2011年5月江阴斯波尔地块项目市场研究及产品定位报告（初稿） .ppt

致： 江苏恒天置业有限公司 2011年5月 江阴斯波尔地块项目 市场研究及产品定位报告（初稿） 报告目录 1江阴概况 2江阴总体发展规划和相关政策 3江阴房地产市场分析 4项目潜在竞争对手分析 5项目概况和swot分析 6项目定位建议 第一章 江阴概况 1.1江阴与苏锡常地级市（市区）城市指标 1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标 1.3江阴市近年主要经济社会指标 第一章 江阴概况 u江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，2009年末，江阴市户籍总人口120.35万人，全市登记外来人口88.4万人。 u2010年，江阴市辖澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道6个街道，璜土、利港、月城、青阳、徐 霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘11个镇，65个社区、4个居委会、305个村委会。 u江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一 。 1.1江阴与苏锡常地级市（市区）城市指标 指标标/城市无锡锡市区苏苏州市区常州市区江阴 土地面积积（平方公里）162316501872988 年末总总人口（万人）238.12240.21226.67 120.35 地区生产总值产总值 （亿亿元）2740.61 2992.33 1919.42 1713.36 人均生产总值产总值82396 86651 61145 142572 工业总产值业总产值4927.40 5875.12 4801.17 4701.27 【城市规模、城市人口、经济产值】 u就城市规模、城市人口而言，江阴相当于苏州、无锡市区的1/2，江阴的地区生产总值接近常州市区 指标； u就人均生产总值而言：江阴要明显高于“苏、锡、常”三大都市，根据国家统计局数据显示， 2009 年江阴人均gdp达到了142,572元，按当年汇率折算超2万美元。如此速度，江阴将在10年达到台湾经 济水平。 表1、2009年江阴同苏苏州、无锡锡、常州市区指标标比较较 （数据来源：江苏省统计局） 1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标 指标/城市昆山常熟张家港江阴 年末户籍人口（万人） 69.99 106.64 90.01 120.35 人口密度（人/平方公里）78697011561213 土地面积（平方公里）8561094772988 城市从业人员（万人）75.23 86.61 75.84 87.86 从事第一产业 人口（万人）2.44 4.79 4.81 6.87 从事第二产业 人口（万人）45.75 54.26 44.81 49.64 从事第三产业 人口（万人）27.0427.5626.2231.35 乡村从业人员（万人）22.47 42.92 33.49 43.64 （数据来源：江苏省统计局） 【城市人口、人口密度和人口素质】 u江阴与昆山、常熟和张家港相比，人口总量、人口密度、人口质量（以城市从业人员的总量、从事 第三产业人口及乡村从业人员总量为准），为以上三个城市之首。 u城市人口的密度和人口的质量，将直接影响城市的未来发展水平，江阴应突破县级市行政划区的瓶 颈，向更高层次的大都市发展。 表2 2009年江阴市与昆山、常熟、张张家港县级县级 市城市指标标 1.3江阴市近年主要经济社会指标 【城市gdp和人均gdp】 u江阴总体经济总量持续快速增长，2010年gdp突破2000亿元大关，人均gdp持续增长，发展之势 迅猛。 1.4江阴市近年主要经济社会指标 年 指标 200520062007200820092010 城镇在岗职 工平 均工资 2499828952336883876643282 城镇居民人均可 支配收入 161131860221013242142711930184 农民人均纯收入8580950010641119751317214898 【人口购买力指标】 u江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2005年 至2010年持续上涨。 u其中2010年城镇居民人均可支配收入30184元，较上年增长11.3%；2010年江阴农民人均纯 收入达到14898元，比上年增长13.1%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收 入最多的县级市。 （数据来源：江苏省统计局） 第一章、江阴概况 本章小结 1.江阴（县级市），行政属于无锡市（地级市）； 2.它与苏常（地级市）的地区生产总值和工业生产总值都较为接近； 3.它与昆山、张家港、常熟（县级市）相比，江阴的人口总量、人口密 度、人口质量（以城市从业人员的总量、从事第三产业人口及乡村从 业人员总量为准），为以上三个城市之首，江阴的经济基础雄厚。 4.近年来江阴经济保持着高的增长，城市化加快发展，人民收入水平也 快速提高，为城市的发展奠定了坚实的经济基础。 第二章 江阴总体发展规划和相关政策 2.1江阴江阴市城乡统筹规划 2.2江阴总体发展规划 2.3江阴城市发展215计划 2.4经济开发区介绍 2.5城市客厅介绍 2.6总部经济园介绍 2.7国际汽车文化中心介绍 2.1江阴市城乡统筹规划 p城市综合发展板块 地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位置的中心城区。 