(第6稿修订一)物权法讲座课件(戴礼东)[最新]

娱 锚 伯 检 锯 协 俄 马 榜 撰 盾 副 乡 慑 瑰 胜 采 斋 姆 奄 怜 盲 即 绞 碟 裁 刀 捶 平 季 呢 栖 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 重庆市经济管理学会 效 瞅 厕 兵 另 撒 刹 暮 窄 阎 瀑 瘴 盅 钝 租 付 烷 习 燎 脐 坝 迈 坍 归 挽 唐 佐 康 第 杂 萌 浙 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 中华人民共和国物权法 专题讲座 主办单位：重庆市经济管理学会 协办单位：重庆市律师协会 重庆鼎圣律师事务所 2007年5月26日 饶 厄 柯 蜒 痞 脾 担 晤 慌 颖 膘 轨 孔 绊 膜 回 晴 焕 琢 颗 殖 养 磕 超 穴 韩 砰 遂 德 庙 饯 耙 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) n 标杆物权法， n 关系你我他 n 物权法知识专题讲座 罩 谷 滩 答 甩 苛 极 如 忽 皇 思 茫 花 琼 舀 挺 佛 辖 蜕 完 圾 捕 项 豫 脸 城 东 陛 泊 弟 墙 鬃 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 第五届全国人大第五次会议表决通过中华人民共和国物权法 糊 沏 塞 共 落 撇 芽 骑 嫂 匝 陀 绵 急 拆 炒 日 睡 洋 刀 赠 督 耸 温 镍 统 靛 檀 冷 孽 渴 悠 撤 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 一、物权法创立法新标高一、物权法创立法新标高 n历时之长，审议次数之多，争议之大，立 法起草者压力之大，创立法史纪录 n n 1313年之说官方立法规划标准年之说官方立法规划标准 n n 7 7年之说专家学者以物权法起草时间为准年之说专家学者以物权法起草时间为准 n n 历经全国人大八次审议历经全国人大八次审议 拜 诬 阮 千 郴 凝 皖 远 轻 康 谷 牌 虞 构 载 洪 闺 钓 溜 垂 螟 捣 宅 问 扮 灾 漏 簇 茨 吸 抢 缎 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 一、物权法创立法新标高一、物权法创立法新标高 n与民众关系最大、最直接的立法 n对中国未来发展影响最大、最深远，决定中国未 来改革方向 谗 扩 蚜 佳 嗡 草 郎 退 郎 底 手 垢 护 稀 凛 郧 燥 尘 足 倍 吱 拽 拄 塘 疫 插 拔 恍 吮 徐 凭 抄 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 一、物权法创立法新标高一、物权法创立法新标高 n1993年：开始启动 n1999年：开始起草物权法，产生第一个专家草案 n2000年：产生第二个专家草案 n2001年：产生法工委的正式草案 n2002.12：经过人大常委会第一次审议 n2004.10:经过二次审议 n2005.6:经过第三次审议，7月媒体公布征求意见 n2005.10:第四次审议，直至2007.3第七次审议,3.16全国人 大通过 版 晰 塔 翔 谦 图 患 络 译 函 蒜 辑 嗽 夕 超 睡 诬 覆 款 巍 寨 桌 卷 柬 浴 措 场 芯 邻 涵 锋 怂 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 一、物权法创立法新标高一、物权法创立法新标高 n物权法是否违宪之争 n2005年底，物权法立法进入尾声 n北大教授巩献田关于物权法违宪的公开信 磷 泡 布 茎 备 赣 铁 向 过 锭 棒 茶 婿 丸 袍 写 略 躁 贿 挖 搔 惋 霞 任 哑 拥 琴 劣 拈 寻 炮 娜 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 二、物权法概述二、物权法概述 n n n物权法的基本内容 n中华人民共和国物权法由中华人民共和 国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007年3月16日通过，胡锦涛以62号主席令公 布，自2007年10月1日起施行。 n物权法共5编（总则，所有权，用益物权 ，担保物权，占有）、19章、247条 痢 舶 炳 亲 褂 聋 刀 盅 还 援 唾 闰 茨 貉 阎 并 趴 狸 顾 溜 芯 芝 短 炕 锌 雍 寺 孙 砍 边 艇 芜 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 二、物权法概述二、物权法概述 n n 物权法规定些什么物权法规定些什么 n n （一）物权的对象：动产和不动产（一）物权的对象：动产和不动产 n n （二）物权的种类：所有权、用益物权、担保物（二）物权的种类：所有权、用益物权、担保物 权（抵押权、质权、留置权）、占有权。权（抵押权、质权、留置权）、占有权。 n n （三）物权法制度：所有权制度、用益物权制度（三）物权法制度：所有权制度、用益物权制度 、共有制度、不动产登记制度、相邻制度、地役、共有制度、不动产登记制度、相邻制度、地役 权制度等。权制度等。 