江苏连云港金源凤凰城项目营销诊断报告.pdf

2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 连云港金源凤凰城项目营销诊断报告连云港金源凤凰城项目营销诊断报告 金丰易居-普润地产 2010年6月 上海 诊断的思路 针对项目的滞销提出 的一系列市场分析、 营销解码和解决方案。 必须以针对目前市场 环境、项目推案节奏、 项目营销方案为问题 解决的原则，为项目 打开营销瓶颈。 加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 项 目 概 况项 目 概 况 项目名称：项目名称：金源凤凰城 所属区位：所属区位：连云区平山转盘处 项目体量：项目体量：42万 其中住宅体量30万 商业配套体量12万 产品涵盖：产品涵盖：联排别墅、多层公寓、 小高层公寓、商业 街及 办公商住楼物业 附属配套：附属配套：山顶公园，嘉年华游乐场 开发周期：开发周期：四期（目前已开发两期） 项目名称：项目名称：项目名称：项目名称：金源凤凰城 所属区位：所属区位：所属区位：所属区位：连云区平山转盘处 项目体量：项目体量：项目体量：项目体量：42万 其中住宅体量30万 商业配套体量12万 产品涵盖：产品涵盖：产品涵盖：产品涵盖：联排别墅、多层公寓、 小高层公寓、商业 街及 办公商住楼物业 附属配套：附属配套：附属配套：附属配套：山顶公园，嘉年华游乐场 开发周期：开发周期：开发周期：开发周期：四期（目前已开发两期） 从项目经济指标和规划内容看，本项目属于拥有多个 配套资源和卖点的综合性大盘 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 免费索取精华资料！ 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ 免费索取精华资料！ 项目推案情况项目推案情况 项目一期2008年5月开盘 当期推出：6栋11层小高层;3栋6 层多层;联排:4栋; 共计251套； 户型面积配比：三房210套占83% 四房18套占7%，联排23套占23% 销售情况：售罄 项目一期2008年5月开盘 当期推出：6栋11层小高层;3栋6 层多层;联排:4栋; 共计251套； 户型面积配比：三房210套占83% 四房18套占7%，联排23套占23% 销售情况：售罄 项目二期2009年11月开盘 当期推出：8栋6层多层;7栋11-18层 小高层; 共计582套； 户型面积配比：一房192套占32% 两房126套占21%，三房256套占 44%，四房6套占1% 销售情况：20% 项目二期2009年11月开盘 当期推出：8栋6层多层;7栋11-18层 小高层; 共计582套； 户型面积配比：一房192套占32% 两房126套占21%，三房256套占 44%，四房6套占1% 销售情况：20% 项目共计推出9万，一期去化完毕；二期销售至今 7个月，10年后销售出现瓶颈，去化速度缓慢 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 推案时间推案量推案套数详细描述 2008-04-21 13401 108 本期推案推出3栋多层，共有2种房型，三房有90套，面积在116-123平方 米；四房有18套，面积为145.04平方米； 2008-07-3014747120 本期推案推出3栋小高层，共有1种房型，三房有120套，面积在112-134平 方米； 2008-11-05599523 本期推案推出4栋联排别墅，共有1种房型，联排别墅有23套，面积在 260.35-260.39平方米； 2009-11-2621223192 本期推案总共推出8栋多层 2010-04-1234179390 本期推案共推出7栋11-18层的小高层 项目推案情况项目推案情况 项目至今推售产品中小高层体量占三分之二，多层产 品体量占三分之一，多层产品去化优于小高层 金源凤凰城一二期推案产品比例金源凤凰城一二期推案产品比例 39% 54% 7% 39% 54% 7% 多层 小高层 别墅 金源凤凰城二期推案产品比例金源凤凰城二期推案产品比例 38% 62% 38% 62% 多层 小高层 2008年11月前一期推案共计251套2008年11月前一期推案共计251套 2009年11月后一期推案共计套582套2009年11月后一期推案共计套582套 年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 金源凤凰城一二期成交量价走势金源凤凰城一二期成交量价走势 