01南 、北 、 西 02北 03北 01南、北 02北 03北 01西、北 02西南、东北 03东南 01西、南 02西、北 03东 面积 型 3室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 1厅 1室 1厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 价差 150 100 100 100 0 0 系数 0 一单元 二单元 三单元 四单元 04南、北 05东、南 06西、南 04东南 05西南、东北 06东、南 04东 05东 06东西 04东、南 面积 户型 3室 2厅 2室 1厅 1室 2厅 1室 1厅 2室 1厅 3室 2厅 2室 2厅 1室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 价差 150 125 100 100 50 100 50 125 系数 0 3、 产品景观修正 考虑同一楼层内住宅景观因素影响不同，制定不同的价格水平 一单元 二单元 三单元 四单元 01南、北、西 02北 03北 01南、北 02北 03北 01西、北 02西南、东北 03东南 01西、南 02西、北 03东 面积 型 3室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 1厅 1室 1厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 价差 150 100 125 100 100 50 50 100 100 50 系数 一单元 二单元 三单元 四单元 04南、北 05东、南 06西 、南 04东南 05西南、东北 06东、南 04东 05东 06东西 04东、南 面积 户型 3室 2厅 2室 1厅 1室 2厅 1室 1厅 2室 1厅 3室 2厅 2室 2厅 1室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 价差 125 100 100 50 50 100 0 0 100 100 系数 0 0 4、 产品面积修正 根据同一楼层内住宅建筑面积的大小不同 及户型的合理性 ，制定不同的价格水平 一单元 二单元 三单元 四单元 01南、北、西 02北 03北 01南、北 02北 03北 01西、北 02西南、东北 03东南 01西、南 02西、北 03东 面积 型 3室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 1厅 1室 1厅 2室 2厅 2室 2厅 2室 2厅 价差 0 0 50 0 100 100 100 系数 0 0 0 0 一单元 二单元 三单元 四单元 04南、北 05东、南 06西、南 04东南 05西南、东北 06东、南 04东 05东 06东西 04东、南 面积 户型 3室 2厅 2室 1厅 1室 2厅 1室 1厅 2室 1厅 3室 2厅 2室 2厅 1室 2厅 2室 2厅 2