2011团购网站合作方案.ppt

团 购 网 站 合作方案 时间：每周四 规格：2p 内容： p团神马，抢先看！ p人气团购排行榜 p团购地图 团神马，抢先看！ 团购网站团购计划安排提前看， 为读者提供团购产品的预告，方 便读者做好即将到来一周的团购 安排，避免未能抢购到心仪产品 的遗憾。 人气团购排行榜 参照团购数量以及用户满意度汇 总数据发布的综合性排行榜。 团购地图 根据重要商圈中参加团购商家的 地理位置，用地图的形式直观的 向读者推介团购产品。 新媒体传播 q精品网首页推荐 q精品资讯内容植入 q精品购物指南新浪微博推荐 落地活动 q活动周期：每月四次 q活动地点：重要商圈写字楼 q活动形式： 会员招募 杂志派送 问卷调查 合作费用 投放时长时长投放频频率投放期数单单价总总价折扣折后价格 1个月每周一次4期2万8万无 8万 3个月 两周一次6期2万12万9折 10.8万 每周一次12期2万24万8.5折 20.4万 6个月 两周一次12期2万24万8折 19.2万 每周一次24期2万48万7折 33.6万 注： 1.合作时间从2011年6月起； 2.上表所示价格包括精品购物指南周四刊团购专版1/4p、精品网首页推 介、精品资讯、精品购物指南微博推介。 关于精品购物指南 我们，是完美演绎都会生活的精致化周刊 引领都市生活时尚，影响大众消费选择作为 我国第一份彩色印刷的时尚生活服务类报纸， 精品购物指南一直紧跟潮流步伐，诠释时尚品 位，引导生活方式，在18年的发展中形成了卓越 的媒体影响力，确立了中国时尚生活服务类报纸 第一品牌的市场地位。 我们，是在探索中不断前进的时尚媒体集群 精品传媒（集团）旗下不仅拥有精品购物指南， 更聚合了风尚志、优品、世界、数字 商业时代、玩家旅游、时尚生活导报（沈 阳）、精品生活（广州）、精品消费报（昆 明）、精品网、精品手机报等众多子刊和多元、立体 的媒体形态，构成全面的媒体框架和强大的传播阵容 。 出版时间：每周一 刊物构成：3+1 life style：精英+品位，中国时尚第一周刊的强力体现 life idea：一种白领主流生活方式+领先半步的精英品位 lifeauto：时尚包装下的汽车产品+爱车生活方式 lifetravel：旅行专册 纸张：封面105铜，内页80铜及64克轻涂 装订：骑马钉 定价：2.00元 风格定位：城市精英读本 精品购物指南周一刊 精品购物指南周四刊 出版时间：每周四 刊物构成：5+1 豪华外封：针对白领群体的文化、生活、娱乐周刊。 life style：端着架子的时尚杂志态度，放眼于国际，立足 于本土，是真正有品质、有态度、有文化的时尚周刊。 乐活志lohas weekly：定位品质、权威、鲜活、实用，倡导 “有态度地生活”，是引导和代言乐活生活方式的独立刊物。 时尚家fashion home：建筑从物质到精神的家园，是京城主 流人群置家持家的必备读本、京城最具影响力的房产家居周刊。 健康派me time：倡导对健康的终极关怀，从“健康快乐” 的角度定义和诠释高品质生活。 info完全资讯：资讯专册 纸张：封面105铜，内页64克轻涂及48克轻涂 装订：骑马钉 定价：2.00元 风格定位：时尚生活圣经 精致生活 品味时尚 精品购物指南 邀您携手传播精彩、共赢2011 期望合作愉快 可以根据特别需求给提供最新详细解决方 案； 精品购物指南电商行业负责人：郭永 毅 联系手机邮箱： 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提 炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场 分析的基本单位，具有完整的房地 产市场特征的范围，一般以行政区 划来划分。 第二步：区域经济环境和市场 分析 考察整个区域经济环境，判断区域 房地产市场处于何种发展阶段，找 到影响房地产市场变化的主要因素 ，对区域房地产发展前景进行预测 。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专 业市场的供给和需求进行对比预测 ，从而揭示各专业市场的需求潜力 及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找 到项目的机会点、预估项目的市场 占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地 产市场分 析 （一）基 本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本 资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定 资产投资、新批三资企业人数 、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅 消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划 、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数 、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步 区域经 济环境 和市场 分析 （三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指 标 人均gdp与房地产发展关系 gdp增速与房地产发展关系 发展 阶段 启动阶 段 快速发展 阶段 平稳发展 阶段 减缓发 展阶段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以 上 需求 特征 生存需 求 生存、改 善需求兼 有 改善需求 为主 改善需 求为主 发展 特征 超速发 展 单纯数 量型 快速发展 以数量为 主，数量 与质量并 重 平稳发展 ，以质量 为主，数 量与质量 并重 缓慢发 展 综合发 展型 宏观经济 增长 房地产业 发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 异常基本 正常 正常 运行 基本 正常 异常 房地产产 开发发投 资额资额 增 幅 25 % 适度投资利于拉动经济 增长，而增幅 过高，将使供给过量，若无需求匹配 ，将导致供过于求 房地产产 开发发投 资资/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合 理指标为0.1-0.15 房地产产 开发发投 资资 /固定资资 产产投资资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标 ，发达国家的比例为20%-25% 销销售面 积积/ 竣工面 积积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房 销销售额额/ 房地产产 投资额资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标， 表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济 环境和市 场分析 （三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指 标 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步 区域经济 环境和市 场分析 （三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指 标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（% ） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（% ） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9 富裕 型 0.2 0.39 2030 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入 （ 元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 较上年 增速 11. 4% 12. 2% 10. 5% 11. 6% 7.4 % 9.0 % 7.9 % 恩格尔 系数 31. 7% 37. 2% 37. 7% 38. 1% 38. 3% 40. 6% 34. 8% 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第三步 专业市 场分析 （住宅 ） 1、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、 供给结构分析（按面积进 行划分） 3、住宅商品房成交结构、 产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分 析 5、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第四步 项目市 场分析 （微观 层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析(swot分析) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1. 找出项目的目标客户 2. 目标客户的置业需求 和偏好 3. 