p澄东工业集群板块 周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、 机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。 p沿江港口经济板块 长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群 。 p澄南生态农业观光旅游板块 霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲 旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。 p城南特色产业板块 利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。 2.2江阴总体发展规划 u城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。 （数据来源：江阴规划局） u 城市规划用地范围： 东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。 u 规划期限： 近期：2002年至2006年 中期：2007年至2010年 远期：2011年至2020年 远景：本世纪中叶。 u 城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 u 城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。 u 城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。 u 城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。 u 城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。 u 城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。 u 城市化水平预测： 市域总人口：2020年145万人。 城镇人口：2020年100万人。 城市化水平：2020年69.0%。 江阴，已经具备中等城市规模。 2.2江阴总体发展规划 u江阴城市发展主要方向：向西 、向南发展，完善东北 u随着城市规模的扩张和政府的 导向，除了老的人民路中心区 外，东区城市客厅及周边、西 区临港新城、城南区域将各自 形成副中心格局。 人民路商圈 城市客厅 外滩区域 总部园区 城南商业 临港新城 2.3江阴城市发展215计划 江阴城市发展“215计划”，计划突出功能新提升、居住新趋势、生活新理念、生产 新模式。 “2”即用两年的时间。 “1”即实施100余个重大重点建设工程项目。 “5”即推进活力工程、低碳工程、和谐工程、魅力工程、生态工程5大工程。 江阴215计划特别强调，提升商业服务功能。加强城市综合体的建设：继续推进新梅豪 布斯卡 、丹芙春城a地块、城市客厅等综合体的建设。 加强酒店服务业、商业、办公等商业金融项目的建设,推进江阴长晟豪生大酒店、凯悦 国际金融中心、海澜科技大厦等项目的建设。 2.4经济开发区概况 开发区概况 u开发区地处中心城区，东长山、香山、凤凰山环抱，西南与城区联 为一体，北濒长江。距张家港市区约3公里，张家港市中心20公里。 u江阴经济开发区成立于1991年，1992年6月启动建设，1993年11月经 省政府批准为省级开发区，2002年省委、省政府赋予其国家级开发区 的经济审批权和行政级别 u江阴开发区致力于构建从项目引进 孵化育成科技加速产业化 得科技企业成长路线，建设“一城六园”扬子江系列创新创意创业（ 简称三创）载体。至2010年底，累计建成120万平方米。 本案 2.4经济开发区概况 开发区功能布局 u 高新产业园区 u 新兴产业园区 u 生活居住区 u 新城核心区 u 生态景观区 本案 2.4经济开发区概况 u江阴开发区致力于构建从项目引进 孵化育成科 技加速产业化得科技企业成长路线，建设“一城六 园”扬子江系列创新创意创业（简称三创）载体。至 2010年底，累计建成120万平方米。 六园简介： 扬子江国际生物医药孵化园，拥有集研发、中试、生产、营销于一体的 公共技术平台，将形成生物医药的研发、孵化、测试基地。 扬子江国际服务外包产业园，主要发展创意、研发和软件外包业务，打 造智力密集的创新高地。 扬子江科技企业加速器创智产业园，突出产业孵化功能，主要承接创业 成果的产业化。 江阴高新技术创业园，按照“入驻、入孵、入股”的递进式服务思路， 重点扶持物联网、环保能源、生物医药等产业企业孵化。 扬子江文化创意产业园，以“动漫城”和“设计谷”为依托，打造中国 华东地区创意设计产业的高地。 扬子江信息软件园，主要突出软件开发、服务外包、文化创意等功能。 1 65 4 2 3 2.4经济开发区概况 经济开发区的发展目标： u到2013年，江阴经济开发区将着力打造生物医药、新传感器、 文化创意、服务外包“四个百亿级、四个国家级”新兴战略性 产业基地。 经济开发区主导产业的高端化： u荷兰dsm公司、比利时贝卡尔特、以色列化工集团、香港中信泰 富、中粮等一大批世界著名公司入驻开发区，形成了电子信息 、金属新材料、精密机械等主导产业。 