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房地产基础知识培 训 销售部 2010年7月 前言 一个好的置业顾问不仅仅是销售 更是体现企业形象的窗口，所以 要求具备专业的知识、高超的销 售技巧、强烈的服务意识、顽强 的意志力、行业要求的职业精神 等。其中具备专业的知识是排在 第一位的，可见专业知识的重要 性。我们只有比客户更加专业， 才会让我们的客户更加信服我们 ，才会成功的迈出我们走向这个 行业的第一步。 培训提纲 n房地产基本概念 n房地产权属 n建筑规划基本概念 n销售相关基本概念 房地产含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地 上的附着物，包括物质实体和依托于 物质实体上的权益。又称不动产，是 房产和地产的总称，两者具有整体性 和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所 有权衍生的租赁权、抵押权、土地使 用权、地役权、典当权等。 n地产 土地和固着其上不可分割的部 分所共同形成的物质实体以及 依托于物质实体的权益。 n房产 个人或团体保有所有权的房屋 连同保有使用权的地基以及依 托于物质实体的权益。 房地产所有权 房地产权属所有人依照法律、 法规对其所有房地产享有占有 、使用、收益、处分的权利。 房地产使用权 依照法律法规对土地加以利用 和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的 权利。 n物业 指正在使用中和已经可以投入 使用的各类建筑物及附属设施 、配套设施、相关场地等组成 单宗房地产实体以及依托于该 实体的权益 n物业管理 指产权人对物业负责区域内共 同利益进行维护的行为。 n房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济 发展要求，在国有土地上进行基础 设施建设、房屋建设，并转让房地 产项目或者销售出租商品房的行为 。 n房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和 。 n房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租 赁、典当等房地产市场行为 n房地产中介 房地产咨询、房地产评估、房 地产经纪的总和。 n房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金 、提供资金结算、信贷、信托 和咨询的金融活动。 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业， 它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑 物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地 产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业 归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房地产类型 按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 房地产权属 房地产权属登记 n房地产行政主管部门代表政府 对房屋所有权、土地使用权， 已经有上述权利产生的抵押权 、典权等房屋他项权进行登记 ，并依法确认产权归属关系的 行为。其可用图、档、卡、册 等形式表现。 基本术语 n房地产产权 以房地产为标的物的产权。 n房地产权利人 拥有土地的使用权及其上得房屋所有权的 产权人。 n房地产权管理 房地产行政管理部门为保障产权人合法权 益，对房地产产权的取得、灭失及合法变 动行为的确认所实施的管理行为。 n房地产产籍 房地产的产权档案、图纸以及账册、表卡 等其他反应产权现状和历史情况的资料。 n房地产权属登记 土地使用权登记发证和房屋权属登记 发证制度的总称 n房地产权属总登记 县级以上人民政府根据需要，在一定 期限内对本行政区域内的房地产进行 一次性的、统一的、全面的房屋权属 登记。总登记是静态登记 n房屋所有权初始登记 在依法取得的土地上，新建成的房屋 权利人持有关证明文件，到县级以上 的房产管理部门申请权属登记。 n房地产转移登记 房地产因买卖、交换、赠与、继承 、划拨、转让、分割、合并、判决 等愿意你致使其权属发生转移的当 事人，应当申请房地产权属情况变 化后的转移登记。 n房地产变更登记 房地产权利人法定名称改变或房地 产现状、用途变更时，当事人申请 权属情况变化后的登记。 n房地产他项权利登记 设定房地产抵押权等他项权利时， 权利人申请的权利登记。 n房地产注销登记 因房屋灭失、土地使用年限届满、他 项权利终止等原因导致房地产权利丧 失时，原权利人申请的注销登记。 n房地产相对灭失 某一特定的产权人失去了房地产产权 ，但其他人仍可取得其产权。 n房地产绝对灭失 房地产作为物质形态的丧失。 n土地登记 县以上人民政府依法将土地的权属、 面积、用途等情况登记在专门的簿册 上，同时向土地的所有者、土地使用 者确认，办法有关土地权属证书的一 种法制制度。 n土地使用权总登记 在一定时间你，对一个市或一个县 行政区域内全部城镇土地进行的普 遍登记。 n土地使用权初始登记 以出让或划拨方式取得土地使用权 的权利人，持有关文件，向县级以 上人民政府土地管理部门申请的土 地使用权属登记。 n地籍 记载土地的位置、界址、数量、质 量、权属和用途（地类）等基本状 况的籍册。 n房屋分层分户平面图 在房地产分丘平面图的基础上，以一 户房屋所有权为单位，绘制成德房屋 全属范围的细部图。 n房屋产别 房屋财产按其所有权归属和管理形式 不同而划分的类别。 n房屋产权面积 房屋产权人依法拥有房屋的建筑面积 。 n公有房屋 所有权归国家或者集体所有的建筑面积。 n异产毗邻 不同归属的房产，其结构相连或具有共同 部位，共有或共用设施、设备和附属建筑 的房屋。 n专有所有权 一幢建筑物，有多个房屋产权人共同拥有 时，各房屋产权人对建筑物在构造上能明 确区分的专有部分享有的所有权。 n房地产共有权 两个或两个以上的权利主体共有一宗 房地产或一宗房地产某一部分的权益 。 n共有面积 为多个房屋产权人所共同拥有的建筑 物面积，不分份额。 n房地产抵押人 在房地产抵押合同依法成立时，房地 产权利人以不转移房地产占有的方式 ，向相对人提供债务担保的债务人。 n房地产抵押权人 在房地产抵押合同依法成立时相对于 房地产权利人的债权人。 房地产住宅的层数划分的规定 低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米） 多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米） 中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7） 10层及10层以上为高层住宅 超高层：建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。 习惯称呼： 7-11层为小高层住宅 16层以上为高层住宅 40层以上为超高层 物业管理相关知识 n居住小区 以住宅楼房为主体并配有商业网点、 文化教育、娱乐、绿化、共用和公共 设施等而形成的居民生活区。 n房屋设备 房屋建筑内部附属设备的简称。它是 房屋建筑实体的一部分。 n用途转变 将某种用途的物业改变为另一种用途 。 n住宅共用设施设备 住宅楼由多个所用人共同拥有时， 其共用的房屋的设施设备。 n共用建筑面积 商品房销售时，不能由各购房业主 独自使用，而为全体业主共用的部 分 n前期物业管理 房屋自出售之日起至物业管理委员 会与物业管理企业签订的物业管 理合同生效时止的物业管理。 n物业管理单位 依法定程序设立，以物业管理为 主业，独立核算、自主经营、自 负盈亏的，具有独立法人资格的 经济组织。 n物业管理接管验收 物业所有人将物业管理权委托给 物业管理单位时，双方就物业的 现状进行清点、检验、验收、记 录和交接工作。 n物业管理收费 物业管理单位接收产权人、使用人委托，对物业进 行管理、维护和提供其他相关的服务所收取的费用 。 n物业管理收入 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性 服务收费、公众代办性服务收入和特约服务收入。 n维修基金 商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共 有部位、公有设备保修期满后的大修、更新、改造 的基金。 n业主公约 业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面 的行为准则。 房地产土地的使用年限是如何 确定的？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的 用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七 十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或 者其他用地五十年。 一、基本规划术语 住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和 宅间小路）的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设 施、道路和公共绿地的总称。 建筑间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得 所需日照量而保持的一定间隔距离 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的 各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建 停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店 、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。 二、住宅的组成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板 层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外 ，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水， 以及其它一些构配件。 1.基础： 位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承 建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基 2.墙： 外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙起分割作用 二、住宅的组成部分 3.