华夏银行个人类贷款操作规程.doc

目录华夏银行个人贷款管理办法华夏银行个人贷款担保机构管理办法华夏银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程华夏银行个人信贷业务担保管理实施细则华夏银行个人贷款放款实施细则华夏银行个人二手房屋按揭贷款操作规程华夏银行个人房屋担保贷款操作规程华夏银行个人房屋转按揭贷款操作规程华夏银行个人助学贷款操作规程华夏银行个人一手房屋按揭贷款操作规程华夏银行私营企业主贷款操作规程华夏银行个体工商户贷款操作规程华夏银行个人委托贷款操作规程华夏银行个人综合消费贷款操作规程华夏银行华夏卡自助贷款操作规程华夏银行个人汽车贷款操作规程华夏银行个人履约保函业务操作规程华夏银行个人贷款操作规程华夏银行个人贷款管理办法第一章 总 则第一条 为规范全行个人贷款业务的管理和操作，完善内控制度建设，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则等法律法规，制定本办法。第二条 本办法中的个人贷款（以下简称贷款）是指向符合我行贷款条件的自然人发放的，用于借款人及其家庭消费、生产经营等用途的人民币贷款。本办法中的特别贷款业务是指以借款人本人或第三人所有的我行储蓄存款、凭证式国债、电子式储蓄国债、保本型个人理财产品以及我行认可的其他金融机构签发的存单等作全额质押发放的个人贷款业务。除上述外的其他贷款业务称为一般贷款业务。第三条 贷款业务管理主要包括贷款受理、贷款调查、贷款审查审批、贷款发放、贷后管理等环节。第四条 贷款的发放、使用和管理遵循国家有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，遵循安全性、效益性和流动性的原则。第五条 单个客户贷款实行最高额度管理。采用循环贷款授信的，在授信额度和期限内可循环使用贷款。采用自助方式放款的，在设定期限和额度范围内可自助循环发放贷款。第六条 经营机构负责贷款营销、受理、调查、放款审核、收贷收息、贷后检查维护等。业务管理部门负责营销管理、客户经理管理、档案管理、产品开发、业务培训等。信用风险管理部门负责贷款的审查审批、放款复核、五级分类、贷后管理的监督与预警、资产保全、信贷系统管理等。第七条 为鼓励信贷业务产品创新，分行在本办法规定范围内，可开展贷款业务的组合和创新，报总行批准后实施。第二章 贷款种类第八条 贷款按用途分类，分为个人消费性贷款和个人经营性贷款。个人消费性贷款，指我行发放的借款人及其家庭用于购房、购车、购买大额消费品、装修、旅游、医疗、教育助学及其他消费性支出的个人贷款业务。个人经营性贷款，指我行发放的个人及其家庭用于生产、经营的个人贷款业务。第九条 贷款按贷款期限不同，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。短期贷款，系指贷款期限在1年（含）以内的贷款。中期贷款，系指贷款期限在1年以上、5年（含）以下的贷款。长期贷款，系指贷款期限在5年以上的贷款。第十条 贷款按担保方式不同，分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和信用贷款。抵押贷款，系指按中华人民共和国担保法规定的抵押方式，以符合我行规定的借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。质押贷款，系指按中华人民共和国担保法规定的质押方式，以符合我行规定的借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。保证贷款，系指按中华人民共和国担保法规定的保证方式，由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，承担连带责任发放的贷款。信用贷款，系指仅依据借款人的信用状况发放的贷款。第十一条 贷款按发放的渠道不同，分为柜台贷款和自助贷款。柜台贷款，系指贷款的发放由我行营业网点办理的贷款；自助贷款，系指借款人通过我行营业网点、网上银行、自助银行或电话银行等系统自主办理的贷款。 第三章 贷款要素规定第十二条 借款人应具有的条件：（一）在中国境内有固定住所、有当地常住户口或有效居留身份、具有完全民事行为能力的自然人；境外自然人申请贷款，须符合国家法律、法规和外汇管理政策的有关规定；（二）具有正当的职业、稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有良好的资信状况，遵纪守法；（四）能够提供我行认可的有效担保（信用贷款除外）；（五）借款人申请个人经营性贷款的，其生产、经营活动必须具备产品有市场、经营有效益、恪守信用等基本条件；申请个人消费性贷款的，其消费用途须符合监管部门和我行有关规定；（六）借款人、保证人的信用评级符合我行要求；（七）借款人、保证人年龄符合我行的规定；（八）在我行开立华夏卡或活期储蓄存款账户，并签订同意从其华夏卡或活期储蓄账户中扣收贷款本息的协议；（九）我行规定的其他条件。