绍兴市场调查分析

一、绍兴市商业整体情况介绍 3 （一） 、现状 3 （二） 、动向 4 二、绍兴市各主要商业业态分析 5 1、百货 5 2、超市便利店 6 3、大卖场 6 4、专业店 7 5、餐饮业 8 三、绍兴市商业地产整体分析 8 1、现状 8 2、开发情况 10 四、绍兴市商业地产区域情况分析 11 1、古城区板块 11 2、袍江板块 12 3、绍兴生态产业园板块 13 五、典型案例 13 （一） 、国际广场 13 （二） 、国际摩尔城 15 （三） 、财富中心 15 （三） 、世纪广场 16 （四） 、府山乐购 17 六、地块分析 18 二、一、绍兴市商业整体情况介绍 （一） 、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004 年全市、市区人均 GDP 同时超过 3 万元。其中全 市人均 GDP 为 30254 元、市区人均 GDP 为 35753 元，分别折合 3655 美元和 4320 美元， 各比上年增长 15.2 和 15.6%。人均 GDP 已达到 2003 年所定的绍兴市全面小康标准 3500 美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入 13152 元，比上年增长 12.0%；全市 农村居民人均纯收入 6143 元，比上年增长 8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为 34.9%、39.9，分别比去年下降 2.2 和 2.0 个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产 总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004 全年实现社会消费品零售总 额 291.98 亿元，比上年增长 12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额 172.49 亿元， 增长 14.6%；农村市场消费品零售额 119.50 亿元，增长 9.9%。分行业看，批发零售贸易业 零售额 253.58 亿元，增长 13.4%；餐饮业零售额 28.05 亿元，增长 6.5%；其他各种行业 零售额 10.36 亿元，增长 9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为 164.61 亿 元，增长 9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消 费品零售总额 74.04 亿元，比上年增长 13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋 势图： 此主题相关图片如下： 三、虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主 要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则是严重不足，说明当 地居民的消费水平还处在一个较低的水平，与其的经济发展水平不相适应，这一方面是由于当 地缺乏一些高水平的商业业态和设施，也跟当地保守的消费观念有很大的关系。这从当地民间 资本非常充足，而消费总量却增加缓慢的情况一致。由于浙江人具有较强的投资理念，当地人 把资本大都投向了一些房地产等投资产品，而较少用于消费。这跟绍兴市兴旺的房地产投资市 场，却只拥有较低的消费水平相适应。同时由于城市相对于周边的宁波杭州较小，而且现代交 通使得绍兴与它们之间的距离缩短，消费能量被分流，使得绍兴的商业处于比较尴尬的境地。 二是由于商业固有的分散性、低门槛、规模小，制约了产业的发展；虽然有着较为浓厚的商业 传统，但绍兴当地商业除了几家老字号之外，大部门都以独立分散经营的店铺为主，因此商家 规模普遍较小。