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 成 交 情 况成 交 情 况 月均成交月均成交6.8套套 成交均价成交均价3756元元/ 从成交情况看，销售成交均价处于市场低位，并不是项目成交 不合理因素；除开盘阶段，去化速度情况却有严重萎缩状况； 2008年2009年2010年 月均成交月均成交19.1套套 成交均价成交均价2959元元/ 月均成交月均成交16.5套套 成交均价成交均价3368元元/ 项目均价平稳上升，月均逐年成交下滑项目均价平稳上升，月均逐年成交下滑 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 我们看到： 1、本案目前在市场中的成交价格低位运行。 2、项目开盘至今去化速度逐年降低，较为缓慢。 3、项目初始规划配套的公园、游乐场、12万商业配套未有落实。 我们从六个角度来发现造成项 目滞销的 罪魁祸首 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 核心卖点 开发策略 项目自身问题？ 区域市场供需研判 竞争个案表现研判 区域市场问题？ 解决思路 企划包装 营销服务 问题推导思路问题推导思路 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区 域 概 况区 域 概 况 新浦区 海州区 连云区 25公里 区域位置：位于连云港市区东北侧 区域面积：500平方公里 区域人口：12万左右 支柱产业：港口、旅游业、核电、药业 区域位置：位于连云港市区东北侧 区域面积：500平方公里 区域人口：12万左右 支柱产业：港口、旅游业、核电、药业 连云区与市区由于距离过长对于房地产不能形成关联； 但区域自身拥有多个产业使之形成房地产发展基础 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区 域 环 境区 域 环 境 连云区区域环境优越，具备山水海滨城市特质，同时有 大型支柱产业发展； 连岛大沙湾 核电站 花果山 港口 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 排名港口名称吞吐量 1上海港4.43亿吨 2宁波港2.69亿吨 3广州港2.51亿吨 4天津港2.41亿吨 5青岛港1.87亿吨 6大连港1.7亿吨 7深圳港1.53亿吨 8秦皇岛港1.70亿吨 9连云港1.12亿吨 10营口港8028万吨 产 业 基 础产 业 基 础 当地港口和旅游产业对于房地产开发和人口导入没有实 质性促进，区域房地产市场需求受限 2008年连云港港口吞吐量达到亿吨级别，在国家港 口排名中名列第九。 旅游业却处于不温不火状态，虽然拥有江苏第一高 峰的花果山和第一大岛的连岛，但区域内游客稀少。 旅游业过路客不足，产 业人口相对固定，影响 区域人口增长幅度 港口业发展地带 旅游业发展地带 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区域在售个案分布区域在售个案分布 楼盘整体体量已售量余量未来一年供应去化速率 爱丁堡60万10万50万10万25套 九和国际新城75万18万57万10万60套 好莱坞33万3.5万29.5万5万15套 帝豪水榭花都52万10万42万7万5套 映象西班牙27万3.5万23.5万8万20套 日出东方17万方7万10万5万15套 四季花城71万方45万26万10万35套 合计合计360万万241万万63万万 预计目前市场主要在售楼盘价格箱体在3400-4600元/预计目前市场主要在售楼盘价格箱体在3400-4600元/之间之间 区域内新政前区域内楼盘月均去化区域内新政前区域内楼盘月均去化在25-30套在25-30套左右，去化速度相对较为平均，新政后去化在15-20左右左右，去化速度相对较为平均，新政后去化在15-20左右 未来一年内市场供应量将达到未来一年内市场供应量将达到63万方63万方，市场供应充足，市场供应充足 区域目前在售个案供应充足，相对于人口基数连云区房 地产过度开发 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区域成交量价走势区域成交量价走势 连云区08年5月至今量价走势连云区08年5月至今量价走势 0 100 200 300 400 500 600 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 月均成交：月均成交：194套套 