第十三条 禁止向下列人员发放贷款：（一）曾向我行提供虚假的或者隐瞒重要事实的贷款申请资料；（二）存在严重不良信用记录；（三）有严重违法违纪行为。第十四条 贷款额度贷款额度应在国家和我行规定范围内，根据借款人的资信状况、风险状况、贷款用途和担保情况等综合确定。第十五条 贷款期限贷款期限应在监管部门及我行贷款品种规定范围内，根据借款人的还款能力、担保情况、贷款用途和资金周转周期等条件，由借贷双方共同协商确定。第十六条 贷款展期贷款预计到期不能及时归还的，借款人可向我行申请展期，展期应当在贷款到期日前10个工作日提出，并按原审批程序办理。办理展期应坚持审慎管理、风险不扩大的原则，根据借款人还款能力的变化，合理确定贷款展期期限。贷款展期最长不超过1年且不得超过原贷款期限。贷款展期只允许办理一次。第十七条 借款人要求提前归还贷款的，经办机构按规定程序办理，并与借款人签署补充协议。第十八条 贷款利率贷款实行差别贷款利率，按照中国人民银行和我行贷款利率政策，根据贷款期限、贷款成本、风险和效益等因素综合确定。第十九条 贷款用途贷款可用于借款人本人及其家庭正常合法的消费、经营等用途。禁止发放以下用途的贷款：（一）生产、经营或投资国家明令禁止的产品或项目；（二）违反国家有关规定从事股本权益性投资，违反国家规定以贷款作为注册资本金、注册验资或增资扩股；（三）违反国家有关规定从事股票、期货、金融衍生产品投资；（四）国家和我行明确规定的其他禁止用途。第二十条 贷款的担保贷款担保可采用抵押、质押、保证中一种或多种方式的组合。发放担保贷款，应按照中华人民共和国担保法的规定，签订担保合同，办理担保手续。需要办理登记的,应依法办理登记；需要交付的，应依法交付。经总行批准或授权，分行可对优质客户开办信用贷款。办理信用贷款时，须对借款人进行严格审查、评估，确认其资信状况和还款能力符合我行要求。第二十一条 贷款的保险 地区信用风险管理部可以根据实际情况决定是否要求借款人办理抵押物财产保险、贷款保证保险。要求办理保险的保单，必须设定我行为第一受益人，且保险期限不短于贷款期限。在抵押期限内，不得以任何理由中断或撤销保险，如发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知我行，并提供其他担保，否则我行有权提前收回贷款。第二十二条 贷款的公证贷款发放前，我行认为有必要的，应办理贷款公证手续。第四章 贷款程序第二十三条 贷款申请与受理借款人申请贷款时，应认真、详实地填写借款申请书，并提供以下申请资料或信息：（一）借款人、担保人及其家庭基本情况资料；（二）借款人、担保人及家庭收入、资产负债情况、财务状况证明；（三）抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明，保证人同意保证的有关证明文件；（四）贷款用途证明；（五）个人经营性贷款还需提供工商管理部门颁发的营业执照、缴纳税款凭证、相关报表等反映其生产经营状况和收益情况的资料； （六）我行认为需要提供的其他资料。经营机构根据客户提供的资料以及中国人民银行个人信用信息基础数据库、银监会零售贷款违约客户信息等查询结果，对客户进行预筛选，对符合我行准入条件的借款人开展贷款调查。第二十四条 贷款调查（一）贷款调查原则贷款调查实行双人调查、共同负责的方式，以实地调查为主、间接调查为辅，坚持分类处理、真实有效和累计额度的基本原则。1分类处理原则。根据业务类型和担保方式的不同，采取差异化的申请材料、贷款调查方式和程序。对特别贷款业务，可以简化申请材料、调查内容和程序。2真实有效原则。禁止我行内部人员代理客户办理授信业务申请。调查过程中，应注重调查贷款申请资料来源的真实性和有效性，确保申请资料和有关数据的真实、完整、有效。借款人、担保人或抵（质）押物发生重大变化的，重新调查并出具意见。3累计额度原则。按照客户的累计额度来衡量客户的贷款风险。累计额度包括客户现有未结清的贷款、保函等信贷业务 （含已批准但尚未使用的额度）、已申请和正在申请的其他信贷业务。（二）经营机构受理贷款申请后，对借款人、担保人、抵（质）押物进行全面调查，重点调查借款人提供资料的真实性和有效性。调查内容包括但不限于：1借款人、担保人基本情况，包括借款人、担保人及其家庭的自然情况、信用状况、贷款记录等；2借款人、保证人的收入和家庭财产状况，借款人偿还能力和保证人的担保能力；3贷款的真实用途；4抵（质）押物权属状况和评估价值。经营机构根据调查情况对借款人和保证人进行信用评级，按规定撰写调查报告，提出贷款的具体建议，上报审查审批。第二十五条 贷款的审查审批个人贷款由地区信用风险管理部根据总行授权权限审查审批。审查审批人接到申请后，应对申报材料进行全面、细致、及时的审查，出具真实性、完整性、合规性和合法性审查意见。如认为必要，审查审批人可与借款人面谈或作现场核实。审查内容包括但不限于：（一）贷款资料、贷款调查报告是否完整、合规，签字、盖章是否齐备；（二）贷款用途是否合规、合法；（三）借款人和保证人资信状况、收入水平、还款能力是否符合我行要求，是否符合贷款准入条件，是否与贷款申请额度相匹配；（四）贷款担保是否合规、合法、足值、有效，价值评估是否合理等；（五）其他需要审查的内容。