一些较大的大型商业企业也是当地的国有商业流通企业改制而来，目前也只限 于本地区的发展。因此从目前绍兴的参与市场主体来看实力不足，也难以提高绍兴市整体的商 业水平和效率，但可寄希望于外来商业企业。 三是整体层次不高，市区尚缺乏规模较大、设施现代、功能完好的大型购物中心，新型业务偏 少，比重偏低。从最能体现商业消费水平的高档商品的消费来看，目前这类商品较少进驻绍兴， 使得当地高档消费能力外流，居民更多的是去附近的杭州和上海消费。缺乏大型休闲购物中心 一直制约着绍兴商业的发展，同时也造成大量消费群外流。要留住绍兴人赴杭购物的脚步，商 业中心的开发是先决条件。 四、（二） 、动向 随着绍兴向百万人口大城市目标不断迈进以及国民经济的快速发展，绍兴的商业也经历着悄然 的变化。 在国家宏观调控趋紧，土地、电力、资金等要素供给紧缺的情况下，商贸流通业继续 保持稳步发展势头，商厦规模不断扩大，连锁经营发展迅猛，新型业态不断涌现，市场集散作 用与辐射功能日益体现，消费水平不断提高。具体表现为： 1、传统商贸稳步发展。今年以来，骨干商厦加快改造步伐，走品牌营销和规模经营之路，发 挥着流通主渠道作用。市区国商、华谊、华联三大商厦的二期改扩建工程全部完工，单体营业 面积均在 2 万平方米左右。通过改造，骨干商厦扩大了经营面积，提升了经营品位。限额以上 企业零售增长大大快于限额以下企业，成为推动零售额增长主要力量。 2、新型业态增势强劲。连锁经营不断壮大，绍兴市最大的连锁超市供销超市门店数达到近 200 家，连锁经营的范围从百货、副食品向餐饮、医药等多个行业延伸。可的便利店、永乐、 苏宁等家电大卖场等外来连锁商家也在绍兴布点，提升了绍兴这一文化古城的现代气息。 随着我国加入 WTO 和零售业对外开发，一些国际零售巨头在一线城市扩张之后也逐渐向绍兴 等这些经济发达的二线城市拓展，目前进驻绍兴的有好又多，乐客多等大卖场，易初莲花、麦 德龙等也已经选好地址，其他未进驻绍兴的如欧尚、沃尔玛、欧倍德等也都在当地寻找合适的 地块，以期在合适的时候进驻。这给当地的零售业以一定的冲击，但也提高了当地的商业水平。 从最能体现生活时尚的百货业来看，由杭州大厦管理润和购物中心、香港公司管理的巴黎春天 以及马来西亚的百盛近年来也在绍兴的黄金地段扎根，并给绍兴人带来了全兴的消费理念和生 活方式，并取得了不俗的业绩。这都说明绍兴还存在巨大的商业发展空间。 3、政府行政推动力度明显加大。今后当地政府将加大商贸基础设施建设力度，开展商业特色 街培育建设。国际摩尔城和国际广场等大型商业项目的基本建成，市区府横街、仓桥直街、鲁 迅路的特色街改造以及将要进行的迪荡新城开发建设都将使得绍兴的商业设施水平提高一大步。 而随着商贸零售业入世过渡期结束，外国资本进入我国商贸领域将出现一个新高潮。当地政府 主动加大对外引资力度，发展开放型商贸服务业。利用现有商贸基础设施，重点引进国际商贸 巨头和国际著名品牌，引进连锁经营、现代物流、电子商务、会展物流等新型业态业种，推动 绍兴市传统商贸服务业向现代商贸服务业转变。市区依托国际摩尔城、国际广场等，引进主题 商贸、专业店、专卖店、折扣店，突出发展精品经营、品牌专卖、休闲娱乐、文化旅游业等以 时尚化、个性化为特征的现代零售业和高档次服务行业，改变绍兴市大型商业中心缺乏的现状。 五、绍兴市各主要商业业态分析 1、百货 百货业的发展情况是一个城市居民消费水平的重要标志，目前绍兴市有各类大型百货 6 家，并 且主要分布在解放路等主要商业街，其中国商大厦、华联商厦、华谊等传统百货商家主要定位 于中档甚至中低档。而随着居民消费观念和消费水平的变化，一些新型百货如百盛、春天百货 等也进驻绍兴市，提高了绍兴的商业水平和城市形象。 此主题相关图片如下： 六、2、超市便利店 近年来，绍兴的连锁超市发展迅速，本土超市在以国商超市为代表迅速壮大，并开始在全市 范围内布置网点，目前全市超市数量已经超过 300 家。