2012年第一季度苏州房地产市场分析.doc

2012年第一季度苏州房地产市场分析 目 录第一章：政策法规和市场动态11、2012年第一季度房地产政策12、政策点评62.1、调控政策不打折，地方政府扰乱政策预期的微调均被叫停62.2、境外个人贷款购房受限72.3、土地：市场监管不放松，供应更务实72.4、保障房：两部委强调落实资金支持政策82.5、发改委严查旅游地产项目，最高法院要求正确认定市场风险82.6、中央：房地产调控不放松，促进房价合理回归82.7、相关部委：继续抑制投资投机需求，同时注重保护刚需92.8、保障房：住建部要求全面推进2012年保障房建设，加强保障房分配和质量管理工作9第二章：2012年第一季度苏州房地产市场运行现状111、第一季度市场的成交及价格情况112、第一季度房地产市场的销售速度和去化周期133、第一季度热销项目143.1、住宅销售套数排行榜143.2、住宅市场供应情况153.3、住宅市场存量情况174、2012年第一季度土地市场运行现状185、未来市场潜力195.1、房产政策的变化195.2、第一季度市场总结205.3、房产市场的未来走向20第三章：第一季度苏州房地产市场新开盘项目情况21第四章：苏州市房地产市场需求状况251、2011年2012年3月商品房签约量数据252、2011年2012年3月苏州商品住宅签约量比较26第五章：苏州房地产市场供给状况271、2011年-2012年3月商品房批准上市量比较272、2011年-2012年3月商品住宅批准上市量比较28第六章：苏州各区域商品房及住宅市场数据比较291、2012年第一季度商品房可售区域分布比较292、2012年第一季度批准上市商品住宅区域分布比较293、2012年第一季度商品住宅成交区域分布比较294、2012年第一季度商品住宅成交均价区域分布比较30第一章：政策法规和市场动态1、2012年第一季度房地产政策表：2012年第一季度房地产政策重要事件日期重要事件关键内容1月6日住房和城乡建设部机关工作会议召开住建部部长姜伟新指出，2012年除了继续落实各项房地产调控政策以外，各地要加快推进个人住房信息系统建设。40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住房和城乡建设部联网，各省区市以及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。1月6-7日全国金融工作会议温家宝要求优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。1月7日全国国土资源工作会议做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。在部分地区由省级人民政府审核同意并报部批准后开展集体建设用地建设租赁住房试点，其中北京、上海已获批准。1月7-8日中国人民银行工作会议继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。根据经济金融运行情况，综合运用多种政策工具，按照总量适度、审慎灵活、定向支持的要求，调节好货币信贷供给，保持社会融资规模的合理增长。着力优化信贷结构，更好地服务实体经济发展。落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。1月11日上海市市长韩正在市人大会议上作政府工作报告新开工建设和筹措保障性住房1100万平方米、17.08万套（间），供应770万平方米、11.4万套（间）。面向常住人口，积极推进公共租赁住房建设。贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。1月12日北京市市长郭金龙在市人大会议上作政府工作报告坚定不移地抓好房地产调控。继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。完善城镇个人住房信息系统，探索促进房地产市场健康发展的长效机制。充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。大力推进各类保障房建设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入，确保新建收购16万套、竣工7万套，同步完成配套设施建设。强化保障房后期管理服务，完善退出机制。1月14日上海市政府召开上海市2012年住房保障工作会议全市17个区（县）政府与市政府签订了今年住房保障工作“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。1月31日国务院召开常务会议温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中房地产方面：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2月1日北京关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见 增加保障性住房土地供应量，“十二五”时期，本市保障性安居工程用地供应量不低于住宅用地供应总量的50%，保障性安居工程及90平方米以下中小套型商品住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。