审查审批人对贷款的风险性和效益性进行评价，并提出明确审批意见。第二十六条 签订借款合同和担保合同经审批通过的贷款，经营机构客户经理双人与借款人、担保人当面签订借款合同和担保合同。第二十七条 办理抵（质）押登记、质押止付手续对采用抵（质）押担保方式的，经营机构按国家及总行相关规定办妥抵（质）押登记、质押止付手续，依法取得手续证明、权利凭证。对需要办理保险、公证手续的，办妥保险、公证手续。第二十八条 贷款发放经营机构根据贷款审批意见，落实放款条件，办妥上述手续，并对贷款申请资料及放款资料进行审核。地区信用风险管理部复核后，对符合放款条件的，向经营机构出具放款通知书。经营机构客户经理持放款通知书到营业室柜台办理贷款发放手续。第二十九条 贷后管理分支行和信用风险管理部门应加强贷后管理，定期监控，积极催收，防范业务风险。贷后管理包括贷后检查、风险预警、五级分类、贷款回收、档案管理等环节。（一）贷后检查包括日常监控、首次提款检查、到期前资金落实和重检等内容。1日常监控。贷款发放后，经营机构通过查询个人信用信息基础数据库、零售贷款违约客户信息等，以电话联系、实地检查、抵（质）押品检查等方式及时收集信息，对借款人履行借款合同及借款人、担保人的情况等进行追踪检查，重点检查还款是否正常，借款人职业、收入、家庭、财务等状况是否变化，是否按合同约定用途使用贷款，抵（质）押物状况、价值是否发生变化，是否出现其他风险预警信号等情况。对经营性贷款，检查借款人日常生产经营状况、财务状况以及还款情况等。2首次提款检查。经营性贷款首次用款后,客户经理须按规定对贷款进行检查，了解借款人资金流向、用途以及最新经营状况等。3到期前资金落实。对一次性还款的贷款，客户经理须在贷款到期前了解借款人按期还款的意愿和还款资金落实情况。4重检。贷后检查过程中，客户经理认为需要调整贷款要素的，或借款人提出变更贷款要素的，须发起重检，通过原审批流程进行变更。贷后检查过程中，客户经理收集补充相关信息和资料，并出具贷后检查报告或以其他形式记录检查结果，针对检查中发现的问题，提出改进措施和意见。（二）风险预警。经营机构和信用风险管理部门应及时收集在业务处理和贷后管理活动中发现的风险预警信息，及时发布风险预警信号和风险预警客户名单，实现风险预警信息的共享，主动识别、共同防范和化解贷款风险。（三）五级分类管理。客户经理（资产保全清收岗人员）定期对信贷资产进行五级分类，信用风险管理部门对分类结果进行认定。（四）贷款回收。贷款到期前，经营机构应及时督促借款人按期归还贷款本息。对不能按期归还的，应按合同约定计收逾期利息；对不能归还或不能落实还款资金的，应当加紧催收或依法起诉。（五）档案管理。权证类档案由经营机构会计部门集中保管，其他档案由辖区行集中保管。辖区行应按照我行贷款档案管理的规定，落实专人，做好档案移交、登记、整理、归档、保管、调阅和销毁等工作。第五章 附 则第三十条 本办法由总行制定、修改，由总行个人业务部门解释。第三十一条 本办法自2009年9月5日起实施。原华夏银行个人贷款管理办法（华银发2008576号）同日废止。华夏银行个人贷款担保机构管理办法第一章 总 则第一条 为规范全行个人贷款业务担保机构的担保行为，加强管理，防范风险，根据中华人民共和国担保法、住房置业担保管理试行办法、中小企业融资担保机构风险管理暂行办法，以及我行有关规章制度，制定本办法。第二条 本办法所称的担保机构是指以为个人贷款提供担保为主营业务的专门机构，包括同时为企业、个人贷款提供担保的综合性担保公司，以及专门为个人住房贷款提供担保的专业性担保公司如住房置业担保公司、二手房按揭贷款担保公司等。担保机构提供的担保方式为连带责任保证。本办法中的担保机构不包括为促进自身开发经营的房产、汽车的销售，而向我行个人贷款提供担保的房地产开发商、房地产经纪公司和汽车经销商。 第三条 担保机构提供的担保，原则上以阶段性担保和抵（质）押以外的补充性担保为主，我行不主动放弃对借款人抵（质）押物的设定和占有。第四条 在与担保公司合作过程中，不得将贷款的所有操作环节全部委托担保中介机构，我行保持贷前调查、签约核保、贷款审查审批、抵押登记等环节操作的独立性。第二章 担保机构的资格及规定第五条 担保机构需具备的条件：（一）依法成立，经当地工商行政管理部门审核，已领取法人营业执照，有固定的服务场所以及完善的法人治理结构和内部组织结构，从业人员有一定的风险管理经验和履历；（二）综合性担保公司实收资本不少于3000万元人民币，其他各类个人贷款专业性担保机构实收资本不少于1000万元，资本金应足额到位，不存在挤占、挪用、抽逃资本金的现象；（三）内部管理机构健全，建立健全严格的担保评估、审查制度，以及事前评估、事中监控、事后追偿与处置机制； （四）担保机构的资产应保持充分的流动性，应按其注册资本的10%提取保证金，用于清偿债务；按不低于注册资本80%用于投资银行存款、国债、金融债券、重点企业债券、理财基金等流动性较强的资产，其余可用于保持一定数量的可周转的住房和购置公司必备的办公场所、办公设施等；（五）公司章程中明确规定了风险准备金的提取办法，不低于担保责任余额1%的比例提取，风险准备金专户存储，用于担保赔付，未出现挪作他用记录；（六）综合性专业担保机构对外担保责任余额最高不超过自身实收资本的10倍；其他个人贷款专业性担保机构担保责任余额最高不超过自身实收资本的30倍；各类担保机构对单个客户提供的担保责任余额最高不超过自身实收资本的10%；（七）信用记录良好，担保的贷款中没有出险后不履行担保责任的记录；（八）在我行开立保证金帐户；（九）我行要求的其他条件。