经济开发区长期发展规划： u经济开发区，以创建国家级生态工业示范园区为抓手，大力建 设定山山地运动公园、蟠龙山文化生态园、凤凰源生态休闲胜 地，着力打造城市东部的生态景观、休闲度假、教育研究、生 活居住的理想区域。 u确立经营城市的理念，大力培育流量经济、消费经济、休闲经 济，增强商贸、商业、商务的集聚力，不断丰富与新兴战略性 产业相匹配的城市业态元素，加快提升城市国际化水平。 2.5江阴城市客厅简介 本案 城市客厅概念： “城市客厅”约为2.5平方里的区域,分为a、b、c、三个区域, 每个区域统筹兼顾、通过天华轴线整体设计构成了“城市客厅” ，是以文化娱乐、体育健身、居住、商业购物、金融为主导功能 的城市“客厅”，集聚商机与人气，创造了宜居、宜商、宜游的 优良城市环境。 a b c 生活 lifestyle a区面积约为50公顷，设置城市公共服务及 休闲度假设施，目前有人武部、二中心、高档 居住区等。 休闲 leisure b区域面积约为45公顷，设置群众体育运动 、休闲娱乐和购物餐饮三大功能。包括体育中心 和天华文化中心、符合国际标准的市民水上活动 中心以及深国投商业中心沃尔玛、1912特色酒吧 街区、魔方时代广场等。 商务 business c区面积约为33公顷，以商业、商务、高级 公寓为主导功能。已建成项目有：海澜国贸大 厦、行政事业中心、防爆指挥中心、人民检察 院等。在建新项目有：丹芙春城、新中心、豪 布斯卡等 2.5江阴城市客厅简介 u天华轴线位于锡澄高速公路以东，紧接高速 公路江阴市区出入口，毗邻江阴大桥景观绿 化带，隔黄山与长江相望。具体是江阴市滨 江开发区香山路。 u天华轴线是连接城市客厅a区、b区和c区的 纽带。刚柔相济的天华景观轴线，将沃尔玛 购物广场、嘉年华城市广场、魔方时代广场 、凤凰城、丹芙春城、芙蓉花体育中心连接 在了一起。 u在景观带天华轴线的沿线，也将规划部分商 业，如丹芙春城将于天华轴线旁建造3层约 3.4万方的商业广场。 2.6总部经济园介绍 u总部经济园位于江阴城东，紧邻锡澄高速江阴南道口，北至新 华路，东至东外环规划用地面积686亩，规划总建筑面积120万 平方米，分为a、b、c三块，由新加坡gpg集团设计。一期用地 306亩，规划建筑面积约60万平米，投资总额约50亿元人民币 。 u园区建成后将集企业总部、商务办公、星级酒店、酒店式公寓 、金融保险、商业服务、文化休闲等业态于一体，形成各类总 部企业聚集，资本、技术、信息密集，功能配套、设施完善， 最具活力和创造力的城市商务和金融核心区。 u江阴总部经济发展呈现明显的“榕树效应”。江阴总部经济园 目前正在新建中，它将集聚区域性总部企业20家，全力打造百 亿地区总部经济园。 人 民 东 路 a b c 2.6总部经济园介绍 其中总部总部经济园区中的佳兆业城市综合体情况 u总部经济园区中的佳兆业城市综合体占地15.8万平米，规划建筑面积约50万平米，项目总投资达44亿元人民币。根据规 划设计方案，项目将建成集商务办公楼、五星级酒店、shoppingmail、金融街区、专家楼、soho公寓、酒店式公寓、中 央休憩花园等于一体的现代城市综合体，为江阴市的发展、总部企业的集聚和各类人才的引进提供商务、办公、休闲、 居住、餐饮和文娱等多功能、全方位的服务。 佳兆业城市广场一期商业俯瞰效果 佳兆业城市广场开工仪式 2.7国际汽车文化中心介绍 u国际汽车文化中心东临外环路，西南至澄杨路、北至芙蓉 大道，总占。规划形成“一核、一带、外围中心展开” 的规划布局结构. u规划年限为2009年到2015年，其中近期为2009年到2011年 ，远期为2011年到2015年。 u近期目标：以整车销售和二手车销售为主要业务，打造江 阴地区乃至长三角县市一级最大的汽车交易中心。 u远期目标：形成围绕汽车产业，集销售、交易、展示、维 护、政务、休闲娱乐和相应的接待、会务等功能为一体的 综合性汽车城，成为周边地区汽车产业链系的核心终端。 u目标的效益溢出：以汽车及其配套产业为平台，促进江阴 城市第三产业的深度发展，并向地方经济和区域经济有效 扩散。 东 外 环 路 芙 蓉 大 道 澄 杨 路 第二章江阴总体发展规划和相关政策 1.随着城市规模扩张，江阴城市空间结构将：从“单核城市”向“一个中心多个副中 心”的多中心城市格局转变。 2.江阴215计划特别强调，提升商业服务功能，加强酒店服务业、商业、办公等商业金 融项目的建设。政府通过城市功能能级的提升，促进第三产业加速发展。 3.从功能属性角度来看，城市客厅区域兼有cbd与rbd功能，总部经济园区亦有cbd功能 。城市客厅与总部经济园将成为未来江阴的副中心，本案位于这两个副中心的辐射 地段。 ；另外在项目周边有正在新建国际汽车文化中心，和金属材料市场。 4.本案位于城市客厅重点打造的c片区周边，是定位商务功能长江路的延伸段，本案可 发挥商办优势，进一步完善商务功能。另外城市客厅内已经有新中心、新梅豪布斯 、丹芙春城等政府重点打造的项目，同时本案将面临较大的竞争。 