土地交易市场的问题与对策

浅谈土地交易市场的问题及对策浅谈土地交易市场的问题及对策 土地市场的发展是以社会主义的经济的发展为前提和依托 的，随着市场的经济不断纵然发展，土地作为社会经济活动的载 体和要素资产，必然要与其他要素一并进入市场以实现其经济价 值。目前，土地市场还处于新旧体制时期，土地市场到运作不太 规范，土地商场交易中各种新问题情况也接踵而至。本文结合我 市实际情况，对土地交易中存在的一些问题浅谈几点个人看法， 以便与读者共同探讨我市土地市场的规范运作，以资读者共同探 讨我市土地市场的快捷、健康、持续发展。 、我县地交易市场中目前存在的问题 一划拔土地使用权出让手续不完善，条件欠成熟。 1、划拔土地是政府以行政手段配置土地资产的方式之一。按照 土地法律、法规之规定。划拔土地不能直接进入土地市场，要进 入市场，必需补办好划拔土地登记手续，补交土地出让金后方可 进入市场，进行转让。由于受到利益驱动，划拔土地单位违规在 已取得的划拔土地上进行土地开发，收房产，地产一并进行出售 或租赁，形成极差地租受益，造成土地市场发展不平衡。根据法 律规定，除法律规定享受行政划拔土地之外，其它土地，包括原 划拔土地，必须补办或办理土地使用权出让手续，没有办理土地 出让手续的，须按照基准地价是期收取土地收益金。以经营服务 行业为例 ，原所属用地全部为划拔用地，且大部分处市黄金地 段，寸土寸金，土地差价极为悬殊，尽管法律要求原用地单位补 办土地出让手续，进行土地登记。但大部分单位强调企业困难、 职工安置难度大等多种理由，直到现在还未履行有关用地手续， 土地收益金应与实收差距极为悬殊，造成了有令不行，有禁不止。 而实际处置划拔土地过程中，到以国有资产管理局牵头，单位运 作进行处置，无意造成国有资源流失，也伎土地出让后土地权属 纠纷连绵不断，增加了政府负担，造成不可预见的后果。 2、划拔土地出让，招标，拍卖、挂牌等出让方式运作不一。国有 资产流失较为严重。国有土地使用权严格实行招，拍、挂出让，从 源上防止腐败，起到了一定的作用，在社会起到了良好的社会效 应。但是土地使用权招标，挂牌，拍卖出让工作过作不一，导致了 国有资产的流失。以供销，商业系统为例，供销系统企业改置，实 行两个置换，起步较早，力度也较大，但土地使用权招、拍、挂出 让工作还处于摸索阶段，对土地市场的调查还欠透彻，土地交易 的公开程度不够，一般地、土地伎用权出让要作在企业内部职工 范围内运作，没有全部向社会公开。而商业系统改善起步较晚， 吸取了许多经验，操作也较为规范，土地交易很大程度上向社会 公开，收到了良好的社会效应。2004 年初，对城关供销社纯国有 土地处置，面积为 630，评估底价为 63 万元，荣取暗标形式竞价， 而实际公开竞价为 65 万元，只比评估价增幅 2 万元。而 2004 年 商业公司下属单价肉食水产公司对 620 平方来的国有资产（一楼 门面）处置，评估价为 70 万元，采取临时确定起始价的方式，经 过几十轮的激烈竞争，最后以 110 余万元成交，增幅价达 40 万 余，产生了良好的社会效益。 3、土地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作宣传不到位，造成土地 交易过程中难免有陪称，串标现象，使中标人效益非浅。按照招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定出让人应当至少在招标、 拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招、拍、挂土地出让公告，向社 公布出让宗地的基本情况和招、拍、挂历的时间，地点，同时土地 出让挂牌的时间不得少于 10 个工作日，但在实际工作中，宣传 工作往往不能全部到位。