土地供应计划中优先安排保障性住房需求，单列指标； 适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%； 建立经济适用住房封闭运行机制，新购买的经济适用住房确需转让的，由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购； 经济适用住房和限价商品住房优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。2月1日发改委关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。2月2日人民银行金融市场工作座谈会继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。2月6日财政部关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程；落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本。 2月6日李克强主持保障性住房公平分配工作座谈会并讲话把确保公平分配放在更重要的位置。要探索完善保障房分配和质量管理的长效机制。要处理好政府保障和市场机制的关系。一方面，保证如期完成今年保障性安居工程建设任务。另一方面，增加普通商品住房供应。要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。2月6日住建部关于进一步加强住房公积金监管工作的通知加快推进住房公积金监管信息系统建设，确保资金、人员、设备及时到位。逐步统一住房公积金业务管理信息系统技术标准，规范本地区业务系统建设，加强数据安全管理。2月7日中国人民银行、发展改革委、旅游局等关于金融支持旅游业加快发展的若干意见对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的，应从严审查。2月7日芜湖关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知 鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策； 对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。2月11日关于芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知暂缓执行的通知芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该通知要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，决定该通知暂缓执行。2月10日温家宝主持召开座谈会听取各界人士对政府工作报告意见和建议温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2月15日国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知科学合理地编制2012年住房用地供应计划。计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。确保保障性安居工程住房用地。2月19日最高人民法院通知要求加强民事审判切实保障民生要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。2月20日国家发改委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知 各级发展改革部门要配合住房城乡建设、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，积极协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金。 要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。 分解下达的计划要与已签订目标责任书相应的建设任务相衔接。2月22日上海市房管局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化 上海市房管局称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。即持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套。2月23日国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知 在县级市市区有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。 在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。 继续合理控制直辖市、副省级市和其他大城市人口规模，进一步完善并落实好现行城市落户政策。2月24日央行下调存准率中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月27日上海市关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知 严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照市政府办公厅关于本市贯彻实施意见的通知（沪府办发20116号）的规定，严格执行住房限售政策。 