本章小结 第三部分 江阴房地产市场分析 3.1酒店式公寓市场分析 3.2写字楼市场分析 3.3商业市场分析 3.4住宅市场分析 3.1酒店式公寓市场分析 本案 2 长晟豪生 总部一号 戴斯国际 华府天地 1 4 3 2 1 4 3 3.1.1江阴代表性酒店式公寓概况 江阴代表性酒店式公寓概况长晟豪生环球公寓 u地址：五星桥通渡路88号 u占地面积：27.57（亩）；建筑面积：10.50（万平米）；容积率:4.3 u土地年限: 40 u建筑类型：地下2层地上39层，1-6层为商业裙楼（配套用房），7-21层为酒店 式公寓（在售），22-39为五星级酒店（持有）， 酒店客房300间左右 u开盘时间：2010-05-01 交房时间：2012-04-30 u总套数：387 套（ 60平米282套，90平米105套） u已售套数：173（60平米166套，90平米7套） 剩余套数:214(截止2011年4月） u房型面积：一房一厅约60平米,两房一厅约90平米 u主力房型面积：一房约60平米 u主力总价：约70-90万（60平米） u成交均价：12674元/平米 u装修风格：中式风格,新古典风格,现代风格(可选式、定制） u装修标准：豪华精装（3000元/平米）拎包入住 u停车位：地下1000个 u物业管理费：公寓5.2元/平方米/月 u平均去化:14套/月 u开盘价格：11000元/平米 u目前成交价格在13000元/平米左右 u说明：小面积房型已基本售完，剩余套数均已90-120平米为主 江阴代表性酒店式公寓概况总部壹号 项目整体情况： u地址:滨江路北侧，通渡北路西侧 u占地面积:13.11（亩）建筑面积:4.80（万平米）容积率:5.49 u土地年限: 40年; 层高: 一房和二房公寓3.3米层高；第5层loft公寓5.1米层 高 u建筑类型:5a甲级写字楼30000平米、精装酒店式公寓9000平米、精品商务配 套6000平米、奢华五星级大堂1000平米 其中公寓部分： u开盘时间:预计2011年7月（目前尚未开盘） u建筑品质:采用干挂石材和玻璃幕墙一体化外立面 u公寓总套数:170套 u房型面积:一房79.28平米和58.91平米、二房120.48平米、loft公寓50-80平 米 u主力房型面积:一房79.28平米和一房58.91平米 u目前价格:loft毛坯9000元/平米左右，精装酒店式公寓尚未定价 u装修标准：loft毛坯，酒店式公寓精装修 u停车位: 地上地下共1000个 u物业管理费:2.8元/平米/月 u酒店式公寓的特点： 1.四合院式酒店公寓，500平方米中庭花园，以中庭回廊式理念，实现户户全明 通透。 2.酒店式公寓的西门大厅精装修 江阴代表性酒店式公寓概况戴斯国际商务广场 u地址:澄江中路北侧，香山路东侧 u占地面积:6.6（亩）建筑面积:2.24（万平米） 容积率:4.5 u土地年限:40 年 u建筑类型:1-16层为戴斯酒店，17-24层为酒店式公寓 u开盘时间:2010-04-26 ; 入住时间:2010-12-31 u建筑品质:中央空调 u总套数:415套：211套产权式酒店（已售完）+204套酒店式公寓 （已售202套） u房型面积：一房loft53平米（实用面积88平米） u主力房型面积:一房53平米 u主力总价:90万元 u开盘价格：11500元/平米 u目前价格:16000元/平米 u装修标准:精装修 u停车位:地下45个，文化广场300个 u物业管理费:3.5元/平方米/月 u平均去化:16套/月 注：戴斯酒店客房同样销售，客房楼层3f-16f、19f-20f，销售价 格22500元/平米，包租15年，年回报6%。 江阴代表性酒店式公寓概况华府天地 u投资商:江阴雅盛投资有限公司 u地址:滨江路南侧，香山路西侧 u占地面积:78.6（亩)； 建筑面积:13.50（万平米） 容积率:2.6 u项目总投资：12亿元 u功能定位：集大型餐饮品牌、时尚休闲娱乐、风情旅游为一体的江阴第一品 牌特色商业广场。 其中华府天地情况： 土地年限：40年 ; 层高：3.6 建筑类型: 1-5层为生活主题类广场，6-25层为酒店式公寓， 4梯4户 开盘时间:预计是2011-10 房型面积: a户型 建筑面积270平方米 四室两厅三卫 b户型 建筑面积80平方米 三室两厅一卫 c户型 建筑面积约60平方米 一室两厅一卫 d户型 建筑面积约40平方米 一室一厅一卫 a+b户型 建筑面积约350平方米 六室两厅四卫 c+c户型 建筑面积110平方米 三室两厅两卫 销售价格:精装修公寓预计在15000元/平米 装修标准:精装修 停车位:约800个 江阴代表性酒店式公寓概况华府天地 华府天地业主甲供及指定品牌 u卫浴产品：duravit. 杜拉维特（德国）【备选】kohler.科勒 u卫浴产品：hansgrohe.汉斯格雅（德国） u卫浴五金：goldiden.金凯登（德国） u厨柜：boloni.博洛尼（意大利） 【备选】goldenhome.金牌.oppein.欧派 u厨具：malio.玛尼欧(意大利) u瓷砖：新中原.（人民大会堂选用产品） 【备选】marcopolo.马克波罗 u地板：久盛地板 u开关面板：pks.派科斯（意大利） 【备选】abb.（瑞士） u热水器：百乐满.（日本） u空调：三星数码涡旋.（韩国） u进户门：钢木门.星月神（房地产龙头公司合作品牌） 【备选】富新（房地产龙头公司合作品牌） u室内分户门：实木门.星月神（房地产龙头公司合作品牌【备选】富新（房地产龙头公司合作品牌） 3.1酒店式公寓市场分析市场情况 本案 华府天地 总部壹号 2 13 长晟豪生 戴斯国际 城市客厅 城西 开盘 项目： 未来 项目： 7 摩卡国际公寓 新长江雅阁 江南尚城 5 6 7 城中 u 江阴酒店式公寓 目前开盘在售项 目还较少，主要 是长晟豪生和戴 斯国际。 u 江阴未来将有总 部壹号、华府天 地、摩卡国际等 高品质酒店式公 寓入市，将给酒 店式公寓市场带 来非常大的竞争 。 