第六条 保证金。担保机构必须按其担保的贷款余额，在我行交存一定比例的保证金，地区信用风险管理部授信审批中心可根据贷款风险状况及贷款品种分设保证金比例标准，具体由双方协商，但最低不低于担保余额的5%。保证金比例由地区信用风险管理部授信审批中心监控，按月随担保余额调整一次。第七条 担保额度。担保机构在我行的贷款担保额度根据其股东背景、资金实力、主营业务对象、主要担保的业务种类等综合确定。地区信用风险管理部授信审批中心对担保机构的额度进行集中管理，按月核对，并及时查询担保机构对外担保余额，控制其放大倍数。第八条 担保项下贷款期限。担保机构担保项下的贷款期限最长不超过其经营期限，其中单纯以担保机构提供全风险敞口担保的（即我行无抵质押物的贷款），其贷款期限原则上最长不超过2年。第九条 担保业务范围各辖区行应在担保公司主营业务范围内开展业务合作，主要以个人房屋按揭贷款（包括一手房、二手房等）为主，辅助开展个人房产抵押或质押类个人贷款业务合作，在风险可控的情况下，经地区信用风险管理部审批同意，可与担保公司开展其他个人贷款业务合作。第十条 担保责任。我行应在合同或协议中规定，出现以下情况之一的，担保公司应履行担保责任：（一）保证期间内，借款人违反合同约定被我行宣布提前收回贷款的，由担保机构代为清偿借款人拖欠的贷款本息和尚未到期的贷款本金；（二）担保公司推荐业务来源，负责协办抵押手续，同时提供阶段性担保的，应根据当地的市场操作普遍情况明确办理抵押的期限，超过该期限的，无论贷款是否到期或逾期，原则上要求担保公司履行担保责任；（三）担保公司担保期间，借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，我行可以依保证合同约定要求担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任；（四）借款人违约并达到担保机构代偿条件的，我行有权从其保证金账户扣收，不足部分应要求担保机构代为偿还，保证金账户余额不足的，担保机构必须在一定时间内补足。（五）担保合作终止。出现下列情况的，应立即终止与担保机构的合作关系，并追究违约责任：1担保机构提供虚假资料骗取我行认定资格的；2担保机构抽逃资本金的；3担保机构向我行推荐虚假贷款或联合借款人恶意套取银行贷款的；4担保机构本身内部管理不健全，存在较大经营风险隐患的；5对应履行担保责任而拒不承担义务的；6担保机构不按协议规定缴纳或补足保证金的；7合作期限已满，双方同意终止合作的；8我行认为其他应终止合作关系的。第十一条 担保的解除。担保机构提供担保的，在借款人清偿全部贷款，担保机构代借款人清偿全部贷款或根据协议借款人办妥正式的抵押登记手续的，可以解除担保责任，担保协议另有约定的，从其约定。第三章 担保机构的管理第十二条 担保机构申请资料（一）营业执照副本；（二）机构章程、贷款卡；（三）相关专业人员资格证书；（四）公司的验资报告及公司实收资本的变更情况说明；（五）上一年及最近一期经审计的财务报表；（六）已提供的对外担保余额清单以及已代偿余额；（七）前十户被担保人（公司及个人）担保情况的明细、资产质量；（八）公司股东大会或董事会出具同意担保合作的书面证明；（九）公司内部管理制度和担保评估、审批流程等文件；（十）我行要求提供的其他资料。第十三条 担保机构的审查审批担保机构的担保资格由地区授信审批委员会审查认定，担保额度按照个人贷款申报审批流程审批。审批意见中应明确规定担保机构可担保的业务种类、担保限额、单笔最高金额、期限、保证金比例等。在与担保机构正式开展业务合作前，辖区行须将合作担保机构信息及时抄送地区信用风险管理部备案。第十四条 签定合作协议书经审批通过后，由辖区行与担保机构签订合作协议书，协议书应明确双方在贷款业务环节上的分工，包括贷前调查、贷后检查、担保机构履行担保责任的程序、不良资产的追偿、保证金管理以及收费标准等。第十五条 对担保机构的监督检查。客户经理跟踪监管担保机构的经营状况，重点监督其担保能力和风险防范能力的变化，发现异常情况及时向地区信用风险管理部授信审批中心报告并采取有效措施，经营机构按季向地区信用风险管理部报告担保机构的经营管理、业务办理和风险等情况。第十六条 对担保机构的年检。担保机构实行一年一检，经营机构结合对担保机构担保业务的检查，提出继续或终止合作的意见，按照担保机构担保资格认定的程序报送地区授信审批委员会审查认定。 第四章 附 则第十七条 本办法由总行制定、修改，由总行个人业务部门解释。第十八条 本办法自2009年9月5日起实施。原华夏银行个人贷款担保机构管理办法（华银发2008576号）同日废止。