本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。3月5日2012年政府工作报告继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。3月5日发改委主任张平就“经济形势与宏观调控”答记者问抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。3月6日财政部负责人就当前财政政策和财政工作答记者问财政税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。3月7日发改委副秘书长李朴民解读计划报告完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求；适时扩大房产税试点范围。3月7日姜伟新列席十一届全国人大五次会议青海团的讨论现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来；2012年保障房建设补助标准将维持原有水平。此外，有关保障房建设的方式将来也会有所调整。今后，在保障性住房建设中将鼓励各地根据各自实际统筹运用政策、综合推进。3月8日姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示“限购令”短期内不会有所微调和放松；楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松；我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。3月11日国土部部长徐绍史在列席十一届全国人大五次会议时表示今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。3月12日中国人民银行就“货币政策及金融改革”答记者问刘士余：全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求，信贷资金支持优良企业进行普通商品住宅开发，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设，鼓励房地产市场融资的创新。3月14日温家宝总理答记者问房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大；合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松；房地产的发展，要充分利用市场。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。3月14日住建部关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知一、积极落实建设项目，加快项目建设进度；二、加大基础设施投入，加强质量安全管理；三、拓宽资金来源渠道，做好建设资金安排；四、建立健全监管机制，加强分配和运营管理；五、做好信息公开工作，主动接受社会监督；六、强化部门协调配合，做好统计管理工作；七、完善相关工作机制，抓好组织实施工作。3月16日温家宝主持召开国务院常务会议确定政府工作报告重点工作部门分工坚定不移贯彻房地产市场调控政策。3月16日国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见实行有保有控的产业用地政策，优先安排保障性住房和农民住房、环保、医疗卫生和现代服务业用地；研究土地利用总体规划实施管理、规划定期评估和适时调整、土地利用计划差别化管理、工矿废弃地复垦调整利用、农民住房用地先使用后核准等规划管控和计划调节的专项制度和政策；对房地产闲置土地，要加大公开督办力度。3月18日发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见适时扩大房产税试点范围。3月20日住房和城乡建设部印发2012年重点稽查执法工作方案2011年重点稽查执法工作内容为保障性安居工程监督检查、房地产市场调控监督检查、城乡规划建设管理监督检查、建筑节能和城镇减排监督检查、住房公积金监督检查、建筑市场和工程质量安全监督检查等方面。3月26日住建部建设用地容积率管理办法地方出让国有建设用地必须有容积率条件，否则合同无效，容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议纪要等形式擅自修改，必须经过公开论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督。2、政策点评2.1、调控政策不打折，地方政府扰乱政策预期的微调均被叫停近期上海、芜湖楼市调整政策相继被叫停。2 月22 日，上海房管局“旧政新解”，申明居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，2 月27 日该政策被叫停, 上海市政府表示“当前房地产市场调控正处于关键时期，本市住房限售政策只会从严执行”。此前，芜湖出台新政2，对于购买中小户型，契税减免、购房补贴范围及额度变大，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4 日即被叫停。此前，佛山和成都放松政策均被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，对明显放松调控政策及扰乱政策预期的地方政策调整，都可能被叫停。