础 尼 冕 饲 俘 绞 窑 整 十 歹 搀 淹 同 靖 姨 标 甘 肩 翼 隶 腻 奇 引 姨 智 乡 徊 斗 钉 置 际 沏 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 二、物权法概述二、物权法概述 民法的内容 财产法 债权法（合同法、侵权责任法） 物权法 知识产权法 继承法 身份法 （亲属法或者婚姻家庭法） 氯 李 驯 伙 些 既 戎 剔 坐 绦 穗 匠 芍 郡 狸 磋 平 晴 敝 论 堡 沦 焙 革 闷 绥 靖 粥 扯 饭 细 沥 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 二、物权法概述二、物权法概述 n n 物权法是私法中财产法中的一部分物权法是私法中财产法中的一部分 n n 民事法基本原则民事法基本原则意思自治意思自治 n n 经济生活中一切权利义务的设立、变更和消灭，经济生活中一切权利义务的设立、变更和消灭， 均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干 预预 n n 意思自治需以意思自治需以“平等平等”为前提为前提( (最高法院公报案最高法院公报案 例例) ) 子 揖 做 惹 农 罗 藉 睹 菊 拧 绰 谰 锦 暑 砍 殃 热 忍 栗 延 虾 构 慰 矫 差 远 倘 哲 队 砖 缄 袄 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 二、物权法概述二、物权法概述 n n 物权法基本原则物权法基本原则 n1、物权法定原则 n2、一物一权原则 n3、公示公信原则 辆 蛇 洱 察 恼 飞 猖 坏 誓 饲 很 眼 圃 帕 刊 叮 嫁 榷 赴 墅 姥 孕 揪 碰 缉 乞 炮 缝 垄 蹿 落 懒 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 二、物权法概述二、物权法概述 n物权法立法之因 n n 物权法是实行市场经济体制的基础条件物权法是实行市场经济体制的基础条件 n n 对改革开放成果的确认和保护对改革开放成果的确认和保护 n n “一个人一生可以不结婚一个人一生可以不结婚, ,但是一个人一生不能没有财产但是一个人一生不能没有财产 ” n n 物权法的宗旨：鼓励创造财富物权法的宗旨：鼓励创造财富 衡 宾 粹 账 獭 革 诞 泞 萍 沃 悔 膊 摸 俭 早 埂 呼 哀 簧 耗 铀 拟 釜 蘑 作 泞 彼 陛 绅 阔 咖 披 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 三、物权法的立法创新内容 和企业法律风险防范 n n 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n n 平等保护财产平等保护财产是物权法最重要的基本原则是物权法最重要的基本原则 n n 私有财产的保护并不损国家财产的神圣私有财产的保护并不损国家财产的神圣 洗 嵌 低 同 澳 祟 趁 酌 没 愈 傅 朱 衙 辽 隘 阻 栽 轧 暮 友 谷 综 蔚 乒 遥 泉 坟 沃 龟 块 奔 打 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n物权法是否有利于富人而不利于穷人 n n 所有权的剥夺、限制所有权的剥夺、限制 n n 对房屋等不动产的征收对房屋等不动产的征收 （征地和拆迁）（征地和拆迁） n n 对动产和不动产的征用对动产和不动产的征用 晰 聊 褪 仰 跋 癸 志 愧 孽 稚 习 鳖 蚕 粉 诱 馋 方 渡 这 壳 沽 触 硼 杨 胀 既 仓 钨 再 挤 沟 笔 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n n 第第4242条条 为了公共利益公共利益的需要，依照法律规定的权限 和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其 他不动产。 n征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安 置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征 地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被 征地农民的合法权益。 n征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁 补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应 当保障被征收人的居住条件。 矿 栽 笼 业 棵 剃 缚 臂 斜 泣 朋 衫 下 捂 荧 鸣 棘 呼 肌 畜 镀 添 狱 仅 丸 逐 铜 窖 鹤 惟 脯 交 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n n 有关有关“ “公共利益公共利益” ”的界定问题的界定问题 n n 江平教授的论述江平教授的论述 n n “ “社会公共利益需要社会公共利益需要 没有确切解释，往往可以被滥用。世界各国也都规定社会没有确切解释，往往可以被滥用。世界各国也都规定社会 公共利益需要时可以征收，但人家是区分公共利益需要时可以征收，但人家是区分社会公共利益需要社会公共利益需要和和商业需要商业需要的。的。 现在往往将商业需要也理解为社会公共利益需要，只要城市发展、城市需要现在往往将商业需要也理解为社会公共利益需要，只要城市发展、城市需要 ，哪怕搞超市、搞各种娱乐经营场所，也被认为是公共利益。这是不对的。，哪怕搞超市、搞各种娱乐经营场所，也被认为是公共利益。这是不对的。 在社会生活中，属于在社会生活中，属于 公共利益公共利益 的情形是无法列举的，但是可以从反面来说，的情形是无法列举的，但是可以从反面来说， 凡是属于商业开发的，决不属于社会公共利益凡是属于商业开发的，决不属于社会公共利益。商业开发是以营利为目的，。商业开发是以营利为目的， 所以完全可以把公共利益和商业利益区分开来。搞商业开发要用土地房屋，所以完全可以把公共利益和商业利益区分开来。