物业发展之我见

物业发展之我见物业发展之我见 尊敬的王总尊敬的王总: : 首先对您的到来表示热烈的欢迎!上次简短交流感触很深,作为润德梁物业公司一名员 工,我和您有同样的心情,希望公司发展壮大,也希望在接下来的日子公司在您的带领下稳步 发展,立足无锡乃至在全省、全国具有影响力的物业企业。我在润德梁物业工作有三年多时 间，个人履历您已知晓。现就自己三年多的工作感受，向您简要汇报一下个人对于公司的 一些看法和发展建议。 一一. .物业公司面临的问题物业公司面临的问题 1 1、企业文化不明确、企业文化不明确: : 我公司作为无锡市较早跻身一级资质的物业企业。在与无锡市 排位靠前的物业企业相比，公司缺乏自身的特色和卖点。在打造自身品牌和形成个性化服 务模式投入不够。没有明确的发展目标，没有长、短期的发展规划，文件上的内容不能很 好的灌输到员工的思想理念之中，使整个企业没有向心力，看似一个整体，但实为散漫混 乱，员工的企业荣誉感淡漠。规范化管理.规范化服务.项目的考核.品质的监管.员工的整 体形象.多样化的经营.合理的收费等等没有一整套的管理办法。 2.2.管理机制不健全管理机制不健全: :一是公司制度执行没有公平的原则;二是考核没有量化的考核方法; 三是管理人员责权利不明确，没有具体明确分级的作主和行使权，且思想容易被不相关人 员左右。 3.3.项目运作不规范项目运作不规范: :一是管理标准与项目档次不相匹配； 二是员工形象素质有所欠缺; 三是项目经营管理没有独立性。比如润华国际大厦是目前无锡市最高 5A 级写字楼,但我们 现在的物业管理相对来说是不相称的.无论是管理.服务.还保安的形象以及人员的素质都不 相匹配.又比如“广益名品城二期”项目到目前为止没有一个牵头人,项目中心一整套班子 的组建、人员的匹配、.前期工作的介入、.与开发商的衔接等工作无人过问。作为一级资 质的物业公司在着装上面也极不规范,办公室以上的管理人员包括项目主任在内都没有正规 着装上班,保安当中的服装也不统一,有军大衣、棉大衣、呢大衣。这些严重有损公司形象。 在经营上面，各楼盘项目服务中心没有独立自主经营性，各项工作报批繁琐。 4.4.人才培养引进缺乏活力人才培养引进缺乏活力: : 一是内部提拔培养不够;二是缺乏对管理人员的保护；三是 没有市场吸引力的工资架构。以上三个问题使整个公司人才队伍匮乏，就好比当前公司无 法抽调一个较强的团队班子接管即将收楼的“广益名品城”项目。 5.5.与开发商的关系混淆不清与开发商的关系混淆不清: : 由于公司与开发商是母子关系,在楼盘接管方面都没有很 好地按正规的手续办理移交接管.从而给物业管理带来了诸多的管理问题.比如“金坛宜景 苑 ”项目的房屋质量问题,润华国际大厦的设备设施不完善等问题。在与开发商工作配合 上物业公司处于被动地位;也过多的承担着开发商的责任。 以上是影响和制约物业公司长远发展的主要症结性问题，一定程度上解决好这些问题， 其他的问题都能很好的得到解决。 二、关于对今后工作的建议二、关于对今后工作的建议 、多平台打造物业公司品牌形象，提炼自身的企业文化、多平台打造物业公司品牌形象，提炼自身的企业文化; ;加强员工的企业意识培训；加强员工的企业意识培训； 有强有力的对外宣传窗口。有强有力的对外宣传窗口。 、构建自身特色的管理服务模式，完善内部管理制度、构建自身特色的管理服务模式，完善内部管理制度; ;营造公平一致的奖惩氛围营造公平一致的奖惩氛围; ; 和合理的管理体系。和合理的管理体系。 、加强人才队伍的引进培养，要有明确培养定位、加强人才队伍的引进培养，要有明确培养定位; ;要有鉴别千里马的机制要有鉴别千里马的机制; ;要建立要建立 合乎市场需求的薪资体系。