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2.2、境外个人贷款购房受限外籍个人住房按揭贷款受限。2012 年1 月21 日，发改委发布关于境内外资银行申请2012 年度中长期外债规模有关问题的通知，指出对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。发改委规定外籍人士的住房按揭贷款不纳入中长期外债额度尚属首次，将导致部分外资银行此项业务受限。该通知的发布，限制了外籍人士贷款购房，也在一定程度上限制了外资进入住房市场。境外个人购房要求渐趋严格。早在2006 年，国家对境外个人在境内购房就有诸多方面的限制，如在时间、用途、面积等方面都有规定。2010 年11 月外汇管理局通知中规定，境外个人在境内只能购买“一套”用于自住的住房，2012 年1 月发改委发布通知限制外籍人士贷款购房，由此看出，境外个人购房政策愈加严格。2.3、土地：市场监管不放松，供应更务实市场监管不放松，坚持调控不动摇。2 月15 日国土部发布的关于做好2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知3中指出，今年房地产用地管理和调控的基本要求和工作重点是坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松，继续严格落实中央各项调控政策措施，巩固已有调控成果，促进房价合理回归。住房用地供应计划量下降，供地更务实。2012 年住房用地供应计划总量原则上应不低于过去5 年年均实际供应量，相比2011 年提出的确保城市住房用地供应计划总量不低于前2 年年均实际供应总量，2012 年土地计划供应量将有所减少。与之前住建部将2012 年保障房新开工计划从原定的1000 万套下调为不低于700 万套类似，该政策的出台，预示中央政府已经注意到地方政府在保障房建设、加强土地供应等方面面临的巨大压力，但不会改变2012 年继续加强房地产调控不动摇的大方向。在2012 年房地产调控政策总基调不会放松的大背景下，我们相信这一务实的计划如果能够落实，将有利于市场有效供应的稳定和中低收入群体住房困难问题的缓解，有助于房地产市场的长期健康发展。2.4、保障房：两部委强调落实资金支持政策为确保完成 2012 年全国保障性安居工程任务，近日财政部和国家发改委相继印发通知，强调落实资金支持及税费优惠政策，要求各地拓宽资金来源渠道，引导社会资金投资保障性安居工程；落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本；并且要求积极协调建设资金落实。拓宽资金来源渠道和引导社会资金参与保障房建设将是重点。年初，两部委针对保障房建设资金相继下发通知，将促进保障房建设资金的落实。2.5、发改委严查旅游地产项目，最高法院要求正确认定市场风险严查借旅游项目名义变相进行房地产开发。2 月7 日，中国人民银行、发展改革委、旅游局等发布的关于金融支持旅游业加快发展的若干意见中指出，对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的，应从严审查。该文件表明，政府将严查旅游地产项目，打击房地产企业借旅游项目名义变相进行房地产开发的经营行为。正确认定市场风险、交易风险。从2010 年持续至今的房地产宏观调控政策愈发严厉，在房价开始出现下行趋势的同时，因房贷新政实施而引发的购房合同纠纷时有发生，而矛盾的焦点在于解除合同而导致的损失由谁承担。2 月19 日最高人民法院下发关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知，通知指出，要严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限。该通知的出台，对于因限购、限贷以及房价回落引发的交易纠纷裁判给出了法律说明，促使购房者更加谨慎交易，有利于维护市场秩序。2.6、中央：房地产调控不放松，促进房价合理回归继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。3月5日，政府工作报告中强调“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施”，这是政府工作报告连续第三年指出“抑制投资投机性需求”，抑制投资投机性需求继续成为房地产政策的重点。针对保障房建设，今年继续推进并注重建设和管理制度的完善，计划开工700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。另外，中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告，房产税试点范围有望扩大，这些房地产长效机制建设今年将取得新的进展。房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。3月14日，全国“两会”闭幕，温家宝总理会见中外记者。针对人民日报记者提出的关于房地产业的问题，温家宝总理表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。“调控不能放松”，再次表明了中央坚持房地产调控的决心，也为试图放松调控的地方政府打下“预防针”。2.7、相关部委：继续抑制投资投机需求，同时注重保护刚需3月，住建部等部委对房地产政策表态，继续抑制投资投机需求，同时注重保护刚需。