特别是三县外出务工人员大部分都在沿 海地区，土地招标、拍卖、挂牌宣传工作难度较大，而部分外出务 工人员获知信息后，出只能委托亲朋好友来竞买土地，有的多人 合伙购买一宗，从形式上看，竞买人数达到了法定要求，竞买资 格他合法，而实质上是合伙串标，土地价格竞争不高，加之出让 单位又急于出让，促使资金尽快回笼，从机时促使土地使用权出 让成交，使国有资产不断流失。 二出让土地使用权再转让缺乏相应的制约机制，土地使用权出 让一直以来重视审批，轻用地后管理，法律法规对出让土地使用 权进放市场缺乏相应的制约，尽管很多方面有管理的条款、规章， 但实际工作中还远未到位。 1、对土地使用权再转让行为的处罚缺乏力度。按照城市房产管 理法规定：土地使用权人除必经接照土地出让合同约定支付出 让金，并取得土地使用证外，还应接照相馆出让合同约定进行授 资开发，属于房屋建设工程的，完成开发授资总额的 25%以上。 1995 以来，我县开发区土地出让大部分为协议出让。不少购了地， 但受让后却无力开发造成土地闲置；还有固定项目建设，国家资 金投入困难，采取内部职工集资征地，以地闲置补偿，致使内部 职工受让土地后，造成土地大量闲置。根据闲置办法规定：在 城市规划区内，以出让等到有偿使用权方式取得土地使用权进行 房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日满一年 未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的 土地闲置费，满二年的未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 但事实上，这类土地以各种表工明法转让的不在少数，从而使土 地行政部门对闲置土地的处置成了一句岑语，极到利于政府对土 地的调控及制约盲目用地浪费的现象。 2、忽视土地使用权出让合同中的土地使用条件的管理。 土地管 理法规定：依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。 土地使用权出让合同中的土地使用条件也十分明确，但对改变原 批用途和增加容积率等项目管理环节漏缺，规划许可证中规定不 明确，致使以后难以按合同知款进行用后管理。 1、土地使用权出让后，土地登记发证工作难度大，对以后的用地 跟踪管理造成很大的困难。对土地登记发证工作，有的受让人认 为可办可不办，有的干脆不办，而有纠纷矛盾的急着办。 土地管 理法、 湖南省土地登记办法。中对土地使用权人的土地登记规 定是十分的明确，规定了登记条件，登记申请时间，土地使用权 招、拍、挂出让的上地登记发证工作比较正常，但协议出让土发 证工作十分滞后。一是部分受让人认为交了钱，又有规划手续， 这宗地就是我的；二是部分受让人不急于搞建设，遇机会以高价 进行转让，从中争取暴利；三是少数乡镇开发用地，收了受让人 的出让金，也答应为受让人办理用地手续，但由于财政困难，钱 用完了，领导调走了，用地手续拖着不办。而受让人已为交了办 手续的钱，政府应该讲诚信，要违法也是政府违，土地不登记国 土行政主管部门也耐不何。四是部分受让地有矛盾或纠纷受法律 规制约，急于办理土地使用证，以受法律法规的保护。五是房改 房发证困难。据初步统计，房改房发证从 1999 年以来到目前为 止只有 1800 余户，占全县应发证的 50，主要原因是购房法律 意识不强，认为反正是单位的房子，自己住着，谁也抢不去。因多 种因数，前些年，我县土地需要供过于求，从而促使我现的土地 发证工作艰难。 1、土地使用权出让方式要进一步规范，要切实做到一个“口子” 蓄水，一个“笼头”放水。 土地使用权指标、拍卖、挂牌出让是土地出让的三种方式， 而且还是具体争对经营性土地使用权的。要真正规范土地市场， 政府必须高度垄断土地一级市场，积极依法有秩序的控制好土地 二、三级市场。目前。尽管从上至下，以及法律法规和文件精神都 明确政府要高度垄断一级市场，但实际工作中做的还远远不够， 还没有真正从源头上控制土地。主要在：意识项目建设投资资金 缺口大。