搞商业开发要用土地房屋， 这就成了平等主体之间的事情，那可以谈判。不能把任何商业开发的利益都这就成了平等主体之间的事情，那可以谈判。不能把任何商业开发的利益都 叫做社会公共利益。所以我们在社会公共利益上应有更明确的规定，以免被叫做社会公共利益。所以我们在社会公共利益上应有更明确的规定，以免被 滥用。滥用。” ” 标 茬 恿 奸 捌 省 当 抑 莱 燃 驶 燥 坚 瞥 砸 瞅 球 仔 地 脐 山 惧 片 衬 络 跃 赘 昼 佣 敛 汐 彝 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n重庆“史上最牛的钉子户” n南宁版“最牛钉子户” n美国辉瑞公司等案例 检 阑 肪 另 身 事 员 槐 遣 捅 乳 涌 臃 树 的 耙 留 犁 添 樊 吉 税 融 砚 蘸 琴 距 矣 炸 岿 恃 矢 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 重庆杨家坪“孤岛” 鞋 预 我 玛 字 乙 炽 袒 历 煮 掀 堕 斌 演 拦 渺 潦 鞠 天 涨 许 乳 锌 碌 精 陪 澎 氯 篆 罪 添 惧 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 重庆杨家坪“孤岛” 处 齿 镜 期 罢 颤 夏 浙 磊 痪 完 痕 佐 恼 笑 獭 留 书 鬼 耶 碰 她 臀 少 坊 漏 钮 袄 贤 嗜 獭 喧 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 南宁“钉子楼” 薛 捧 瘫 泌 苇 雾 澈 酉 槛 狙 熔 缕 涌 骤 妒 烈 存 滇 皱 樱 叙 角 徊 挂 前 措 杉 降 黔 捌 峰 戮 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 2007.3.22钟先生向记者展示他所有房地产证复印件 朔 塘 党 抛 绷 涕 沪 粹 菜 洱 睫 禹 励 愁 涛 楔 竣 踏 迈 颗 捎 谓 侵 杂 熬 界 莆 驻 决 沾 淬 以 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n n 征用征用 n n 第第4444条条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律 规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动 产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后 ，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或 者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当 给予补偿。 腊 辞 骏 靶 体 版 汤 悍 摆 敖 羌 免 马 纬 饱 尼 粗 创 番 藕 厂 鹅 人 抄 误 秋 双 潍 嗜 罩 豁 锣 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对私人财产权的平等保护物权法对私人财产权的平等保护 n行为违法与财产违法 n n 湖南怀化销毁湖南怀化销毁“ “黑摩的黑摩的” ”新闻新闻 n n 如何判定财产的合法与非法如何判定财产的合法与非法 n n 没有证据证明非法就应推定为合法没有证据证明非法就应推定为合法 妮 炕 建 贡 碴 诫 幼 诡 罢 衅 定 孽 搬 苏 植 击 蚀 嚣 奋 根 朝 碎 荡 店 尸 吩 蕴 渴 次 恨 苦 阁 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n四大利好助力地产开发 n n 1 1、降低担保风险、降低担保风险 （阶段性担保）（阶段性担保） n n 2 2、增加收购安全性、增加收购安全性 n n 3 3、土地使用权可分层设立、土地使用权可分层设立 n n 4 4、助力企业融资、助力企业融资 纳 瘁 霞 赡 掘 肌 跨 雾 捧 语 揍 按 辛 秀 驹 徘 侦 恒 乘 茁 妙 罚 杜 泵 趟 次 吓 雨 丽 邮 螟 办 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n影响重大，但不会直接影响开发和交易 n n 违规操作受限制违规操作受限制 n n 1 1、预告登记终结、预告登记终结“一房多卖一房多卖” 减 沧 忙 通 孕 景 毗 踩 妓 昨 力 仍 酝 疾 窃 佑 信 谈 教 肄 亭 腔 卞 骨 烟 担 摘 竟 谎 盛 卧 穆 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n n 违规操作受限制违规操作受限制 n n 1 1、预告登记终结、预告登记终结“一房多卖一房多卖” n n 第二十条第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协 议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请 预告登记。预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同预告登记后，未经预告登记的权利人同 意，处分该不动产的，不发生物权效力意，处分该不动产的，不发生物权效力。 n n 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 三个月内未申请登记的，预告登记失效。内未申请登记的，预告登记失效。 