华夏银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程1.总则1.1制定依据为规范我行与房屋按揭贷款房地产开发企业的合作，防范贷款风险，根据贷款通则、华夏银行个人贷款管理办法有关规定，制定本操作规程。1.2业务概念1.2.1个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务的概念 个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务（以下简称授信业务）是指我行在办理个人房屋按揭贷款前，先对房地产开发商及其所开发的项目进行认定，并根据楼盘的情况对其授予最高保证担保额度（以下简称授信额度），确定额度项下贷款的最高按揭成数、最长期限以及其他条件，在借款人取得房地产权证及办妥抵押登记手续之前，由开发商提供全程或阶段性连带责任保证。1.2.2授信对象我行办理个人房屋按揭贷款的房地产项目开发商或项目公司。1.3授信条件1.3.1开发商或项目公司基本条件（1）工商行政管理部门批准成立的企业法人；（2）取得建设行政主管部门颁发并经年检的房地产开发企业资质证书；（3）具备全程或阶段性担保能力；（4）在我行开立结算账户。1.3.2楼盘项目基本条件（1）项目资本金符合国家及总行相关规定。（2）按揭楼盘地理位置好，有较强的变现能力；（3）开发手续完备，具备“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售或销售许可证），商业用房需竣工验收；（4）已按时足额缴纳土地转让费、土地出让金和有关配套费用，可办理产权抵押登记，可领取房地产权证；当地尚未有统一房地产权证的，可领取房产证与土地证。（5）符合当地金融监管部门要求。1.3.3我行禁止介入的楼盘：（1）“五证”不全、自有资金、工程进度不符合当地监管部门要求的楼盘；（2）经重新包装炒作上市、历史债务纠纷无法调查的烂尾楼盘（经法院拍卖重新确权的审慎介入）；（3）异地楼盘（指不在经办行所在城市行政区域内的楼盘）；（4）违反施工合同的规定，拖欠施工款的楼盘。1.3.4我行审慎介入的楼盘：（1）包租返利的产权式酒店、各类度假村、分时度假别墅等炒作性项目；（2）对于开发商管理费用、营销费用、财务费用、装修费用占比过高的，价格虚高或变现能力较差的项目，在严格控制成数和期限的前提下谨慎介入；（3）对项目立项与项目实际用途存在一定差异的房地产项目，应在控制风险的前提下谨慎介入；（4）销售价格中，装修价格超过30%的“精装修”楼盘。1.4授信担保方式和期限开发商对授信额度项下的个人房屋按揭贷款提供全程或阶段性连带责任保证。额度授信期限不超过1年，授信额度在授信期限内不得循环使用；超过授信期限的，经营机构重新申报。2.职责分工2.1客户经理（1）受理授信额度的申请；（2）对房地产开发商或项目公司和房地产项目进行调查；（3）撰写调查报告，填写调查表格，申报授信额度；（4）对项目开展贷后检查和管理。2.2审查审批人员（1）审查房地产开发商的准入条件和担保能力，审查材料的完整性、合规性以及房地产项目的合法性、合规性和风险性。（2）审查、审批授信额度；（3）审查、审批授信条件的调整；（4）核实授信额度余额，使用额度不得突破我行的授信额度。3.授信工作程序授信工作程序包括授信额度受理、授信调查、额度测算、授信审查审批、授予额度、贷后管理、档案管理等环节。3.1授信额度受理3.1.1开发商提交公司资料：（1）额度授信申请书；（2）企业法人营业执照、税务登记证(验看原件，收妥复印件)；（3）法人代码证书、法人代表证明及授权委托证明文件(验看原件，收妥复印件)；（4）房地产开发资质证书（验看原件，收妥复印件）；（5）注册验资证明(验看原件，收妥复印件)；（6）公司章程与合同、法定代表人身份证件(验看原件，收妥复印件)；（7）凡设有董事会的企业还必须提供董事会成员名单及签字样本，董事会出具的关于申请项目授信额度及承担连带责任保证的决议书、授权书等董事会批文(收受原件)；（8）经会计师事务所审核的上年度财务报表和近期财务报表；（9）贷款卡(验看原件、收妥复印件)，经办人要通过人民银行企业信用信息基础数据库查询开发商的有关情况，并打印查询结果；（10）开发商或项目公司基本情况资料。3.1.2开发商提交项目资料：（1）项目“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售或销售许可证），项目为现房的，需提供房屋所有权证等当地房地产管理部门规定的准予销售的证明文件(验看原件、收妥复印件)；（2）项目为多方合作开发的，需提供合作开发合同及全体合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书(验看原件，收妥原件)；（3）立项批文、项目的可行性研究报告(验看原件，收妥复印件)；（4）投资预算与资金筹措计划(验看原件，收妥复印件)；（5）标明房屋具体房号及座落、销售价格的销控表(验看原件，收妥复印件)。客户经理在验看原件、收妥复印件时，应在复印件上加盖“与原件核对一致”印章并签章。