城东 4 6 5 1 2 3 4 3.1酒店式公寓市场分析 特征酒店式公寓产权式酒店 土地性质商用40年商用40年 经营模式 零散出售，业主自主经营，可委 托物业代营 开发商聘请专业酒店公里公司统 一经营 租期短期/中长期短期 物业管理及费用 物业费用相对普通公寓较高，提 供酒店式服务需要额外支付费用 按照相应星级酒店标准提供服务 装修标准普通装修或者精装修星级酒店装修标准 户型面积 以小面积户型为主，一般在60-80 平米之间 标间以小面积户型为主 江阴代表项目长晟豪生环球公寓戴斯酒店 酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场 上在售项目主要是酒店式公寓和产权式酒店。 江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公 寓、戴斯国际两个项目在售。 项目戴斯国际长晟豪生环球公寓 产品定位高端高端 装修标准精装修五星级装修 项目定位产权式酒店、酒店式公寓酒店式公寓、酒店 细分市场以商务市场为主以商务市场为主 运营模式 销售型物业 销售型物业 业主享有使用权和所有权； 产权式酒店由戴斯酒店统一经营管理 ，包租15年，有稳定投资回报；酒店 式公寓由业主自行管理、出租。 业主享有使用权和所有权； 酒店部分由豪生酒店管理公司经营 管理，酒店式公寓物业管理也由其 统一管理；业主自行负责出租。 3.1酒店式公寓市场分析 未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城 中、城市客厅、城西、城东片区 名称区域位置 预计总建 面 开发商 预计入市 时间 江南尚城城中 朝阳关南路东,二中操 场南侧 14000忠心江南 2011年 华府天地城市客厅 滨江路南侧，香山路西 侧 35000雅盛投资2011年 摩卡国际城东 新华路南侧，东外环路 以西 雅盛投资2012年 新长江雅阁 城西 普惠路东侧，五星路北 侧 25000长江房产2013年 总部壹号城西 滨江路北侧，通渡北路 西侧 9000宇邦置业2011年 3.1酒店式公寓市场分析 酒店式公寓市场分析小结 3.1酒店式公寓市场分析 u从江阴在售楼盘和将要入市的户型来看，主力户型面积集中在60-80平 方米，本案酒店式公寓的主力户型面积可以此为参考.另外美桥建议在设 计过程中，要充分考虑“户型”和“朝向”问题，这两个因素直接影响 “去化速度”和“销售价格”。 u随着江阴高品质的酒店公寓入市，我们看到loft户型（总部一号）、产 权式酒店（戴斯）、精装酒店式公寓（长晟豪生）均已得到市场认可， 但未来会有众多品牌开发商入驻，多个酒店式公寓将进入市场，酒店公 寓市场整体竞争压力增加。 3.2写字楼市场分析 本案 酒店式公寓 新中心 中央金座 总部壹号 芙蓉国际大厦 2 1 4 2 1 3 4 3 江阴代表性写字楼概况 江阴代表性写字楼新中心 u地址:长江路与凤凰路的交汇处 u占地面积:1.53万平米；建筑面积:4.50万平米；容积率:3 u土地年限:40年 u 层高：办公3.6米，商铺5米，一楼大堂10米挑高，裙房1-2层中庭挑空 u建筑类型：1-2层底商12000平米，3层3000平米会所，4-26层写字楼30000平米 u标准层：1300平米，6梯9户 u开盘时间：写字楼2010-08-30; u交房时间：写字楼2012-10-31 u建筑品质：写字楼夹层玻璃栏杆、保温玻璃、黄色铝材、金属百叶， 奥的斯电梯 、大金中央空调、双层真空6+12a+6玻璃等 u总套数：办公202套+商铺17套（已售165套办公，4套商铺） u房型面积：80平米-150平米办公； u主力房型面积：80-150平米 u主力总价：104-195万 u目前价格：低区办公12000元/平米、高区办公16000元/平米；商铺32000元/平米 u装修标准：毛坯 u停车位:：533个 u物业管理费:写字楼2.8元/平米/月 u平均去化:24套/月 江阴代表性写字楼新中心楼盘分析 新中心楼盘优势分析： u地理位置优越：位于江阴市政府重点打造城市客厅核心地段，坐拥长江路， 向西与黄山路交汇，与锡澄高速一起，形成了市政路和高速组成的立体交通网 络，项目周边有市政府、五馆一中心、行政服务中心等政务机构环绕。 u装修品质优势：奥的斯电梯、大金中央空调、双层真空6+12a+6玻璃、断桥 铝合金 等高品质的装修配置。 u停车位优势：地下1、2层是停车场，设计车位比近1：3 ，有效解决普通办公 楼配比1:1停车难问题。 u办公配套：地面1、2层规划为1.2万平米的商业，计划引入金融、证券、大型 餐饮休闲等商务配套。3层是大型的百富会尊爵俱乐部顶级商务景观会所，楼盘 北面有一个4000的空中花园 。 u户型优势： 80-300平米不等，可根据客户需求进行自由组合。单套最小开间 8.4米，最大开间25米。大厦进门大堂面积达到500平米，挑高10米，精装修所 有公共空间。 u层高优势：3.6米 u开发商的品牌效应：江阴城镇建设综合开发有限公司是江阴26年的老牌开发 商，在江阴口碑上佳。 u新中心购买群体分析： 美桥市调组在和新中心销售沟通，和同周边人员的市调过程中，了解到新中心 有12个整层购买的大客户，其余是一些投资客，购买群体主要有钢铁、服务业 、贸易、装修设计等公司和部分江阴本地及周边较富裕镇的投资客群。 江阴代表性写字楼总部壹号 项目整体情况： u地址:滨江路北侧，通渡北路西侧 u占地面积:13.11（亩）建筑面积:4.80（万平米）容积率:5.49 u土地年限: 40年; 层高: 一房和二房公寓3.3米层高；第5层loft公寓5.1米层高 u建筑类型:5a甲级写字楼30000平米、精装酒店式公寓9000平米、精品商务配套 6000平米、奢华五星级大堂1000平米 其中办公部分： u开盘时间：2010-9-8 ；交房时间：2012-5-1 u建筑品质：采用干挂石材和玻璃幕墙一体化外立面；5a智能化系统，网络通讯 系统，高层配备15人高速电梯，vrv品牌中央空调系统，24小时循环高空换气 u写字楼总套数：400套,（已售280套；剩余120套位于21-27层） u房型面积:标准间60平米，标准层1500平米，可自由组合 u主力房型面积:60平米；主力总价:54万元 u目前价格:低区办公7000元/平米，高区办公9000元/平米 u装修标准：简装修 u停车位:地上地下共1000个 u物业管理费:2.8元/平米/月 u写字楼的特点：1000平方米五星级大堂，挑高10.2米；60-1500平方米可分可合 空间 购买群体：主要是物流、软件、船舶等企业，以自用为主；投资客购买居少数。 