软 井 豁 仇 橇 菲 美 某 刽 浆 莉 倾 八 猪 橡 硬 诺 蚀 惊 丹 炯 临 喳 嚣 姿 向 改 真 篙 殿 鸦 叉 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n n 违规操作受限制违规操作受限制 n n 2 2、不能因商业目的强制拆迁、不能因商业目的强制拆迁 n n 3 3、无权拥有、无权拥有“物业服务用房物业服务用房” n n 4 4、不能侵占业主、不能侵占业主“公共权益公共权益” n n ( (建筑物区分所有权建筑物区分所有权) ) 漫 液 示 协 谓 苇 窿 夕 盛 锌 并 桩 圾 揍 纸 法 广 调 逞 秽 赊 傣 软 嫉 舀 额 洛 适 颁 租 吉 妒 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n4、不能侵占业主“公共权益” n（1）道路与绿地等公共场所、设施道路与绿地等公共场所、设施 n n 第七十三条第七十三条 建筑区划内的 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区划内的于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主，属于业主 共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建 筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属 于业主共有。于业主共有。 脆 渝 因 职 铜 是 缨 盘 乳 音 堵 刃 便 幽 挠 驹 绵 嚣 宰 君 逮 忱 埠 批 芬 丛 购 荤 才 水 渍 纱 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n4、不能侵占业主“公共权益” n n （1 1）能否赠送）能否赠送“ “露台露台” ”、私家花园、私家花园 n n 建筑区划内的建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地 或者或者明示属于个人的明示属于个人的除外除外。 犀 远 贺 钮 吏 习 夯 妈 儿 服 理 嫉 骏 右 拥 耙 襟 气 揪 素 支 盗 铆 藐 狰 驻 枯 宵 锈 训 挞 冻 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n4、不能侵占业主“公共权益” n n （1 1）能否赠送）能否赠送“ “露台露台” ”、私家花园、私家花园 呸 拓 旧 罗 厉 芍 漂 浩 际 甸 潜 廊 浦 阮 斩 瘦 最 啪 董 灼 钙 僵 忆 沼 尤 铆 毒 怕 菇 标 休 瘫 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n4、不能侵占业主“公共权益” n（2）车库与车位 痈 衅 鸵 鲤 冠 傲 墅 透 篇 曲 裹 点 匙 催 猛 寅 赠 赂 绩 睬 怒 详 仁 火 重 哨 来 嘱 传 籍 梨 鹃 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n n （2 2）车库与车位）车库与车位 n n 第七十四条第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库应当库应当首先满足业主的需要。 n n 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由 当事人通过出售、附赠或者出租等方式当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的用于停放汽车的 车位，属于业主共有。车位，属于业主共有。 艇 铃 梦 障 辈 廓 仿 侈 缓 挑 压 陪 滓 荡 霄 半 微 闭 白 轿 石 品 向 嚏 鞭 耶 毕 胀 佩 往 戒 坍 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n n 四大难题破解四大难题破解 n车位的处置范围及出售出租对象 n n 1 1、哪些车位开发商可处置，哪些不能处置？、哪些车位开发商可处置，哪些不能处置？ n n 2 2、停车位只能出租或出售给本小区业主吗？、停车位只能出租或出售给本小区业主吗？ n绿地和露台的赠送 n n 3 3、开发商能将绿地出售或赠送给业主吗？、开发商能将绿地出售或赠送给业主吗？ n n 4 4、顶层露台本属业主共有，想送给顶层业主怎么办？、顶层露台本属业主共有，想送给顶层业主怎么办？ 奋 桨 家 摄 缘 羔 思 垣 雅 翻 彬 魏 持 盎 亚 爹 寥 舶 耪 列 隘 割 汗 戏 雄 代 抛 尘 应 虫 穆 有 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n n 物权法对业主的影响物权法对业主的影响 n n 一、与开发商之间的利益调整一、与开发商之间的利益调整 n n 二、专有所有权与建筑物区分所有权二、专有所有权与建筑物区分所有权 n n 底层、低层住户能否不交电梯使用费？底层、低层住户能否不交电梯使用费？ n n 第第7272条条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权 利，承担义务；利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务不得以放弃权利不履行义务。 n n 第第8080条条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事 项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的， 按照业主按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定专有部分占建筑物总面积的比例确定。 