3.2额度授信调查客户经理在收妥上述资料后，对资料进行核查与分析，撰写按揭贷款项目调查报告（格式见附件）。调查内容包括但不限于以下内容：3.2.1开发商的调查：（1）调查开发商的基本情况，股东背景,审查开发商房地产开发经营的历史、工程技术力量和项目的开发管理能力；（2）调查开发商财务状况和现金流量变化状况，上年度及近期的财务报表，重点调查资产负债结构、净资产与负债的比率、流动比率、近年经营收入获利能力；调查项目已有投资的资金来源情况、现金流入与流出情况，有无拖欠施工单位的工程款和欠缴土地款记录，调查银行借款的期限构成，有无长期拖欠银行贷款等情况；（3）考察分析开发商项目总投资的资金缺口，落实后续资金的解决办法及可行性，审查投资进度是否与工程进度相当，预测开发商担保能力的变化趋势；根据开发商的财务状况，综合评估其项目开发能力和担保能力；（4）调查开发商提供的文件是否前后一致，如不一致的，必须分析其中的原因，在项目开发过程中，由于开发商合法变更，出现“商品房销（预）售许可证”与“国有土地使用证”的持有人不同，应以“商品房销（预）售许可证”的合法持有人作为按揭项目授信额度的申请人，申请授信业务；（5）为了便于准确掌握项目的资金情况，核实项目投资估算的合理性，应要求开发商提供有关贷款项目的前期工程费用支出凭证及工程预算，以便了解项目总投资、成本构成、已投入资金情况、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，其中要注意审查开发商的土地出让金缴交凭证；（6）调查了解开发商与我行的合作诚意，包括存款结算、中间业务代理、贵宾客户的拓展等。3.2.2楼盘项目的调查：（1）详细了解项目基本情况，项目来源情况，核对项目是否纳入国家或地方建设开发计划，其名称是否一致有效；了解项目计划开工和竣工日期，审查项目报批手续是否完整、有效、合法；（2）“五证”是否齐全，各证件中的项目名称、开发商名称是否一致，对未取得预售或销售许可证的，应要求开发商出具何时取得的书面承诺；（3）实地考察项目地理位置、社区环境、交通条件、环保条件、配套工程、市政设施、规划设计、建筑格局、物业管理及设计公司、建筑公司、监理公司的资质等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户数、户型设计及工程进展情况；（4）调查项目工程投资估算是否合理，进行成本分析，了解项目投资构成与各项费用支出明细，重要成本科目应与市场水平进行比较，如土地价格是否符合当地土地的市场价格，建安成本是否符合同类型项目的建筑成本价格，各项规费和其他费用是否符合当地合理水平，判断工程预算是否存在高估，分析在其售价中，最具核心价值的成本如土地、建安、基础设施、公共配套等占比多少，并以此作为确定抵押率的依据；（5）建设资金来源与缺口分析。考察预算中建设资金来源如何，目前投入了多少，工程后续资金来源是否已经落实；如果后续资金主要是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施；（6）销售前景分析。分析该项目是否有明确的市场定位，涉及的商圈多大，面向的消费群体如何，是否存在潜在的消费需求，目前的竞争对手及实力如何等，可通过同等位置同档次项目进行比较分析与市场预测，判断项目的销售前景、价格吸引力及抗风险能力；（7）按揭项目合作开发的，还须对合作方的基本情况、经营情况、财务情况以及其他情况进行调查，对合作各方在开发合作协议中的筹资方案、利润分配方案进行调查，明确各方筹资比例和执行情况及利润分配的时间，保证项目后续资金落实到位。对无法获取相关资料或筹资方案、利润分配方案不明确的，应禁止介入。3.2.3对楼盘项目销售价格的合理性进行评估：（1）房地产项目额度授信上报前，必须对项目价格进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托我行认可的评估机构进行评估；（2）对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注，限制受理装修价格超过30%的精装修楼盘；（3）项目市场销售价格评估意见作为审批该项目授信额度，并确定授信额度下贷款成数、期限、利率等要素的重要依据。3.2.4授信额度的测算客户经理完成调查后，应根据调查结果对合作企业的授信额度进行测算，并报客户经理主管审核。测算公式如下：房地产贷款项目最高授信额度项目未来1年的销售面积销售均价申报成数70%，且不超过该项目总房价的50%；辖区行重新申报和申请增加授信额度时，房屋按揭贷款项目申请楼号不在原审批的范围内的，还应报送项目的“五证”及评估咨询意见。3.3授信额度的审查审批按照个人贷款业务的申报审批流程，辖区行将授信业务报送地区信用风险管理部审批。地区信用风险管理部根据房地产开发商的综合实力、经营管理水平、当地房地产行业景气度、市场竞争形势、项目销售情况及价格等，通盘考虑，综合评判，最终确定贷款项目的最高授信额度。