找出项目面对竞争市 场的机会点 最终目标 s t o w 内部因素 外部因素 swot 分析 swot工具（项目+环 境+竞争） swot分析的价值要素 s/w（优 势/劣势 ） 的价值要 素 地段 要素 环境 要素 地块 要素 项目 要素 具体地说，针对一个地块的价值要素 包括： 地段要素地段/片区认知度/周边 配套（商业/教育）/交通等（可总结为 便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社 会人文环境（噪音）等（可判定资源 的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经 济指标等（可判断产品的可发挥空间 ） 项目要素目标/开发商品牌/可利 用资源等 o/t（机会/威 胁）的价值要 素 宏观要素 经济形势（宏 观政策）/重 大城市变革 中观要素 行业形势（ 一、二、三级 市场）/城市 规划（交通、 市政配套、开 发重点、热点 等） 微观要素 市场竞争（ 片区、楼盘、 户型）/客户 流向 观点的判定很重要，它是 我们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强 调尽可能多地去考虑优势和 机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会这是我们 “挖掘物业价值”的要旨所在 。 swot分析 我们的战略 发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 优势 s 机会 o 威胁 t 劣势 w 进行房地产市场分析时常犯的错 误 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视 项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 房地产市 场是变化 的，因此 市场分析 应贯穿于 整个项目 开发过程 ，根据市 场的变化 及时调整 战略。 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 补充几点市场分析方法的建议： 市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目） ，便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问 题、或是判断趋势、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 学习内容 理论部分 案例学习 如何进行房地产市场 分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师消费者 1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提 炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市 场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济 环境和房 地产市场 广州住宅 市场 项目所在 地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场 分析的基本单位，具有完整的房地 产市场特征的范围，一般以行政区 划来划分。 第二步：区域经济环境和市场 分析 考察整个区域经济环境，判断区域 房地产市场处于何种发展阶段，找 到影响房地产市场变化的主要因素 ，对区域房地产发展前景进行预测 。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专 业市场的供给和需求进行对比预测 ，从而揭示各专业市场的需求潜力 及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找 到项目的机会点、预估项目的市场 占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地 产市场分 析 （一）基 本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本 资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定 资产投资、新批三资企业人数 、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅 消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划 、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开 发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工 面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价 格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数 、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官 员访谈 规划、房地产等专业人士 访谈 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步 区域经 济环境 和市场 分析 （三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指 标 人均gdp与房地产发展关系 gdp增速与房地产发展关系 发展 阶段 启动阶 段 快速发展 阶段 平稳发展 阶段 减缓发 展阶段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以 上 需求 特征 生存需 求 生存、改 善需求兼 有 改善需求 为主 改善需 求为主 发展 特征 超速发 展 单纯数 量型 快速发展 以数量为 主，数量 与质量并 重 平稳发展 ，以质量 为主，数 量与质量 并重 缓慢发 展 综合发 展型 宏观经济 增长 房地产业 发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 异常基本 正常 正常 运行 基本 正常 异常 房地产产 开发发投 资额资额 增 幅 25 % 适度投资利于拉动经济 增长，而增幅 过高，将使供给过量，若无需求匹配 ，将导致供过于求 房地产产 开发发投 资资/gdp 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合 理指标为0.1-0.15 房地产产 开发发投 资资 /固定资资 产产投资资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标 ，发达国家的比例为20%-25% 销销售面 积积/ 竣工面 积积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房 销销售额额/ 房地产产 投资额资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标， 表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济 环境和市 场分析 （三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指 标 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第二步 区域经济 环境和市 场分析 （三）能够反映区域房 地产市场发展状况的指 标 消费 类型 恩格 尔系 数 住房消费 占总消费 性支出的 比重（% ） 恩格尔 系数 住房消 费占总 消费支 出的比 重（% ） 温饱 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9 富裕 型 0.2 0.39 2030 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 庆 成 都 武 汉 西 安 人均可 支配收 入 （ 元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 较上年 增速 11. 4% 12. 2% 10. 5% 11. 6% 7.4 % 9.0 % 7.9 % 恩格尔 系数 31. 7% 37. 2% 37. 7% 38. 1% 38. 3% 40. 6% 34. 8% 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第三步 专业市 场分析 （住宅 ） 1、住宅类土地供应情况、 成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、 供给结构分析（按面积进 行划分） 3、住宅商品房成交结构、 产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分 析 5、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和 方法 3。方法 第四步 项目市 场分析 （微观 层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析(swot分析) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1. 找出项目的目标客户 2. 目标客