u地址:澄康路东侧，环城北路北侧 u占地面积:6.23（亩） 建筑面积:1.296（万平米） 容积率:2.8 u土地年限：40年；建筑类型；层高：3-13层办公3.2米、顶层挑高4.8米； 总高:46.4米 u写字楼、商业 （1幢14层的高楼,1-2层为商铺；3-14层为办公） u开盘时间: 预定2011-6-1（目前处于地基工程阶段） u建筑品质：2部峰速电梯，电梯间花岗岩石材地面、花岗岩石材墙面、吸音 矿棉板吊顶，5a智能数字系统 u总套数:14层，总户数约38。 其中主楼14层，裙房3层，地下一层。 u房型面积：180-200平米，标准层3套共600平米，全朝南，带内部卫生间 u主力房型：180-200平米 u销售总价：尚未开盘 u装修标准：毛坯 u停车位：地下171个，地上33个。 u物业管理费:未定 u楼盘卖点：城区核心地段；每层3户全朝南办公房，采光好，较节能。 江阴代表性写字楼中央金座 江阴代表性写字楼芙蓉国际大厦 u地址:人民东路和黄山路交界 u占地面积:10.9（亩）建筑面积:3.85（万平米） 容积率:4 u土地年限:70年; 层高:3.3 u建筑类型:主楼19层,地下2层，地上1-3层为商业底商，4-19为写 字楼，标准层1480平米，4部电梯 u建筑品质：5a全智能化、德国莱茵电梯 u开盘时间:2009-11-30; 交房时间:2010-11-27 u总套数:68套（已售17套） u房型面积:630平米、101平米 u主力房型面积:630平米 u主力总价:819万元 u价格范围:13000元/平米 u装修标准:毛坯 u停车位:地上地下共400个 u物业管理费:高层1.5元/平方米/月，商铺2元/平方米/月 u平均去化:1套/月 3.2写字楼市场分析市场分布情况 本案 酒店式公寓 新中心 总部壹号 芙蓉国际大厦 2 1 3 1 江阴代表性写字楼概况 在售项目 未来项目 中央金座 凯悦国际 海澜创新大厦 佳兆业城市综合体 豪布斯卡 蓝天房产 丹富春城2期 青年公社 江阴万达 4 1 2 1 3 2 2 3 3 4 5 5 6 6 7 7 11 8 典型已有项目 联合大厦 名都国际 箐英荟 扬子江信息产业园 汇鑫大厦 国际商务中心 海澜国贸 汇丰大厦 天福世纪广场 泓昇苑 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 20 9 8 8 9 9 城市客厅 城东 城中 城西 10 10 美桥市调组，就目前已经入住办公楼的客户，进行了调查、统计和分析，认为制造业、贸 易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户。 海澜国际大厦 入住业态以国际贸易、化工为主 海澜国际贸易有限公司 f22 江阴华胜演艺服务部 f22 江阴瑞辉石油化工有限公司 f22 江阴鑫众贸易有限公司 f18 江阴古北广告传媒 f18 江苏航吉国际货运代理有限公司 （ 12c） 海澜国际贸易有限公司（21楼） 江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19 楼） 捷晟进出口有限公司（18c） 江阴东鹏化工有限公司（6f） 江阴市金桥化工有限公司（10楼） 江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6f ） 江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公 司 （6a-b） 江阴瀚房贸易有限公司（7g） 杨子江信息产业园区 入住业态以信息文化产 业为主 江阴紫光软件技术服务中心有限公司 3f东 江阴网新博创科技有限公司 3f西 江苏华网汇通信息技术有限公司 1006-1008 江阴普尔网络科技有限公司 1003 江阴金鑫科技发展有限公司 1002 江阴新正计算机信息技术有限公司 1002 江阴市皇家洁净科技有限公司 1004 江阴海澜软件有限公司 1001-1 江阴汇智软件技术有限公司 1009 江阴市呼叫中心 江苏网络信息技术有限公司 1004- 1005 江阴市意昂科技有限公司 1001-1 3.2写字楼市场分析入住公司分析 江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、 西区租金目前基本在1元/平米/天 名称区域位置 主力面 积 装修情 况 总户数物业费租金 联合大厦城中 人民中路、虹桥南路交 汇处 106-135精装792.501.85 汇鑫大厦城西 通江路西法尔胜钢绳厂 以南 175-270毛坯1102.20.9 汇丰大厦城东澄江南路、砂山路西178-238毛坯1282.50.9 名都国际大 厦 城东长江路218号 150-230精装1582.81 国际商务中 心 城东 大桥一村北面，长江路 南面 90-220毛坯1282.250.9 天福世纪广 场 城东澄江路南、东外环路西150-200毛坯1251.50-21 箐英荟城中 虹桥南路和环城南路的 