3.4授予额度3.4.1授信业务获批后，经办机构与合作企业双方签订房屋按揭贷款项目合作协议，合作协议中应明确开发商的以下责任：（1）在我行开立按揭专户，并将有关售房款转入此账户，售房款必须首先用于该楼盘项目的建造，保证工程按质按期完成；当地具备对房地产项目建设资金监管条件的，按照当地有关要求办理；（2）开发商向我行出具不可撤销担保书或签定担保合同，承担购房人按揭贷款的连带责任保证，明确担保责任的履行时限；（3）对需开发商办理产权证的，由开发商办理并直接向我行移交借款人所购房屋的产权证；（4）合作企业在我行开立结算账户；（5）明确保证金比例； （6）其他需要约定的责任内容。3.4.2合作企业按照协议约定开立结算账户，存入一定比例的保证金。3.4.3地区信用风险管理部及时登记授信额度台帐，整理相关资料并存档。3.4.4开发商在我行对其的授信额度范围内分批向我行介绍符合我行按揭贷款条件的购房人，由我行按规定程序办理。对开发商需变更授信额度或其他授信条件的，按原审批流程重新办理。3.4.5其他注意事项： （1）在项目开发过程中，由于开发商合法变更，出现“商品房销（预）售许可证”与“国有土地使用证”的持有人不同，在签订合作协议时，要重点落实“国有土地使用证”的持有人是否承诺（需出具承诺函）在项目验收合格后，协助“商品房销（预）售许可证”的持有人办理商品房房产证和土地证。（2）对多方合作开发项目的，如果合作双方已经成立项目公司，并且项目公司具有独立法人资格的，可由项目公司与我行签订按揭合作协议。如果合作双方没有成立项目公司，或成立的项目公司不具备独立法人资格，则应由项目的主要投资商与我行签订按揭合作协议，同时由建设证件的持有人承诺（需出具承诺函）在项目验收合格后，协助主要投资商办理商品房房产证和土地证。（3）已将项目作为抵押物的楼盘，原则上应在撤销抵押登记手续后，再办理项目下具体的房屋按揭贷款业务，对因特殊原因需在他行撤押前发放贷款的，在有效控制风险的前提下，可在落实开发商阶段性担保手续后放款，经营单位要加强对按揭贷款资金流向的监控，督促合作开发商及时办理他行撤押手续，确保我行能在短期内办理对应房屋的（预）抵押登记手续，在过渡期间不得发生违约违规风险。（4）授信额度使用过程中需要增加额度或变更授信内容的，应按原审批流程重新报批。3.5授信档案的管理放款审核员将授信资料交给辖区行档案管理人员，按照档案归档的相关流程和规定办理和管理。3.6贷后检查客户经理应定期考察开发商的基本情况、经营情况、财务情况、对外融资、担保情况、履行合作协议的情况及其它重大情况，评估开发商的阶段性担保实力，定期检查楼盘项目的工程进度和销售情况，定期提交贷后检查报告。贷后检查内容包括但不限于：（1）考察项目建设资金到位、按揭贷款使用情况；（2）定期考察按揭项目的工程进度；（3）定期考察按揭项目的销售情况，并与同类项目相比较，判断是否存在虚假按揭的行为；（4）保证金比率是否符合要求；（5）定期考察客户还款情况。对于正在办理房屋按揭贷款的楼盘项目，应至少每月做一次楼盘项目的检查；已办理贷款手续，尚未入住且未办理正式抵押登记手续的楼盘项目，至少每季度做一次楼盘项目的检查，并将检查情况入档保存；对已经入住、尚未办理产权证书和正式抵押登记手续的楼盘项目，客户经理应及时督促借款人办妥产权证和正式抵押登记手续。3.7保证金的管理。地区信用风险管理部根据开发商、项目风险状况、同业竞争情况酌情确定是否收取保证金及保证金比例。保证金由地区信用风险管理部监控，每月随担保的贷款余额调整一次。开发商提供担保的按揭贷款出现逾期后，辖区行应按照双方签订的按揭合作协议书的约定，要求开发商履行担保责任并及时扣收保证金。4.附则4.1本操作规程由总行制定、修改，总行个人业务部解释。4.2本操作规程自2009年9月5日起实施。原华夏银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程（华银办发2009939号）同日废止。附件：按揭贷款项目调查报告格式41附件按揭贷款项目调查报告格式授信调查人员声明：本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。客户经理1签名：客户经理2签名：时间： 年 月 日1实地调查及面谈报告序号时间地点调查内容接触人物备忘录号1232新闻媒体、销售宣传资料序号媒体名称刊号、页号、网址题目附件号1233其他方式序号内容附件号123一、开发商基本情况（一）开发商的法律地位与组织体系1开发商成立的时间、工商审批单位、客户法人种类、注册资本、注册地址、法人代表、开发资质等级等。2开发商的股东构成情况、主要股东名称、股份绝对额及占比。推荐使用表格如下：客户主要股本结构和主要股东情况 单位：万元、%股东名称出资额度股权比例出资形式总资产如控股股东对该开发商的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资金实力、开发能力、生产经营、财务状况、同业地位等基本情况作必要说明。3开发商员工情况：主要介绍开发商的员工组成、职业素养等情况，对开发商关键部门包括工程、财务、营销部门的负责人进行评价分析。4法定代表人基本情况说明，重点是职业履历、业绩和诚信评价。