住建部部长姜伟新在接受中国证券报记者采访时说，“限购令”短期内不会有所微调和放松，楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松，有信心使几个一线城市的房价水平降下去。财政部部长谢旭人表示进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围。发改委近日发布关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见指出“适时扩大房产税试点范围”。住建部出台的建设用地容积率管理办法从容积率监管手段出发，严控地方政府容积率违规。“限购令”年内不会松动，房产税改革试点范围扩大，这些基本确定，抑制房地产投资投机需求将呈长期态势。房地产需求保护性的方面，政策注重保护刚需。国家发改委副秘书长李朴民和央行副行长刘士余表示完善居民首套房贷款优惠政策。今年政府工作报告指出“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求政策措施”，“完善”的方向就是保护合理购房需求，保护首套房需求，给予首套房优惠政策，预期对首套房的首付比例及利率优惠将有所调整。2.8、保障房：住建部要求全面推进2012年保障房建设，加强保障房分配和质量管理工作加大保障房建设资金支持，拓宽资金来源渠道。住建部近日发布关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知，指出地方政府加大资金支持力度。通知指出合理确定年度投资规模，积极拓宽资金来源渠道，做好资金筹集安排，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。全面推进保障房建设，加强保障房监管，确保分配和质量管理。通知对保障房工作的七点要求其中四点是关于保障房监管。通知指出，各地要建立年度建设计划项目库，并于2012年6月15日前报住房城乡建设部备案，市县住房城乡建设（住房保障）部门及时公开当地年度建设计划、开工和竣工项目信息，并按月公开开工和基本建成（竣工）情况。还要求建立健全约谈、问责制度。可见今年保障房工作注重监管和监督检查，确保质量和分配。第二章：2012年第一季度苏州房地产市场运行现状1、第一季度市场的成交及价格情况2012年第一季度苏州住宅成交量增加，环比升幅为20.76%： 2012年第一季度销售同比分析类别2011年第一季度2012年第一季度变化量同比成交套数99992210812109121.1%成交面积（万）117.33238.07120.74102.91%2012年第一季度销售环比分析类别2011年第四季度2012年第一季度变化量环比成交套数1772222108438624.75%成交面积（万）197.15238.0740.9220.76%2012年第1季度商品住宅总成交面积成交238.07万平方米，成交套数为22108套，环比分别上升20.76%和24.75%；成交套数同比上涨121.10%，成交面积同比上涨102.91%。从单月苏州楼市走势情况来看，1月份无论是成交量还是供应量都创下近半年来的新低，由于春节假期的关系，开发商推盘计划放缓、购房者观望气息浓厚，致使楼市冷清开场。节后2月份开始伴随着政策性住房的大幅放量及银行信贷政策的调整，刚性需求开始明显加快入市步伐。特别是进入3月份之后，月度住宅类房源共成交11018套，创下了2010年以来单月住宅成交新高。2011年-2012年3月商品住宅成交走势图第一季度住宅成交均价保持稳定： 2012年第一季度销售均价分析类别2012年1月2012年2月2012年3月2012年第一季度均价均价11172111491106411109环比0.29%0.21%0.76%1.46% 2012年第1季度，苏州商品住宅成交均价为11109元/平方米，环比略有下降，降幅为1.46%。1月成交均价为11172元/平方米，环比小幅下跌0.29%；2月成交均价为11149元/平方米，较上月减少23元/平方米，环比下降0.21%；3月苏州商品住宅均价为11064元/平方米，环比降幅0.76%。总体上，第一季度苏州商品住宅成交均价略有下滑，但总体平稳， 1-3月均保持在万元以上。2010-2012年3月苏州房价走势图2、第一季度房地产市场的销售速度和去化周期第一季度末苏州商品住宅库存小幅增加，3月出清周期为7.60个月： 2012年3月底苏州住宅市场可售面积为551.63万平方米，较上月增加27.59万平方米，环比上升5.26%；可售套数为37498套，较上月增加2015套，环比上升5.68%。2012年3月出清周期从2011年1月的4.67个月增加到7.60，增加了2.93个月；从2011年2月到7月，出清周期连续六个月上升，7月出清周期上升至10.46个月，从8月开始回落，9月到10月有0.04个月的小幅上升之后，从11月至今年3月出清周期开始持续回落。截至2012年3月底，苏州存量住宅面积为551.63万平方米，以前六个月平均销售速度（72.54万平方米/月）计算，3月出清周期为7.60个月，比2月减少0.67个月。 2011-2012年3月苏州商品住宅出清周期走势图第一季度住宅市场销供比为1.86： 2012年第1季度苏州住宅市场的批准上市量为128.22万平方米，住宅市场成交量为238.07万平方米，商品住宅销供比为1.86，成交量大于供求量，与上一季度相比上升0.86。