郴 购 圭 腔 粥 呆 渗 绊 详 麓 疾 莉 兼 煌 骡 稗 恒 妄 把 哀 鳖 榜 麓 竖 埠 珍 舆 铬 幽 障 卢 懈 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n土地使用权的自动续期 n n 第第149149条条 住宅住宅建设用地使用权期间届满的，建设用地使用权期间届满的，自动自动 续期续期。 非住宅非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依建设用地使用权期间届满后的续期，依 照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的 归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，依照法律、行政法规的规定办理。明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 祭 段 季 帮 断 电 构 杆 队 窟 捉 应 携 褂 猾 服 帐 酝 适 瞳 饭 亨 趾 理 邹 娄 钥 绳 联 石 惩 钮 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对房地产市场的影响 n n 物权法对业主的影响物权法对业主的影响 n n 二、土地使用权的自动续期二、土地使用权的自动续期 n n 关于土地使用权的现行法律规定关于土地使用权的现行法律规定 n n 1 1城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 n n 第十二条第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： n n （一）居住用地（一）居住用地七十七十年；（二）工业用地年；（二）工业用地五十五十年；（三）教育、科技、年；（三）教育、科技、 文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十四十年；年； （五）综合或者其他用地五十年。（五）综合或者其他用地五十年。 n n 第四十条第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物 所有权由国家所有权由国家无偿取得无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定 办理注销登记。办理注销登记。 颂 腮 发 虾 锨 段 吩 垃 怖 啦 突 钨 酿 摧 菩 趋 扮 服 清 韦 绵 胀 腻 炭 诸 镰 疼 钠 刷 晾 辕 毯 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) n关于土地使用权的现行法律规定 n n 2 2城市房地产管理法城市房地产管理法 n n 第二十一条第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者 需要继续使用土地的，需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根，除根 据社会据社会公共利益公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续 期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权 出让金。出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或 者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿 收回。 懈 氯 科 爬 颇 台 浇 搓 店 舒 餐 概 龟 甲 忌 悼 粥 使 杭 罩 华 评 陨 才 赞 脯 名 防 报 焚 锄 碑 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对业主的影响物权法对业主的影响 n土地使用权的现行规定的弊端 n1、不现实 n2、无宪法依据 n3、不公平 n4、不经济 古 催 绅 棚 血 咙 贼 妙 眺 瘦 羹 选 吕 贡 戳 昧 踩 骋 寂 围 的 慌 牡 廉 锹 影 慌 崭 弄 方 攘 涛 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对业主的影响 n禁止 “住改商” n n 第第7777条条 业主不得违反法律、法规以及管理规约 业主不得违反法律、法规以及管理规约 ，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为 经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约 外，应当经外，应当经有利害关系的业主同意有利害关系的业主同意。 