5调查人员认为其他需要说明的情况。（二）开发商开发能力与经营业绩（如仅为项目公司的，以主要股东或投资方为主）1主要阐述开发商的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、项目运作等方面的情况。2叙述开发商近几年的主要经营指标，包括资产、负债、收入、盈利情况等，分析其资产负债结构和盈利能力。推荐使用如下表格：主要经营指标统计分析表 单位：万元、%指标年度年度年度调查期资产负债所有者权益资产负债率流动比率销售收入主营业务利润净利润销售利润率3简述开发商近三年主要房地产项目开发的情况：已开发楼盘的名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售、存货情况。对已开发完工的房地产项目的有无欠付土地款、工程款、规费等情况，有无遗留问题要重点调查与阐述。推荐使用如下表格：近三年开发完工房地产项目情况项目123开发楼盘名称建筑面积投资额项目工期起止时间已销售比例销售均价项目开盘销售时间已开盘销售月数销售收入欠付土地款、工程款、规费等情况有无其他遗留问题4开发商目前在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情况，包括土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资及筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况。推荐使用如下表格：在建和拟建房地产项目的简要情况123房地产项目名称市场定位与设计土地面积建筑面积预算投资项目计划工期起止时间计划开盘销售时间形象进度简要描述（三）开发商财务分析主要以开发商上年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表）为基础，对开发商的财务状况进行评价。1财务报表的说明 主要叙述开发商财务报表中主要科目余额情况，在认真阅读经审计的客户会计报表及审计附注，核查企业总分帐务的基础上，对存货、预付账款、借款、预收款、应收账款、销售收入、利润总额等重要科目进行重点阐述。2开发商与银行往来情况主要介绍开发商开发贷款的贷款行、贷款金额、贷款担保方式、按揭合作等情况，评价开发商融资环境与诚信状况。二、房地产项目情况（一）项目概述1项目来源背景情况主要叙述该项目的取得方式：联建、独立开发、组建项目公司合作开发、通过兼并或控股其他开发商获得项目开发权。属于联建或合作开发的应介绍各投资方的投资金额和分配方式。2项目合规性调查是否取得项目开发和销售的必备批准文件，审查开发商名称是否一致，用地和施工面积是否超标，我行按揭项目是否在允许预售的范围之内，对缺少的文件作出解释说明。3项目主要经济参数概要叙述房地产项目的地点、用地面积、建筑面积、物业类型、建设栋数、套数、户均面积、市场定位与设计、投资预算、自有资金额度及比例、平均成本与销售均价、销售收入与利润。推荐使用下表：项目楼盘情况简要描述项目用地及规划情况楼盘类型类型面积（或代表类型面积）户数平均成本销售均价合计土地面积建筑面积项目楼盘情况及简要描述土地等级土地规划用途总投资总销售收入容积率绿化率（注：类型按住宅、商铺、别墅、写字楼等进行分类）（二）项目地段区域与配套情况 该部分主要叙述项目所在地的规划、土地使用权属、土地等级、用途和使用年限、项目用地面积与形状、项目所在地的交通、通讯、水电气供给、医疗设施、教育文化、购物娱乐、环境卫生、采光通风等情况。 （三）工期安排及工程形象进度 1叙述项目的工期安排、目前已进行到的工程进度。 2分析在项目施工期间，由于天气、交通、环境管制、原材料供应等因素对工期可能造成的影响。 （四）项目投资与筹资 1项目预算及成本分析 叙述项目土地取得成本和项目投资的构成、土地单价和项目平均成本、分析土地成本、建安成本、项目其他成本的构成，与项目所在地的其他项目开发对应成本相比，有无不合理差异，如有，请分析原因。若成本中有关管理费用、财务费用、营销费用、装修工程等占比过高的，应谨慎介入。 2项目已投资部分 叙述项目已投资额度和资金构成。 3后期投资与筹资安排 叙述项目后期投资额度及组成，投资进度和额度的计划安排，主要评价这些后续资金是否有足够保障。 （五）项目销售情况 1项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进度、销售价格、销售情况。 2本项目的市场定位、可销售范围、销售对象群体分析。 3本项目竞争优劣势分析。 4本项目销售价格合理性分析。 5本项目销售情况介绍：包括项目开盘销售时间；已售出面积，应当区分住宅、商业用房、办公用房和车库，分别叙述已经售出的面积和套数；销售收入金额，叙述已实现的销售收入中，全款、按揭、支付定金的各自金额与比例；销售收入现金回款，说明与销售收入金额形成差距的原因；销售前景分析与评价，综合上述，对该楼盘的销售前景作总体的分析与评价，同时要注意周边竞争楼盘或近期开发楼盘对该项目的影响，如经济适用房对周边商品