城镇化与房地产

破题 在楼市调控的背景下，新型城镇化仿佛成了不少地方楼市的一针强心剂。 在不少城市，一波波借“城镇化”之名的房地产开发热潮此起彼伏，隐现违背 城镇化发展规律的“房地产化”风险。 诚然，新型城镇化离不开房地产。但在没有形成良好产业集聚的情况下， 盲目大规模地进行以房地产为主的固定资产投资，即便城市的规模扩张了，也 很难吸引人口的集聚，极易形成较高的经济发展风险。 从国内来看，不少城市都存在房地产发展过快的前车之鉴。如海南三亚， 由于得天独厚的自然资源与优惠政策带来的概念，三亚的房地产市场经历了几 轮火爆炒作。楼市的“大跃进”在短时间内拉动了三亚的经济指标飙升，但大 量外来的购房者在推高房价后，却并没有真正留下来。 产业与人口集聚的滞后，让三亚始终缺乏持续有效的本地住房消费能力。 实际上，目前广东一些城市也出现这样的苗头。随着十八届三中全会对 “人的城镇化”的清晰定调，越来越多的有识之士都在疾呼，应慎防新型城镇 化变成房地产化。对于广东的新型城镇化而言，如何使城市建设扩张速度与产 业、人口集聚形成平衡，成为最迫切的问题之一。 文/图：南方日报记者 牛思远 发自海南 取经 转换 国际旅游岛变身“地产岛” 提起海南，很多人的第一印象往往是碧海蓝天、椰树沙滩。然而，随着近 年的房地产开发热潮，这个中国第二大岛在“旅游胜地”之外，也被不少人加 上了“炒房热土”这一层身份。 在三亚凤凰机场的国内到达厅，数米长的三亚旅游信息服务资料架占据了 通道左侧，上面整齐地摆着供游客免费取阅的三亚旅游消费指南和手绘地 图。然而，在通道的正前方，一个名为“珊瑚宫殿”的楼盘广告却远比这个资 料架更为醒目。 在到达大厅最好的位置，地产公司不但设置了楼盘模型、巨幅海报，甚至 还搭建起了奢华风格的前台。在游客进入三亚的第一时间，带着微笑的售楼小 姐让人仿佛置身楼盘的售楼处。 这还只是房地产广告轰炸的开始。在走向出口的一路上，随处尽是大大小 小的楼盘广告。“亲海别墅”、“观海洋房”、“无敌海景”、“游艇社区”、 “小投入大回报” 2010 年初，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见公布， 海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。然而，嗅觉敏锐的外地炒房客们抢 在慕“国际旅游岛”之名的游客前头，潮水般地涌入海南。 十多年来保持温和上涨的海南房价迅速暴涨，个别楼盘每平方米每天上涨 达到 1000 元，甚至还出现了一天几个价的高温行情。国家统计局的数据显示， 2010 年 1 月，海口新建住宅销售价格同比上涨 35.1%，三亚上涨 31.2%，涨 幅居全国 70 个大中城市前两位。 房地产“高烧”很快从海口、三亚一路烧到了周边的文昌、琼海、陵水、 乐东、万宁，随即又蔓延至定安、五指山、澄迈等三线市县，迅速席卷了全岛 楼市。“国际旅游岛”获批后的 5 天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人 的 171.12 亿元。这个数字，几乎是 2008 年海南全年的商品房销售量总和。 此后，海南的房地产依然保持着生猛的势头。根据官方数据，2009 年前 10 月，海南省房地产开发建设累计完成投资 219.61 亿元，占同期全省城镇固 定资产投资的 31.5%。而海南去年前 10 月房地产开发投资已高达 919.35 亿元， 同比增长 32.0%，占全省固定资产投资总额 2131.98 亿元的 43.1%，增速也超 过了固定资产投资的 26.5%。 故事 新老“地标”背后的风险 要论海南房价的标杆，三亚新地标凤凰岛当之无愧。 这座定位为“东方迪拜”的小岛曾名白排岛，在荒芜的十多年间，被许多 三亚人称为“美女脸上的伤疤”。 直到 2006 年，岛外开发商介入，对项目的整体规划进行了重新论证和设 计，而白排岛也摇身一变，取了一个暗含“涅槃”之意的名字凤凰岛。 2010 年 1 月 11 日，海南“国际旅游岛”政策获批一周后，凤凰岛一期开 盘。尽管均价高达 7 万元/平方米，仍挡不住当天两栋楼 700 套房子被抢购一 空。2010 年 2 月，凤凰岛二期抢在春节前两天开盘，销售均价达到 8.5 万元/ 平方米，超出此前 8 万元/平方米的预测均价。 去年 3 月，有外媒报道称，凤凰岛公寓的二手价格报价相比 2010 年最高 价暴跌过半成“弃岛”。