2012年第一季度销供比分析2011年第四季度2012年第一季度变化量环比新增上市面积（万）197.43128.2269.2135.06%成交面积（万）197.15 238.07 40.9220.76%销供比11.860.8686%3、第一季度热销项目3.1、住宅销售套数排行榜TOP10项目总成交套数环比增加43.95% ：2012年第1季度TOP10项目总成交3177套，环比去年第4季度增加970套，环比增加43.95%。总体来看本季度上榜的项目区域分布较为分散，以园区和吴中区居多。TOP10中园区占4个项目，吴中区有3个项目，分别占TOP10总成交套数的33.68%、37.05%。第1季度，吴中区的招商小石城以622套/64505.89平方米荣登本季度冠军宝座，第二、第三位分别是平江区的中梁天御354套/37360.08平方米和园区的海尚一品340套/36302.1平方米。表：2012年第1季度住宅销售套数排行TOP10排名项目名称所属区域销售套数(套)报价(￥/m2)开发企业1招商小石城吴中区6228500苏州招商南山地产有限公司2中梁天御平江区35412279苏州金梁置业有限公司3海尚一品工业园区34010500江苏友谊合升房地产开发有限公司4国际城市花园高新区31910904苏州鑫苑置业发展有限公司5新城金郡吴中区3118077苏州新城创佳置业有限公司6花境工业园区2818235苏州协信圆融房地产开发有限公司7世茂运河城沧浪区25711027苏州世茂置业有限公司8越湖家天下吴中区2448647江苏吴中地产集团有限公司9华尔道名邸工业园区23210205苏州翡翠国际社区置业有限公司10中海国际社区工业园区2179850中海发展（苏州）有限公司表2：2012年第1季度住宅销售面积排行TOP10排名项目名称所属区域销售面积(平方米)报价(￥/m2)开发企业1招商小石城吴中区64505.898500苏州招商南山地产有限公司2中梁天御平江区37360.0812279苏州金梁置业有限公司3海尚一品工业园区36302.110500江苏友谊合升房地产开发有限公司4世茂运河城沧浪区36038.9911027苏州世茂置业有限公司5花境工业园区34256.778235苏州协信圆融房地产开发有限公司6新城金郡吴中区31295.638077苏州新城创佳置业有限公司7国际城市花园高新区26780.5910904苏州鑫苑置业发展有限公司8越湖滨河名邸吴中区26457.768360苏州兴力达房地产开发有限公司9华尔道名邸工业园区26011.9510205苏州翡翠国际社区置业有限公司10中海国际社区工业园区24179.99850中海发展（苏州）有限公司3.2、住宅市场供应情况 2012年第一季度新增上市量分析2011年第四季度2012年第一季度变化量环比新增上市面积（万）197.43128.2269.2135.06%新增上市套数16150 11323 482729.89%2012年第一季度新增供应量环比下降35.06%：2012年第1季度，苏州新增供应商品住宅面积128.22万平方米，环比去年第4季度197.43万平方米，减少69.21万平方米，降幅为35.06%；第1季度新增供应商品住宅套数为11323套，与去年第4季度16150套环比降幅29.89%。2012年1月，苏州新增住宅供应面积6.74万平方米，环比下降89.81%；新增供应套数为298套，环比下降94.41%。新批准预售住宅项目5个，比上月减少19个，其中园区1个，吴中区1个，高新区1个，沧浪区1个，金阊区1个。高新区上市量最大，上市面积3.92万平方米，占苏州总推量58.12%。其次是工业园区，上市面积为1.31万平方米，占苏州总推量19.41%；第三名是金阊区，上市面积1.16万平方米，占苏州总推量17.25%。2月，苏州新增住宅供应面积18.88万平方米，环比上升179.97%；新增供应套数为1497套，环比上升402.35%。新批准预售住宅项目5个，比上月持平，其中园区2个，吴中区3个。吴中区上市量最大，上市面积9.58万平方米，占苏州总推量50.72%。其次是工业园区，上市面积为9.31万平方米，占苏州总推量49.28%。3月，苏州新增住宅供应面积102.59万平方米，环比上升443.40%；新增供应套数为9528套，环比上升536.47%。新批准预售住宅项目23个，比上月增加18个，其中园区6个，吴中区6个，高新区3个，相城区5个，平江区1个，金阊区2个。相城区上市量最大，上市面积25.88万平方米，占苏州总推量25.23%。其次是吴中区，上市面积为19.59万平方米，占苏州总推量19.09%。2011-2012年3月苏州商品住宅供应走势图3.3、住宅市场存量情况2012年第一季度库存量分析类别2011年第四季度末2012年第一季度末变化量环比可售面积（万）540.37551.6311.262.08%可售套数37309 37498 1890.51%2012年第一季度可售量小幅上涨2.08%：2012年第1季度底苏州住宅市场可售面积为551.63万平方米，较2011年第四季度增加11.26万平方米，环比上升2.08%；可售套数为37498套，较上月增加189套，环比小幅上涨0.51%。截至3月31日住宅存量情况明细表：全市住宅（毛坯+全装）可售套数可售面积（平方米）总计374985516288.312户型分类（仅统计非酒店式公寓户型）0室-1室23761099832.12 2室143471401900.92 3室118761656625.28 4室2887578379.77 5室492114933.25 6室-7室-8室-用途分类酒店式公寓-非酒店式公寓335293937331.48 独立别墅1699568124.17 联排别墅2059698700.82 双拼别墅20076258.43 叠加别墅-4、2012年第一季度土地市场运行现状近3个月苏州推出4宗住宅用地： 2012年第1季度苏州共推出4宗住宅用地推出，集中在1、3月份，2月份无住宅用地推出。