由于企业改制的复杂性和多样性

由于企业改制的复杂性和多样性，不少房屋登记机构的工 作人员对于企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变 更登记有不同的理解。在本文中我将结合相关规定对该问 题进行探讨。 办理房屋登记要明确企业改制引起的房屋登记是属于 转移登记或变更登记，首先要了解转移登记和变更登记有 什么区别。 房屋登记办法第 32 条规定，发生下列情形之一的， 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋 所有权转移登记：(一)买卖;(二)互换;(三)赠与;(四)继承、受 遗赠;(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;(六)以房 屋出资入股;(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所 有权发生转移的;(八)法律、法规规定的其他情形。 第 36 条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有 关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记： (一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;(二)房屋坐落的街 道、门牌号或者房屋名称变更的;(三)房屋面积增加或者减少 的;(四)同一所有权人分割、合并房屋的;(五)法律、法规规定 的其他情形。 从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起 的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于， 企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅 仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据民法 通则，民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记， 简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事 主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并 没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或 者名称发生 了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人 名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名 叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生 了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生 变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变 更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或 者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有 权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登 记，若为不同民事主体则应为转移登记。 对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重 要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主 体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收， 如契税、营业税、土地增值税等。契税暂行条例规定， 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位 和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。 从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变 更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳 契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土 地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机 构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。 对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局 先后出台了几个规定进行规范。2001 年 10 月 31 日，颁布 了财税2001161 号文件财政部、国家税务总局关于企业 改革中有关契税政策的通知，其中规定，本通知发布前， 属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。 2003 年 8 月 20 日，颁布了财税2003184 号文件财政部、 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知， 该通知的有效期为 2003 年 10 月 1 日起至 2005 年 12 月 31 日止执行，同时将2001161 号文停止执行。2006 年 3 月 29 日，颁布了财政部、国家税务总局关于延长企业改制重 组若干契税政策执行期限的通知，将该通知的执行期限 延长为 2006 年 1 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日。2006 年 8 月 28 日，国家税务总局单独颁布了国税函2006844 号文件 国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释 的通知。2008 年 12 月 29 日，财政部国家税务总局又联 合颁布了财税2008175 号文件关于企业改制重组若干契 税政策的通知，执行期限从 2009 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日。 从上述规定看，财政部和国家税务总局对企业改制的 各种情形进行了详细规定，将企业改制所引起的房屋登记 的几种情形分别规定为不征契税、免征契税和应征契税。 其中，规定为不征契税的企业改制，应理解为不属于应缴 纳契税的情形，因为根据契税暂行条例，在中华人民 共和国境内转移土地、房屋权属的就应缴纳契税，所以不 征收契税的企业改制的所引起的房屋所有权登记本来应该 不属于转移登记。但由于财政部和国家税务总局规定是否 属于转移土地、房屋权属更多的是从判别是否为同一投资 主体方面出发，与房屋登记中判断是否为转移登记是以登 记前后房屋所有权人是否为同一民事主体有着明显的区别， 所以规定为不征契税的企业改制引起的房屋登记有可能是 转移登记，也有可能是变更登记。比如，甲公司分别投资 设立了乙、丙两个子公司，甲、乙、丙三家公司应为三个 不同的民事主体，若土地、房屋权属在这三家公司之间转 移。根据相关的契税政策，企业改制重组过程中，同一投 资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包 括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司 之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公 司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但土地、 房屋权属在各不同的民事主体之间转移，在办理房屋登记 时仍应按转移登记办理。认定为免征契税的企业改制，应 理解为根据相关的契税管理规定属于本来应该征收契税的 情形，但由于国家给了优惠政策而在一定的时期内免予征 收，在优惠政策失效或取消后，仍应征收契税。因此，该 文件规定中认为免征收契税和应征收契税的企业改制所引 起的房屋所有权登记，应按转移登记办理。 根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多 样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能 是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否 为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规 定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。 一、股权重组。一、股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或 出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种 形式。 1.股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或 全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股 权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办 理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权， 同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素 的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部 门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变 更登记办理;企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的 土地、房屋权属的应按转移登记办理。 2.增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集 出资、发行股票。在增资扩股中，对以土地、房屋权属作 价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。 二、企业分立。二、企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合 同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为， 有存续分立和新设分立两种形式。 1.原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数 个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土 地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企 业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。 这里所指的“企业分立”仅指新设企业、派生企业与被分立企 业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移 登记办理。 2.原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为 新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的， 应按转移登记办理。 三、企业合并。三、企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企 业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有 吸收合并和新设合并两种形式。 1.一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸 收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应 按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的， 应按转移登记办理。 2.设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。 企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。 四、国有资产划转。四、国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行 政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产 在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移 登记办理。 五、同一投资主体内部的划转。五、同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中， 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划 转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资 子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人 有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制 引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的 民事主体不同，应按转移登记办理。 六、企业公司制改造。六、企业公司制改造。非公司制企业，按照公司法 的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份 有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的， 对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业 改制引起的房屋登记应按转移登记办理。 七、企业注销、破产。七、企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属 转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业 改制引起的房屋登记应按转移登记办理。 八、债权转股权。八、债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受 原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登 记应按转移登记办理。 在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的 相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记 工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收 代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可 以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是 应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。 这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收 优惠政策，需要较为专业的知识。比如2008175 号文规定， 对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、 法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企 业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的， 免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属， 凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企 业全部职工，其中与原企业 30%以上职工签订服务年限不 少于 3 年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、 房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限 不少于 3 年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言， 要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程 中是否按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置 原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了 解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而 言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是 否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需 要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。 因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务 征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员 直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。 综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移 登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业 合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房 屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房 屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记， 可根据以下两个标准进行判别： 第一，登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体， 若为同一民事主体，应按变更登记办理;若为不同民事主体， 则应按转移登记办理。 第二，结合财政部、国家税务总局先后颁发的几个有 关企业改制重组若干契税政策的内容进行判断。规定免征 契税和应征契税的，应按转移登记办理;规定不征契税的， 根据不同情况分别按转移登记和变更登记办理。 专家点评：企业改制引起的房屋登记是转移登记还是 变更登记的问题，在建设部房屋登记办法的叙述中没 有直接列出，这使得房屋登记机构工作人员对