柱： 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁： 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重 构件 4.楼板层、地面： 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受 作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重 构件。 5. 楼梯：房屋的垂直交通设施 6.屋顶： 位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构， 承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其 它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作 用 7.门窗： 门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和 通风，还可供眺望之用。 三、住宅的建筑结构 板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为 规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户 户朝阳，南北通透，公摊小。 特点： 南北通透，便于通风采光；而 且户型方正，平面布局合理；面 积充裕，户型容易出精品； 均好性强； 面积使用率高。 不足之处在于户型格局不宜改 造。 塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯 六到八户，从塔楼平面图看，它楼的平面长度 和宽度大致相同。 特点： 节约土地资源 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好 均好性差，居住密度高，通风采光 不能保证 面积使用率不高，存在“灰色空间” 1、框架结构 框架结构：指以钢筋混 凝土浇捣成承重梁和柱 ，再用轻质板材填充物 （膨胀珍珠岩、浮石等 ）隔墙分户装配而成的 住宅。 优点：可自由分割，组 成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不 宜家具布置和装修 2、剪力墙结构 剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的 梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的 结构。 特点：刚度大、空间整 体性好，房间内不外露梁、 柱楞角，便于室内布置，方 便使用。是高层住宅最为广 泛采用的一种结构形式，具 有良好的抗震性能，不足之 处在于结构自重大 3、框剪结构 框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结 构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同 建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和 电梯间是剪力墙，其余是 框架结构，用于住宅楼较 多，可以方便住户更改房 间。现在一般二十几层的 住宅楼都是框架剪力墙结 构，相对于全剪力墙结构 节约成本，又方便住户。 不过如果楼层过高，或者 当地有特殊抗震要求的话， 就要用全剪力墙结构，或 者钢结构。 四、商品房销售名词解释 楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取 得房产证为止，所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房， 即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。 标准层：平面布置相同的住宅楼层。 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、 水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹 灰层，预留水、气管道。 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层 楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2 米的夹层）。 跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、 卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅 ，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的 同时又能办公的住宅形式。 townhouse:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而 建的市民城区房屋。 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游 泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等 服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放） 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从 而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台 较低甚至为落地窗。（面积计算方法） 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组 合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“ 中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出 大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露 台。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的 地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋 内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间 的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称 开间。 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一 幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴 线之间的实际长度。 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向 尺寸。 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线 距离。 （净高 层高楼板厚度） 五、房屋面积术语 房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户 门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙 面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内 走道、地下室、夹层、阁楼等面积。 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面 积。 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规 范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是 开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定 委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘 图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主 办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平 面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭 阳台50%计算面积。 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护 或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳 台建筑面积 分摊公用面积=建筑面积套内建筑面积 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊 公用建筑面积 六、建筑物的各项比例 建筑容积率总建筑面积总用地面积 建筑密度（建筑覆盖率）建筑基底总面积总 用地面积100% 绿化率各类绿地总面积总用地面积100% （住宅项目绿化率应不低于30%） 面积误差比（产权登记面积合同约定面积） 100%合同约定面积 分摊系数：公用分摊面积之和套内建筑面积之 和 出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积建 筑面积100% 使用率=套内使用面积建筑面积100% 七、房地产开发五证二书名 词解释 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付 土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土 地使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理 局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门 确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证：市有关建设工程符合城市 规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证：是指项目开工前队伍招标 到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的 凭证。 商品房销售（预售）许可证：指开发商在投入方 面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。 住宅质量保证书：开发商对销售的商品房承担质 量责任的法律文件。