成交均价：成交均价：3635元元/ 月均成交：月均成交：350套套 成交均价：成交均价：3577元元/ 月均成交：月均成交：157套套 成交均价：成交均价：4118元元/ 09年市场火热，同比上涨80% 10年市场萎缩，量跌 价涨，均价上升15% 连云区09年市场量涨价低，各项目迅速去货；而10年市 场价涨量跌，随着竞争白热化，价格体系将动摇 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 目前每月成交量目前每月成交量 2万平米万平米 已上市量120万 待上市量240万 未来或推得待开发地块 区域未来供应量区域未来供应量 整体区域未来供应量已经达到“爆棚”程度，房产泡沫 化趋势已显现 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区域市场总结区域市场总结 ?连云区距离新浦区30公里，区域房地产发展不能和市区关联，独立形成区域市场； ?区域房地产依靠独特的自然景观资源、港口、开发区产业支撑，但受区域人口增长 率限制，市场胃纳量接近饱和； ?板块由于先期过度开发，造成后期供应量巨大，平山大转盘板块最为显著，按照目 前去化速度，后期板块竞争无异于血拼; 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 第宗第宗罪罪 区域房地产过度开发区域房地产过度开发 ?区域定位与房地产开发脱节 ?产业未能对房地产带来促进作用 ?人口基数始终保持慢速增长 ?现存供应量与未来供应量无法短时间内消化 通过项目自身通过项目自身通过项目自身 通过项目自身 准确的开发节准确的开发节准确的开发节 准确的开发节 奏及营销策略奏及营销策略奏及营销策略 奏及营销策略 来面对不利的来面对不利的来面对不利的 来面对不利的 市场环境市场环境市场环境市场环境 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 核心卖点 开发策略 项目自身问题？ 区域市场供需研判 竞争个案表现研判 区域市场问题？ 解决思路 企划包装 营销服务 问题推导思路问题推导思路 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 滨海商务板块 墟沟板块 经济开发板块 本案本案本案本案 平山板块 区域板块划分区域板块划分 区域根据不同外部环境形成四个具有客户认知上有差异 性的板块 滨海商务板块在连云区域内最靠近海边，海景资源是板 块独有优势，目前板块内在售项目为高端别墅、观海高 层住宅和配套港口产业的商务办公。 均价范围：4600-6000元/ 墟沟板块是连云区的核心区，也是连云区的老城区，区 域内配套成熟，客户认同感较强，由于土地供应紧缺， 目前区域可售个案稀少。 均价范围：4100-4500元/ 平山板块是连云区目前房地产开发最热点，板块是老城 区的延伸，区域目前配套不足，主要依靠老城区和自身 打造的商业配备，由于多个大体量个案在售，竞争异常 激烈。 均价范围：3500-4200元/ 经济开发区板块位于连云区最南端，主要是依靠产业园 的发展而带动的地产需求，位置上相对于其他板块来说 较偏，脱离老城区延伸范畴。 均价范围：3200-3800元/ 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区域在售个案分布区域在售个案分布 1 1 天惠爱丁堡 2 2久阳国际新城 3 3福港好莱坞 4 4 帝豪水榭花都 5 5映像西班牙 6 6日出东方 7 7四季花城 凤凰岭 8 8 区域目前在售个案主要演中山路沿线，多数在售个案聚 集在平山转盘处，平山板块竞争尤其激烈 本案本案 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 楼盘推案产品未来一年推售产品 爱丁堡小高层 3600元/小高层5万 九和国际新城小高层3900元/小高层10万方 好莱坞小高层、高层 3800元/小高层5万方 帝豪水榭花都高层4000元/高层7万方 映象西班牙多层4200元/ 多层3万 小高层5万 日出东方高层4600元/高层5万 四季花城小高层4200元/小高层10万 合计合计 小高层、高层小高层、高层3600-4600元元/ 多层多层4200元元/ 小高层、高层小高层、高层59万万 多层多层3万万 区域在售个案推案情况区域在售个案推案情况 区域目前供应与未来供应都以小高层、高层产品为 主，产品线单一，产品品质雷同，均价区别主要表现 在地段比较上，竞争个案之间同质化严重 