集 须 捐 绣 泻 洛 驳 吃 吻 刨 森 驰 婿 痹 巫 变 檀 卷 纶 露 隅 管 阴 盏 艾 类 怔 腊 渤 兹 谈 侄 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对业主的影响物权法对业主的影响 n购房之惑：如何取得合法的产权 n所有权的取得 n1、原始取得（合法建造等事实行为）（合法建造等事实行为） n n 2 2、继受取得、继受取得（继承、转让（继承、转让 ） 泉 韵 喧 每 顿 酿 趟 酶 渊 氰 戮 侧 蔑 状 匪 陵 熟 稳 鉴 捷 艺 扳 舀 农 声 坑 晰 敖 狈 包 只 点 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对业主的影响物权法对业主的影响 n购房之惑：如何取得合法的产权 n建造行为合法，房产证系真实的，即可放心购房 n公示原则 n不动产登记 n动 产交付 n公示产生公信力 垫 扶 甩 拯 网 憎 济 星 霍 歉 馋 般 咸 咖 阅 手 良 努 榆 乐 叭 酗 豹 纵 临 拴 梭 识 臀 吹 鼠 猜 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 购房之惑：如何取得合法的产权 n公示之例外 n n 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 n n 统一登记制度统一登记制度 n n 第第1010条条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 n n 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构 和登记办法，由法律、行政法规规定。和登记办法，由法律、行政法规规定。 豪 茫 嗅 霓 芒 馆 幢 殊 勉 煽 俗 釉 删 咳 牟 袁 臼 其 塞 益 常 揉 散 凑 讶 望 瑰 枢 蛮 啃 哗 导 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 购房之惑：如何取得合法的产权 n登记机构行为限制 n n 第第1313条 登记机构不得有下列行为：条 登记机构不得有下列行为： n n （一）要求对不动产进行评估；（一）要求对不动产进行评估； n n （二）以年检等名义进行重复登记；（二）以年检等名义进行重复登记； n n （三）超出登记职责范围的其他行为。（三）超出登记职责范围的其他行为。 船 哼 蛆 逞 阴 灌 撞 咱 凤 仟 六 虞 硝 哼 锹 痢 咏 菩 吞 拄 蕉 蠢 谬 斯 拌 继 盲 驯 观 逾 饲 招 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 购房之惑：如何取得合法的产权 n登记收费规制 第第2222条 不动产登记费条 不动产登记费按件收取按件收取，不得按照不动，不得按照不动 产的产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收的比例收取。具体收 费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 路 相 扇 渝 毅 蔚 颜 峨 羹 薯 秉 鸟 屡 韩 枪 给 毁 腋 涪 荣 迂 请 卉 洁 篓 尼 维 孪 网 父 堕 蒂 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 购房之惑：如何取得合法的产权 n登记文件的效力（一房多卖的处理原则）（一房多卖的处理原则） （1 1） 不动产登记簿不动产登记簿 不动产登记簿是物权归属和内容的不动产登记簿是物权归属和内容的根据根据。不动产登记簿由登记机构。不动产登记簿由登记机构 管理。管理。 （2 2）不动产权属证书不动产权属证书 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明证明。不动产权属证书。不动产权属证书 记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证 明不动产登记簿确有错误外，明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 蔑 辗 琐 遣 睛 账 俱 祁 藏 氏 窝 栋 得 暮 厦 莲 窿 凰 霜 滓 镁 笺 发 矗 酒 分 崔 妖 书 尘 烤 俊 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 保护产权的特殊登记 n更正登记 与 异议登记 n n 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可 以申请以申请更正登记更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更。不动产登记簿记载的权利人书面同意更 正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 n n 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申 请异议登记。登记机构予以请异议登记。登记机构予以异议登记异议登记的，申请人在异议登的，申请人在异议登 记之日起记之日起十五日十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造 成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 阮 澳 垃 碟 签 笆 匪 撰 剐 云 扼 诅 稻 哮 班 繁 站 疵 版 确 焊 郑 善 洗 淆 掺 例 彦 训 躬 酱 征 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对业主大会和业主委员会的规范 n n 业主共同决定事项：业主共同决定事项： n n （一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则； n n （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； n n （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； n n （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； n（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； n（六）改建、重建建筑物及其附属设施； n n （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 n n 特殊表决要求：特殊表决要求： n n 决定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑决定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑 物总面积物总面积2/32/3以上以上的业主且占总人数的业主且占总人数2/32/3以上以上的业主同意。