尽管开发商和当地房产协会人士迅速否认这一消息， 但随着炒房潮退去，相比一期开盘售罄的“疯狂”，二期的销售情况的确要显 得黯淡许多。 与之类似的是曾经的三亚第一高楼三亚台亚国际航空广场。1993 年， 广场的原业主海南机场台亚实业有限公司陷入资金链断裂的困局。1996 年，这 个当时的三亚地标性建筑被迫停工，此后在公开拍卖中又遭遇两次流拍。 2006 年 1 月，“烂尾”多年的广场终于被新业主拍下，改造为国际滨海 高层公寓和连为一体的五星级酒店，更名“擎天半岛”对外发售。不过，因传 言烂尾楼时期曾沦为吸毒场所，擎天半岛销售一直不太理想。 随着 2010 年初国际旅游岛获批，海南楼市热潮再起，擎天半岛也搭上了 顺风车，售价从 1 万多元/平方米迅速蹿升至 3.9 万元/平方米，能看见海景的 户型甚至卖到 5.1 万元/平方米。但随着炒房潮消退，价格跳涨的擎天半岛销售 也迅速降温。去年 11 月，擎天半岛仍有尾盘挂出，售价也回落至 2 万多元/平 方米，全款购房甚至可以再打上八折。 房价的大起大落背后是巨大的风险。上一波楼市泡沫时期，人口不足 700 万的海南岛上曾汇集了 2 万多家房地产公司。而退潮后，海南这个约占中国版 图面积 1/300 的地方，却留下了全国 1/10 的半拉子工程，烂尾楼多达 603 栋、 1600 多万平方米，闲置土地 1.88 万公顷，积压资金 800 亿元。 至 2006 年底，海南好不容易才处置了 80%的半拉子工程。经历漫长 17 年，最终“复活”的擎天半岛只是其中幸运的少数派，更多烂尾楼遭遇的是被 拆除的命运。而这些海南消化了 8 年的烂尾楼，还牵扯出一连串的呆坏账，甚 至“创造”了首例省级商业银行因支付危机而关闭的历史。 而上一轮泡沫破灭前夜的 1992 年，海南全省房地产投资达 87 亿元，占固 定资产总投资的一半，全省财政收入的 40是直接或间接地由房地产而来。但 2012 年，三亚房地产的增加值在全市 GDP 当中所占的比例为 27%，提供的地 方税收在地方公共财政收入当中所占的比例为 55%。两相对比，风险不言而喻。 隐忧 本地住房消费能力缺乏 如果仅从口音上判断，三亚更像是东北三省的某个城市。沿着外贸路往三 亚城区方向，沿路分布着各种装修简陋的廉价餐馆，从店名上看，除了寥寥几 家主打抱罗粉、海南粉等本地餐饮的小店，大多数都是有着诸如“东北一锅出” ，“哈尔滨风味馅饼屋”、“东北纯碱馒头”名字的东北菜馆。 凭借难以复制的地理位置，以及由此而来的独特气候与环境，三亚乃至整 个海南岛一直是国人旅游度假的胜地。上世纪 90 年代的房地产泡沫破灭后， 海南房价陷入冰点，来自东北等高寒地区的游客首先发现了这个宜居的房价洼 地，“抄底”了不少便宜的海景房。 然而，这些岛外的购房者，大多只是把三亚的房产当作度假房和投资房， 依旧保持着候鸟式的生活，并没有真正在三亚落户。 而对于本地人口以及中低收入的新移民而言，即便是如今回落之后的三亚 房价，依然难以承受。 官方数据显示，截至 2012 年末，三亚全市户籍人口为 57.25 万人，比上 年末减少了 0.89 万人；常住人口 72.2 万人，比上年增加 1.65 万人；而 2012 年三亚接待过夜游客人数，则达到了 1103 万人次，约为常住人口的 15 倍，户 籍人口的 19 倍。 辽宁人张先生就是这样一位来海南淘金的岛外人士。张先生原本在上海工 作，如今在三亚经营着一家房产中介公司。在开着车带记者看房的过程中，他 不断地强调着三亚优美的环境，以及由此而来的财富故事：“你说你要钱还是 要命？三亚的空气哪里能比啊，看看亚龙湾的酒店，春节的时候 5 万元一天， 五天起订！在这买房，你亏不了！” 事实上，当初抱着这个信念的投资者，不少已经“炒房炒成了房东”。走 在三亚的路上，抬头一扫，崭新的楼盘阳台上不时可以看到挂出的“急售”条 幅。 海南楼市“大跃进”背后的隐忧不仅在于难以留住人，新型城镇化所必须 的另一要素产业的聚集也不乐观。2013 年 1-10 月的海南省主要经济指标 中，房屋销售额达到 811.55 亿元，同比增长高达 44.3%，不仅远远超过了 302.38 亿元、同比增长 12.7%的旅游收入，也超过了 793.17 亿元、同比增长 14.1%的社会消费品零售总额。 在城镇化过程中，产业的发展是人口迁移的基本动力，而人口的聚集又会 推动城市建设扩张，为进一步的产业和人口集聚提供基础设施和配套服务，三 者互相作用、互为因果，从而形成一个完整的闭环。只要任何一个环节掉链子， 都会埋下隐患。 