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区域未来供应量区域未来供应量 区域存量房源产品类型说明区域存量房源产品类型说明 36% 7% 2% 55% 36% 7% 2% 55% 小高层 多层 别墅 高层 在未来供应中，小高层与高层产品已占到九成以上，产 品同质化严重 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 平山板块平山板块 平山板块主要是墟沟老城延伸出的一个新板块，是连云 区房地产开发最热点 板块简述： 平山板块，作为市区进去连云区的桥头堡，近三 年房地产迅猛发展，目前在售的个案有5个，开 发体量巨大，但配套资源较少，目前区域在售楼 盘价格主要集中在3900元/，购买人群多为周 边产业工人及原住地居民。 区域客户比例区域客户比例 32%32% 18%18% 16%16% 34%34% 拆迁户 个体私营者 泛公务员 产业工人 福港好莱坞 帝豪水榭花都 久阳国际新城 映像西班牙 本案本案 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 项目概况 开发商 连云港久和置业投资发展有限公司 总建 面 约75万 规划 多层46栋，小高层33栋 地段 东临新城大道，南至新光大道，连接开发区进出口加 工区与建设中临港开发区；北至工运路 户型配比 一房304套，占27%； 两房342套，占31% 三房422套，占40% 户型特色居家、舒适、豪华三种全方位户型区间 开发 节奏 开盘时间三期08年4月 销售量三期共推1068，目前去化98% 销售价格目前报价3500-3850元/，成交均价3657元/ 去化状况目前没有房源出售 客户构成改善居住环境的拆迁户、私营业主 板块代表楼盘板块代表楼盘 久和国际新城三期久和国际新城三期 项目一二期 将要推售 的三期 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 板块代表楼盘板块代表楼盘 久和国际新城三期久和国际新城三期 久阳国际新城量价走势图久阳国际新城量价走势图 0 20 40 60 80 100 120 140 160 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 08年月均去化速度20套09年月均去化速度60套10年月均去化速度58套 整体去化良好，由于先期已经交房，商业配套设施也完 成部分，对于客户认购心理带来保障，10年延续09年的 去化速度，至今年5月当期已售罄 久和国际新城量价走势图久和国际新城量价走势图 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 关键一：大盘气质关键一：大盘气质 ?以城市运营的规划理念，将商务、居住、健康、生态、休 闲、娱乐相融合，为港城人打造国际化全新生活方式 时尚前卫的售楼中心 关键二：成熟配套关键二：成熟配套?20万平方米大型商业社区、久和国际学校、内部有医疗中心 关键三：品牌效应关键三：品牌效应 ?久和品牌，客户老带新 板块代表楼盘板块代表楼盘 项目核心卖点：大盘概念+自身成熟商业配套 成熟配套 古典欧陆风格样板房 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 项目概况 开发商 连云港烨龙房地产开发有限公司 总建 面 约25万 规划 16幢花园洋房，13幢小高层、5幢中高层、4幢高层、 地段 连云区平山转盘东侧（云宿路1号） 户型配比 一房2套，占0.27%； 两房258套，占37% 三房416套，占60% 四房11套，占1.6% 开发 节奏 开盘时间一期07年12月 推案量一期共推615套 销售价格目前报价4000-4200元/，成交均价3657元/ 去化状况去化548套，共计89% 客户构成私营企业小老板、公务员、文化工作者 板块代表楼盘板块代表楼盘 映象西班牙一期映象西班牙一期 在售及将 推房源 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 板块代表楼盘板块代表楼盘 映象西班牙映象西班牙 08年月均去化速度20套09年月均去化速度24套10年月均去化速度18套 映像西班牙量价走势图映像西班牙量价走势图 0 10 20 30 40 50 60 70 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 去化速度一直较为平稳，月均保持在20套左右，10年上 半年加推新房源后，目前去化速度保持在月均30套左右 销售速度抬升销售速度抬升 映象西班牙量价走势图映象西班牙量价走势图 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 关键一：独特建筑风格关键一：独特建筑风格 ?