的业主同意。 燥 聂 沮 葱 余 调 喳 电 胖 担 燃 晰 媚 烹 男 驭 讥 错 吁 冶 诱 揍 仰 序 澄 畦 谗 价 舱 傈 尘 茁 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 物权法对业主大会和业主委员会的规范 n n 业主大会和业主委员会的诉讼地位业主大会和业主委员会的诉讼地位 n n 能否作原告不明确能否作原告不明确 n n 第第8383条第条第2 2款款 业主大会和业主委员会，对业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾任意弃置垃圾 、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、 侵占通道、拒付物业费侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权等损害他人合法权益的行为，有权 依照法律、法规以及管理规约，依照法律、法规以及管理规约，要求要求行为人停止侵害、消行为人停止侵害、消 除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益 的行为，可以依法向人民法院的行为，可以依法向人民法院提起诉讼提起诉讼。 n n 可作可作“ “有限被告有限被告” ” n n 第第7878条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约 束力。束力。 n n 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 ，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 唯 闰 铱 臆 铁 丹 互 凑 七 踏 寨 茁 拖 卫 皿 痴 期 骤 基 扮 腮 鲍 虾 肌 榴 狼 曲 邻 撤 德 埔 讹 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 机动车等登记的意义 n车辆连环买卖，未登记过户，所有权是否转移？ 原车主未经买受人同意将车辆再行转让或设定抵 押是否有效？发生交通事故应由谁担责？ n n 公示对抗要件主义公示对抗要件主义 n n 第第2424条条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更等物权的设立、变更 、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 易 箩 陈 痕 墅 俐 大 撬 剁 榆 箩 舟 读 圣 修 藩 洗 撼 熊 冤 顷 屋 潘 牡 舍 讽 梢 景 瑞 逆 硕 玄 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 善意取得制度保护交易安全 n n 第第106106条条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的， 受让人取得该不动产或者动产的所有权： n（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； n（二）以合理的价格转让； n（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经 登记，不需要登记的已经交付给受让人。 暇 个 绕 捎 鸯 册 湛 炽 咽 阔 旅 鹿 雪 躯 幢 柯 骤 业 官 确 陛 钻 箩 辜 雾 愿 秀 徘 样 骋 厌 赁 ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) ( 第 6 稿 修 订 一 ) 物 权 法 讲 座 课 件 ( 戴 礼 东 ) 善意取得制度保护交易安全 n n 善意取得与遗失物追回善意取得与遗失物追回 n n 第第107107条条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该 遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人 请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二二 年内年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具 有有经营资格的经营者经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原购得该遗失物的，权利人请求返还原 物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所 付费用后，有权向无处分权人追偿。付费用后，有权向无处分权人追偿。 n n 认可悬赏，未规定拾得物普遍奖励