交界处 140-220毛坯1581.50.85 泓昇苑城中人民中路289号150-300精装1303.21.45 海澜国贸大 厦 城东澄江中路118号200-300精装1853.50.90 3.2写字楼市场分析租金情况 目前有大量的办公正在新建中，未来市场竞争压力加剧 名称位置用地性质 总占 地 商办占 地 容积率拿地企业 海澜创新大厦东外环路东、滨江东路南商办32510325105海澜投资 凯悦国际青果路东、环城北路南办公1482914829 地上不大于 2.8 新星地产 佳兆业城市综 合体 水岸新都东、名贤路南、东外环路西、 人民东路北侧 旅馆业商办32739327393.5 佳兆业 豪布斯卡 天华轴线东、天平路南、香山路西、长 江路北侧 商办住宅22646136463兴盛实业 蓝天房产天华轴线东、长江路南、香山路西侧商办20985209854江阴蓝天 浦江23号 万港路东侧.浦江路南侧.金港路西侧.钱 江路北侧 办公住宅2677480242.4融科置业 丹富春城2期 检察院东侧、凤凰路西侧、文化东路北 侧 公共交通商办120383870.28 地上不大于 2 顺嘉置业 青年公社水岸新都东、新华路南、东外环路西侧商办住宅126275000江苏长博 江阴万达广场人民西路以南、文富路以西商业、居住用地 1215003535003.5江阴万达 3.2写字楼市场分析 写字楼市场分析小结 1.新中心、总部壹号和芙蓉国际大厦，均采用现代建筑风格的外立面，高 品质和智能化的建筑配置。 2.新中心和总部壹号面积组合较为灵活，可满足不同购买者的需要，楼盘 去化速度较快；而芙蓉国际户型面积较大，投资总额较高，楼盘销售速 度较慢。建议本案可参考新中心和总部壹号，最小户型面积在60-80平 方米，可按需组合，有利加快销售速度。 3.江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区， 东区、西区租金目前基本在1元/平米/天，目前有大量的办公正在新建 中，未来写字楼市场竞争压力加剧。 3.2写字楼市场分析 3.3 江阴商业市场分析 1 深国投商业中心 嘉年华城市广场 魔方时代广场2 3 1 2 3 本案 人民路步行街 东外环路 长江路 调研路段 人民路步行街 东外环路 长江路 江阴代表性商业概况 3.3江阴代表性商业概况深国投商业中心 项目整体情况： u总用地面积：21759.2平方米 u总建筑面积：48207.41平方米 u其中新一城商业部分：3.5万方 u江阴洲际酒店：1.3万方 u容积率：1.58 楼层层建筑面积积功能业态业态 b112580.01沃尔玛（1047.93） l1759.06百货零售、屈臣氏 l27133.84百货、餐饮 l37139.86百货、餐饮、电玩 注：其余1023.93平方米为办公 项目整体情况： u投资尚：江阴雅盛投资有限公司 u总用地面积：5.2万平方米（78亩） u规划面积：约15万平方米 u项目总投资：12亿元 u功能定位：集大型餐饮品牌、时尚休闲娱乐、风情旅游为一体的江阴第一品牌特 色商业广场。 其中1912特色街区（一期） u目标定位：功能上混合40多家各国特色的娱乐、餐饮名店，丰富城市居民和涉外 商客的休闲生活 u项目总投资：3亿元 u建筑设计：采用人性化尺度的小街区模式设计，充分考虑了交通流线，功能分布 和空间效果。 u竣工日期：2009年；开盘时间：2009年11月28日 u商铺总套数：255套（剩余5套），销售面积39033.28平方米 u户型面积： : 28-40平米（104套）、70-90平米（74套）、150平米以上（77套 ） u销售价格:1-2层30000元/平米；3层15000元/平米（已售完）； 销售方式 ：包租15年，总房价的25%一次性抵扣.前五年每年5%，后10根据实际经营 情况。 3.3江阴代表性商业概况嘉年华城市广场 3.3江阴代表性商业概况魔方时代广场 项目总体情况： u地址：香山路西、澄江路北 u停车位：800个 ，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育休闲 公园(西)地下相通。 u开发商：江阴鼎阳置业 u总商业面积：36500平方米； 地上四层半，每层5000平方米， 顶楼半层为2500平方米； 地下一层14000平方米。 u魔方时代广场，由魔方商务中心、魔方娱乐中心和魔方 购物中心三块组，功能定位是以一个商务会所、娱乐和 购物综合的广场。 u据招商人员介绍，项目目前一层招了迪卡侬；二层引进 了国美电器；三层部分面积可租赁，可做美容、美发和 足浴；四层可做餐饮。三层租金是2元/平方米/天（含 物业费）；四层是1.7元元/平方米/天（含物业费） u商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场 ，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。 u从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华 联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。 u大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积 集中在2000-5000平方米。 