然而外地超市如“好又多”、 “家友”、 “乐 客多”等大卖场的入住，对本土超市构成了很大的竞争压力。在此形势下，绍兴连锁超市开始把 进驻社区，甚至是里弄小巷。这样有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市抗衡。但 绍兴连锁超市的各自的特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被摊薄。 引进实力强大的大型连锁超市企业来整合绍兴市的超市行业已经成为提高绍兴零售市场效率的 必要手段。以下为当地超市和便利店的数目统计。 此主题相关图片如下： 七、3、大卖场 大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，当地的供销超市于 2002 年首先布局绍兴，然 后外地和外资零售企业也逐渐进入。自从外资企业好又多在 2003 年首先进驻绍兴之后，其他 一些世界零售巨头在完成一线城市布局之后多次考察绍兴，并最终达成投资意向。目前乐客多、 易初莲花、麦德龙等已经完成选址工作，在今年之内就会开张营业。这些都表明商家对绍兴的 消费者具有较好的消费潜力和成熟的消费理念的认同，也使得绍兴市零售市场的竞争因此加剧。 此主题相关图片如下： 八、4、专业店 专业店主要以家电为主，据估计，去年整个市区的家电销售量约为个亿。绍兴家电业目 前基本上有三种经营业态，一是传统的大型商场中家电分商场，如国商、华谊、供销的家电部； 二是单一的家电专业卖场，如雄风家电；三是专业家电市场，如市区新文桥家电市场等。永乐、 苏宁和五星、国美以大卖场的形式同时进驻市区，必将对绍兴市场进行重新分割，冲击本土家 电。 另外建材市场在绍兴的专业市场上也有一席之地，随着绍兴房地产的大量开发，目前已经有美 家居、东方家园等专业超市入住，欧倍德等国际专业建材零售上也对绍兴进行多次考察，相信 不久就会进入绍兴。 此主题相关图片如下： 5、餐饮业 绍兴既是一个经济发达的地区、也是一个著名旅游城市，外来流动人口占有比较大的比重，因 此餐饮业一直是绍兴的一大特色，具有当地特色的餐饮业更是获得了良好的发展。 但目前绍兴市连锁餐饮的发展尚不足，除了肯德鸡、必胜客等国际著名连锁餐饮进驻之外，当 地的餐饮基本上是各自为战，独自经营，这对有着悠久饮食文化传统的绍兴不得不说是一个损 失。 此主题相关图片如下： 九、三、绍兴市商业地产整体分析三、绍兴市商业地产整体分析 1、现状 近年来绍兴在经济持续快速发展的背景下，居民生活水平、支付能力不断提高，对生活环境和 消费环境的要求也不断升级，与居民生活水平密切相关的商铺市场已具备了发展基础。同时第 三产业在绍兴市经济发展中所占比例并不太高，提升空间很大，服务业的发展也为商业用房提 供了经济、产业基础。2004 年绍兴市被福布斯列为中国内地最佳商业城市第九位，说明 了绍兴市的商业环境和发展潜力得到普遍的认可。 由于绍兴市悠久的商业历史和近年来当地市政府的大力改造，目前绍兴市的商业设施主要集中 在一些传统商业区，而且随着绍兴商业的快速发展，使得相应的商业设施的租金水平也在不断 提升，其中市区解放路一直是绍兴市商业金铺，目前的租金水平最高已经达到 30 元每天每平 方米，这相当于一些一线城市闹市区商铺的租金水平。 绍兴商业地产前几年比较短缺，以至于解放路一带商铺租金特别高，甚至超过了宁波、杭州， 直逼上海。近年来，随着城市化进程的加快，绍兴商铺每年以万万平方米的速度增 长，目前绍兴的楼盘都附有商铺，开发总量占到楼盘总面积的。这一轮商铺热有 一个显著特点，就是由开发商发动、以市场为主导、以赢利为目的的自发行为。这使得绍兴的 商铺开发量猛增，连同原有的商铺，绍兴市区人均商铺面积将在平方米以上，商铺密度与上 海不相上下。市区内已有不少商铺出现已经售出却招商困难无人经营的局面，因此今后绍兴商 铺销售将面临严峻的考验。 随着市场经济的发展和新政策对住宅投资的限制，商铺已成了投资热门。