建筑群体力求塑造具有典型西班牙风情的建筑风格，通过 建筑形体、墙面、坡屋顶的灵活运用征服客户； 关键二：景观塑造关键二：景观塑造 ?依据原有的坡形地貌，设计了较多的台地式景观组团， 使建筑群与环境起伏错落，并且在多层住宅部分设计了 五个不同式样围合式庭院 板块代表楼盘板块代表楼盘 项目核心卖点：独特的建筑风格 地中海风格浓郁的建筑细节 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 项目概况 开发商 连云港福港房地产开发有限公司 总建 面 约32.5万 规划 2栋17+1层；2栋8层；2栋16层；1栋17层；1栋11层 地段 连云区平山转盘西侧 户型配比 一房140套，占41%； 两房3套，占0.89% 三房416套，占60% 四房195套，占57% 开发 节奏 开盘时间一期09年4月 推案量一期共推338套 销售价格无报价，成交均价3883元/ 去化状况去化277套，共计82% 客户构成当地拆迁户、年轻技术人员、私营小老板 板块代表楼盘板块代表楼盘 福港好莱坞一期福港好莱坞一期 在售及将 推房源 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 板块代表楼盘板块代表楼盘 福港好莱坞一期福港好莱坞一期 09年月均去化速度28套10年月均去化速度4.8套 福港好莱坞量价走势图福港好莱坞量价走势图 0 10 20 30 40 50 60 70 09.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.5 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 由于方面面积配比的问题，先期成交迅猛主要集中在一 房的小户型，目前只剩150的三房在售 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 关键一：营销包装关键一：营销包装 ?以“生活奥斯卡”为核心概念的好莱坞式的场景园林，社 区以景观使用、景观功能、景观配比为基础保障，结合电影 主题元素全新打造原创式的奥斯卡居住理念 板块代表楼盘板块代表楼盘 项目核心卖点：营销包装手段 标新立异的项目包装及宣传手段 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 个案市场总结个案市场总结 ?平山转盘板块个案在保证供应量的前提下09年房地产火爆的时候都有不错的去化 速率，目前多数楼盘去化都达到了80%以上。 ?近阶段由于楼市新政的颁布市场呈现趋冷态势，但个案通过自己凸出的核心卖点， 目前都保证了一定去化速度； ?在市场趋冷的背景下，目前平山转盘楼盘开始纷纷打折促销，甚至出现买房送房的 活动，彼此之间手段都较为犀利。 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 第宗第宗罪罪 区域同质化竞争严重区域同质化竞争严重 ?区域定位与房地产开发脱节 ?产业未能对房地产带来促进作用 ?人口基数始终保持慢速增长 ?现存供应量与未来供应量无法短时间内消化 塑造项目核心竞塑造项目核心竞塑造项目核心竞 塑造项目核心竞 争力与周边个案争力与周边个案争力与周边个案 争力与周边个案 形成差异化形成差异化形成差异化形成差异化 推盘时机错位避推盘时机错位避推盘时机错位避 推盘时机错位避 免卷入同质化竞免卷入同质化竞免卷入同质化竞 免卷入同质化竞 争争争争 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 核心卖点 开发策略 项目自身问题？ 区域市场供需研判 竞争个案表现研判 区域市场问题？ 解决思路 企划包装 营销服务 问题推导思路问题推导思路 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 客户来到我们项目现场能看到什 么 客户来到我们项目现场能看到什 么 荒无踪影的12万商业配套 尚未完工的嘉年华游乐场 一座秃山 传说中的 12万商业街，没有！ 人流如织的嘉年华游乐场，没有！ 山顶公园，这个真没有！ 传说中的 12万商业街，没有！ 人流如织的嘉年华游乐场，没有！ 山顶公园，这个真没有！ 