第12讲：第三节物业经营管理市场分析

第三节第三节 物业经营管理市场分析物业经营管理市场分析 知识点一：物业经营管理市场分析的概念知识点一：物业经营管理市场分析的概念（新增考点）（新增考点） 物业经营管理市场分析指的是物业服务企业的管理人员根据市场调查所取得的数 据，运用统计原理，对所研究的市场对象各方面的特性加以考察认识的活动过程。 知识点二：物业经营管理市场分析的作用知识点二：物业经营管理市场分析的作用（新增考点）（新增考点） 对开发商而言产品定位 对置业投资者而言确定房地产投资策略和资产管理策略 对金融机构而言制定参与房地产市场的策略和战略服务提供依据 对设计人员而言使开发出的产品满足市场需求 对营销经理而言制定销售策略、广告宣传策略 对租户和使用者而言制定租赁策略 对物业服务企业而言在不断创造客户价值的过程中实现企业自身的价值 知识点三：物业经营管理市场分析的内容知识点三：物业经营管理市场分析的内容（新增考点）（新增考点） 主要包括对影响市场的宏观因素分析、市场供求分析、相关因素分析。 （一）宏观因素分析（一）宏观因素分析 首先通过分析确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。 其次分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况。 （二）市场供求分析（二）市场供求分析 市场供求分析，是介于宏观和微观的分析。市场供求分析一般要从以下四个方面 进行： 1供给分析 (1)调查物业当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。 (2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 (3)分析市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求 之间的数量差异。 (4)分析当前市场提供物业服务产品的状况。 2需求分析 (1)需求预测。 (2)分析建设和运营中的主要物业项目。 (3)吸纳率分析。 (4)市场租户对产品功能需求。 (5)业主及租户对物业服务产品的需求。 3竞争分析 (1)列出与竞争有关物业的功能和特点。 (2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。 4市场占有率分析 (1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和目 标物业的市场份额，明确目标物业吸引客户的竞争优势。 (2)市场占有率分析，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和 达到稳定出租率水平所需要的时间（租赁期），并提出有利于增加市场占有率的建议。 （三）相关因素分析（三）相关因素分析 不同类型物业需要重点分析的内容各有不同： (1)居住物业。重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住 宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需 要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。 (2)写字楼物业。首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及 与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大 厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。 (3)商业零售物业。要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买 力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购 物中心、中小型商铺的分布情况。 (4)工业或仓储物业。重点考察未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比 例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、防 潮、起重设备安装等的特殊要求；还要进一步了解业主或租户在物业使用过程中的相 关服务需求。 知识点四：物业经营管理市场分析的方法知识点四：物业经营管理市场分析的方法（新增考点）（新增考点） （一）定性分析方法（一）定性分析方法 定性分析法是一类非数量分析方法，主要是对事物的性质进行分析和认识的方法。 市场分析常用的定性分析方法有： 1swot 分析方法 swot 指的是优势(strengths)、劣势(weaknesses)、机会(opportunities)、威胁 (threats)。这种分析方法通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种 战略分析最常用的方法。 2系统分析法 3归纳分析法 4演绎分析法 5案例分析法 （二）定量分析方法（二）定量分析方法 1比率分析法 比率分析法是将具有可比性、相关性的项目的数据进行比较，求出比率。 2趋势分析法 将两期或多期连续的相同指标或比率进行定基对比和环比对比。 3比较分析法 比较分析法是把实际数和基数进行对比，从而确定它们之间相同点和不同点的方 法。 4结构分析法 结构分析法是指通过对市场中的各组成要素结构及其对比关系变动规律的分析， 进而把握市场内部结构特征、总体性质、总体内部结构依时间推移而表现出的变化规 律性的方法。 5数学模型法 （三）市场分析方法运用应注意的事项（三）市