与开发商的商铺 开发热相对应的是，绍兴市民商铺购买热也热情飞扬。绍兴商铺投资回收周期一般是年， 此后年出租收益率为左右，回报率已大大高于投资股票和住宅。 市民兴起商铺投资热的 另一个原因也与绍兴市区大规模的旧城拆迁改造有关。目前价格相对便宜、而又具发展潜力的 城市边缘的营业房最为吃香。随着绍兴市民投资商铺热的升温，商铺投资已不再是简单的“买商 铺租商铺获取利润”的模式，而正成为一种综合性理财举措。 许多投资商和市民纷纷投资于解放路商圈，现在解放路的商铺价格最高也已经达到 10 万每平 方米以上，而且还呈上涨趋势，而受解放路商业圈的商业气氛的辐射，以及绍兴向百万人口大 城市目标的迈进，附近中兴路的各种店铺的租金也在猛涨，目前已经突破 10 元以上，尤其是 2004 年，许多白领、商业人士，一批大公司纷纷进驻与解放路一路之隔的中兴路，一些商务 楼行情日日看涨，尤其是随着工行、建行、信用联社等乔迁进中兴路以及苏宁、永乐等大商家 进驻，中兴路已发育成一条商业味十分浓郁、金融业集中的“绍兴第二街”。绍兴市区解放路商 业圈的南延、中兴路商业圈的崛起，正当商贸业在这两条路上日渐红火时，附近的人民路、胜 利路等也渐渐起色，租金和售价随着入住商家的增多和档次的提高而节节高升。以下为这些商 业街的一些数据统计： 此主题相关图片如下： 十、2、开发情况 近年来绍兴市城市建设的大力根据形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善 的商贸服务业体系这一目标，在绍兴市区及绍兴县范围内，将构建个城市商业主中心、个 城市商业副中心和个城市商业圈（区域商业中心） ，建设条城市商业特色街区；培育发展大 型购物中心、百货店、仓储商店、大型综合超市、专业店、专卖店、便利店等多种业态。这一 指导思想将指引今后绍兴市商业地产的发展。 作为名列福布斯排行榜及拥有中国最具魅力城市等多项殊荣的绍兴，无疑商家必争之地。 绍兴目前的店铺投资热完全可以用“井喷”两字来形容，商业地产的开发量在绍兴迅速放大，光 2004 年绍兴市区有万平方米商铺推出，开发类型主要倾向于社区商业街和大型购物中心 两大类。国际摩尔城、国际广场、润和世纪广场、嘉业广场和金时代广场等市区几只大型楼盘， 营业房面积都在 1.5 万平方米以上，而袍江、城南、绍兴生态产业园区以及近郊区域，商铺更 是“见缝插针”，如此规模的商铺，是否有足够的市场，值得拭目以待。 目前来看，绍兴市商业地产的开发呈现以下特点： 一是精品商铺势头看好。一些开面宽、地段好、规划好的商铺很受投资者欢迎，解放路上部分 商业楼底层价格都在万元以上，有的甚至超过万元，在袍江一些楼盘，位置相对偏远的 商铺价格仅仅在 4000 元左右，目前，市区多数高档商业楼盘，都全力打造精品商铺来吸引客 户。开发商也从简单卖商铺到打造特色商街、特色商业中心，开发商对商业物业的开发正逐渐 走向专业化、精品化、规模化。如宏大美安居和纵横国际财富中心，销售率皆达到 ，这在同行中已算是骄人的业绩。 二是主题商城独领风骚。引进国际国内知名商业企业以聚集人气，进而增加投资者的信心，已 成为绍兴楼盘开发的一大亮点，如国际摩尔城引进易初莲花和哨兵海鲜城，国际广场打造玛格 丽特商业中心，宏大房产与香港美安居牵手，润和世纪广场与杭州大厦联姻等等，都是先把市 场焐热后再推出。 此外，国际摩尔城、国际广场等同时提出“一站式”休闲购物理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮 等多种功能于一体，让市民耳目一新。从实际销售来看，这些楼盘的人气和商气得到迅速集聚， 相当部分绍兴人特别是学历较高的市民，都对休闲购物中心的崛起寄予厚望。 三是商铺以外销为主。据了解，绍兴市的商铺都被市区外的投资者买走，比较集中的客 户群包括柯桥、钱清的布商，上虞、嵊州的投资客，此外还有来自温州的职业炒房团，而马山、 孙端的建材老板则是袍江商铺的大主顾。 除了手