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 对于一个32万平米的综合性大盘，在二期开盘 之时，其他既定规划在销售节点上没有相应落 实，只有沙盘上的可以向客户诉说，并没有实 质性内容可以让客户看到，造成项目的核心卖 点缺失 对于一个32万平米的综合性大盘，在二期开盘 之时，其他既定规划在销售节点上没有相应落 实，只有沙盘上的可以向客户诉说，并没有实 质性内容可以让客户看到，造成项目的核心卖 点缺失 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 区位 交通 产品 配套 区位 交通 产品 配套 ？ 产品定位之核心诉求方向探讨产品定位之核心诉求方向探讨 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 12万商业配套大润发进驻，嘉年华游乐场，山顶公园12万商业配套大润发进驻，嘉年华游乐场，山顶公园 12万商业配套大润发进驻，嘉年华游乐场，山顶公园12万商业配套大润发进驻，嘉年华游乐场，山顶公园 针对偏远楼盘而言，本案所拥有的独有附属配套是项 目毋庸置疑的价值支撑，这些配套正是区隔本项目与 周边同质个案区别所在，是本案真正核心价值。 不得不说不得不说 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 处连云区城市主干道中山路所围合的交通核心区域内， 区域升值潜力巨大，未来城市中心 处连云区城市主干道中山路所围合的交通核心区域内， 区域升值潜力巨大，未来城市中心 针对平山转盘的楼盘而言，点出区位之后，具体的交 通配套信息基本已包含其中，固执的去说交通和未来 空间纯属画蛇添足。 不用多说不用多说 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 在产品同质化严重的当前市场中，本案的产品无突出 亮点，在宣传上按客户需求点到即可。 总建筑面积约32万平米，容积率1.18，绿地率35%， 户型从一房到四房都有，以中小户型为主 总建筑面积约32万平米，容积率1.18，绿地率35%， 户型从一房到四房都有，以中小户型为主 可以少说可以少说 12万商业配套大润发进驻，嘉年华游乐场，山顶公园 是本案真正核心卖点所在 12万商业配套大润发进驻，嘉年华游乐场，山顶公园 是本案真正核心卖点所在 第宗第宗罪罪 项目缺乏核心诉求点项目缺乏核心诉求点 ?项目原定配套规划都未兑现 ?与周边个案相比缺失核心竞争力 与政府协商尽快落实与政府协商尽快落实与政府协商尽快落实 与政府协商尽快落实 山顶公园山顶公园山顶公园山顶公园 对于项目已签的大润对于项目已签的大润对于项目已签的大润 对于项目已签的大润 发卖场进行形象包装发卖场进行形象包装发卖场进行形象包装发卖场进行形象包装 核心卖点 开发策略 项目自身问题？ 区域市场供需研判 竞争个案表现研判 区域市场问题？ 解决思路 企划包装 营销服务 问题推导思路问题推导思路 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 项目一期 项目二期 项目三期 项目一期 项目二期 项目三期 项目四期项目四期 山顶公园在项目一期推出之前落实 大卖场在项目二 期推出之前引入 嘉年华在项目三期推 出之前开业运营 当期营销卖 点衔接标志 若本案初次开发方案由我们来思考，项目将按照顺时针的开发节奏来完 成，在每一期的推盘之前各项配套相应落实，与本案核心卖点形成一致 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 目前现状是一期售完，二期开在与售楼处对角的西北面，四周相邻关系较 遭，看房动线形成严重问题，各项配套都未落实，难以塑造项目品质形象 项目一期 项目三期 项目四期 项目一期 项目三期 项目四期 项目二期项目二期 未落实 未进驻 未营业 售楼处 二期看房动 线出现问题 开发策略建议开发策略建议 尽快推出项目三期，利用 稀缺产品供应回笼部分资 金 依据项目规划对后期开发策略进行合理建议，达到配套 先行住宅再售举措，项目核心卖点步步体现 1212 4 4 同时与协商政府落实山顶 公园建造，对大润发进驻 进行形象包装并加快开业 在四期推出之前完成嘉年 华建造及开始运营，利用 项目整体配套及人气对四 期进行完美收官 第宗第宗罪罪 项目开发策略制定错误项目开发策略制定错误 ?项目开发节奏失误，规划与销售没有衔接 ?二期远离售楼处位置导致看房动线过长 ?