产业与人口集聚的滞后，让三亚始终缺乏持续有效的本地住房消费能力。 过快攀升的房价反而推高了三亚城镇化进程的发展成本，造成了有限资源配置 效率的低下。同时，过高的房价与过快的投资速度，积累了大量的泡沫，也为 未来经济发展埋下隐患。 如今，海南已经意识到了这个问题，并着手解决。如“房地产化”最严重 的三亚，就提出未来将推动房地产与总部经济、金融产业、智慧和文化创意产 业的结合。无论其思路正确与否，终归已经迈开了避免房地产“绑架”城镇化 的步伐。 落地 广东部分城市有“房地产化”风险 破题广东新型城镇化需要积极向外取经。所取之经，除了成功的经验，也 应包括发展过程中的教训。 实际上，上世纪 90 年代让海南哀鸿遍野的房地产泡沫，也曾让广东付出 沉重代价。惠州就曾与三亚、北海共同位列当时全国三大房地产热重灾区。 当时，在“80 年代看深圳，90 年代看惠州”的响亮口号下，超过 260 亿 元热钱涌入惠州。全国的房地产开发商汇集在惠州，炒卖地皮，抢购楼房，开 始了在惠州的“圈地运动”。高潮时期，惠州汇集了上千家房地产开发公司。 在刚刚成立不久的大亚湾经济开发区，注册的房地产开发公司就有 120 家。 1992 年 9 月到 1993 年春节后的一两个月，大亚湾开发区的房地产热达到 最高潮，大亚湾开发区年房地产开工面积近 50 万平方米，规划了 30 多幢高层 建筑，最高的 58 层。大亚湾中心区的房价从每平方米 200 元炒卖到每平方米 1.1 万元。 当 1993 年的国家宏观调控来袭，惠州绝大部分房地产公司纷纷关门，仅 剩下数十家勉强维持运作，给惠州市留下近百栋烂尾楼。据 1999 年惠阳区建 设局调查统计，惠阳区共遗留 55 万平方米烂尾楼，52 万平方米空置商品房， 积压资金 8.5 亿元，惠州城市信用社的总损失超过 60 亿元。 历史的教训让广东多年来对待房地产发展较为理性。但随着 2007 年后房 地产市场再次升温，目前部分城市还是出现了房地产投资增长过快的现象。 在去年省政协十一届一次会议专题座谈会上，多位政协委员对我省固定资 产投资增速和结构进行了分析。面对 2012 年广东固定资产中房地产 28%的占 比，广东省金融办主任周高雄分析认为，房地产投资占比过高确实是一个问题。 “从产业结构来讲，房地产业占经济总量的比例不应该超过 10%，如果投 资上超了四分之一，存量上讲是高了。”周高雄说。从具体城市来看，广东不 少城市这个指标都高于全省的比例，更远远超过了 10%这个标准。 2013 年 6 月，省政府发展研究中心做了一份报告，对 2005-2011 年广东 各市的房地产投资额等指标的年均增长率进行了统计分析。报告显示，这 6 年 间我省房地产投资额年均增长率超过 30%的城市达到 12 个。 报告还指出，目前我省除了广州、深圳、中山、东莞、惠州、佛山等 6 个 城市既有产业聚集支撑，又有人口聚集支撑，与城市建设扩张和房地产投资基 本同步，其他城市的建设扩张大多存在“有产业聚集支撑却无人口聚集支撑” 的问题，而个别城市更和三亚一样，被点名归入“既无产业集聚支撑，也无人 口集聚支撑的城市扩张”之列。 “这种模式与城镇化的一般规律是相违背的。”省政府发展研究中心的报 告指出，这些城市的城市建设扩张过度依赖以房地产投资为主的固定资产投资。 记者手记 脱离产业与人口的城镇化是无本之木 “城镇化是经济、政治、科技与文化共同发展的结果。与其说城镇化是经 济发展的原因，不如说是经济发展的结果。”日前，人民日报刊发系列报 道指出，土地城镇化的速度高于人口城镇化的速度，地方政府严重依赖“土地 财政”，这是我国城镇化中显而易见的问题。 泡沫总要破灭，对房地产行业而言，短期炒作造就的价格和成交暴涨，无 非是透支了未来。由于脱离了本地居民的真实购买力，飙升过快的房价也会遭 致存量房过剩的压力。特别是三四线城市，类似的风险更为明显。近日发布的 广东省县域房地产市场分析报告显示，我省 24 县（市）2010-2012 年 3 年的商品房去化率在 0.5-0.8 之间，有供应过剩的风险；9 个县（市）的去化率 低于 0.5，其供应量明显大于需求量。 显然，作为国民经济的基础性、先导性产业，房地产业的发育程度与当地 经济发展水平密切相关，房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设，更要 适应和服务于产业经济。 近日召开的中央城镇化工作会议，更是明确提出要以人为本，推进以人为 核心的城镇化，提