合乎市场需求的薪资体系。 具体眼前可做好以下几点：具体眼前可做好以下几点： 1.1.建立建立“润德梁润德梁”物业网站物业网站: :作为一级资质的物业管理企业,应建立自已的独立网站.利 用网络平台宣传公司状况.新闻动态.学习培训.招聘信息等.并由专人维护更新.网络的建立 将有效地扩大公司知名度,提高社会效应和“润德梁”品牌效应。 2.2.成立品质管理部成立品质管理部: :品质管理部行使对公司经营全过程的质量。管理权限:承担执行公司 规章制度、规程、工作指令责任和义务；管理职能：制定质量工作标准、产品质量检验标 准，确定检验与监督管理方式、组织质量管理培训、逐步推进公司经营活动全过程的质量 管理工作，对所承担的工作负责；严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；负责组 织质量管理、质量检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行；负责组织编制 年季月度产品质量提高、改进、管理、计量管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、 考核，及时处理和解决各种质量纠纷；负责建立和完善质量保证体系。制定并组织实施公 司质量工作纲要，健全质量管理网络，制定和完善质量管理目标负责制，确保公司质量的 稳定提高. 负责组织质量体系的实施、持续和改进工作；负责公司质量体系文件和资源的 控制；组织实施内部质量审核工作；负责处理其他与运作质量有关的事务；每月对公司整 体服务质量、工作流程的运作情况出具分析预测报告，并上报领导团队；对各基础管 理方案与质量方针、质量目标是否符合，万平方米管理成本、人员配置是否合理的问题进 行控制。 3.3.建立项目考核制度建立项目考核制度: :对各楼盘项目服务中心实行每月考核制,并以考核好坏情况进行奖 罚.同时赋予各楼盘项目主任相应的权力,以便于工作。考核的内容包括:1.物业管理费的收 缴率.2.房屋完好率.3.维修工程质量合格率.4.房屋零修急修及时率.5.绿化完好率.6.卫生 保洁率.7.道路.车场完好率.8.化糞池.雨水井.污水井完好率.9.排水管.明暗沟完好率.10. 路灯.楼道灯完好率.11.公共文体设施.休息设施完好率.12.治安案件发生率.13.消防设备 设施完好率.14.火灾发生率.15.管理人员(专业技术人员)专业培训合格率.16.业主年投诉 率和处理率.17.业主.住户维修回访率.18.物业服务滿意率.19.档案建立与完好率.20.规范 着装率。21.保安形象.22.人员稳定率.公司每月抽调考评组人员根据以上指标进行考评。 4.4.扩大经营范围、拓展经营项目扩大经营范围、拓展经营项目: :物业管理是保本微利的行业，物业公司只收取低廉的 管理服务费用以维持对物业的基本管理和对业主的常规服务。可持续发展的物业管理可为 住户提供多元化的有偿服务。一业为主，多种经营，使公司走上以业养业，自我发展的道 路，增强自身造血机能.公司在规范管理,提高服务档次的同时.在条件允许的情况下,在现 有公司递送纯水服务.服装洗烫服务、家政服务的基础上可以再扩大经营范围,集中资金、 人才、技术力量，开展多种经营，组建若干分公司，如设备工程管理公司、清洁公司、房 产中介公司等对外承接业务。.通过多种经营，壮大公司的经济实力，弥补物业管理服务费 收费的不足，从而实现公司发展的良性循环。并通过渠道关系收集市场信息对外拓展楼盘, 扩大物业管理面积。 5.5.引进人才，树立形象引进人才，树立形象: :加强引进人才储备,培训一批有高素质领导能力的管理人员。对 内强化帮