项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间 华地百货 超市、百 货 地下2层、地上6层350002005年9月 国际购物中 心 百货、餐 饮 地下1层，地上6层185002002年7月 华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月 浙江商贸城 小商品批 发 地下一层，地上三 层 200002005年 精品商厦百货地上4层70001992年 人民商厦百货地上7层96001990年1月 江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的 老城区 3.3 江阴商业市场分析人民路步行街概况 3.3 江阴商业市场分析长江路概况 国际商务中心 调研路段： 长江路（东外环路黄山路） u酒店：朋生雅居大酒店（四星级） u办公：新建项目有新中心和豪布斯卡 ；已有办公有国际商务中心和名都国 际大厦；未来项目有蓝天房产。 u住宅：新建住宅有丹芙春春城；老住 宅有滨江二村、锦隆二村、大桥一村 二村等。 u政府配套：房管局、行政服务中心、 国土局、自来水公司等。 东外环路（滨江东路澄张公路）东外环路（澄张公路芙蓉大道） 3.3 江阴商业市场分析东外环路概况 朋生雅居大酒 店 本案 宜必思酒店 天福世纪广场 海澜科技大厦 汇智广场 滨江法庭 如家酒店 御峰 铂尔曼酒店 水岸新都 新华商贸 青年公社 摩卡国际 城市广场 滨江法庭 香樟花园 3.3 江阴商业市场分析商业分布情况 1 已建商业项目 深国投商业中心 嘉年华城市广场 魔方时代广场 星光百货 希望广场 浙江商贸城 红星美凯龙 2 3 1 2 3 4 4 5 5 6 6 未来商业项目 1 佳兆业城市广场 江阴万达广场 新华商贸 1 2 2 3 3 7 7 本案 城市客厅 城东 城中 城西 人民路步行街 东外环路 长江路 调研路段 人民路步行街 长江路 东外环路 随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅及周边、西 区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。 项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间 华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月 国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002002年7月 华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月 新百业广场百货市场地下1层，地上3层589002006年12月26日 浙江商贸城小商品批发地下一城，地上三层200002005年 精品商厦百货地上4层70001992年 人民商厦百货地上7层96001990年1月 澄江福地内街步行街 -1-3层247002010年5月 星光百货百货 地上4层，其中第四层为电影院228002007-2009 新一城mall 以沃尔玛为核心，包括酒店娱乐休闲134002008-2011 凤凰城商业配套待定 待定345002007-2009 丹芙春城商业街 待定900002007-2012 嘉年华城市广场特色商业街 规划有商业街、酒吧街、快捷酒店1400002008-2009 江阴海岸商业城购物广场 大型百货、高档办公楼及星级酒店等4125002009-2011 3.3商业市场分析 商业市场分析小结 1.随着城市规模的扩张和政府的导向，江阴城市发展方向以人民路为核心 ，向东、向西和向南发展，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南 区域将各自形成副中心格局。 2.城市客厅是以文化娱乐、体育健身、居住、商业购物、金融为主导功能 ；总部经济园是集企业总部、商务办公、星级酒店、酒店式公寓、金融 保险、商业服务、文化休闲等业态于一体。商业配套是城市区域发展与 功能提升，所不可缺少的部分。 3.城市客厅和总部园区是政府重点打造的两个区域，本案是连接城市客厅 和总部园区的纽带，同时本案也要突出商业特色，丰富和完善城东商业 功能。 3.3商业市场分析 本案 新梅豪布斯卡 摩尔一号 丹芙春城 馨澄花园 御峰 2 4 3 1 5 2 4 3 1 5 3.4住宅市场分析 江阴代表性住宅概况 项目整体情况： u地址:天山路南侧,香山路西 u占地面积：22646.63平米；建筑面积: 6.8万平米；容积率:3 u开发商：上海兴盛实业发展集团 u楼盘形态：住宅、商业、办公 u建筑类型:高档住宅30,000平米，25层高层+2层底商； loft办公10000平米，7层+2层底商；层高5.4米 沿街底商12000平米，2层（局部3层），层高5米， 进深15米 集中商业16000平米，4层（每层4000米） 其中住宅部分： u住宅房型面积:a户型3房2厅114-157平米；b户型3房2厅157.94 平米 c户型2房2厅84平米 ；d户型170-24平米 e户型130.12平米 ；f户型102.35平米 u价格范围：尚未开盘 3.4江阴代表性住宅概况新梅豪布斯卡 项目整体情况： u地址:江阴市青山路88号 u开发商：江阴大地置业有限公司 u占地面积:21.5（亩） 建筑面积:3.05（万平米） 容积率:1.8 u土地年限:70年 u建筑类型:19层的高层住宅和5层副楼商业 u开盘时间:住宅2011-01-15，商铺2011-01-15; u交房时间:住宅2013-06-30，商铺2013-06-30 其中住宅部分： u总套数：222套住宅（已售56套住宅） u房型面积:一房4