二期与售楼处间无有效形象传递与过渡 推出三期利用目前同推出三期利用目前同推出三期利用目前同 推出三期利用目前同 质化市场稀缺产品回质化市场稀缺产品回质化市场稀缺产品回 质化市场稀缺产品回 笼部分资金笼部分资金笼部分资金笼部分资金 加快落实山顶公园与加快落实山顶公园与加快落实山顶公园与 加快落实山顶公园与 卖场配套设施，形成卖场配套设施，形成卖场配套设施，形成 卖场配套设施，形成 项目核心营销卖点项目核心营销卖点项目核心营销卖点项目核心营销卖点 核心卖点 开发策略 项目自身问题？ 区域市场供需研判 竞争个案表现研判 区域市场问题？ 解决思路 企划包装 营销服务 问题推导思路问题推导思路 对目前项目现场展示必须改造，弱化不利因素对目前项目现场展示必须改造，弱化不利因素 触目惊心触目惊心 售展中心是体现项目不凡气质，尊贵服务的最 优空间，而项目的精神堡垒更是吸引客户的重 要指示系统。 项目精神堡垒项目精神堡垒 精神堡垒精神堡垒 入口处整改入口处整改 入口处整改入口处整改 售楼中心外环境售楼中心外环境 内环境装饰体现豪华气派的高端品质形 象，细节之处突显不凡品味。 售楼中心内环境售楼中心内环境 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 围墙体现名门人文气质 沿街绿化布置 沿街景观沿街景观 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！ qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq 沿街面围墙上竖看板，遮挡内部工地。 两侧围板一方面屏蔽掉工地的脏乱，同时也充分 展示出项目特色卖点。 沿街展示面沿街展示面 下水道井盖定制无处不定制下水道井盖定制无处不定制 废物箱也精致废物箱也精致 细节之处体现感性细节之处体现感性 细节营造细节营造 免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 第宗第宗罪罪 项目企划包装粗枝烂叶项目企划包装粗枝烂叶 ?售楼处门口无精神堡垒 ?项目工地围墙展示破烂不堪 ?售楼处内部装修缺乏风格 在售楼处门口设立精在售楼处门口设立精在售楼处门口设立精 在售楼处门口设立精 神堡垒，形成有效指神堡垒，形成有效指神堡垒，形成有效指 神堡垒，形成有效指 示系统示系统示系统示系统 基地外围看板及围墙基地外围看板及围墙基地外围看板及围墙 基地外围看板及围墙 重新制作，符合项目重新制作，符合项目重新制作，符合项目 重新制作，符合项目 形象档次形象档次形象档次形象档次 售楼处整体软环境提售楼处整体软环境提售楼处整体软环境提 售楼处整体软环境提 升，给客户尊荣感升，给客户尊荣感升，给客户尊荣感升，给客户尊荣感 核心卖点 开发策略 项目自身问题？ 区域市场供需研判 竞争个案表现研判 区域市场问题？ 解决思路 企划包装 营销服务 问题推导思路问题推导思路 项目缺乏营销服务意识，使项目缺乏品质，让客户得不到尊贵体验项目缺乏营销服务意识，使项目缺乏品质，让客户得不到尊贵体验 沙盘已蒙上一层灰尘售楼处门口无人迎宾 服务攻略要点:服务攻略要点: ?没有销售，只有服务没有销售，只有服务令所有有机会接触到 客户的服务人员充分表现独特、精细、优质服 务； ?处处让客户体验到尊贵感、私密性处处让客户体验到尊贵感、私密性用服务 充分区隔其它项目，在细节中将项目特性发挥 到极致； 服务 （service） 服务 （service） 2011年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全320g qq:544570870 1014899638 电话：电话加加qq免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 服务攻略销售篇服务攻略销售篇(一一) 有效把握客户需求，建立以客户为核心的销售服务策略有效把握客户需求，建立以客户为核心的销售服务策略 体系一：客户所看到的体系一：客户所看到的 ?人员形象体系（销售人员形象）：人员着装、人员外表、人员举止 ?销售人员言行举止要求大方得体 ?销售物料：所有销售人员都穿着高档服饰，使用标准道具售楼 体系二：客户所听到的体系二：客户所听到的 ?客户关系维护（购房客户关系维护、同行关系维护、媒体关系维护） ： 包括营销活动的邀请、特殊权益的赋予，给予客户规范、专业的服务； ?媒体传播平台（户外、硬广、软文、直邮、电视等）：媒体传播渠道必 须站位高端，符合目标客户群阅读偏好。 体系三：客户所感知的体系三：客户所感知的 ?销售人员需全程跟进,如当天时间无法协调需及时与客户反馈、沟通,客户 购房前,销售人员需强化“秘书性