从这4宗地块分布来看，其中3宗位于金阊区，1宗位于沧浪区。第1季度总推出面积为18.11万平方米，环比降幅84.84%。2011-2012年3月苏州住宅用地供应分析图近3个月苏州成交1宗住宅用地： 2012年第1季度苏州住宅用地成交1宗。1月成交位于金阊区的城镇住宅用地，成交总面积2.95万平方米。2月、3月连续两个月住宅用地零成交。 2011-2012年3月苏州住宅用地成交分析图住宅用地平均溢价率11.17%： 1月，城镇住宅用地成交1宗，出让起始价为2374.40万元，以2639.53万元成交。溢价率为11.17%。2月、3月连续两个月无住宅用地成交。2012年第一季度苏州住宅用地成交情况排名区域地块名土地面积（平方米）成交总价(万元)土地单价（元/平方米）竞得方1金阊区金阊区红菱浜东、新城路南294592639.53896.00苏州市斜港置业有限公司2011-2012年3月苏州住宅用地成交分析图5、未来市场潜力5.1、房产政策的变化 2012年2月份针对首次需求，银行首先做出信贷调整，差别化的信贷政策及贷款利率的优惠放开对于刚性需求影响较大。3月14日，全国“两会”闭幕，温家宝总理会见中外记者。针对人民日报记者提出的关于房地产业的问题，温家宝总理表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。“调控不能放松”，再次表明了中央坚持房地产调控的决心，也为试图放松调控的地方政府打下“预防针”。从3月份的“两会”结果来看，虽然没有楼市新规出台，但是继续抑制投资投机需求，同时注重保护刚需也确定了今年的调控基调。5.2、第一季度市场总结 2月、3月成交表现良好，刚需的集中大幅释放促进了交易量的大幅上升。第1季度，苏州住宅均价连续3个月环比下降，但均价仍保持在万元以上。从供求看，第1季度销供比为1.86。从可售量和出清周期来看，3月末可售量环比有小幅增加，但住宅出清周期连续小幅减少。5.3、房产市场的未来走向 2012年第1季度苏州楼市在差别化的信贷政策及贷款利率的优惠放开等影响下，刚需较为集中释放， 2、3月份苏州住宅成交表现良好，对于市场的供应产生一定的影响。预计接下来刚需产品的价格将趋于稳定，市场折扣力度或将转向去化压力较大的项目，同时伴随着住宅市场的良好表现，或许对于一级土地市场有一定的利好影响，能否扭转一季度土地市场的极度冷清表现有待观察。第30页第三章：第一季度苏州房地产市场新开盘项目情况2012年第一季度商品房新批售项目推出量分析2011年第四季度2012年第一季度变化量环比新批售项目面积（万）251.07153.5197.5638.86%新批售项目套数22209 15076 713332.12苏州一季度商品房新批售项目环比下降38.86%： 2012年第1季度苏州商品房新批售项目面积为153.51万平方米，环比2011年第四季度下降38.86%。新批准项目套数为15076套，环比下降32.12%。2012年第一季度苏州商品房新批售项目区域分布图表：2012年第1季度商品房新批售项目明细项目名称所属区域开发商物业类型批准套数批准面积（）批售时间青澄花园五区园区苏州协信圆融房地产开发有限公司非住宅242316.511月6日东环路378号园区苏州同美置业有限公司非住宅44922895.911月6日滨湖未来华庭54-66、68-74、77-81、85-88幢高新区苏州艾维建设发展有限公司住宅7639202.581月10日苏地让合（2009）第22号沧浪区苏州市地产开发经营有限公司住宅62139.91月10日苏地让合（2009）第22号沧浪区苏州市地产开发经营有限公司非住宅6673.441月10日港岛花园吴中区苏州丰润房地产有限公司住宅61382.691月13日邵昂路69号吴中区苏州瑞利华文化旅游投资有限公司非住宅41119041.161月13日苏地2007-B-30号地块低密度住宅金阊区苏州新型建材房屋开发有限公司住宅8911632.481月13日苏地2007-B-30号地块低密度住宅金阊区苏州新型建材房屋开发有限公司非住宅531349.911月13日恒宇商务广场工业园区苏州佳敏置业有限公司住宅12113091.381月20日恒宇商务广场工业园区苏州佳敏置业有限公司非住宅7328481.881月20日和景苑东区吴中苏州中天置业有限公司住宅43846831.532月15日和景苑东区吴中苏州中天置业有限公司非住宅9402.952月15日苏地2009-G-2地块（定销商业用房）平江区苏州市阳光房地产有限公司非住宅10979.222月16日东吴南路79号吴中苏州市致远房地产开发有限公司非住宅18015579.032月17日栖湖名苑园区苏州中信投资有限公司住宅18438353.692月17日小石城花园吴中苏州招商南山地产有限公司住宅32638302.832月24日小石城花园吴中苏州招商南山地产有限公司非住宅6343.972月24日太湖高尔夫山庄吴中江苏仁泰地产发展有限公司住宅1510635.132月27日九华路118号园区江苏友谊合升房地产开发有限公司住宅53454714.442月29日峰汇商务广场相城苏州市合景房地产开发有限公司非住宅59731347.13月1日翰林路1号园区苏州工业园区建屋发展集团有限公司住宅31036424.343月6日澜溪苑园区苏州隽御地产有限公司住宅12132748.683月6日宝祥苑保障性住房金阊区苏州隆兴置