为了加大招商引资力度，各地往往以土地优惠作为吸引 投资条件的主要手段，实行以项目建设带土地开发进行土地出让。 造成了多家管地，多头供地，城乡土地价格倒挂，土地出让滞后， 导致了土地交易市场的混乱无序。二是因责任分工不同，经济任 务压力大，投资资金回笼慢，致使土地市场出让方式无序进行。 目前我县财政是“吃饭”财政，没有多余资金用于项目建设，特别 是乡镇一级政府，既要发展，又要稳定，不得不在土地上做文章， 以促进本区域经济发展，这就是促使以牺牲土地为代价，盲目上 项目，搞开发，低价出让国有土地，迫使资金回笼，从而导致了土 地市场得无序化。三是土地出让后期管理工作滞后，配套设施工 程缓慢，侵犯了土地使用权人的合法权益。土地开发应是一个系 统工程，它不是销售土地，获得土地出让金了事，而是要通过充 分合理利用土地，为国家，社会带来最大的效益。我县以前的土 地开发或多或少都存在诸多问题。到目前为止，少数土地开发项 目之管出让收钱，而基础设施未配套，极大地侵犯了受让人地合 法权益。 、对策 积极发挥土地市场应有地职能作用。土地有形市场是政府 指定的土地使用权交易服务的专门机构。建立土地有形市场有利 土地使用权公开交易。土地市场建设的同时更要抓好软件的建设， 突出土地市场的职能作用。一是土地信息的“窗口”作用。政府实 施土地市场管理的决策及相关法律规章，土地供求信息公诸于众， 让群众即使了解。二是为土地市场交易提供服务作用。要通过建 立健全交易规则，确立交易范围及主体，将所涉及的土地纳入有 形市场管理的轨道。三是部门互动的联络作用，土地市场建设是 一项涉及面广、范围大的工程，光靠国土资源部门力所能及是不 够的，必须要由政府牵头，相关部门联手，形成齐抓共管的良好 局面，土地有形市场作为相关部门联络中心的“窗口”通过规范建 设，树立依法行政，优质服务，勤政廉政的部门形象。 加大土地收购储备力度。土地收购储备要为政府垄断土地 一级市场服务，为房地产市场协调发展服务，因而要通过立法或 制定规章，明确土地收购储备的目的。管理体制、运转方式、资金 来源。要扩大土地收购储备的范围，对一些尚不具备开发条件的 存量土地和已审批的闲置土地，根据市场的需求纳入储备范围， 并进行前期开发或暂作绿地和公益用地，增强政府对土地供应的 调控力度。要拓宽思路，建立多渠道资金来源，通过政府拨付少 量启动资金，争取金融部门信贷资金，设立土地储备基金等方面 广泛筹集资金，在限制成片批地的前提下，适当考虑利用外资参 与土地收购储备。土地收购储备中心受县政府委托。负责实施土 地收购储备。储备土地经过前担开发，以招标、拍卖、挂牌的形式 有计划的逐年推向市场，争取在 3 年内做到凡市场配置的土地必 须是经过储备的土地。 把握三个环节。一是严格土地供应审批。按照土地宏观调控 的要求，由国土资源部门根据商品房存量情况，土地需求情况， 提前拟定下一年度经营项目用地总量的预安排。建设项目审批由 原来的“计划立项规划选址土地审批”转变为“土地计划 计划立项规划选址土地审批”。在申报项目可形性 研究报告前，应先到国土资源部门签许用地计划的审核意见，未 经批准，发展计划部门不得立项，充分体现土地供应约束机制的 要求。二是积极探索运用市场机制配置土地资产的有效途径。只 有垄断土地一级市场的供应权，即一个“口子”蓄水，一个“笼头” 放水，才能实现土地供应总量的基本平衡，才能使土地进入市场 后由市场来配置土地资产，使其达到最大化效益。三是做好土地 使用证年检年审工作，及时进行土地登记，最终实现以证管地的 目标。土地登记是加强土地产权管理，监督土地市场各种交易行 为，规范土地市场管理的有效途径核主要手段，对新批准的核已 转让的土地，要积极使用地者进行土地登记发证和变更登记，对 不及时进行登记的可责令其限期办理或给予警告，以及处以罚款。 同时健全土地使用证其他各项登记制度，实现用地中和用地后的 全程管理，保持土地管理资料的现势性，实现以